Zakup mieszkania, w którym znaleziono ciało. Odór, skażenie i odpowiedzialność sprzedającego
3 sty
1. Czym jest „skażenie pośmiertne” w ujęciu nieruchomościowym?
Jeżeli ciało leżało:
- 24–48 godzin możliwe jest powierzchowne skażenie
- 72 godziny i dłużej możliwe jest skażenie głębokie (penetracyjne)
Dotyczy to: tynków, podłóg, listew, materiałów chłonnych.
To nie jest „brzydki zapach”.
To proces gnilny, płyny ustrojowe, gazy post mortem oraz mikrobiologia etapu rozkładu.
2. Prawna kwalifikacja: wada ukryta
Wada fizyczna obejmuje również właściwości sanitarne uniemożliwiające korzystanie z lokalu.
Dlatego:
- skażenie pośmiertne jest wadą fizyczną,
- sprzedający odpowiada, nawet jeśli „wywietrzył i pomalował”.
Odór to nie jest problem kosmetyczny
Odór to przesłanka rękojmi i odstąpienia od umowy.
3. Obowiązek informacyjny sprzedającego
Sprzedający ma obowiązek poinformować nabywcę o:
- zgonie w lokalu,
- czasie zalegania ciała,
- profesjonalnym lub nieprofesjonalnym czyszczeniu,
- interwencji sanepidu/policji.
Zatajenie daje kupującemu możliwość:
- odstąpienia od umowy
- żądania zwrotu ceny
- roszczeń odszkodowawczych
- obniżenia ceny
4. Ozonowanie nie jest dekontaminacją
W Polsce niezwykle często:
„Po ozonowaniu jest nowy zapach, więc wszystko ok.”
Nie. Ozon to maskowanie zapachowe, a nie usuwanie skażenia biologicznego.
Profesjonalna dekontaminacja wymaga:
- demontażu listew,
- demontażu podłóg i progów,
- usunięcia tynku w miejscach penetracji,
- neutralizacji enzymatycznej.
5. Co, jeśli sprzedający nie ujawnił faktu śmierci?
To nie jest „drobne przemilczenie”.
Zgodnie z art. 556 i nast. k.c. – mamy:
- wadę ukrytą, którą sprzedający znał,
- odpowiedzialność niezależną od winy,
- odpowiedzialność istniejącą nawet przy „dobrym remoncie”.
Kupujący może:
- odstąpić od umowy,
- żądać obniżenia ceny,
- żądać pokrycia kosztów dekontaminacji,
- żądać odszkodowania za okres niemożliwej do wykorzystania nieruchomości.
6. Czy bank finansuje mieszkania „po zgonie”?
Banki zaczęły pytać o:
- protokół policji,
- datę znalezienia ciała,
- raport dezynfekcji.
Brak dokumentacji to blokada kredytu i odroczenie wypłaty.
7. Zniesławiona, a kluczowa instytucja: Sanepid
Jeżeli ciało leżało powyżej 72 h i sąsiadujące mieszkania zgłaszały odór, sanepid musi wydać decyzję o usunięciu skażonych warstw.
Sprzedający nie może powiedzieć:
- „nic nie wiem”,
- „załatwiłem ozon”.
Sanepid prowadzi dokumentację, która później staje się dowodem przy roszczeniach o rękojmie.
Przeczytaj także:
Sprzedaż nieruchomości przez osobę nietrzeźwą. Czy akt notarialny jest ważny?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedaz-nieruchomosci-przez-osobe
Co grozi sprzedającemu, który zbywa nieruchomość z wpisanym roszczeniem z innej umowy przedwstępnej? https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/co-grozi-sprzedajacemu-ktory-zbywa
Podwyżka ceny przy akcie. Co zrobić, gdy sprzedający żąda więcej w ostatniej chwili?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/podwyzka-ceny-przy-akcie-co-zrobic-gdy
Kiedy notariusz musi przerwać czynność, bo podejrzewa próbę wyłudzenia?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kiedy-notariusz-musi-przerwac-czynnosc-bo
Kupujesz mieszkanie, w którym doszło do zgonu i nie masz pewności, czy zapach to już tylko kwestia remontu, czy wada prawno-sanitarna?
Konsultacja prawna online 30 minut
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/konsultacja-prawna-online-30-minut
Analiza ryzyk transakcyjnych
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-ryzyk-transakcyjnych
KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet PRO
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2
#mieszkaniepozgonie #dekontaminacja #wadaUkryta #odór #ozonowanie #sprzedażmieszkania #kupnomieszkania #aktNotarialny #prawoNieruchomości #bezpiecznatransakcja #BT24
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
21 mar
Czy egzekucja komornicza zawsze blokuje sprzedaż nieruchomości? Różnice, które decydują o wszystkim
Na pierwszy rzut oka każda egzekucja wygląda tak samo: jest komornik, jest zadłużenie, jest presja czasu. Dlatego większość właścicieli zakłada: „spłacę dług i sprzedam nieruchomość”. Problem polega na tym, że w praktyce to założenie często okazuje się błędne. Nie każda egzekucja działa w ten sam sposób i nie każdą można zakończyć jedną decyzją. Dlaczego jedne nieruchomości sprzedają się mimo egzekucji, a inne nie? Przeczytaj artykuł.
21 lut
Czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można sprzedać "na wzmiankach" w dziale II KW?
Możesz mieć klucze. Możesz mieć akt. Możesz mieć przelew potwierdzony. A mimo to… nie mieć prawa. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu wpis w dziale II księgi wieczystej nie potwierdza prawa. On je tworzy. Jeśli widnieje wzmianka, a wpis nie został dokonany, prawo po stronie nabywcy jeszcze nie istnieje. Akt notarialny nie wystarcza. Zapłata nie wystarcza. Intencja stron nie wystarcza. Sąd wieczystoksięgowy dopiero „powołuje” Cię do życia jako uprawnionego. Do tego momentu jesteś tylko oczekującym. Jedna wzmianka. Jedno postępowanie. I setki tysięcy złotych w stanie prawnym „pomiędzy”. Przeczytaj artykuł a dowiesz się dlaczego tak się dzieje.
14 lut
SPRZEDAJESZ MIESZKANIE SAM? Jedno zdanie w akcie może kosztować Cię 700 000 zł.
Nie chcesz pośrednika. Nie chcesz prowizji. Chcesz sprzedać sam — szybko, skutecznie, po swojemu. Sprzedaż mieszkania to nie ogłoszenie. To złożenie oświadczeń, za które odpowiadasz całym swoim majątkiem. To rozsądna decyzja. Ale tylko pod jednym warunkiem: wiesz, co dokładnie podpisujesz i za co odpowiadasz po akcie. W artykule wyjaśniamy cały proces krok po kroku.
28 lut
Najczęstsze kłamstwa sprzedających przy akcie notarialnym
Kupujesz mieszkanie. Sprzedający uśmiechnięty. Pośrednik miły. Notariusz elegancki. Wszystko wygląda w porządku. A potem… zaczyna się horror klasy B, tylko rachunki są klasy premium. Bo prawda jest taka: notariusz spisze akt formalnie poprawnie, ale nie jest detektywem, psychologiem, inspektorem budowlanym i jasnowidzem. A sprzedający potrafią mówić rzeczy, które brzmią jak komplement… a kończą się jak pozew. Poniżej lista najczęstszych kłamstw, które padają przy sprzedaży. Czytaj do końca, bo na końcu jest prosty sposób, żeby nie zostać bohaterem tej historii.