Sprzedaż i darowizna w jednym akcie notarialnym – gdy kupujący jeszcze nie zapłacił. Ryzyka 2025
16 lis
1. Brak zapłaty = brak skutku rozporządzającego
Podstawą sprzedaży jest świadczenie wzajemne: przeniesienie własności w zamian za zapłatę ceny.
Jeżeli kupujący nie zapłacił jeszcze ceny, to nie uzyskał pełnego skutku rozporządzającego, a więc nie ma prawa skutecznie przekazać nieruchomości dalej.
Inaczej mówiąc: nie można darować czegoś, czego jeszcze się nie posiada w sensie pełnoprawnym.
Taki akt notarialny — w którym kupujący najpierw nabywa, a sekundę później daruje nieruchomość dalej, mimo że nie zapłacił — może zostać uznany za:
- pozorny
- lub sprzeczny z zasadami współżycia społecznego
2. Odpowiedzialność kupującego i darczyńcy
Jeśli cena nie została zapłacona, a nieruchomość została od razu podarowana, sprzedający może żądać zapłaty ceny zarówno od kupującego, jak i – w pewnych przypadkach – od obdarowanego, jeżeli uzyskał on korzyść majątkową kosztem wierzyciela.
To oznacza, że sprzedający może po latach pozwać dziecko, które otrzymało nieruchomość w darowiźnie, jeśli transakcja wyglądała na próbę „ucieczki z majątkiem” przed zapłatą.
3. Ryzyko podatkowe i podejrzenie obejścia prawa
W oczach fiskusa takie transakcje wyglądają podejrzanie.
Jeśli kupujący nie zapłacił ceny, a mimo to przeniósł własność dalej, urząd może uznać, że:
- doszło do obejścia prawa podatkowego,
- lub że całość miała charakter darowizny pozornej,
4. Co powinien zrobić notariusz?
Notariusz nie ma obowiązku badania, czy cena została faktycznie zapłacona, ani czy środki znajdują się na rachunku sprzedającego.
Ale przy połączeniu dwóch czynności (sprzedaży i darowizny w jednym akcie) powinien:
- jasno zapisać sposób i termin zapłaty ceny,
- upewnić się, że strony rozumieją skutki prawne,
- doradzić odrębne akty: jeden na sprzedaż, drugi – na darowiznę (dopiero po zapłacie).
Zobacz również:
Czy notariusz zabezpiecza transakcję?
5. Realny przykład z praktyki
W 2024 roku w jednej z kancelarii w Warszawie kupujący nabył mieszkanie za 680 000 zł. Cena miała zostać zapłacona „do piątku”, a akt podpisano w środę. W tym samym akcie nabywca podarował nieruchomość swojej córce. W piątek nie zapłacił.
Sprzedający pozwał nabywcę o zapłatę ceny, ale mieszkanie było już formalnie własnością córki.
Wszczęto postępowanie pauliańskie – sprawa trwa do dziś.
6. Jak się zabezpieczyć
- Sprzedający powinien bezwzględnie żądać złożenia pieniędzy do depozytu notarialnego,
- Kupujący, jeśli naprawdę chce przekazać nieruchomość dziecku, powinien zrobić to po zapłacie i wpisie do księgi wieczystej – najlepiej osobnym aktem.
Zobacz też:
Jak bezpiecznie spłacić cudzy kredyt przy zakupie nieruchomości
7. Co, jeśli akt już podpisano?
Jeżeli akt notarialny już został zawarty i cena nie została zapłacona:
- sprzedający może dochodzić unieważnienia części aktu,
- albo żądania zapłaty (roszczenie z tytułu niewykonania umowy),
- a jeśli nieruchomość została przekazana dalej – może skorzystać z art. 527 k.c. (skarga pauliańska) i żądać uznania darowizny za bezskuteczną względem niego.
8. Wnioski eksperta
„Połączenie sprzedaży i darowizny w jednym akcie, zanim zapłacono cenę, to konstrukcja, która w świetle prawa cywilnego balansuje na granicy nieważności.
Własność bez zapłaty to iluzja. A darowizna rzeczy, której się jeszcze nie opłaciło, to ryzyko utraty i majątku, i spokoju.”
BezpiecznaTransakcja24.pl
Bo nawet akt notarialny nie gwarantuje bezpieczeństwa, jeśli cena istnieje tylko „na papierze”.
#BezpiecznaTransakcja24 #sprzedażidarowizna #aktNotarialny #prawoNieruchomości #darowizna #sprzedażnieruchomości #niezapłaconaCena #skargaPauliańska #notariusz #nieruchomości2025 #prawoCywilne #bezpiecznatransakcja
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.