Sprzedaż i darowizna w jednym akcie notarialnym – gdy kupujący jeszcze nie zapłacił. Ryzyka 2025

1. Brak zapłaty = brak skutku rozporządzającego

Podstawą sprzedaży jest świadczenie wzajemne: przeniesienie własności w zamian za zapłatę ceny.

Jeżeli kupujący nie zapłacił jeszcze ceny, to nie uzyskał pełnego skutku rozporządzającego, a więc nie ma prawa skutecznie przekazać nieruchomości dalej.

Inaczej mówiąc: nie można darować czegoś, czego jeszcze się nie posiada w sensie pełnoprawnym.

Taki akt notarialny — w którym kupujący najpierw nabywa, a sekundę później daruje nieruchomość dalej, mimo że nie zapłacił — może zostać uznany za:

• pozorny
• lub sprzeczny z zasadami współżycia społecznego

2. Odpowiedzialność kupującego i darczyńcy

Jeśli cena nie została zapłacona, a nieruchomość została od razu podarowana, sprzedający może żądać zapłaty ceny zarówno od kupującego, jak i – w pewnych przypadkach – od obdarowanego, jeżeli uzyskał on korzyść majątkową kosztem wierzyciela.

To oznacza, że sprzedający może po latach pozwać dziecko, które otrzymało nieruchomość w darowiźnie, jeśli transakcja wyglądała na próbę „ucieczki z majątkiem” przed zapłatą.

3. Ryzyko podatkowe i podejrzenie obejścia prawa

W oczach fiskusa takie transakcje wyglądają podejrzanie.

Jeśli kupujący nie zapłacił ceny, a mimo to przeniósł własność dalej, urząd może uznać, że:

• doszło do obejścia prawa podatkowego,
• lub że całość miała charakter darowizny pozornej,

4. Co powinien zrobić notariusz?

Notariusz nie ma obowiązku badania, czy cena została faktycznie zapłacona, ani czy środki znajdują się na rachunku sprzedającego.

Ale przy połączeniu dwóch czynności (sprzedaży i darowizny w jednym akcie) powinien:

• jasno zapisać sposób i termin zapłaty ceny,
• upewnić się, że strony rozumieją skutki prawne,
• doradzić odrębne akty: jeden na sprzedaż, drugi – na darowiznę (dopiero po zapłacie).

Zobacz również:

Czy notariusz zabezpiecza transakcję?

5. Realny przykład z praktyki

W 2024 roku w jednej z kancelarii w Warszawie kupujący nabył mieszkanie za 680 000 zł. Cena miała zostać zapłacona „do piątku”, a akt podpisano w środę. W tym samym akcie nabywca podarował nieruchomość swojej córce. W piątek nie zapłacił.

Sprzedający pozwał nabywcę o zapłatę ceny, ale mieszkanie było już formalnie własnością córki.

Wszczęto postępowanie pauliańskie – sprawa trwa do dziś.

6. Jak się zabezpieczyć

• Sprzedający powinien bezwzględnie żądać złożenia pieniędzy do depozytu notarialnego,
• Kupujący, jeśli naprawdę chce przekazać nieruchomość dziecku, powinien zrobić to po zapłacie i wpisie do księgi wieczystej – najlepiej osobnym aktem.

Zobacz też:

Jak bezpiecznie spłacić cudzy kredyt przy zakupie nieruchomości

7. Co, jeśli akt już podpisano?

Jeżeli akt notarialny już został zawarty i cena nie została zapłacona:

• sprzedający może dochodzić unieważnienia części aktu,
• albo żądania zapłaty (roszczenie z tytułu niewykonania umowy),
• a jeśli nieruchomość została przekazana dalej – może skorzystać z art. 527 k.c. (skarga pauliańska) i żądać uznania darowizny za bezskuteczną względem niego.

8. Wnioski eksperta

„Połączenie sprzedaży i darowizny w jednym akcie, zanim zapłacono cenę, to konstrukcja, która w świetle prawa cywilnego balansuje na granicy nieważności.

Własność bez zapłaty to iluzja. A darowizna rzeczy, której się jeszcze nie opłaciło, to ryzyko utraty i majątku, i spokoju.”

BezpiecznaTransakcja24.pl

Bo nawet akt notarialny nie gwarantuje bezpieczeństwa, jeśli cena istnieje tylko „na papierze”.

Jeśli masz wątpliwości — to nie przypadek.

To moment, w którym ludzie popełniają najdroższe błędy w życiu.

Sprawdź wszystko, zanim podpiszesz:

Napisz do nas i opisz problem:

https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Zajrzyj do naszych poradników:

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog

https://www.facebook.com/profile.php?id=61581815656884

https://www.tiktok.com/@bezpiecznatrasakcja24?is_from_webapp=1&sender_device=pc

Najczęściej zadawane pytania

Czy można w jednym akcie notarialnym jednocześnie sprzedać i darować nieruchomość, jeśli kupujący nie zapłacił jeszcze ceny?

Czy sprzedaż nieruchomości bez zapłaty ceny jest ważna w świetle prawa cywilnego?

Czy darowizna nieruchomości dokonana przez kupującego przed zapłatą ceny jest skuteczna prawnie?

Czy można darować mieszkanie dziecku w tym samym akcie notarialnym, w którym się je kupuje bez zapłaty?

Czy brak zapłaty ceny przy akcie notarialnym powoduje nieważność sprzedaży nieruchomości?

Czy można skutecznie przenieść własność nieruchomości bez faktycznej zapłaty ceny?

Czy notariusz sprawdza, czy kupujący zapłacił cenę przy podpisaniu aktu notarialnego?

Czy sprzedaż i darowizna nieruchomości w jednym akcie notarialnym są bezpieczne dla sprzedającego?

Czy można darować nieruchomość, której kupujący jeszcze nie opłacił sprzedającemu?

Czy taka konstrukcja może zostać uznana za pozorną czynność prawną przez sąd?

Czy sprzedaż nieruchomości bez zapłaty ceny może zostać zakwestionowana przez sąd?

Czy darowizna nieruchomości dokonana bez zapłaty ceny może zostać unieważniona?

Czy sprzedający może dochodzić zapłaty ceny od obdarowanego dziecka kupującego?

Czy obdarowany odpowiada za brak zapłaty ceny przez kupującego nieruchomość?

Czy można uniknąć zapłaty ceny za nieruchomość poprzez darowiznę na rzecz dziecka?

Czy połączenie sprzedaży i darowizny w jednym akcie notarialnym jest zgodne z prawem?

Czy taka transakcja może zostać uznana za obejście prawa podatkowego?

Czy urząd skarbowy może zakwestionować sprzedaż i darowiznę w jednym akcie bez zapłaty ceny?

Czy można sprzedać mieszkanie na kredyt i jednocześnie darować je dziecku w tym samym akcie?

Czy notariusz ma obowiązek odmówić sporządzenia aktu, jeśli cena nie została zapłacona?

Czy brak zapłaty ceny wpływa na skuteczność przeniesienia własności nieruchomości?

Czy darowizna nieruchomości w takim przypadku może być uznana za nieważną?

Czy można rozdzielić skutki sprzedaży i darowizny zawartych w jednym akcie notarialnym?

Czy taka umowa może być uznana za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego?

Czy kupujący staje się właścicielem nieruchomości przed zapłatą ceny?

Czy można sprzedać mieszkanie i natychmiast przekazać je w darowiźnie bez zapłaty?

Czy fiskus może uznać taką transakcję za darowiznę pozorną zamiast sprzedaży?

Czy można uniknąć podatków poprzez połączenie sprzedaży i darowizny w jednym akcie?

Czy taka transakcja jest ryzykowna dla sprzedającego nieruchomość?

Czy sprzedający może unieważnić akt notarialny, jeśli nie otrzymał zapłaty ceny?

Czy można cofnąć darowiznę nieruchomości, jeśli cena sprzedaży nie została zapłacona?

Czy kupujący ponosi odpowiedzialność za brak zapłaty mimo dokonanej darowizny?

Czy notariusz informuje strony o ryzyku sprzedaży i darowizny w jednym akcie?

Czy depozyt notarialny zabezpiecza sprzedającego przy takiej transakcji?

Czy można wpisać w akcie notarialnym warunek zapłaty ceny przed darowizną?

Czy sądy w Polsce uznają takie konstrukcje za nieważne lub pozorne?

Czy taka transakcja może być uznana za próbę ucieczki z majątkiem przed wierzycielami?

Czy sprzedaż i darowizna w jednym akcie mogą prowadzić do skargi pauliańskiej?

Czy wierzyciel może zająć nieruchomość przekazaną dziecku po takiej transakcji?

Czy kupujący może stracić nieruchomość mimo podpisania aktu notarialnego?

Czy obdarowany może stracić nieruchomość po kilku latach od darowizny?

Czy taka umowa może być zakwestionowana przez wierzycieli kupującego?

Czy można zabezpieczyć się odpowiednimi zapisami w akcie notarialnym?

Czy lepiej rozdzielić sprzedaż i darowiznę na dwa odrębne akty notarialne?

Czy brak zapłaty ceny powoduje nieważność całej czynności prawnej?

Czy można wpisać termin zapłaty ceny po podpisaniu aktu notarialnego?

Czy sąd wieczystoksięgowy sprawdza, czy cena została zapłacona?

Czy wpis do księgi wieczystej chroni przy braku zapłaty ceny?

Czy można dochodzić roszczeń o zapłatę po kilku latach od aktu notarialnego?

Czy sprzedaż i darowizna w jednym akcie to jedno z największych ryzyk w obrocie nieruchomościami?

Czy możesz stracić mieszkanie, mimo że podpisałeś akt notarialny i „kupiłeś” je legalnie?

Czy można sprzedać nieruchomość i nigdy nie zapłacić za nią ani złotówki?

Czy darowizna może „ukryć” brak zapłaty ceny i oszukać sprzedającego?

Czy w Polsce można przepisać mieszkanie na dziecko… zanim się za nie zapłaci?

Czy taki akt notarialny może być tylko „iluzją własności”?

Czy kupujący może wyprowadzić majątek, zanim zapłaci sprzedającemu?

Czy sprzedający może zostać bez mieszkania i bez pieniędzy jednocześnie?

Czy notariusz podpisze akt, mimo że pieniądze nie wpłynęły na konto?

Czy można legalnie „zniknąć z majątkiem” dzięki jednemu aktowi notarialnemu?

Czy dziecko, które dostało mieszkanie w darowiźnie, może odpowiadać za dług rodzica?

Czy taka transakcja to spryt… czy już balansowanie na granicy oszustwa?

Czy można zapłacić za mieszkanie i po latach dowiedzieć się, że to nie Twoja własność?

Czy fiskus może uznać taką operację za próbę obejścia prawa?

Czy jeden podpis może uruchomić proces sądowy na kilka lat?

Czy darowizna może zostać cofnięta, jeśli pieniądze nigdy nie zostały zapłacone?

Czy kupujący może „wyczyścić” odpowiedzialność, przekazując nieruchomość dalej?

Czy taka konstrukcja to jedna z najniebezpieczniejszych w obrocie nieruchomościami?

Czy wierzyciel może odebrać mieszkanie przekazane dziecku po takiej transakcji?

Czy możesz być w księdze wieczystej… i nadal nie być bezpiecznym właścicielem?

Czy akt notarialny bez realnej zapłaty to tylko bardzo drogi kawałek papieru?

#BezpiecznaTransakcja24 #sprzedażidarowizna #aktNotarialny #prawoNieruchomości #darowizna #sprzedażnieruchomości #niezapłaconaCena #skargaPauliańska #notariusz #nieruchomości2025 #prawoCywilne #bezpiecznatransakcja