Kupiłeś nieruchomość od dłużnika? Skarga pauliańska może odebrać Ci dom
10 lis
Na czym polega skarga pauliańska?
Skarga pauliańska to narzędzie wierzyciela, które pozwala sądowo „unieważnić” transakcję dokonaną przez dłużnika, jeśli ta pokrzywdziła wierzycieli.
W praktyce oznacza to, że:
- nawet jeśli kupujący zapłacił uczciwą cenę i ma akt notarialny, sąd może uznać, że nieruchomość pozostaje dostępna do egzekucji komorniczej,
- czyli komornik może zająć Twój dom lub mieszkanie, mimo że formalnie jesteś jego właścicielem.
Innymi słowy – sąd nie unieważnia Twojego zakupu, ale pozwala wierzycielowi dłużnika prowadzić z niej egzekucję, tak jakby sprzedaży nigdy nie było.
Kiedy zakup nieruchomości jest zagrożony skargą pauliańską?
Ryzyko pojawia się, gdy:
- Sprzedający był zadłużony w chwili sprzedaży (np. toczyło się postępowanie egzekucyjne).
- Cena sprzedaży była rażąco niska – sąd może uznać, że transakcja miała na celu ukrycie majątku.
- Kupujący był osobą bliską dłużnikowi (rodzina, partner, wspólnik).
- Kupujący wiedział lub mógł wiedzieć, że sprzedaż ma na celu pokrzywdzenie wierzycieli.
- Sprzedaż nastąpiła po doręczeniu dłużnikowi wezwania do zapłaty lub zajęciu komorniczym.
Przykład z praktyki (2024)
Właściciel mieszkania w Warszawie miał dług wobec byłego małżonka – 420 000 zł.
Zanim zapadł wyrok, sprzedał mieszkanie kuzynowi, tłumacząc:
„Lepiej, żeby pieniądze trafiły do rodziny, niż do komornika.”
Kupujący zapłacił 300 000 zł, akt notarialny podpisano, księga została zaktualizowana.
Po dwóch latach sąd uznał, że transakcja miała na celu pokrzywdzenie wierzyciela – zastosowano skargę pauliańską.
Efekt?
Komornik zajął mieszkanie, mimo że formalnie należało do kuzyna.
Dla wierzyciela sprzedaż była „bezskuteczna”.
Największe błędy kupujących
- Kupno nieruchomości „po okazyjnej cenie” – rażąco zaniżona cena to zawsze sygnał alarmowy.
- Brak analizy zadłużenia sprzedającego – w tym KRD, BIK, CEIDG, Monitora Sądowego i Gospodarczego.
- Zaufanie do pośrednika bez weryfikacji – wielu nie sprawdza historii zadłużeń.
- Mylenie „czystej księgi wieczystej” z brakiem ryzyka.
- Księga nie pokazuje roszczeń z tytułu skargi pauliańskiej, bo sąd dopiero je wpisuje po pozwie.
Co mówi prawo – najważniejsze przepisy
Art. 527 §1 Kodeksu cywilnego
„Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową z pokrzywdzeniem wierzycieli, wierzyciel może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do siebie, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.”
Art. 534 Kodeksu cywilnego
„Uprawnienie wierzyciela wygasa z upływem pięciu lat od daty czynności prawnej dłużnika.”
Jak się zabezpieczyć przed skargą pauliańską?
1. Żądaj zaświadczenia o niezaleganiu z ZUS, US i bankiem
Poproś sprzedającego o odpowiednie dokumenty potwierdzające
2. Sprawdź Rejestry Dłużników
Wiele przypadków da się wykryć prostym raportem – koszt to kilka złotych.
3. Poproś o oświadczenie o braku postępowań egzekucyjnych i upadłościowych
Można je załączyć do aktu notarialnego. Jeśli okaże się nieprawdziwe – to podstawa do roszczeń odszkodowawczych.
4. Uważaj na transakcje rodzinne i „symboliczne kwoty”
To najczęstszy powód, dla którego sądy uznają, że kupujący działał w złej wierze.
Wniosek eksperta
Skarga pauliańska to miecz Damoklesa nad głową nieświadomego kupującego.
Nie chroni Cię ani czysta księga wieczysta, ani sam notariusz.
Jedyną ochroną jest świadomość prawna i precyzyjnie przygotowana umowa, uwzględniająca oświadczenia o braku zadłużenia
Skontaktuj się z nami
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
#BezpiecznaTransakcja24 #skargapauliańska #dłużnik #wierzyciel #kupnoNieruchomości #prawo #adwokatNieruchomości #komornik #nieruchomości2025 #aktNotarialny #prawoCywilne #bezpiecznyzakup #prawoegzekucyjne #bezpiecznatransakcja
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.