Sprzedaż i darowizna w jednym akcie notarialnym – gdy kupujący jeszcze nie zapłacił. Ryzyka 2025

Wstęp

Większość uczestników rynku nieruchomości uważa, że największe znaczenie ma podpisanie aktu notarialnego. To błąd. Najdroższe problemy bardzo rzadko wynikają z braku aktu. Powstają wtedy, gdy strony wybierają niewłaściwą konstrukcję prawną. Jedną z najbardziej niebezpiecznych sytuacji jest połączenie sprzedaży i darowizny w jednym akcie notarialnym przy jednoczesnym odroczeniu zapłaty ceny. Na pierwszy rzut oka wszystko wygląda poprawnie. Sprzedający sprzedaje nieruchomość. Kupujący staje się właścicielem. Następnie przekazuje ją w darowiźnie dziecku, małżonkowi lub innej bliskiej osobie. Problem polega na tym, że pieniądze nadal nie trafiły do sprzedającego. Właśnie w tym momencie rozpoczynają się ryzyka, o których większość stron dowiaduje się dopiero wtedy, gdy jest już za późno.

Największy błąd stron – utożsamianie aktu notarialnego z bezpieczeństwem

Wielu kupujących i sprzedających wychodzi z założenia, że skoro notariusz sporządził akt, cała konstrukcja musi być bezpieczna. Tymczasem notariusz dokumentuje czynność prawną. Nie gwarantuje, że przyjęty model rozliczeń jest najlepszy dla stron. Nie odpowiada również za to, że cena zostanie rzeczywiście zapłacona. Jeżeli własność opuszcza majątek sprzedającego, a środki nadal nie wpłynęły na jego konto, powstaje sytuacja, w której najcenniejszy składnik majątku został już wydany, podczas gdy świadczenie wzajemne pozostaje wyłącznie obietnicą.

Sprzedaż bez zapłaty ceny to nie jest zwykła formalność

W praktyce bardzo często można usłyszeć argument, że przelew zostanie wykonany dzień lub dwa dni po podpisaniu aktu. Dla wielu osób wydaje się to rozwiązaniem całkowicie normalnym. Problem pojawia się wtedy, gdy kupujący jeszcze przed dokonaniem zapłaty zaczyna rozporządzać nieruchomością. W takiej sytuacji sprzedający przestaje mieć kontrolę zarówno nad nieruchomością, jak i nad przebiegiem dalszych czynności. Jeżeli pojawi się problem z płatnością, odzyskanie pieniędzy lub odwrócenie skutków transakcji może wymagać wieloletniego postępowania sądowego.

Darowizna przed zapłatą ceny tworzy nowy poziom ryzyka

Najbardziej niebezpieczny moment pojawia się wtedy, gdy kupujący natychmiast przekazuje nieruchomość dalej. Z punktu widzenia sprzedającego oznacza to, że jego kontrahent nie tylko nie zapłacił ceny, ale dodatkowo wyprowadził nieruchomość do majątku osoby trzeciej. W praktyce zaczynają pojawiać się pytania o skuteczność darowizny, możliwość dochodzenia roszczeń wobec obdarowanego oraz zakres odpowiedzialności poszczególnych uczestników transakcji. To właśnie dlatego pozornie prosta konstrukcja potrafi przekształcić zwykłą sprzedaż w wielostronny spór sądowy.

Wierzyciele mogą zainteresować się transakcją szybciej niż myślisz

Jeżeli konstrukcja sprzedaży i darowizny prowadzi do wyprowadzenia majątku przed wykonaniem zobowiązań, bardzo szybko mogą pojawić się instrumenty ochrony wierzycieli. W określonych sytuacjach możliwe jest kwestionowanie skutków takich czynności oraz kierowanie egzekucji do nieruchomości znajdującej się już u obdarowanego. Wielu uczestników rynku błędnie zakłada, że wpis w księdze wieczystej definitywnie kończy sprawę. W rzeczywistości bardzo często jest dokładnie odwrotnie. Problemy ujawniają się dopiero po wpisie.

Fiskus patrzy na rzeczywisty przebieg transakcji, a nie tylko na nazwę czynności

Organy podatkowe nie analizują wyłącznie tytułu aktu notarialnego. Jeżeli cena nie została zapłacona, a nieruchomość niemal natychmiast trafia do osoby trzeciej, fiskus może badać rzeczywisty charakter całej operacji. W konsekwencji pojawiają się dodatkowe ryzyka podatkowe, konieczność składania wyjaśnień oraz potencjalne postępowania kontrolne. To kolejny przykład sytuacji, w której pozorne uproszczenie prowadzi do skomplikowania całej transakcji.

Notariusz nie jest doradcą życiowym

Jednym z najbardziej rozpowszechnionych mitów rynku nieruchomości jest przekonanie, że notariusz odpowiada za bezpieczeństwo całej transakcji. W rzeczywistości notariusz sporządza akt notarialny i czuwa nad prawidłowością czynności notarialnej. Nie sprawdza jednak, czy środki rzeczywiście znajdują się na rachunku sprzedającego. Nie gwarantuje wykonania przelewu i nie bierze odpowiedzialności za późniejsze zachowanie stron. To oznacza, że nawet formalnie poprawny akt może stać się początkiem bardzo poważnego problemu finansowego.

Pozorna oszczędność kupującego może oznaczać ogromne ryzyko sprzedającego

Jednym z najczęstszych argumentów przemawiających za połączeniem sprzedaży i darowizny w jednym akcie notarialnym jest chęć ograniczenia kosztów. Kupujący chce uniknąć sporządzania dwóch odrębnych aktów notarialnych, dwóch wizyt u notariusza oraz dodatkowych opłat związanych z późniejszym przekazaniem nieruchomości dziecku, małżonkowi lub innemu członkowi rodziny. Z jego perspektywy rozwiązanie wydaje się logiczne i ekonomicznie uzasadnione. Problem polega na tym, że korzyść finansowa jednej strony bardzo często budowana jest kosztem bezpieczeństwa drugiej. W chwili podpisania aktu sprzedający traci własność nieruchomości, a jednocześnie nie otrzymuje jeszcze ceny. Następnie nieruchomość opuszcza majątek kupującego i trafia do osoby trzeciej w drodze darowizny. Jeżeli pojawią się problemy z płatnością, sprzedający nie musi już dochodzić swoich praw wyłącznie wobec kupującego, lecz często mierzy się ze znacznie bardziej skomplikowaną sytuacją obejmującą również obdarowanego. W praktyce oznacza to, że oszczędność kilku tysięcy złotych na kosztach notarialnych może prowadzić do stworzenia konstrukcji, w której całe ryzyko finansowe przenoszone jest na sprzedającego. To właśnie dlatego doświadczeni uczestnicy rynku nieruchomości oceniają takie rozwiązania nie przez pryzmat kosztów aktu, lecz przez pryzmat bezpieczeństwa otrzymania ceny. W transakcji wartej kilkaset tysięcy lub kilka milionów złotych oszczędność na dodatkowym akcie notarialnym bardzo rzadko uzasadnia ryzyko utraty pieniędzy za sprzedaną nieruchomość.

Depozyt notarialny istnieje właśnie po to, aby nie tworzyć takich konstrukcji

Wiele osób decyduje się na połączenie sprzedaży, darowizny i odroczonej płatności, ponieważ zakłada, że przelew zostanie wykonany później i nie ma potrzeby dodatkowego zabezpieczania transakcji. Tymczasem w obrocie nieruchomościami od lat funkcjonują rozwiązania pozwalające uniknąć tego ryzyka. Jednym z nich jest depozyt notarialny, który umożliwia uzależnienie wydania środków od spełnienia określonych warunków. Paradoks polega na tym, że strony często wybierają skomplikowaną i ryzykowną konstrukcję prawną tylko po to, aby ominąć rozwiązanie stworzone właśnie dla takich sytuacji. W efekcie zwiększają ryzyko utraty pieniędzy, sporów i problemów podatkowych, mimo że istnieją znacznie bezpieczniejsze mechanizmy przeprowadzenia transakcji.

Obdarowany może odpowiadać za problemy, których sam nie stworzył

Osoby otrzymujące nieruchomość w darowiźnie bardzo często zakładają, że skoro nie były stroną sprzedaży, nie ponoszą żadnego ryzyka. To niebezpieczne uproszczenie. Jeżeli później pojawią się spory dotyczące skuteczności sprzedaży, zapłaty ceny, ochrony wierzycieli lub ważności całej konstrukcji, obdarowany może zostać wciągnięty w postępowania, których źródłem była decyzja podjęta przez inne osoby. W praktyce oznacza to konieczność uczestniczenia w wieloletnich sporach, ponoszenia kosztów obsługi prawnej i funkcjonowania w stanie niepewności co do losów nieruchomości, którą otrzymał w przekonaniu, że jest już bezpiecznym właścicielem.

Czego chce sprzedający i kupujący?

Sprzedający nie chce podpisać aktu. Sprzedający chce otrzymać pieniądze. Kupujący nie chce zostać wpisany do księgi wieczystej. Kupujący chce bezpiecznie nabyć prawo, którego nikt nie zakwestionuje. Jeżeli spojrzymy na transakcję od strony podstawowych potrzeb, okazuje się, że najważniejszym elementem nie jest sam akt notarialny, lecz bezpieczeństwo przepływu pieniędzy i stabilność skutków prawnych. Konstrukcja oparta na sprzedaży, natychmiastowej darowiźnie i odroczonej płatności działa dokładnie odwrotnie. Zwiększa ryzyko wszystkich uczestników jednocześnie.

Najdroższa decyzja zapada przed podpisaniem aktu

Większość osób koncentruje się na treści dokumentu. Tymczasem kluczowe znaczenie ma wybór samej konstrukcji prawnej. Po podpisaniu aktu możliwości naprawienia błędów są ograniczone. Dlatego analiza ryzyk przed zawarciem umowy nie jest dodatkiem do transakcji. Jest jednym z najważniejszych elementów całego procesu. To właśnie na tym etapie można jeszcze zatrzymać rozwiązania, które kilka miesięcy później stają się źródłem wieloletnich sporów.

Zanim podpiszesz akt, sprawdź konstrukcję całej transakcji

Największe błędy w obrocie nieruchomościami nie wynikają z braku aktu notarialnego. Wynikają z przyjęcia konstrukcji, której konsekwencje ujawniają się dopiero po podpisaniu dokumentów. Jeżeli transakcja obejmuje sprzedaż, darowiznę, odroczoną płatność, osoby trzecie lub niestandardowy sposób rozliczeń, nie oceniaj wyłącznie treści aktu. Oceń całe ryzyko prawne. To właśnie ono decyduje o tym, czy po podpisaniu dokumentów otrzymasz pieniądze i zachowasz bezpieczeństwo, czy rozpoczniesz spór, który będzie trwał latami.

Analiza Ryzyk Transakcyjnych | 299 zł

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-ryzyk-transakcyjnych

To usługa przygotowana właśnie dla sytuacji, w których strony chcą zastosować niestandardową konstrukcję prawną. Sprzedaż połączona z darowizną, odroczona płatność ceny, przenoszenie nieruchomości na członków rodziny czy nietypowe schematy rozliczeń mogą generować ryzyka niewidoczne na pierwszy rzut oka. Analizujemy planowaną transakcję i wskazujemy zagrożenia prawne, podatkowe oraz finansowe jeszcze przed podpisaniem dokumentów.

Sprawdzenie projektu aktu notarialnego | 299 zł

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-projektu-aktu-notarialnego

Największe problemy bardzo często ukryte są w kilku zdaniach projektu aktu notarialnego. Analizujemy dokument przed podpisaniem i wskazujemy zapisy, które mogą prowadzić do utraty zabezpieczeń, problemów z zapłatą ceny, odpowiedzialności wobec wierzycieli lub wieloletnich sporów sądowych. To rozwiązanie dla osób, które chcą wiedzieć, jakie skutki prawne wywoła ich podpis.

SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ – Pakiet PRO | 1690 zł

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-pro-2

Pakiet dla sprzedających, którzy chcą zweryfikować bezpieczeństwo całej transakcji jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. Obejmuje szczegółową analizę stanu prawnego nieruchomości, raport prawny, analizę umowy przedwstępnej lub projektu aktu notarialnego oraz wsparcie przy negocjacjach. To rozwiązanie szczególnie istotne wtedy, gdy kupujący proponuje niestandardowe konstrukcje rozliczeń lub przenoszenia własności.

SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ – Pakiet ELITE | 2790 zł

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-elite-2

W transakcjach obejmujących sprzedaż, darowiznę i odroczoną płatność ceny największe znaczenie ma kontrola całego procesu, a nie pojedynczego dokumentu. Pakiet ELITE obejmuje analizę dokumentów potrzebnych do aktu notarialnego, przygotowanie indywidualnej umowy przedwstępnej, analizę projektu aktu notarialnego, monitoring księgi wieczystej, raport „Sprzedaż bez ryzyka”, wsparcie negocjacyjne oraz nielimitowane konsultacje. Dodatkowo zapewniamy nadzór prawny nad przebiegiem transakcji, pomagając wykryć ryzyka związane z płatnością ceny, darowizną, odpowiedzialnością wobec wierzycieli oraz skutkami podatkowymi jeszcze przed podpisaniem aktu.

FAQ

Czy można sprzedać nieruchomość i darować ją dziecku w tym samym akcie notarialnym przed zapłatą ceny?

Takie rozwiązanie jest prawnie możliwe, jednak generuje bardzo poważne ryzyka dla wszystkich uczestników transakcji. Największy problem pojawia się wtedy, gdy własność opuszcza majątek sprzedającego, a cena nadal nie została zapłacona.

Czy sprzedaż i darowizna w jednym akcie notarialnym bez zapłaty ceny są bezpieczne dla sprzedającego?

To jedna z najbardziej ryzykownych konstrukcji spotykanych w obrocie nieruchomościami. Sprzedający traci własność nieruchomości, zanim otrzyma pieniądze, a dodatkowo nieruchomość trafia do osoby trzeciej.

Czy kupujący może darować nieruchomość, której jeszcze nie opłacił?

Może uzyskać takie uprawnienie w wyniku konstrukcji przyjętej w akcie notarialnym, jednak właśnie to tworzy największe zagrożenia związane z późniejszym dochodzeniem zapłaty ceny.

Czy brak zapłaty ceny przy sprzedaży i darowiźnie w jednym akcie może prowadzić do wieloletniego sporu sądowego?

Tak. W praktyce spory dotyczą najczęściej zapłaty ceny, skuteczności darowizny oraz odpowiedzialności osób, które otrzymały nieruchomość.

Czy darowizna wykonana bezpośrednio po zakupie mieszkania może zostać zakwestionowana?

W określonych okolicznościach może stać się przedmiotem analizy sądu lub wierzycieli, szczególnie gdy nie doszło do rzeczywistego rozliczenia ceny.

Czy sprzedaż i darowizna w jednym akcie zwiększają ryzyko skargi pauliańskiej?

Tak. Jeżeli konstrukcja prowadzi do wyprowadzenia majątku kosztem wierzycieli, może pojawić się ryzyko zastosowania instrumentów ochronnych przewidzianych przez prawo.

Czy wierzyciel może kwestionować darowiznę mieszkania otrzymanego w tym samym akcie co zakup?

W określonych sytuacjach tak. Szczególnie wtedy, gdy transakcja wpływa na możliwość zaspokojenia wierzycieli.

Czy obdarowane dziecko może zostać wciągnięte w spór o zapłatę ceny za mieszkanie?

Tak. Choć nie było stroną sprzedaży, może zostać uczestnikiem postępowań dotyczących skutków całej konstrukcji prawnej.

Czy notariusz sprawdza, czy kupujący rzeczywiście zapłacił cenę przed darowizną?

Nie. Notariusz nie weryfikuje przepływu środków i nie potwierdza wpływu pieniędzy na rachunek sprzedającego.

Czy sprzedaż i darowizna w jednym akcie mogą zostać uznane za obejście prawa?

W określonych okolicznościach sąd może analizować rzeczywisty cel i skutki całej konstrukcji, a nie tylko jej formalną treść.

Czy darowizna dokonana przed zapłatą ceny zwiększa ryzyko sprzedającego?

Tak. Powoduje bowiem, że nieruchomość opuszcza majątek kupującego jeszcze przed wykonaniem jego podstawowego zobowiązania.

Czy można dochodzić zapłaty ceny, gdy nieruchomość została już darowana dziecku?

Tak, jednak sytuacja prawna staje się znacznie bardziej skomplikowana niż przy klasycznej sprzedaży.

Czy jedna oszczędność na dodatkowym akcie notarialnym może stworzyć ryzyko utraty całej ceny?

Tak. To właśnie dlatego doświadczeni prawnicy oceniają takie konstrukcje przez pryzmat bezpieczeństwa, a nie kosztów notarialnych.

Czy depozyt notarialny jest bezpieczniejszy niż sprzedaż i darowizna przed zapłatą ceny?

Tak. Depozyt został stworzony właśnie po to, aby ograniczać ryzyko związane z rozliczeniami przy transakcjach nieruchomościowych.

Czy kupujący może zostać właścicielem i jednocześnie nie zapłacić ani złotówki w dniu aktu?

Tak, jeżeli strony przewidziały odroczony termin płatności. To właśnie wtedy pojawia się największe ryzyko dla sprzedającego.

Czy sprzedaż i darowizna w jednym akcie są częściej stosowane przy przekazywaniu nieruchomości dzieciom?

Tak. Najczęściej taka konstrukcja pojawia się właśnie wtedy, gdy kupujący planuje natychmiast przekazać nieruchomość członkowi rodziny.

Czy sprzedający powinien zgodzić się na darowiznę przed otrzymaniem całej ceny?

Każda taka sytuacja wymaga szczegółowej analizy ryzyk. Dla sprzedającego jest to rozwiązanie znacznie mniej bezpieczne niż klasyczna sprzedaż połączona z wcześniejszą zapłatą.

Czy można rozdzielić sprzedaż i darowiznę na dwa etapy, aby ograniczyć ryzyko?

Tak. W praktyce właśnie takie rozwiązanie jest często bezpieczniejsze dla wszystkich uczestników transakcji.

Czy sprzedaż i darowizna w jednym akcie mogą utrudnić odzyskanie pieniędzy od kupującego?

Tak. Im bardziej skomplikowana konstrukcja prawna, tym trudniejsze staje się późniejsze dochodzenie roszczeń.

Czy fiskus może zainteresować się sprzedażą i darowizną wykonaną jednocześnie?

Tak. Organy podatkowe analizują rzeczywisty przebieg transakcji oraz jej skutki ekonomiczne.

Czy kupujący może przekazać mieszkanie dziecku jeszcze przed wykonaniem przelewu dla sprzedającego?

Przy określonej konstrukcji aktu jest to możliwe, właśnie dlatego takie rozwiązania budzą tyle kontrowersji.

Czy sprzedaż i darowizna w jednym akcie są bardziej ryzykowne niż dwa oddzielne akty notarialne?

Z punktu widzenia bezpieczeństwa sprzedającego bardzo często tak, szczególnie gdy cena nie została jeszcze zapłacona.

Czy można bezpiecznie połączyć sprzedaż, darowiznę i odroczoną płatność ceny w jednym akcie?

To jedna z najbardziej wymagających konstrukcji prawnych w obrocie nieruchomościami i wymaga szczegółowej analizy jeszcze przed podpisaniem dokumentów.

Czy sprzedaż i darowizna w jednym akcie mogą być próbą ochrony majątku przed wierzycielami?

W określonych stanach faktycznych taki argument może pojawić się w sporach prowadzonych przez wierzycieli.

Czy sprzedaż i darowizna w jednym akcie przy braku zapłaty ceny należą do najbardziej ryzykownych konstrukcji na rynku nieruchomości?

Tak. Łączą w sobie ryzyka związane z zapłatą ceny, odpowiedzialnością wobec wierzycieli, skutecznością darowizny, konsekwencjami podatkowymi i potencjalnymi wieloletnimi sporami sądowymi. To właśnie dlatego powinny być analizowane indywidualnie jeszcze przed sporządzeniem aktu notarialnego.

Czy sprzedaż i natychmiastowa darowizna w jednym akcie mogą uniemożliwić skuteczną egzekucję należności od kupującego?

W niektórych przypadkach tak. Jeżeli kupujący nie zapłaci ceny, a jednocześnie nie posiada już nieruchomości, z której można prowadzić egzekucję, sytuacja sprzedającego znacząco się komplikuje. To właśnie dlatego przeniesienie własności dalej przed rozliczeniem ceny należy do najbardziej ryzykownych elementów takich konstrukcji.

Czy sprzedający może skutecznie odzyskać nieruchomość, jeżeli kupujący darował ją dziecku przed zapłatą całej ceny?

To jedna z najbardziej problematycznych sytuacji w obrocie nieruchomościami. Sprzedający może posiadać roszczenie o zapłatę ceny, ale nieruchomość znajduje się już w majątku osoby trzeciej.