Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym kupującym?
16 gru
1. Nigdy nie podpisuj umowy bez weryfikacji kupującego
Najbardziej niebezpieczna praktyka: sprzedający podpisuje umowę przedwstępną z „kupującym”, o którym nie wie absolutnie nic.
Przed podpisaniem umowy koniecznie:
- zweryfikuj dowód osobisty: imię, nazwisko, PESEL, fotografia, termin ważności
- czy dane nie budzą podejrzeń
- czy dokument nie jest „idealnie gładki” (dowody kolekcjonerskie)
- sprawdź, czy kupujący działa sam, czy w imieniu spółki. Jeśli to spółka — konieczny jest KRS lub pełnomocnictwo
- ustal źródło finansowania
Czy kupujący:
- ma środki własne,
- czy bierze kredyt,
- czy „czeka na pieniądze z innej transakcji”.
Kupujący bez zdolności kredytowej blokują tysiące mieszkań w Polsce.
2. Zabezpiecz się w umowie przedwstępnej – to klucz
Umowa ustna lub „zwykła kartka” to przepis na katastrofę.
Umowa musi zawierać:
- realne terminy. Nie 6 miesięcy, nie 8 miesięcy — nieuczciwi kupujący lubią długie terminy, by blokować transakcję.
- zadatek – NIE zaliczka. Zadatek = zabezpieczenie. Zaliczka = oddajesz i… kupujący się śmieje.
- prawo odstąpienia dla sprzedającego np. gdy kupujący nie uzyska kredytu w terminie.
- obowiązek przedstawienia decyzji kredytowej. Nie „złożę wniosek”, tylko: decyzja kredytowa do dnia X.
- kara umowna za opóźnienia kupującego lub podwyższenie ceny (w szczególnych przypadkach)
3. Nigdy nie przekazuj kluczy przed aktem notarialnym i przed otrzymaniu CAŁEJ ceny.
Kupujący dostaje klucze „na chwilę”, następnie wprowadza się i odmawia podpisania aktu a sprzedający musi prowadzić sprawę o eksmisję przed… własnym aktem sprzedaży.
Przed przekazaniem kluczy:
- MUSI być podpisany akt
- MUSI być zapłacona cena
- MUSI być protokół zdawczo-odbiorczy
Zero wyjątków.
4. Sprawdź, czy kupujący nie jest w upadłości konsumenckiej
To bomba z opóźnionym zapłonem.
Kupujący w upadłości:
- nie może skutecznie kupić nieruchomości bez zgody syndyka,
- może zablokować transakcję,
- może doprowadzić do unieważnienia umowy.
5. Zabezpiecz się przed kupującym „na kredyt”
Największa grupa nadużyć.
Kupujący często:
- składają fikcyjne dokumenty do banku,
- przeciągają procedury,
- „zapominają” o dopłacie,
- przedstawiają nieprawdziwe zaświadczenia o dochodach.
W umowie konieczne:
- zapis: „Kupujący składa wniosek kredytowy w terminie 48 godzin od podpisania umowy”
- obowiązek przedstawienia potwierdzenia złożenia wniosku
- termin ostateczny na kredyt – po jego upływie sprzedający może odstąpić i zatrzymać zadatek
6. Nigdy nie podpisuj umowy przedwstępnej bez analizy prawnej
Kupujący i pośrednicy często podkładają sprzedającemu „gotowce”, które:
- nie chronią sprzedającego,
- blokują transakcję,
- chronią kupującego kosztem sprzedającego.
Najczęstsze manipulacje:
- zapis „zadatek zwrotny w każdym przypadku”,
- brak terminu przedstawienia decyzji kredytowej,
- brak odpowiedzialności kupującego za brak aktu,
- dowolnie długi termin podpisania umowy.
Takie umowy analizujemy regularnie – i ostrzegamy:
Sprzedający bez analizy prawnej zawsze ryzykuje utratę czasu i pieniędzy.
7. Zabezpieczenia dodatkowe – rzadko stosowane, ale bardzo skuteczne
- „blokada rynkowa” Sprzedający może wpisać w umowie zakaz negocjowania z innymi sprzedającymi (kupującymi równoległymi).
- żądanie potwierdzenia wkładu własnego. Klient „bez wkładu” to ryzyko 100%.
- obowiązek ubezpieczenia transakcji na koszt kupującego. Działa np. przy lokalach problematycznych.
- kara umowna za wycofanie się kupującego po otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej
Szkody czasowe sprzedającego są realne i mierzalne.
8. Największe czerwone flagi kupującego
- chce klucze przed aktem
- nie pokazuje dowodu „bo zapomniał”
- mówi „kredyt będzie na pewno”
- unika terminów i nie chce zapisać kar umownych
- proponuje „zaliczkę zamiast zadatku”
9. Podsumowanie – sprzedający musi chronić się tak samo mocno jak kupujący
Najważniejsza zasada:
Zadatek NIE chroni sprzedającego.
Umowa przedwstępna NIE chroni sprzedającego.
Tylko analiza kupującego + dobre zapisy prawne dają bezpieczeństwo.
To standard w BezpiecznaTransakcja24.pl:
- analizujemy kupującego,
- analizujemy umowę,
- weryfikujemy dokumenty,
- ustawiamy terminy i kary,
- przygotowujemy wersję bezpieczną prawnie.
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ - Pakiet START
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-start-2
Powiązane artykuły
Sprzedaż i darowizna w jednym akcie notarialnym – gdy kupujący jeszcze nie zapłacił. Ryzyka 2025
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedaz-i-darowizna-w-jednym-akcie
Czy notariusz zabezpiecza transakcję sprzedaży lub zakupu nieruchomości?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-zabezpiecza-transakcje-2
„Sprzedali działkę, ale nie dostali pieniędzy” – czyli jak prawo potrafi zaskoczyć
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedali-dzialke-ale-nie-dostali-pieniedzy
Kto wybiera notariusza? Jak nie dać się wmanewrować w cudzy wybór (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kto-wybiera-notariusza-jak-nie-dac-sie
Czy można zapłacić za nieruchomość przed aktem notarialnym?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-zaplacic-za-nieruchomosc-przed
Czy można zapłacić gotówką za nieruchomość w 2025 roku? Fakty, prawo i ryzyka
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-zaplacic-gotowka-za-nieruchomosc-w
#bezpiecznatransakcja24 #sprzedazmieszkania #nieuczciwykupujacy
#prawoinwestora #księgawieczysta #nieruchomosci2025 #zadatek #umowaprzedwstepna
#analizaprawna
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.