Księga wieczysta nie mówi całej prawdy. 7 rzeczy, których tam nie ma
13 gru
1. Toczące się postępowania administracyjne i sądowe
KW NIE zawiera informacji o:
- wszczęciu postępowania o samowolę budowlaną,
- nakazie rozbiórki,
- postępowaniu o wywłaszczenie,
- sporach granicznych,
- roszczeniach sąsiadów,
- toczącej się sprawie o zasiedzenie,
- sprawach o naruszenie prawa budowlanego.
To kluczowa nisza, o której kupujący nie mają pojęcia:
KW aktualizuje się po wydaniu decyzji, a nie w jej trakcie.
W praktyce oznacza to, że możesz kupić nieruchomość z:
- nakazem rozbiórki „na horyzoncie”,
- sporem sądowym,
- decyzją administracyjną, która zapadnie za chwilę.
2. Roszczenia wynikające z prawa spadkowego
W KW NIE znajdziesz informacji o:
- niewydziedziczonych dzieciach,
- ukrytych spadkobiercach,
- toczących się sprawach spadkowych,
- podważonym testamencie,
- roszczeniach o zachowek.
To jedna z najgroźniejszych pułapek.
Lokal może być sprzedawany przez osobę, która formalnie ma wpis w KW, ale toczy się sprawa o ważność testamentu lub zachowek na kwotę 150 000 zł.
W takich sytuacjach KW nie pomoże – potrzebna jest pełna analiza stanu spadkowego.
3. Podwójne dokumenty i błędy spółdzielni
KW nie pokaże, że:
- spółdzielnia wydała błędne zaświadczenie,
- istnieje drugie zaświadczenie o założeniu KW,
- w aktach spółdzielni jest informacja sprzeczna z KW,
- ktoś składał wnioski o wpis, które „zaginęły”.
To właśnie ten problem opisaliśmy w artykule:
„Dwie księgi wieczyste na jedno mieszkanie – oszustwo tygodnia 2025”
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog
KW to tylko wierzchołek góry lodowej.
Spółdzielnia bywa tykającą bombą.
4. Ukryte wady fizyczne nieruchomości
Księga nie pokazuje:
- przecieków,
- zalania,
- grzyba,
- wad konstrukcyjnych,
- problemów z wentylacją,
- szkód górniczych,
- pęknięć ścian,
- zagrzybienia w piwnicy.
I NIC nie mówi o tym, że:
- pół budynku stoi na nasypie,
- sąsiedzi skarżą się na hałas,
- ściana nośna została przebita podczas remontu,
- jest planowana budowa bloku obok.
KW nie powie też, że właściciel celowo „zataił” zalanie z 2022 r.
5. Zobowiązania nieujawnione w KW (ale bardzo realne)
W KW nie widzisz:
- toczących się egzekucji wobec właściciela,
- zajęcia rachunku bankowego,
- ryzyka upadłości właściciela,
- ukrytych zaległości wobec wspólnoty,
- umów przedwstępnych podpisanych z kimś innym,
- roszczeń wynikających z najmu okazjonalnego,
- wcześniejszych roszczeń osób trzecich, które nie zostały ujawnione.
Kupujesz lokal, a po miesiącu komornik blokuje konto właściciela i… dowiadujesz się, że akt był ważny, ale ryzyko – ogromne.
6. Rzeczywistego stanu prawnego gruntu lub budynku
W KW brak informacji o:
- niezgodnościach między KW a EGiB (mapą),
- przesuniętych granicach,
- roszczeniach Lasów Państwowych,
- trwałych formach ochrony przyrody,
- pasach drogowych,
- terenach zalewowych i melioracyjnych,
- planowanych drogach gminnych,
- problemach hydrologicznych.
To temat, który opisaliśmy w artykule:
„Działka z rowem melioracyjnym – czyj jest rów?”
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog
Kupujący często nie mają pojęcia, że współwłasność gruntu może być obciążona obowiązkami administracyjnymi.
7. Historii wpisów, odrzuconych wniosków i braków formalnych
KW nie pokazuje:
- odrzuconych wniosków właściciela,
- braków formalnych,
- prób sprzedaży, które się nie udały,
- wniosków o hipotekę, które sąd „zwrócił”,
- cofniętych wpisów.
Dla prawnika to bezcenne – dla kupującego niewidoczne.
A czasem jeden odrzucony wniosek mówi więcej niż czysta księga.
Podsumowanie – księga wieczysta jest ważna, ale nie wystarczająca
Księga wieczysta to fundament każdej transakcji.
Ale :
KW nie pokazuje postępowań, roszczeń, błędów, wad, zobowiązań ani historii prawa.
To tylko dokument, a nie pełna prawda o nieruchomości.
Dlatego analizując KW trzeba jednocześnie badać:
- dokumenty spółdzielni / wspólnoty,
- dokumenty budowlane,
- stan prawny gruntów,
- sytuację właściciela,
- mapy EGiB,
- plany miejscowe,
- historię posiadania.
To wszystko robimy w ramach BezpiecznaTransakcja24.pl.
Zanim kupisz — daj nam to sprawdzić
W 2025 roku najwięcej oszustw dzieje się tam, gdzie księga wieczysta wygląda idealnie, a problemy są ukryte w:
- spółdzielni,
- MPZP,
- sądzie administracyjnym,
- historii właściciela,
- dokumentach geodezyjnych,
- postępowaniach spadkowych.
Dlatego:
Zanim kupisz — prześlij nam KW do analizy.
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Analiza sytuacji prawnej nieruchomości
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-sytuacji-prawnej-nieruchomosci
Proponowane artykuły z bloga
Kupno mieszkania od starszej osoby – pułapki prawne
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kupno-mieszkania-od-starszej-osoby-pulapki
Kupił–sprzedał: ryzyka zakupu na wzmiankach, gdy sprzedający nie jest jeszcze wpisany w KW
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kupilsprzedal-ryzyka-zakupu-na-wzmiankach
Wzmianki w działach I-O ksiąg wieczystych w Warszawie w 2025 roku – czy trzeba się martwić?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/wzmianki-w-dzialach-io-ksiag-wieczystych-w
Hipoteka błędnie wpisana na całą nieruchomość – jak sprostować błąd i nie odpowiadać za cudzy dług https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/hipoteka-blednie-wpisana-na-cala
Wykreślenie hipoteki prywatnej z księgi wieczystej – jak to zrobić bezpiecznie (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/wykreslenie-hipoteki-prywatnej-z-ksiegi
#księgawieczysta #prawoinwestora #nieruchomosci2025 #bezpiecznatransakcja24
#zakupmieszkania #spoldzielnia #wadyukryte #prawo #analizastanuprwanego #oszustwotygodnia
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.