Sprzedający nie chce sprzedać – co może zrobić kupujący po notarialnej umowie przedwstępnej?
30 lis
1. Notarialna umowa przedwstępna – co tak naprawdę daje kupującemu?
Na podstawie art. 390 § 2 k.c.: Kupujący może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.
To najważniejsza przewaga aktu notarialnego.
Sąd w takim przypadku:
- zastępuje podpis sprzedającego,
- wydaje postanowienie równoważne umowie sprzedaży,
- umożliwia wpis do księgi wieczystej,
- doprowadza do przeniesienia własności nawet bez udziału sprzedającego.
To najdalej idący środek ochrony kupującego.
2. Co może zrobić kupujący? (pełna lista narzędzi)
Wezwać sprzedającego do stawienia się do aktu notarialnego
Zwykle 7–14 dni na spełnienie zobowiązania.
To konieczne dowodowo przed wejściem w proces.
Żądać zawarcia umowy przyrzeczonej w sądzie
Najmocniejsze narzędzie:
- opiera się na art. 390 § 2 k.c.,
- sąd może „zastąpić” sprzedającego,
- postanowienie sądu ma moc aktu notarialnego.
To MOCNA broń kupującego, jeśli umowa była notarialna.
Domagać się odszkodowania (art. 471 k.c.)
Kupujący może żądać:
- kosztów kredytu,
- kosztów doradcy/kancelarii,
- kosztów wyceny,
- kosztów notarialnych,
- różnicy w cenie, jeśli kupi droższą nieruchomość,
- strat wynikłych z utraty okazji rynkowej.
Dochodzić zwrotu zadatku w podwójnej wysokości (jeśli był zadatek)
Jeżeli umowa przedwstępna przewidywała zadatek, kupujący może:
odstąpić i żądać 2× kwoty zadatku,
lub
zostać przy umowie i żądać zawarcia pełnej transakcji.
To strategiczna decyzja.
Wpisać roszczenie do KW, by zablokować sprzedaż komuś innemu
Roszczenie z umowy przedwstępnej (art. 16 ustawy o KW) uniemożliwia sprzedającemu:
- sprzedać nieruchomość innej osobie,
- ustanowić hipoteki,
- dokonać manipulacji w KW.
pisaliśmy o tym tutaj:
Jak wpisać roszczenie z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej – krok po kroku (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-wpisac-roszczenie-z-umowy-przedwstepnej
3. Decydujące sytuacje
- Sprzedający twierdzi, że „zmienił zdanie”, ale mieszkanie jest zadłużone - Sąd ZAWSZE uwzględnia roszczenie kupującego, jeśli zadłużenie było znane i możliwe do spłaty z ceny.
- Sprzedający zawiera „drugą” umowę z kimś innym - wpis roszczenia do KW automatycznie chroni kupującego. Jeśli kupujący zrobił wpis – wygrywa.
- Sprzedający ukrywa współwłaścicieli - twierdzenie: „to moje mieszkanie”, a w KW są trzy osoby. Kupujący ma pełne prawo żądać umowy przyrzeczonej od wszystkich.
- Sprzedający twierdzi, że „nie ma lokalu zastępczego”. To nie jest powód do odmowy sprzedaży. Sąd nie bada emocji, tylko obowiązek umowny.
- Sprzedający próbuje podnieść cenę po podpisaniu przedwstępnej. Kupujący wygrywa z automatu — cena z umowy przedwstępnej jest wiążąca.
4. Jak wygląda proces sądowy o zawarcie umowy przyrzeczonej?
Kupujący składa pozew, a sąd:
- bada nie tylko treść umowy,
- ale też zdolność stron do wykonania zobowiązania,
- następnie wydaje postanowienie, które zastępuje akt notarialny.
Czas trwania: średnio 6–18 miesięcy (zależy od miasta).
Po prawomocnym postanowieniu sądu:
→ Kupujący składa wniosek do ksiąg wieczystych,
→ Zostaje wpisany jako właściciel.
5. Kiedy kupujący może przegrać? (bardzo rzadkie przypadki)
- Brak zgody współwłaścicieli. Jeśli umowę podpisał tylko jeden współwłaściciel — akt notarialny przedwstępny jest wadliwy.
- Sprzedający nie był zdolny do czynności prawnych. Dotyczy przypadków głębokich zaburzeń, demencji itd.
- Kupujący nie miał środków na zakup. Sąd bada zdolność kupującego w momencie zawierania umowy.
6. Co powinno znaleźć się w notarialnej umowie przedwstępnej, aby kupujący był maksymalnie chroniony?
To ważne elementy — i polecamy je w każdym akcie:
- wpis roszczenia do KW,
- zadatek, nie zaliczka,
- termin na stawienie się do aktu,
- oświadczenia o stanie prawnym nieruchomości,
- oświadczenie o braku sporów i postępowań,
- konsekwencje odmowy sprzedaży przez sprzedającego.
#prawoNieruchomości #umowaprzewstępna #sprzedażmieszkania
#zadatek #księgaWieczysta #notariusz #BezpiecznaTransakcja24 #nieruchomości2025 #prawo #aktNotarialny
sprzedający nie chce sprzedać
umowa przedwstępna notarialna
zmuszenie do sprzedaży nieruchomości
art 390 kc kupujący
wpis roszczenia do księgi wieczystej
odmowa sprzedaży po umowie przedwstępnej
roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej
zadatek podwójna wysokość
umowa deweloperska odmowa sprzedaży
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.