Sprzedający nie chce sprzedać – co może zrobić kupujący po notarialnej umowie przedwstępnej?
30 lis
1. Notarialna umowa przedwstępna – co tak naprawdę daje kupującemu?
Na podstawie art. 390 § 2 k.c.: Kupujący może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.
To najważniejsza przewaga aktu notarialnego.
Sąd w takim przypadku:
- zastępuje podpis sprzedającego,
- wydaje postanowienie równoważne umowie sprzedaży,
- umożliwia wpis do księgi wieczystej,
- doprowadza do przeniesienia własności nawet bez udziału sprzedającego.
To najdalej idący środek ochrony kupującego.
2. Co może zrobić kupujący? (pełna lista narzędzi)
Wezwać sprzedającego do stawienia się do aktu notarialnego
Zwykle 7–14 dni na spełnienie zobowiązania.
To konieczne dowodowo przed wejściem w proces.
Żądać zawarcia umowy przyrzeczonej w sądzie
Najmocniejsze narzędzie:
- opiera się na art. 390 § 2 k.c.,
- sąd może „zastąpić” sprzedającego,
- postanowienie sądu ma moc aktu notarialnego.
To MOCNA broń kupującego, jeśli umowa była notarialna.
Domagać się odszkodowania (art. 471 k.c.)
Kupujący może żądać:
- kosztów kredytu,
- kosztów doradcy/kancelarii,
- kosztów wyceny,
- kosztów notarialnych,
- różnicy w cenie, jeśli kupi droższą nieruchomość,
- strat wynikłych z utraty okazji rynkowej.
Dochodzić zwrotu zadatku w podwójnej wysokości (jeśli był zadatek)
Jeżeli umowa przedwstępna przewidywała zadatek, kupujący może:
odstąpić i żądać 2× kwoty zadatku,
lub
zostać przy umowie i żądać zawarcia pełnej transakcji.
To strategiczna decyzja.
Wpisać roszczenie do KW, by zablokować sprzedaż komuś innemu
Roszczenie z umowy przedwstępnej (art. 16 ustawy o KW) uniemożliwia sprzedającemu:
- sprzedać nieruchomość innej osobie,
- ustanowić hipoteki,
- dokonać manipulacji w KW.
pisaliśmy o tym tutaj:
Jak wpisać roszczenie z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej – krok po kroku (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-wpisac-roszczenie-z-umowy-przedwstepnej
3. Decydujące sytuacje
- Sprzedający twierdzi, że „zmienił zdanie”, ale mieszkanie jest zadłużone - Sąd ZAWSZE uwzględnia roszczenie kupującego, jeśli zadłużenie było znane i możliwe do spłaty z ceny.
- Sprzedający zawiera „drugą” umowę z kimś innym - wpis roszczenia do KW automatycznie chroni kupującego. Jeśli kupujący zrobił wpis – wygrywa.
- Sprzedający ukrywa współwłaścicieli - twierdzenie: „to moje mieszkanie”, a w KW są trzy osoby. Kupujący ma pełne prawo żądać umowy przyrzeczonej od wszystkich.
- Sprzedający twierdzi, że „nie ma lokalu zastępczego”. To nie jest powód do odmowy sprzedaży. Sąd nie bada emocji, tylko obowiązek umowny.
- Sprzedający próbuje podnieść cenę po podpisaniu przedwstępnej. Kupujący wygrywa z automatu — cena z umowy przedwstępnej jest wiążąca.
4. Jak wygląda proces sądowy o zawarcie umowy przyrzeczonej?
Kupujący składa pozew, a sąd:
- bada nie tylko treść umowy,
- ale też zdolność stron do wykonania zobowiązania,
- następnie wydaje postanowienie, które zastępuje akt notarialny.
Czas trwania: średnio 6–18 miesięcy (zależy od miasta).
Po prawomocnym postanowieniu sądu:
→ Kupujący składa wniosek do ksiąg wieczystych,
→ Zostaje wpisany jako właściciel.
5. Kiedy kupujący może przegrać? (bardzo rzadkie przypadki)
- Brak zgody współwłaścicieli. Jeśli umowę podpisał tylko jeden współwłaściciel — akt notarialny przedwstępny jest wadliwy.
- Sprzedający nie był zdolny do czynności prawnych. Dotyczy przypadków głębokich zaburzeń, demencji itd.
- Kupujący nie miał środków na zakup. Sąd bada zdolność kupującego w momencie zawierania umowy.
6. Co powinno znaleźć się w notarialnej umowie przedwstępnej, aby kupujący był maksymalnie chroniony?
To ważne elementy — i polecamy je w każdym akcie:
- wpis roszczenia do KW,
- zadatek, nie zaliczka,
- termin na stawienie się do aktu,
- oświadczenia o stanie prawnym nieruchomości,
- oświadczenie o braku sporów i postępowań,
- konsekwencje odmowy sprzedaży przez sprzedającego.
#prawoNieruchomości #umowaprzewstępna #sprzedażmieszkania
#zadatek #księgaWieczysta #notariusz #BezpiecznaTransakcja24 #nieruchomości2025 #prawo #aktNotarialny
sprzedający nie chce sprzedać
umowa przedwstępna notarialna
zmuszenie do sprzedaży nieruchomości
art 390 kc kupujący
wpis roszczenia do księgi wieczystej
odmowa sprzedaży po umowie przedwstępnej
roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej
zadatek podwójna wysokość
umowa deweloperska odmowa sprzedaży
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
3 gru
„Wynajmę Ci nie swoje mieszkanie – i jeszcze podpiszemy to na umowie notarialnej” . Nowy trend 2025
Rok 2025 przyniósł nowy, bardzo niebezpieczny trend na rynku nieruchomości: oszuści wynajmują mieszkania, których… nie są właścicielami. Co najgorsze – nie chodzi o prymitywne SMS-y czy fałszywe ogłoszenia. Dzisiejsi oszuści: pokazują realne mieszkanie, dysponują prawdziwymi kluczami (czasem po krótkim wynajmie na AirBnB), podają prawdziwe dane właściciela, a nawet proponują umowę notarialną, by wzbudzić pełne zaufanie. To nowa, wyrafinowana forma przestępstwa, która wchodzi w niszę pomiędzy: najem krótkoterminowy, podnajem bez zgody, kradzież tożsamości właściciela, oraz technicznie dopracowane oszustwo internetowe. Wszystko po to, by wyłudzić kaucję 3–7 tys. zł, a czasem nawet „opłatę rezerwacyjną”.
5 gru
Jak sprzedać mieszkanie będąc za granicą – legalnie, bezpiecznie i bez ryzyka (2025)
Sprzedaż mieszkania z zagranicy jest nie tylko możliwa, ale wręcz standardowa. W 2025 r. ponad 30% transakcji sprzedaży nieruchomości dokonują osoby mieszkające poza Polską. Warunek jest jeden: pełnomocnictwo musi być sporządzone w formie akceptowanej przez prawo polskie. To właśnie forma pełnomocnictwa jest najczęstszym źródłem problemów, odmów dokonania czynności i odrzucenia wpisów w księdze wieczystej. Ten artykuł jest kompletnym przewodnikiem — opartym na praktyce notarialnej, przepisach prawa i rzeczywistych przypadkach naszych klientów.
4 gru
Czy można eksmitować najemcę, jeśli w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji podał fikcyjny adres?
Najem okazjonalny miał chronić właścicieli. W praktyce coraz częściej dochodzi do sytuacji, w której najemca wskazuje fałszywy, fikcyjny lub niemożliwy do wykonania adres w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji — kluczowym elemencie najmu okazjonalnego. Co wtedy? Czy właściciel nadal może skutecznie eksmitować najemcę? Czy fikcyjny adres „psuje” całą umowę? Czy najemca może unikać wyprowadzki tylko dlatego, że adres okazał się nieprawdziwy?
2 gru
Kupno mieszkania od starszej osoby – pułapki prawne
Zakup mieszkania od osoby starszej nie jest – wbrew pozorom – transakcją „łatwiejszą” czy „bezpieczniejszą”. W praktyce prawniczej to właśnie takie transakcje rodzą najwięcej ukrytych ryzyk: od nieważności umowy, przez roszczenia spadkobierców, aż po zarzut wyzysku lub brak świadomości i swobody przy składaniu oświadczeń woli. Poniżej przedstawiamy pełną, profesjonalną analizę – wraz z problemami, które rzadko pojawiają się w standardowych poradnikach.