Kupiłeś nieruchomość od dłużnika? Skarga pauliańska może odebrać Ci dom

Na czym polega skarga pauliańska?

Skarga pauliańska to narzędzie wierzyciela, które pozwala sądowo „unieważnić” transakcję dokonaną przez dłużnika, jeśli ta pokrzywdziła wierzycieli.

W praktyce oznacza to, że:

• nawet jeśli kupujący zapłacił uczciwą cenę i ma akt notarialny, sąd może uznać, że nieruchomość pozostaje dostępna do egzekucji komorniczej,
• czyli komornik może zająć Twój dom lub mieszkanie, mimo że formalnie jesteś jego właścicielem.

Innymi słowy – sąd nie unieważnia Twojego zakupu, ale pozwala wierzycielowi dłużnika prowadzić z niej egzekucję, tak jakby sprzedaży nigdy nie było.

Kiedy zakup nieruchomości jest zagrożony skargą pauliańską?

Ryzyko pojawia się, gdy:

1. Sprzedający był zadłużony w chwili sprzedaży (np. toczyło się postępowanie egzekucyjne).
2. Cena sprzedaży była rażąco niska – sąd może uznać, że transakcja miała na celu ukrycie majątku.
3. Kupujący był osobą bliską dłużnikowi (rodzina, partner, wspólnik).
4. Kupujący wiedział lub mógł wiedzieć, że sprzedaż ma na celu pokrzywdzenie wierzycieli.
5. Sprzedaż nastąpiła po doręczeniu dłużnikowi wezwania do zapłaty lub zajęciu komorniczym.

Przykład z praktyki (2024)

Właściciel mieszkania w Warszawie miał dług wobec byłego małżonka – 420 000 zł.

Zanim zapadł wyrok, sprzedał mieszkanie kuzynowi, tłumacząc:

„Lepiej, żeby pieniądze trafiły do rodziny, niż do komornika.”

Kupujący zapłacił 300 000 zł, akt notarialny podpisano, księga została zaktualizowana.

Po dwóch latach sąd uznał, że transakcja miała na celu pokrzywdzenie wierzyciela – zastosowano skargę pauliańską.

Efekt?

Komornik zajął mieszkanie, mimo że formalnie należało do kuzyna.

Dla wierzyciela sprzedaż była „bezskuteczna”.

Największe błędy kupujących

1. Kupno nieruchomości „po okazyjnej cenie” – rażąco zaniżona cena to zawsze sygnał alarmowy.
2. Brak analizy zadłużenia sprzedającego – w tym KRD, BIK, CEIDG, Monitora Sądowego i Gospodarczego.
3. Zaufanie do pośrednika bez weryfikacji – wielu nie sprawdza historii zadłużeń.
4. Mylenie „czystej księgi wieczystej” z brakiem ryzyka.
5. Księga nie pokazuje roszczeń z tytułu skargi pauliańskiej, bo sąd dopiero je wpisuje po pozwie.

Co mówi prawo – najważniejsze przepisy

Art. 527 §1 Kodeksu cywilnego

„Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową z pokrzywdzeniem wierzycieli, wierzyciel może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do siebie, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.”

Art. 534 Kodeksu cywilnego

„Uprawnienie wierzyciela wygasa z upływem pięciu lat od daty czynności prawnej dłużnika.”

Jak się zabezpieczyć przed skargą pauliańską?

1. Żądaj zaświadczenia o niezaleganiu z ZUS, US i bankiem

Poproś sprzedającego o odpowiednie dokumenty potwierdzające

2. Sprawdź Rejestry Dłużników

Wiele przypadków da się wykryć prostym raportem – koszt to kilka złotych.

3. Poproś o oświadczenie o braku postępowań egzekucyjnych i upadłościowych

Można je załączyć do aktu notarialnego. Jeśli okaże się nieprawdziwe – to podstawa do roszczeń odszkodowawczych.

4. Uważaj na transakcje rodzinne i „symboliczne kwoty”

To najczęstszy powód, dla którego sądy uznają, że kupujący działał w złej wierze.

Wniosek eksperta

Skarga pauliańska to miecz Damoklesa nad głową nieświadomego kupującego.

Nie chroni Cię ani czysta księga wieczysta, ani sam notariusz.

Jedyną ochroną jest świadomość prawna i precyzyjnie przygotowana umowa, uwzględniająca oświadczenia o braku zadłużenia

Skontaktuj się z nami

https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

#BezpiecznaTransakcja24 #skargapauliańska #dłużnik #wierzyciel #kupnoNieruchomości #prawo #adwokatNieruchomości #komornik #nieruchomości2025 #aktNotarialny #prawoCywilne #bezpiecznyzakup #prawoegzekucyjne #bezpiecznatransakcja