Zakup mieszkania, w którym znaleziono ciało. Odór, skażenie i odpowiedzialność sprzedającego
3 sty
1. Czym jest „skażenie pośmiertne” w ujęciu nieruchomościowym?
Jeżeli ciało leżało:
- 24–48 godzin możliwe jest powierzchowne skażenie
- 72 godziny i dłużej możliwe jest skażenie głębokie (penetracyjne)
Dotyczy to: tynków, podłóg, listew, materiałów chłonnych.
To nie jest „brzydki zapach”.
To proces gnilny, płyny ustrojowe, gazy post mortem oraz mikrobiologia etapu rozkładu.
2. Prawna kwalifikacja: wada ukryta
Wada fizyczna obejmuje również właściwości sanitarne uniemożliwiające korzystanie z lokalu.
Dlatego:
- skażenie pośmiertne jest wadą fizyczną,
- sprzedający odpowiada, nawet jeśli „wywietrzył i pomalował”.
Odór to nie jest problem kosmetyczny
Odór to przesłanka rękojmi i odstąpienia od umowy.
3. Obowiązek informacyjny sprzedającego
Sprzedający ma obowiązek poinformować nabywcę o:
- zgonie w lokalu,
- czasie zalegania ciała,
- profesjonalnym lub nieprofesjonalnym czyszczeniu,
- interwencji sanepidu/policji.
Zatajenie daje kupującemu możliwość:
- odstąpienia od umowy
- żądania zwrotu ceny
- roszczeń odszkodowawczych
- obniżenia ceny
4. Ozonowanie nie jest dekontaminacją
W Polsce niezwykle często:
„Po ozonowaniu jest nowy zapach, więc wszystko ok.”
Nie. Ozon to maskowanie zapachowe, a nie usuwanie skażenia biologicznego.
Profesjonalna dekontaminacja wymaga:
- demontażu listew,
- demontażu podłóg i progów,
- usunięcia tynku w miejscach penetracji,
- neutralizacji enzymatycznej.
5. Co, jeśli sprzedający nie ujawnił faktu śmierci?
To nie jest „drobne przemilczenie”.
Zgodnie z art. 556 i nast. k.c. – mamy:
- wadę ukrytą, którą sprzedający znał,
- odpowiedzialność niezależną od winy,
- odpowiedzialność istniejącą nawet przy „dobrym remoncie”.
Kupujący może:
- odstąpić od umowy,
- żądać obniżenia ceny,
- żądać pokrycia kosztów dekontaminacji,
- żądać odszkodowania za okres niemożliwej do wykorzystania nieruchomości.
6. Czy bank finansuje mieszkania „po zgonie”?
Banki zaczęły pytać o:
- protokół policji,
- datę znalezienia ciała,
- raport dezynfekcji.
Brak dokumentacji to blokada kredytu i odroczenie wypłaty.
7. Zniesławiona, a kluczowa instytucja: Sanepid
Jeżeli ciało leżało powyżej 72 h i sąsiadujące mieszkania zgłaszały odór, sanepid musi wydać decyzję o usunięciu skażonych warstw.
Sprzedający nie może powiedzieć:
- „nic nie wiem”,
- „załatwiłem ozon”.
Sanepid prowadzi dokumentację, która później staje się dowodem przy roszczeniach o rękojmie.
Przeczytaj także:
Sprzedaż nieruchomości przez osobę nietrzeźwą. Czy akt notarialny jest ważny?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedaz-nieruchomosci-przez-osobe
Co grozi sprzedającemu, który zbywa nieruchomość z wpisanym roszczeniem z innej umowy przedwstępnej? https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/co-grozi-sprzedajacemu-ktory-zbywa
Podwyżka ceny przy akcie. Co zrobić, gdy sprzedający żąda więcej w ostatniej chwili?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/podwyzka-ceny-przy-akcie-co-zrobic-gdy
Kiedy notariusz musi przerwać czynność, bo podejrzewa próbę wyłudzenia?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kiedy-notariusz-musi-przerwac-czynnosc-bo
Kupujesz mieszkanie, w którym doszło do zgonu i nie masz pewności, czy zapach to już tylko kwestia remontu, czy wada prawno-sanitarna?
Konsultacja prawna online 30 minut
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/konsultacja-prawna-online-30-minut
Analiza ryzyk transakcyjnych
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-ryzyk-transakcyjnych
KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet PRO
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2
#mieszkaniepozgonie #dekontaminacja #wadaUkryta #odór #ozonowanie #sprzedażmieszkania #kupnomieszkania #aktNotarialny #prawoNieruchomości #bezpiecznatransakcja #BT24
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.