Jak sprawdzić sprzedającego, zanim wpłacisz zadatek?
15 gru
1. Ustal tożsamość sprzedającego — i czy to na pewno właściciel
Podstawowe pytanie, a często ignorowane:
Czy osoba, z którą rozmawiasz, jest właścicielem nieruchomości?
Sprawdź:
- Dowód osobisty sprzedającego. Dane muszą być identyczne jak w KW.
- Zgodność danych z księgą wieczystą (imię, nazwisko, PESEL, adres). Każda różnica = czerwona flaga.
- Czy sprzedający nie jest tylko „pełnomocnikiem”. Jeśli tak – koniecznie sprawdź pełnomocnictwo: czy jest notarialne, czy obejmuje sprzedaż, czy nie wygasło, czy osoba udzielająca pełnomocnictwa żyje.
- Czy sprzedający nie jest tylko „posiadaczem” np. w przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.
2. Przeanalizuj księgę wieczystą – ale z pełną świadomością, że KW nie mówi wszystkiego
Z KW sprawdź:
- dział I-O – prawidłowość adresu i powierzchni, wzmianki
- dział II – właściciel (czy jest jeden, czy kilku), wzmianki
- dział III – roszczenia, służebności, wzmianki, postępowania,
- dział IV – hipoteki, wzmianki.
Ale pamiętaj:
Księga wieczysta nie mówi całej prawdy.
Nawet „czysta KW” nie gwarantuje bezpieczeństwa.
Pełne omówienie znajdziesz tu:
„Księga wieczysta nie mówi całej prawdy. 7 rzeczy, których tam nie ma”
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog
3. Sprawdź spadki, darowizny, rozwody i majątek wspólny
Zanim wpłacisz zadatek, musisz wiedzieć:
- Czy nie ma zatajonych spadkobierców (np. ośmioro dzieci z trzech małżeństw).
- Czy umowa darowizny nie była wadliwa (np. była darowizna, ale darczyńca żyje i jest ryzyko odwołania darowizny).
- Czy sprzedający nie jest w małżeństwie z ustawową wspólnością, lub jaki ustrój majątkowy obowiązuje w jego małżeństwie
- Czy nie toczy się sprawa o podział majątku. Zdarza się, że lokal sprzedaje tylko jeden z małżonków, „bo się spieszy”.
4. Zweryfikuj zadłużenia i ryzyko egzekucyjne
Czego szukać?
- wzmianki o egzekucji w KW
- wzmianki o zajęciu nieruchomości
- nieujęte w KW długi osobiste sprzedającego
(komornicy w 2025 r. coraz częściej zajmują wszystko, co można).
- czy właściciel nie jest w trakcie upadłości konsumenckiej
Ryzyko dla kupującego? Jeśli sprzedający ma długi, objawia się to po podpisaniu umowy.
5. Sprawdź dokumenty techniczne i budowlane
Przed zadatkiem koniecznie poproś o:
- pozwolenie na budowę / zgłoszenie,
- zawiadomienie o zakończeniu budowy,
- protokoły odbioru,
- zaświadczenie o samodzielności lokalu,
- zaświadczenie ze spółdzielni / wspólnoty o braku zaległości.
Brak dokumentów często oznacza:
- samowolę budowlaną,
- niezgodność powierzchni,
- nielegalne przeróbki,
- brak odbiorów.
6. Sprawdź sytuację prawną nieruchomości poza KW
Najważniejsze:
- plany miejscowe (MPZP),
- decyzje WZ,
- działki sąsiednie,
- czy jest rów melioracyjny / kanał / pas drogi,
- granice geodezyjne,
- obciążenia środowiskowe.
Pełne omówienie tej pułapki znajdziesz tutaj:
„Działka z rowem melioracyjnym – czyj jest rów?”
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog
7. Zapytaj, czy sprzedający nie próbował już wcześniej sprzedać nieruchomości
Zdarza się:
- trzy wcześniejsze umowy przedwstępne,
- trzy razy zwrócone zadatki,
- jedne negocjacje zerwane „bo coś wyszło w dokumentach”.
Jeśli sprzedający unika odpowiedzi - zastanów się.
8. Sprawdź, czy liczba właścicieli się zgadza
Często spotykane przypadki:
- KW ma dwóch właścicieli, a rozmawiasz z jednym,
- właściciel jest za granicą i „nie podpisze, bo nie ma jak”,
- współwłaściciel „się nie zgadza”.
Zadatek płacony jednej osobie = katastrofa.
9. Nie płać zadatku w gotówce ani na konto osoby trzeciej
To reguła absolutna. Zadatek powinien być wpłacony:
- sprzedającemu,
- na jego konto,
- najlepiej po weryfikacji umowy przez prawnika.
Największe oszustwa 2025 roku to:
- „pośrednik” pobiera zadatek,
- „pełnomocnik” pobiera zadatek,
- zadatek trafia na obce konto i znika.
10. Zanim wpłacisz zadatek — prześlij nam dokumenty do analizy
To najważniejsze zdanie całego artykułu.
Zadatek bez analizy sprzedającego to rosyjska ruletka.
Weryfikację robimy w 24 godziny.
Sprawdzimy:
- tożsamość sprzedającego,
- KW i wszystkie wzmianki,
- historię spadkową,
- długi i ryzyko egzekucyjne,
- dokumenty techniczne,
- status prawny gruntu,
- ewentualne oszustwo,
- ryzyka finansowe.
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet START https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-strat
Bank podał rachunek ROR zamiast technicznego. Kupujący spłacił kredyt na… cudze konto.
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/bank-podal-rachunek-ror-zamiast-technicznego
Dwa akty. Dwa notariaty. Jeden lokal – sprzedany dwa razy, przez duet w zmowie
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/dwa-akty-dwa-notariaty-jeden-lokal-sprzedany
Czy notariusz zabezpiecza transakcję sprzedaży lub zakupu nieruchomości?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-zabezpiecza-transakcje-2
Księga wieczysta nie mówi całej prawdy. 7 rzeczy, których tam nie ma
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/ksiega-wieczysta-nie-mowi-calej-prawdy-7
#zadatek #zakupmieszkania #bezpiecznatransakcja24 #prawoinwestora
#księgawieczysta #oszustwotygodnia #nieruchomosci2025 #analizastanuprawnego
#umowaprzedwstepna #kupnomieszkania
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
21 mar
Czy egzekucja komornicza zawsze blokuje sprzedaż nieruchomości? Różnice, które decydują o wszystkim
Na pierwszy rzut oka każda egzekucja wygląda tak samo: jest komornik, jest zadłużenie, jest presja czasu. Dlatego większość właścicieli zakłada: „spłacę dług i sprzedam nieruchomość”. Problem polega na tym, że w praktyce to założenie często okazuje się błędne. Nie każda egzekucja działa w ten sam sposób i nie każdą można zakończyć jedną decyzją. Dlaczego jedne nieruchomości sprzedają się mimo egzekucji, a inne nie? Przeczytaj artykuł.
21 lut
Czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można sprzedać "na wzmiankach" w dziale II KW?
Możesz mieć klucze. Możesz mieć akt. Możesz mieć przelew potwierdzony. A mimo to… nie mieć prawa. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu wpis w dziale II księgi wieczystej nie potwierdza prawa. On je tworzy. Jeśli widnieje wzmianka, a wpis nie został dokonany, prawo po stronie nabywcy jeszcze nie istnieje. Akt notarialny nie wystarcza. Zapłata nie wystarcza. Intencja stron nie wystarcza. Sąd wieczystoksięgowy dopiero „powołuje” Cię do życia jako uprawnionego. Do tego momentu jesteś tylko oczekującym. Jedna wzmianka. Jedno postępowanie. I setki tysięcy złotych w stanie prawnym „pomiędzy”. Przeczytaj artykuł a dowiesz się dlaczego tak się dzieje.
14 lut
SPRZEDAJESZ MIESZKANIE SAM? Jedno zdanie w akcie może kosztować Cię 700 000 zł.
Nie chcesz pośrednika. Nie chcesz prowizji. Chcesz sprzedać sam — szybko, skutecznie, po swojemu. Sprzedaż mieszkania to nie ogłoszenie. To złożenie oświadczeń, za które odpowiadasz całym swoim majątkiem. To rozsądna decyzja. Ale tylko pod jednym warunkiem: wiesz, co dokładnie podpisujesz i za co odpowiadasz po akcie. W artykule wyjaśniamy cały proces krok po kroku.
28 lut
Najczęstsze kłamstwa sprzedających przy akcie notarialnym
Kupujesz mieszkanie. Sprzedający uśmiechnięty. Pośrednik miły. Notariusz elegancki. Wszystko wygląda w porządku. A potem… zaczyna się horror klasy B, tylko rachunki są klasy premium. Bo prawda jest taka: notariusz spisze akt formalnie poprawnie, ale nie jest detektywem, psychologiem, inspektorem budowlanym i jasnowidzem. A sprzedający potrafią mówić rzeczy, które brzmią jak komplement… a kończą się jak pozew. Poniżej lista najczęstszych kłamstw, które padają przy sprzedaży. Czytaj do końca, bo na końcu jest prosty sposób, żeby nie zostać bohaterem tej historii.