Wstęp

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego jest dla większości kupujących gwarancją, że transakcja dojdzie do skutku.

W praktyce jednak wielu sprzedających po jej podpisaniu zmienia zdanie.

Najczęstsze powody:

• otrzymanie lepszej oferty,
• wzrost cen w okolicy,
• naciski ze strony rodziny,
• brak nowego lokum,
• konflikt z kupującym,
• brak przygotowania do wyprowadzki.

Prawo w tym zakresie jest jednak jednoznaczne.

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, kupujący dysponuje silnymi narzędziami ochrony swoich interesów.

1. Notarialna umowa przedwstępna – co daje kupującemu?

Na podstawie art. 390 § 2 kodeksu cywilnego kupujący może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Oznacza to, że:

• sąd może zastąpić podpis sprzedającego,
• wydane orzeczenie ma skutki równoważne umowie sprzedaży,
• możliwy jest wpis prawa własności do księgi wieczystej,
• przeniesienie własności może nastąpić bez udziału sprzedającego.

Jest to najsilniejszy instrument ochrony kupującego w tego typu sytuacjach.

Darmowy test bezpieczeństwa transakcji

https://bezpiecznatransakcja24.pl/darmowy-test-bezpieczenstwa-transakcji

2. Co może zrobić kupujący?

Wezwanie sprzedającego do zawarcia umowy przyrzeczonej

Pierwszym krokiem jest wezwanie sprzedającego do stawienia się u notariusza, najczęściej w terminie 7–14 dni.

Ma to znaczenie dowodowe przed ewentualnym postępowaniem sądowym.

Żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem

Kupujący może wystąpić do sądu na podstawie art. 390 § 2 k.c.

W praktyce oznacza to, że:

• sąd może wydać orzeczenie zastępujące akt notarialny,
• możliwe jest przeniesienie własności mimo braku współpracy sprzedającego.

Dochodzenie odszkodowania

Na podstawie art. 471 k.c. kupujący może dochodzić odszkodowania obejmującego m.in.:

• koszty kredytu,
• koszty doradców i obsługi prawnej,
• koszty wyceny nieruchomości,
• koszty notarialne,
• różnicę w cenie przy zakupie innej nieruchomości,
• inne udokumentowane straty.

Zwrot zadatku w podwójnej wysokości

Jeżeli umowa przewidywała zadatek, kupujący może:

• odstąpić od umowy i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości,

lub

• dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jest to decyzja strategiczna, zależna od konkretnej sytuacji.

Wpis roszczenia do księgi wieczystej

Kupujący może zabezpieczyć swoje roszczenie poprzez wpis do księgi wieczystej na podstawie art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Skutki wpisu:

• uniemożliwienie sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej,
• ograniczenie możliwości ustanowienia hipoteki,
• ochrona interesu kupującego.

3. Typowe sytuacje z praktyki

• Sprzedający zmienia zdanie – nie ma to znaczenia prawnego, jeżeli umowa jest ważna.
• Sprzedający próbuje sprzedać nieruchomość innej osobie – wpis roszczenia do KW chroni kupującego.
• Sprzedający podnosi cenę – cena z umowy przedwstępnej pozostaje wiążąca.
• Sprzedający powołuje się na brak lokalu zastępczego – nie stanowi to podstawy do odmowy sprzedaży.
• Występują współwłaściciele – konieczne jest ustalenie zakresu ich zgody.

4. Postępowanie sądowe

Kupujący składa pozew o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Sąd:

• analizuje treść umowy,
• bada możliwość wykonania zobowiązania,
• wydaje orzeczenie zastępujące akt notarialny.

Czas trwania postępowania wynosi zazwyczaj od 6 do 18 miesięcy.

Po uprawomocnieniu się orzeczenia:

• kupujący składa wniosek do księgi wieczystej,
• zostaje wpisany jako właściciel nieruchomości.

5. Kiedy kupujący może przegrać?

Sytuacje te występują rzadko, ale mogą obejmować:

• brak zgody współwłaścicieli,
• brak zdolności do czynności prawnych po stronie sprzedającego,
• brak realnej możliwości zapłaty ceny przez kupującego.

6. Jak powinna wyglądać dobrze zabezpieczona umowa przedwstępna?

Elementy kluczowe:

• forma aktu notarialnego,
• wpis roszczenia do księgi wieczystej,
• zadatek zamiast zaliczki,
• precyzyjnie określony termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
• oświadczenia dotyczące stanu prawnego nieruchomości,
• zapisy dotyczące konsekwencji odmowy sprzedaży.

Podsumowanie

Notarialna umowa przedwstępna zapewnia kupującemu silną ochronę prawną.

W przypadku odmowy sprzedaży przez sprzedającego możliwe jest:

• dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem,
• uzyskanie odszkodowania,
• odzyskanie zadatku w podwójnej wysokości,
• zabezpieczenie roszczenia w księdze wieczystej.

Ostateczny wybór strategii zależy od sytuacji faktycznej i celu kupującego.

Jeżeli sprzedający odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej, nie podejmuj działań bez analizy sytuacji. Prześlij umowę przedwstępną oraz opis sprawy. Wskażemy, jakie masz możliwości i które rozwiązanie będzie dla Ciebie najkorzystniejsze.

Napisz do nas i opisz problem:

https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Zajrzyj do naszych poradników:

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog

https://www.facebook.com/profile.php?id=61581815656884

https://www.tiktok.com/@bezpiecznatrasakcja24?is_from_webapp=1&sender_device=pc

Najczęściej zadawane pytania

Co zrobić, gdy sprzedający nie chce sprzedać mieszkania po umowie przedwstępnej?

Czy sprzedający może wycofać się po podpisaniu aktu notarialnego?

Czy umowa przedwstępna notarialna zobowiązuje do sprzedaży?

Czy można zmusić sprzedającego do podpisania aktu końcowego?

Jakie prawa ma kupujący po notarialnej umowie przedwstępnej?

Czy sprzedający może zmienić zdanie bez konsekwencji?

Czy sąd może zastąpić sprzedającego przy sprzedaży?

Jak działa roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej?

Czy można odzyskać nieruchomość przez sąd?

Czy umowa przedwstępna gwarantuje zakup mieszkania?

Co zrobić, gdy sprzedający unika kontaktu po podpisaniu umowy?

Czy trzeba wezwać sprzedającego do aktu przed sądem?

Jak napisać wezwanie do zawarcia umowy przyrzeczonej?

Ile czasu dać sprzedającemu na podpisanie aktu?

Czy brak odpowiedzi sprzedającego ma znaczenie w sądzie?

Czy można od razu iść do sądu?

Jak udokumentować odmowę sprzedaży?

Czy wiadomości SMS mogą być dowodem?

Czy notariusz może potwierdzić odmowę?

Czy brak stawienia się u notariusza ma konsekwencje prawne?

Czy można żądać odszkodowania od sprzedającego?

Jakie koszty można odzyskać po zerwaniu umowy?

Czy można żądać zwrotu kosztów kredytu?

Czy można odzyskać koszty notariusza i doradców?

Czy można dochodzić utraconych korzyści?

Jak obliczyć wysokość odszkodowania?

Czy odszkodowanie obejmuje wzrost cen nieruchomości?

Czy można żądać odszkodowania i sprzedaży jednocześnie?

Czy trzeba udowodnić szkodę?

Ile można realnie wygrać w sądzie?

Czy można żądać podwójnego zadatku?

Kiedy należy się zwrot zadatku w podwójnej wysokości?

Czy zadatek jest obowiązkowy w umowie?

Czy można wybrać między zadatkiem a sprzedażą?

Co bardziej się opłaca: zadatek czy sąd?

Czy można odstąpić od umowy i odzyskać pieniądze?

Czy zaliczka działa tak samo jak zadatek?

Czy sprzedający musi oddać zadatek automatycznie?

Jak odzyskać zadatek bez sądu?

Czy zadatek przepada zawsze przy niewykonaniu umowy?

Czy można wpisać roszczenie do księgi wieczystej?

Jak zabezpieczyć się przed sprzedażą komuś innemu?

Czy sprzedający może sprzedać mieszkanie mimo umowy?

Czy wpis roszczenia blokuje sprzedaż?

Czy brak wpisu roszczenia to duży błąd?

Czy kupujący jest chroniony bez wpisu do KW?

Co jeśli sprzedający podpisze drugą umowę?

Kto ma pierwszeństwo przy dwóch kupujących?

Czy można unieważnić sprzedaż innej osobie?

Jak zabezpieczyć transakcję po podpisaniu umowy przedwstępnej?

Co zrobić, gdy sprzedający nie chce podpisać aktu notarialnego?

Czy mogę zmusić sprzedającego do sprzedaży mieszkania?

Jak szybko można wygrać sprawę o zawarcie umowy przyrzeczonej?

Czy sąd naprawdę może „zastąpić” sprzedającego?

Czy mogę odzyskać mieszkanie, jeśli sprzedający sprzeda je komuś innemu?

Czy mogę zablokować sprzedaż nieruchomości po umowie przedwstępnej?

Co jeśli sprzedający unika kontaktu po podpisaniu umowy?

Czy warto iść do sądu czy lepiej wziąć podwójny zadatek?

Ile mogę odzyskać pieniędzy od sprzedającego?

Jak zabezpieczyć się, żeby sprzedający nie sprzedał komuś innemu?

Czy brak wpisu roszczenia do KW to duży błąd?

Czy mogę przegrać sprawę mimo aktu notarialnego?

Co jeśli sprzedający twierdzi, że „nie sprzeda, bo zmienił zdanie”?

Jak długo sprzedający może przeciągać sprzedaż?

Czy bank kupującego wstrzyma kredyt przez brak aktu końcowego? 

Co zrobić, gdy sprzedający nie chce sprzedać mieszkania po umowie przedwstępnej?

Czy można zmusić sprzedającego do sprzedaży nieruchomości?

Czy notarialna umowa przedwstępna gwarantuje zakup?

Czy sprzedający może wycofać się po akcie notarialnym przedwstępnym?

Jakie prawa ma kupujący po notarialnej umowie przedwstępnej?

Czy sprzedający może zmienić zdanie po podpisaniu umowy?

Czy można dochodzić sprzedaży przed sądem?

Czy sąd może zastąpić sprzedającego przy sprzedaży?

Jak działa art. 390 § 2 k.c. w praktyce?

Czy można wymusić podpisanie aktu końcowego?

Jak wygląda pozew o zawarcie umowy przyrzeczonej?

Ile trwa sprawa o przeniesienie własności?

Czy wyrok sądu zastępuje akt notarialny?

Czy można wpisać się do KW bez sprzedającego?

Czy sąd może przenieść własność nieruchomości?

Jakie dokumenty potrzebne do pozwu?

Ile kosztuje sprawa sądowa o sprzedaż?

Czy warto iść do sądu czy odstąpić?

Jakie są szanse wygranej kupującego?

Czy sprzedający może się bronić w sądzie?

Czy można żądać odszkodowania od sprzedającego?

Jakie koszty można odzyskać?

Czy można żądać zwrotu kosztów kredytu?

Czy można żądać zwrotu kosztów notariusza?

Czy można dochodzić utraconych korzyści?

Czy można żądać różnicy w cenie nieruchomości?

Czy można żądać kosztów doradcy?

Czy można żądać kosztów wyceny?

Jak udowodnić szkodę?

Czy odszkodowanie obejmuje stres i czas?

Czy można żądać podwójnego zadatku?

Kiedy należy się zwrot zadatku w podwójnej wysokości?

Czy zadatek zawsze działa na korzyść kupującego?

Czy lepiej żądać zadatku czy wykonania umowy?

Czy można jednocześnie żądać sprzedaży i zadatku?

Czy zaliczka działa tak jak zadatek?

Jak odzyskać zadatek od sprzedającego?

Czy sprzedający może zatrzymać zadatek?

Czy można odstąpić od umowy i żądać 2x zadatku?

Czy zadatek blokuje sprzedaż innemu kupującemu?

Czy można wpisać roszczenie do księgi wieczystej?

Jak wpisać roszczenie z umowy przedwstępnej do KW?

Czy wpis roszczenia blokuje sprzedaż?

Czy sprzedający może sprzedać mimo roszczenia?

Czy wpis do KW chroni kupującego?

Czy wpis działa wobec banku?

Czy można wpisać roszczenie po podpisaniu umowy?

Ile kosztuje wpis roszczenia?

Czy wpis roszczenia jest obowiązkowy?

Czy brak wpisu to błąd kupującego?

Co jeśli sprzedający sprzeda komuś innemu?

Czy druga sprzedaż jest ważna?

Kto wygrywa przy dwóch umowach?

Czy można unieważnić sprzedaż innej osobie?

Czy wpis roszczenia daje pierwszeństwo?

Czy można zablokować nieruchomość przed sprzedażą?

Czy sąd chroni pierwszego kupującego?

Czy kupujący może odzyskać nieruchomość?

Czy można pozwać drugiego kupującego?

Czy notariusz sprawdza wpis roszczenia?

Co jeśli sprzedający nie ma gdzie się wyprowadzić?

Czy brak lokalu zastępczego blokuje sprzedaż?

Czy sąd bierze pod uwagę sytuację życiową sprzedającego?

Czy emocje sprzedającego mają znaczenie prawne?

Czy sprzedający może opóźniać sprzedaż?

Czy można wyznaczyć termin przymusowo?

Co jeśli sprzedający nie stawia się u notariusza?

Czy można zmusić do stawienia się u notariusza?

Jak udokumentować odmowę sprzedającego?

Czy wezwanie do aktu jest obowiązkowe?

Kiedy kupujący może przegrać sprawę?

Czy brak zgody współwłaściciela unieważnia umowę?

Czy brak zdolności sprzedającego ma znaczenie?

Czy kupujący musi mieć środki na zakup?

Czy brak kredytu oznacza przegraną?

Czy sąd bada zdolność finansową kupującego?

Czy umowa może być nieważna?

Czy błędy w akcie mogą zniszczyć sprawę?

Czy można poprawić umowę przedwstępną?

Czy notariusz odpowiada za błędy?

Co powinno być w dobrej umowie przedwstępnej?

Czy wpis roszczenia powinien być standardem?

Czy zadatek jest konieczny?

Jakie zapisy chronią kupującego?

Czy trzeba wpisywać kary umowne?

Czy warto robić umowę u notariusza?

Czy zwykła umowa przedwstępna wystarczy?

Jak zabezpieczyć się przed zmianą ceny?

Jak zabezpieczyć się przed odmową sprzedaży?

Jak zabezpieczyć się przed oszustwem?

Czy sprzedający może podnieść cenę po umowie?

Czy cena z umowy jest wiążąca?

Czy można renegocjować warunki po podpisaniu?

Czy kupujący musi się zgodzić na zmianę ceny?

Czy sprzedający może zerwać umowę bez konsekwencji?

Czy można dochodzić wykonania umowy mimo zmiany rynku?

Czy wzrost cen ma znaczenie prawne?

Czy inflacja wpływa na umowę przedwstępną?

Czy można zmusić do sprzedaży po starej cenie?

Co zrobić, żeby nie stracić nieruchomości po umowie przedwstępnej? 

#prawoNieruchomości #umowaprzewstępna #sprzedażmieszkania

#zadatek #księgaWieczysta #notariusz #BezpiecznaTransakcja24 #nieruchomości2025 #prawo #aktNotarialny

sprzedający nie chce sprzedać

umowa przedwstępna notarialna

zmuszenie do sprzedaży nieruchomości

art 390 kc kupujący

wpis roszczenia do księgi wieczystej

odmowa sprzedaży po umowie przedwstępnej

roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej

zadatek podwójna wysokość

umowa deweloperska odmowa sprzedaży