Czy można zapłacić gotówką za mieszkanie w 2026 roku? Limity, ryzyka i notariusz
2 sty
1. Gotówka a prawo – co wynika z przepisów
Z punktu widzenia prawa cywilnego zapłata ceny za nieruchomość może nastąpić w dowolnej formie, jeżeli strony są osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej.
Nie istnieje przepis, który wprost zakazywałby:
- zapłaty gotówką,
- zapłaty całej ceny w banknotach,
- przyjęcia gotówki przez sprzedającego.
To jednak nie oznacza, że transakcja jest „neutralna” dla stron czy notariusza.
2. Ograniczenia gotówkowe – kiedy gotówka jest wprost zabroniona
Jeżeli któraś ze stron działa jako przedsiębiorca, obowiązuje limit 15 000 zł. Powyżej tej kwoty:
- zapłata musi nastąpić bezgotówkowo,
- rozbijanie ceny na kilka płatności gotówkowych nie omija prawa.
Ten przypadek jest jednoznaczny i nie budzi wątpliwości.
3. Dlaczego w 2026 roku gotówka to problem – rola notariusza i AML
Kluczowa zmiana ostatnich lat dotyczy statusu notariusza.
Notariusz:
- nie jest wyłącznie osobą sporządzającą akt,
- jest instytucją obowiązaną w rozumieniu przepisów AML,
- ma obowiązek analizy ryzyka każdej transakcji,
- ponosi odpowiedzialność za jej prawidłową ocenę.
Gotówka = czynnik podwyższonego ryzyka
W praktyce notarialnej:
- zapłata ceny gotówką,
- zapłata PCC gotówką,
- zapłata taksy notarialnej gotówką
wymusza zaznaczenie podwyższonego ryzyka w analizie AML,
a często również:
- żądanie wyjaśnień co do pochodzenia środków,
- opis źródła finansowania,
- udokumentowanie decyzji notariusza.
4. GIIF – czy każda gotówka oznacza zgłoszenie?
Nie.
Ale każda gotówka oznacza ocenę ryzyka.
Notariusz nie zgłasza automatycznie każdej transakcji gotówkowej, jednak:
- przy wyższych kwotach,
- przy braku wiarygodnego źródła pochodzenia środków,
- przy nietypowej strukturze transakcji,
ryzyko zgłoszenia do GIIF jest realne, nawet jeśli strony są osobami prywatnymi.
Co istotne: notariusz nie musi informować stron, czy zgłoszenie nastąpiło.
5. Czy notariusz może odmówić dokonania czynności?
Tak — i w praktyce coraz częściej to robi.
Jeżeli:
- analiza AML wskazuje na ryzyko nieakceptowalne,
- strony nie potrafią wiarygodnie wyjaśnić pochodzenia gotówki,
- transakcja nie „mieści się” w polityce AML kancelarii,
notariusz ma prawo odmówić sporządzenia aktu.
Nie jest to uznaniowość — to realizacja obowiązków ustawowych.
6. Najczęstsze ryzyka, o których kupujący i sprzedający nie wiedzą
- zapłata „poza aktem” i brak dowodów,
- problemy podatkowe przy kontroli,
- trudności przy kolejnych zakupach finansowanych kredytem,
- ryzyko zakwestionowania transakcji po latach,
- ślad AML, który wraca przy kolejnych czynnościach.
przykłady:
- Gotówka „z szuflady”. Brak dokumentów potwierdzających pochodzenie środków = ryzyko postępowania karnego skarbowego.
- Zapłata „poza aktem”. Cena wpisana w akcie jako „zapłacona”, a faktycznie przekazana wcześniej lub później „do ręki” – ryzyko nieważności oświadczeń, problemów podatkowych i dowodowych.
- Gotówka a kredyt kupującego. Banki coraz częściej analizują historię transakcji wstecz – gotówka może zablokować finansowanie kolejnej nieruchomości.
- PCC i gotówka. Zapłata gotówką nie zwalnia z PCC, a źle opisana forma zapłaty bywa przyczyną błędów podatkowych.
7. Kary i konsekwencje – realne, nie teoretyczne
W przypadku naruszeń w grę wchodzą:
- odpowiedzialność karna skarbowa,
- kary administracyjne,
- problemy z udowodnieniem zapłaty ceny,
- zakwestionowanie legalności transakcji po latach,
- blokada środków i postępowania wyjaśniające.
8. Bezpieczna praktyka w 2026 roku
Standardem bezpieczeństwa jest:
- zapłata przelewem bankowym,
- pełna zgodność treści aktu z rzeczywistą zapłatą,
- analiza transakcji przed wizytą u notariusza, a nie „na ostatnią chwilę”.
Gotówka powinna być traktowana jako wyjątek, a nie alternatywa.
9. Podsumowanie
Tak, osoby nieprowadzące działalności gospodarczej mogą zapłacić gotówką,
ale w 2026 roku gotówka jest czynnikiem wysokiego ryzyka AML,
który może skutkować odmową czynności lub zgłoszeniem do GIIF.
To nie jest już wyłącznie kwestia „czy wolno”, ale czy jest to bezpieczne i akceptowalne dla notariusza.
Zanim zapłacisz – sprawdź
W praktyce widzimy:
- błędne decyzje o formie zapłaty,
- odmowy podpisania aktu w dniu transakcji,
- problemy podatkowe i AML, których można było uniknąć.
Sprawdzimy Twoją transakcję przed aktem
Ocenimy ryzyka podatkowe i AML
Podpowiemy bezpieczną procedurę zapłaty
BezpiecznaTransakcja24.pl
Skontaktuj się zanim pójdziesz do notariusza.
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Konsultacja prawna online 30 minut
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/konsultacja-prawna-online-30-minut
Analiza ryzyk transakcyjnych
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-ryzyk-transakcyjnych
Poradnik Bezpiecznej Transakcji
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog
KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet STRAT
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-start
Sprawdzenie projektu aktu notarialnego
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-projektu-aktu-notarialnego
Przeczytaj także:
Czy można sprzedać nieruchomość w Polsce w walucie innej niż PLN?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-sprzedac-nieruchomosc-w-polsce-w
Bank podał rachunek ROR zamiast technicznego. Kupujący spłacił kredyt na… cudze konto.
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/bank-podal-rachunek-ror-zamiast-technicznego
Czy warto zaniżać cenę w akcie notarialnym i „rozliczyć się pod stołem”?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-warto-zanizac-cene-w-akcie-notarialnym-i
Czy można zapłacić za nieruchomość przed aktem notarialnym?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-zaplacic-za-nieruchomosc-przed
Czy notariusz zabezpiecza transakcję sprzedaży lub zakupu nieruchomości?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-zabezpiecza-transakcje-2
Czy podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) można rozłożyć na raty?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-podatek-od-czynnosci-cywilnoprawnych-pcc
zapłata gotówką za mieszkanie 2026, gotówka u notariusza AML, GIIF nieruchomości, analiza ryzyka notariusz, PCC gotówka, forma zapłaty ceny nieruchomości
#nieruchomości #prawoNieruchomości #notariusz #AML #GIIF #analizaRyzyka#2026
#gotówkaUNotariusza #płatnośćGotówką #PCC #prawoPodatkowe
#bezpiecznaTransakcja24 #prawoPoLudzku #świadomyKupujący #zakupBezRyzyka
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.