Czy pośrednik może działać bez zgody właściciela?
5 sty
1. Pośrednik bez umowy = brak prawa do reprezentacji
Warunek podstawowy:
pośrednik może działać wyłącznie na podstawie ważnej umowy pośrednictwa zawartej w formie pisemnej lub elektronicznej
(art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami)
Bez umowy:
- nie może prezentować oferty jako własnej,
- nie może używać zdjęć nieruchomości,
- nie może pobierać wynagrodzenia od kupującego ani od sprzedającego,
- nie może publikować ogłoszeń w swoim imieniu.
2. Kopiowanie ogłoszenia = naruszenie praw autorskich
Zdjęcia, opis, układ treści, plan 3D są utworem w rozumieniu ustawy o prawie autorskim.
Kopiowanie:
- zdjęć,
- tekstu,
- układu graficznego,
bez zgody właściciela stanowi naruszenie art. 16–17 ustawy.
Nawet jeśli zdjęcia „wiszą publicznie”, to nie wolno ich komercyjnie używać bez licencji.
3. Co popełnia pośrednik?
- czyn nieuczciwej konkurencji (art. 3 i 16 u.z.n.k.) - podszywa się pod ofertę, wprowadza nabywców w błąd co do relacji prawnej z właścicielem.
- bezprawne przetwarzanie danych - jeżeli publikacja zawiera dane sprzedającego (np. numer telefonu) - to jest naruszenie RODO.
- naruszenie prawa autorskiego - zdjęcia, opisy, wizualizacje są chronione.
- brak uprawnienia do działania - nie ma umowy = nie ma podstawy do czynności zawodowej.
4. Pośrednik „pośredniczy”, ale nie ma umowy
Coraz częściej:
- pośrednik wstawia ogłoszenie,
- przekierowuje zainteresowanych do siebie,
- próbuje pobierać prowizję,
- „negocjuje” cenę, choć nie jest stroną.
To działanie bez umocowania stanowiące ryzyko pozorności prawnej i nadużycia.
Kupujący może zostać wprowadzony w stan fałszywego przekonania, że:
- agencja ma wyłączność,
- agencja działa za zgodą właściciela,
- agencja ma prawo do kluczy i prezentacji.
5. Czy sprzedający może żądać usunięcia ogłoszenia?
Tak.
Może:
- wysłać wezwanie przedsądowe,
- żądać usunięcia materiałów,
- żądać odszkodowania,
- zgłosić naruszenie na portalach ogłoszeniowych,
- zgłosić naruszenie praw autorskich.
Portale mają obowiązek usunąć nielegalne ogłoszenia.
6. Kluczowa różnica: pośrednictwo a marketing bez zgody
Pośrednik nie może „przejąć” ogłoszenia, „dołożyć swojego logo” i zyskać ruchu na plecach prywatnego sprzedającego.
To nie jest:
- marketing,
- „lead generation”,
- „wsparcie sprzedaży”.
To naruszenie:
- ustawy o gospodarce nieruchomościami,
- praw autorskich,
- dóbr osobistych właściciela,
- zasad uczciwego obrotu.
Przeczytaj także:
Czy pośrednik nieruchomości może żądać prowizji od spadkobierców?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-posrednik-nieruchomosci-moze-zadac
Pośrednik podpisał umowę z kilkoma osobami na to samo mieszkanie. U notariusza – dramat!
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/posrednik-podpisal-umowe-z-kilkoma-osobami
Pośrednik pobrał prowizję od obu stron – czy to w ogóle legalne?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/posrednik-pobral-prowizje-od-obu-stron-czy
Jak rozpoznać nieuczciwego pośrednika nieruchomości i odzyskać pieniądze – poradnik 2025
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-rozpoznac-nieuczciwego-posrednika
„Nie mogłem sprawdzić księgi wieczystej” – jak pośrednik ukrył prawdę o mieszkaniu
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/nie-moglem-sprawdzic-ksiegi-wieczystej-jak
„Kupujący był podstawiony” – jak pośrednik próbował wyłudzić 50% prowizji
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kupujacy-byl-podstawiony-jak-posrednik
„Sprzedajmy to szybko!” – historia o pośredniku, który chciał prowizję za wszelką cenę
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedajmy-to-szybko-historia-o-posredniku
Masz własnego kupującego, własne ogłoszenie, własne zdjęcia — nie potrzebujesz pośrednika kopiującego Twoją ofertę i doliczającego prowizję.
W naszych pakietach:
- nie płacisz procentu od ceny nieruchomości,
- płacisz tylko za konkretną usługę, legalnie i z gwarancją bezpieczeństwa,
- dostajesz wyłącznie to, czego potrzebujesz: prawnika ! a nie pośrednika
- KW, analiza, płatność, umowa, akt — bez zbędnych pośredników i prowizji.
SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ - Pakiet START
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-start-2
SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ - Pakiet PRO
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-pro-2
SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIA - Pakiet ELITE
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-elite-2
Płać za bezpieczeństwo, nie za procent.
#pośrednictwo #czynnieuczciwejkonkurencji #prawoNieruchomości #agencjaNieruchomości #prawoAutorskie #ogłoszenia #sprzedażMieszkania #bezumowy #bezpiecznatransakcja #BT24
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.