Sprzedaż i darowizna w jednym akcie notarialnym – gdy kupujący jeszcze nie zapłacił. Ryzyka 2025

1. Brak zapłaty = brak skutku rozporządzającego

Podstawą sprzedaży jest świadczenie wzajemne: przeniesienie własności w zamian za zapłatę ceny.

Jeżeli kupujący nie zapłacił jeszcze ceny, to nie uzyskał pełnego skutku rozporządzającego, a więc nie ma prawa skutecznie przekazać nieruchomości dalej.

Inaczej mówiąc: nie można darować czegoś, czego jeszcze się nie posiada w sensie pełnoprawnym.

Taki akt notarialny — w którym kupujący najpierw nabywa, a sekundę później daruje nieruchomość dalej, mimo że nie zapłacił — może zostać uznany za:

• pozorny
• lub sprzeczny z zasadami współżycia społecznego

2. Odpowiedzialność kupującego i darczyńcy

Jeśli cena nie została zapłacona, a nieruchomość została od razu podarowana, sprzedający może żądać zapłaty ceny zarówno od kupującego, jak i – w pewnych przypadkach – od obdarowanego, jeżeli uzyskał on korzyść majątkową kosztem wierzyciela.

To oznacza, że sprzedający może po latach pozwać dziecko, które otrzymało nieruchomość w darowiźnie, jeśli transakcja wyglądała na próbę „ucieczki z majątkiem” przed zapłatą.

3. Ryzyko podatkowe i podejrzenie obejścia prawa

W oczach fiskusa takie transakcje wyglądają podejrzanie.

Jeśli kupujący nie zapłacił ceny, a mimo to przeniósł własność dalej, urząd może uznać, że:

• doszło do obejścia prawa podatkowego,
• lub że całość miała charakter darowizny pozornej,

4. Co powinien zrobić notariusz?

Notariusz nie ma obowiązku badania, czy cena została faktycznie zapłacona, ani czy środki znajdują się na rachunku sprzedającego.

Ale przy połączeniu dwóch czynności (sprzedaży i darowizny w jednym akcie) powinien:

• jasno zapisać sposób i termin zapłaty ceny,
• upewnić się, że strony rozumieją skutki prawne,
• doradzić odrębne akty: jeden na sprzedaż, drugi – na darowiznę (dopiero po zapłacie).

Zobacz również:

Czy notariusz zabezpiecza transakcję?

5. Realny przykład z praktyki

W 2024 roku w jednej z kancelarii w Warszawie kupujący nabył mieszkanie za 680 000 zł. Cena miała zostać zapłacona „do piątku”, a akt podpisano w środę. W tym samym akcie nabywca podarował nieruchomość swojej córce. W piątek nie zapłacił.

Sprzedający pozwał nabywcę o zapłatę ceny, ale mieszkanie było już formalnie własnością córki.

Wszczęto postępowanie pauliańskie – sprawa trwa do dziś.

6. Jak się zabezpieczyć

• Sprzedający powinien bezwzględnie żądać złożenia pieniędzy do depozytu notarialnego,
• Kupujący, jeśli naprawdę chce przekazać nieruchomość dziecku, powinien zrobić to po zapłacie i wpisie do księgi wieczystej – najlepiej osobnym aktem.

Zobacz też:

Jak bezpiecznie spłacić cudzy kredyt przy zakupie nieruchomości

7. Co, jeśli akt już podpisano?

Jeżeli akt notarialny już został zawarty i cena nie została zapłacona:

• sprzedający może dochodzić unieważnienia części aktu,
• albo żądania zapłaty (roszczenie z tytułu niewykonania umowy),
• a jeśli nieruchomość została przekazana dalej – może skorzystać z art. 527 k.c. (skarga pauliańska) i żądać uznania darowizny za bezskuteczną względem niego.

8. Wnioski eksperta

„Połączenie sprzedaży i darowizny w jednym akcie, zanim zapłacono cenę, to konstrukcja, która w świetle prawa cywilnego balansuje na granicy nieważności.

Własność bez zapłaty to iluzja. A darowizna rzeczy, której się jeszcze nie opłaciło, to ryzyko utraty i majątku, i spokoju.”

BezpiecznaTransakcja24.pl

Bo nawet akt notarialny nie gwarantuje bezpieczeństwa, jeśli cena istnieje tylko „na papierze”.

#BezpiecznaTransakcja24 #sprzedażidarowizna #aktNotarialny #prawoNieruchomości #darowizna #sprzedażnieruchomości #niezapłaconaCena #skargaPauliańska #notariusz #nieruchomości2025 #prawoCywilne #bezpiecznatransakcja