„Nie ustanowię hipoteki, zrobię to po akcie” – i… sprzedający nie zobaczył ani złotówki
29 gru
Mechanizm oszustwa
- Kupujący podpisał umowę kredytową, ale: nie złożył dyspozycji wypłaty, nie przedłożył aktu notarialnego bankowi, nie dostarczył dokumentów do uruchomienia środków.
- Sprzedający wydał nieruchomość i podpisał akt, licząc na przelew z banku.
- Następnego dnia: kupujący sprzedał nieruchomość kolejnej osobie, pieniądze od pierwszego banku nigdy nie wyszły.
Dlaczego to było możliwe?
Bo nie ustanowiono w akcie hipoteki na zabezpieczenie spłaty kredytu.
Gdyby hipoteka była wpisana:
- przy sprzedaży wymagane byłoby zaświadczenie o aktualnym zadłużeniu z banku,
- bank musiałby wydać zgodę na wykreślenie hipoteki,
- środki ze sprzedaży musiałyby zostać przekierowane na spłatę kredytu.
Krótko:
bez hipoteki – brak hamulca prawnego dla kupującego.
Główna pułapka prawna (2025)
Klienci często mówią:
„Po co wpis hipoteki? To tylko dodatkowy koszt. Zrobię to sam.”
To nie jest koszt.
To zabezpieczenie sprzedającego i banku.
Bez wpisu kupujący:
- nabywa pełną dyspozycję obrotu nieruchomością,
- może ją sprzedać, darować, obciążyć,
- i nie istnieje żaden automatyczny blok prawny.
Co mogło uchronić sprzedającego?
- wpis hipoteki w akcie
- wydanie nieruchomości po otrzymaniu całej ceny za nieruchomość (z częścią ceny pochodzącą z kredytu bankowego)
Dlaczego wiele kancelarii notarialnych na to pozwala?
Gdyż to klient kupujący płaci taksę za ustanowienie hipoteki. Często jest to kilkaset złotych, a sprzedający ma zbyt małą wiedzę w tym zakresie i zazwyczaj się zgadza na taką konstrukcję, gdyż nie ma świadomości ryzyka.
Dlaczego powinien to być standard (ustanawianie hipoteki w akcie)?
Bo to klasyczna konstrukcja ryzyka asymetrycznego:
- kupujący ma nieruchomość,
- sprzedający nie ma pieniędzy,
- bank nie ma zabezpieczenia.
Brak hipoteki = idealne pole do nadużyć.
Podobne artykuły:
„Sprzedali działkę, ale nie dostali pieniędzy” – czyli jak prawo potrafi zaskoczyć
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedali-dzialke-ale-nie-dostali-pieniedzy
Czy notariusz zabezpiecza transakcję sprzedaży lub zakupu nieruchomości?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-zabezpiecza-transakcje-2
Czy notariusz odpowiada, jeśli cudzoziemiec nie zapłaci?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-odpowiada-jesli-cudzoziemiec
Czy warto zaniżać cenę w akcie notarialnym i „rozliczyć się pod stołem”?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-warto-zanizac-cene-w-akcie-notarialnym-i
Sprzedajesz nieruchomość i nie wiesz, jak zabezpieczyć płatność?
Sprawdzimy projekt aktu, płatności, i zapisy dotyczące kredytu, tak aby pieniądze wpłynęły, zanim przekażesz własność.
Analiza ryzyk transakcyjnych
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-ryzyk-transakcyjnych
SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ - Pakiet PRO
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-pro-2
SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIA - Pakiet ELITE
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-elite-2
Sprawdzenie projektu aktu notarialnego
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-projektu-aktu-notarialnego
- „kupujący nie zapłacił po akcie”
- „brak wypłaty kredytu po podpisaniu aktu”
- „nie ustanowił hipoteki w akcie”
- „sprzedaż bez zabezpieczenia”
- „oszustwo przy zakupie mieszkania kredytem”
- „jak zabezpieczyć sprzedaż nieruchomości”
- „akty notarialne oszustwa 2025”
#oszustwotygodnia #kredyt #hipoteka #sprzedażnieruchomości #notariusz #płatność #depozytnotarialny #prawo #bezpiecznatransakcja #BT24
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.