Jak sprawdzić sprzedającego, zanim wpłacisz zadatek?
15 gru
1. Ustal tożsamość sprzedającego — i czy to na pewno właściciel
Podstawowe pytanie, a często ignorowane:
Czy osoba, z którą rozmawiasz, jest właścicielem nieruchomości?
Sprawdź:
- Dowód osobisty sprzedającego. Dane muszą być identyczne jak w KW.
- Zgodność danych z księgą wieczystą (imię, nazwisko, PESEL, adres). Każda różnica = czerwona flaga.
- Czy sprzedający nie jest tylko „pełnomocnikiem”. Jeśli tak – koniecznie sprawdź pełnomocnictwo: czy jest notarialne, czy obejmuje sprzedaż, czy nie wygasło, czy osoba udzielająca pełnomocnictwa żyje.
- Czy sprzedający nie jest tylko „posiadaczem” np. w przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.
2. Przeanalizuj księgę wieczystą – ale z pełną świadomością, że KW nie mówi wszystkiego
Z KW sprawdź:
- dział I-O – prawidłowość adresu i powierzchni, wzmianki
- dział II – właściciel (czy jest jeden, czy kilku), wzmianki
- dział III – roszczenia, służebności, wzmianki, postępowania,
- dział IV – hipoteki, wzmianki.
Ale pamiętaj:
Księga wieczysta nie mówi całej prawdy.
Nawet „czysta KW” nie gwarantuje bezpieczeństwa.
Pełne omówienie znajdziesz tu:
„Księga wieczysta nie mówi całej prawdy. 7 rzeczy, których tam nie ma”
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog
3. Sprawdź spadki, darowizny, rozwody i majątek wspólny
Zanim wpłacisz zadatek, musisz wiedzieć:
- Czy nie ma zatajonych spadkobierców (np. ośmioro dzieci z trzech małżeństw).
- Czy umowa darowizny nie była wadliwa (np. była darowizna, ale darczyńca żyje i jest ryzyko odwołania darowizny).
- Czy sprzedający nie jest w małżeństwie z ustawową wspólnością, lub jaki ustrój majątkowy obowiązuje w jego małżeństwie
- Czy nie toczy się sprawa o podział majątku. Zdarza się, że lokal sprzedaje tylko jeden z małżonków, „bo się spieszy”.
4. Zweryfikuj zadłużenia i ryzyko egzekucyjne
Czego szukać?
- wzmianki o egzekucji w KW
- wzmianki o zajęciu nieruchomości
- nieujęte w KW długi osobiste sprzedającego
(komornicy w 2025 r. coraz częściej zajmują wszystko, co można).
- czy właściciel nie jest w trakcie upadłości konsumenckiej
Ryzyko dla kupującego? Jeśli sprzedający ma długi, objawia się to po podpisaniu umowy.
5. Sprawdź dokumenty techniczne i budowlane
Przed zadatkiem koniecznie poproś o:
- pozwolenie na budowę / zgłoszenie,
- zawiadomienie o zakończeniu budowy,
- protokoły odbioru,
- zaświadczenie o samodzielności lokalu,
- zaświadczenie ze spółdzielni / wspólnoty o braku zaległości.
Brak dokumentów często oznacza:
- samowolę budowlaną,
- niezgodność powierzchni,
- nielegalne przeróbki,
- brak odbiorów.
6. Sprawdź sytuację prawną nieruchomości poza KW
Najważniejsze:
- plany miejscowe (MPZP),
- decyzje WZ,
- działki sąsiednie,
- czy jest rów melioracyjny / kanał / pas drogi,
- granice geodezyjne,
- obciążenia środowiskowe.
Pełne omówienie tej pułapki znajdziesz tutaj:
„Działka z rowem melioracyjnym – czyj jest rów?”
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog
7. Zapytaj, czy sprzedający nie próbował już wcześniej sprzedać nieruchomości
Zdarza się:
- trzy wcześniejsze umowy przedwstępne,
- trzy razy zwrócone zadatki,
- jedne negocjacje zerwane „bo coś wyszło w dokumentach”.
Jeśli sprzedający unika odpowiedzi - zastanów się.
8. Sprawdź, czy liczba właścicieli się zgadza
Często spotykane przypadki:
- KW ma dwóch właścicieli, a rozmawiasz z jednym,
- właściciel jest za granicą i „nie podpisze, bo nie ma jak”,
- współwłaściciel „się nie zgadza”.
Zadatek płacony jednej osobie = katastrofa.
9. Nie płać zadatku w gotówce ani na konto osoby trzeciej
To reguła absolutna. Zadatek powinien być wpłacony:
- sprzedającemu,
- na jego konto,
- najlepiej po weryfikacji umowy przez prawnika.
Największe oszustwa 2025 roku to:
- „pośrednik” pobiera zadatek,
- „pełnomocnik” pobiera zadatek,
- zadatek trafia na obce konto i znika.
10. Zanim wpłacisz zadatek — prześlij nam dokumenty do analizy
To najważniejsze zdanie całego artykułu.
Zadatek bez analizy sprzedającego to rosyjska ruletka.
Weryfikację robimy w 24 godziny.
Sprawdzimy:
- tożsamość sprzedającego,
- KW i wszystkie wzmianki,
- historię spadkową,
- długi i ryzyko egzekucyjne,
- dokumenty techniczne,
- status prawny gruntu,
- ewentualne oszustwo,
- ryzyka finansowe.
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet START https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-strat
Bank podał rachunek ROR zamiast technicznego. Kupujący spłacił kredyt na… cudze konto.
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/bank-podal-rachunek-ror-zamiast-technicznego
Dwa akty. Dwa notariaty. Jeden lokal – sprzedany dwa razy, przez duet w zmowie
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/dwa-akty-dwa-notariaty-jeden-lokal-sprzedany
Czy notariusz zabezpiecza transakcję sprzedaży lub zakupu nieruchomości?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-zabezpiecza-transakcje-2
Księga wieczysta nie mówi całej prawdy. 7 rzeczy, których tam nie ma
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/ksiega-wieczysta-nie-mowi-calej-prawdy-7
#zadatek #zakupmieszkania #bezpiecznatransakcja24 #prawoinwestora
#księgawieczysta #oszustwotygodnia #nieruchomosci2025 #analizastanuprawnego
#umowaprzedwstepna #kupnomieszkania
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.