1. Notarialna umowa przedwstępna – co tak naprawdę daje kupującemu?

Na podstawie art. 390 § 2 k.c.: Kupujący może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

To najważniejsza przewaga aktu notarialnego.

Sąd w takim przypadku:

• zastępuje podpis sprzedającego,
• wydaje postanowienie równoważne umowie sprzedaży,
• umożliwia wpis do księgi wieczystej,
• doprowadza do przeniesienia własności nawet bez udziału sprzedającego.

To najdalej idący środek ochrony kupującego.

2. Co może zrobić kupujący? (pełna lista narzędzi)

Wezwać sprzedającego do stawienia się do aktu notarialnego

Zwykle 7–14 dni na spełnienie zobowiązania.

To konieczne dowodowo przed wejściem w proces.

Żądać zawarcia umowy przyrzeczonej w sądzie

Najmocniejsze narzędzie:

• opiera się na art. 390 § 2 k.c.,
• sąd może „zastąpić” sprzedającego,
• postanowienie sądu ma moc aktu notarialnego.

To MOCNA broń kupującego, jeśli umowa była notarialna.

Domagać się odszkodowania (art. 471 k.c.)

Kupujący może żądać:

• kosztów kredytu,
• kosztów doradcy/kancelarii,
• kosztów wyceny,
• kosztów notarialnych,
• różnicy w cenie, jeśli kupi droższą nieruchomość,
• strat wynikłych z utraty okazji rynkowej.

Dochodzić zwrotu zadatku w podwójnej wysokości (jeśli był zadatek)

Jeżeli umowa przedwstępna przewidywała zadatek, kupujący może:

odstąpić i żądać 2× kwoty zadatku,

lub

zostać przy umowie i żądać zawarcia pełnej transakcji.

To strategiczna decyzja.

Wpisać roszczenie do KW, by zablokować sprzedaż komuś innemu

Roszczenie z umowy przedwstępnej (art. 16 ustawy o KW) uniemożliwia sprzedającemu:

• sprzedać nieruchomość innej osobie,
• ustanowić hipoteki,
• dokonać manipulacji w KW.

pisaliśmy o tym tutaj:

Jak wpisać roszczenie z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej – krok po kroku (2025)

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-wpisac-roszczenie-z-umowy-przedwstepnej

3. Decydujące sytuacje

• Sprzedający twierdzi, że „zmienił zdanie”, ale mieszkanie jest zadłużone - Sąd ZAWSZE uwzględnia roszczenie kupującego, jeśli zadłużenie było znane i możliwe do spłaty z ceny.
• Sprzedający zawiera „drugą” umowę z kimś innym - wpis roszczenia do KW automatycznie chroni kupującego. Jeśli kupujący zrobił wpis – wygrywa.
• Sprzedający ukrywa współwłaścicieli - twierdzenie: „to moje mieszkanie”, a w KW są trzy osoby. Kupujący ma pełne prawo żądać umowy przyrzeczonej od wszystkich.
• Sprzedający twierdzi, że „nie ma lokalu zastępczego”. To nie jest powód do odmowy sprzedaży. Sąd nie bada emocji, tylko obowiązek umowny.
• Sprzedający próbuje podnieść cenę po podpisaniu przedwstępnej. Kupujący wygrywa z automatu — cena z umowy przedwstępnej jest wiążąca.

4. Jak wygląda proces sądowy o zawarcie umowy przyrzeczonej?

Kupujący składa pozew, a sąd:

• bada nie tylko treść umowy,
• ale też zdolność stron do wykonania zobowiązania,
• następnie wydaje postanowienie, które zastępuje akt notarialny.

Czas trwania: średnio 6–18 miesięcy (zależy od miasta).

Po prawomocnym postanowieniu sądu:

→ Kupujący składa wniosek do ksiąg wieczystych,

→ Zostaje wpisany jako właściciel.

5. Kiedy kupujący może przegrać? (bardzo rzadkie przypadki)

• Brak zgody współwłaścicieli. Jeśli umowę podpisał tylko jeden współwłaściciel — akt notarialny przedwstępny jest wadliwy.
• Sprzedający nie był zdolny do czynności prawnych. Dotyczy przypadków głębokich zaburzeń, demencji itd.
• Kupujący nie miał środków na zakup. Sąd bada zdolność kupującego w momencie zawierania umowy.

6. Co powinno znaleźć się w notarialnej umowie przedwstępnej, aby kupujący był maksymalnie chroniony?

To ważne elementy — i polecamy je w każdym akcie:

• wpis roszczenia do KW,
• zadatek, nie zaliczka,
• termin na stawienie się do aktu,
• oświadczenia o stanie prawnym nieruchomości,
• oświadczenie o braku sporów i postępowań,
• konsekwencje odmowy sprzedaży przez sprzedającego.

#prawoNieruchomości #umowaprzewstępna #sprzedażmieszkania

#zadatek #księgaWieczysta #notariusz #BezpiecznaTransakcja24 #nieruchomości2025 #prawo #aktNotarialny

sprzedający nie chce sprzedać

umowa przedwstępna notarialna

zmuszenie do sprzedaży nieruchomości

art 390 kc kupujący

wpis roszczenia do księgi wieczystej

odmowa sprzedaży po umowie przedwstępnej

roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej

zadatek podwójna wysokość

umowa deweloperska odmowa sprzedaży