Czy notariusz odpowiada za błędny akt o poddaniu się egzekucji najemcy?
8 sty
W czym tkwi problem?
Najczęstszym błędem notarialnym jest nieprawidłowe powołanie podstawy egzekucji i ograniczenie oświadczenia jedynie do kwestii pieniężnych.
Prawo przewiduje dwa zupełnie odrębne tryby poddania się egzekucji:
- art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. – dotyczy wydania i opróżnienia lokalu (czyli eksmisji),
- art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. – dotyczy świadczeń pieniężnych (czynszu, opłat, odszkodowania).
Jeżeli akt zawiera tylko oświadczenie w zakresie zapłaty należności, ale brak w nim oświadczenia dotyczącego opuszczenia i opróżnienia lokalu, to w świetle przepisów nie daje on podstawy do uproszczonej eksmisji. A zatem sąd nie może nadać klauzuli wykonalności w zakresie wydania lokalu i działa całkowicie prawidłowo, odmawiając właścicielowi instrumentu, który miał być główną ochroną w najmie okazjonalnym.
Czy notariusz ponosi odpowiedzialność?
Notariusz odpowiada za błędnie sporządzony akt wówczas, gdy:
- treść oświadczenia nie obejmuje pkt 4 art. 777 k.p.c., a wynikał taki obowiązek z umowy najmu
- brakuje jasnego obowiązku wydania lokalu,
- użyto tylko pkt 5, co zabezpiecza wyłącznie pieniądze, pomimo że umowa najmu jasno wskazywała postanowienie, że najemca podda się egzekucji co do wydania i opróżnienia lokalu,
- zapis jest niejednoznaczny i niepozwalający na nadanie klauzuli.
Taka konstrukcja dokumentu nie realizuje celu przepisu i narusza obowiązek należytej staranności, który wynika wprost z Prawa o notariacie. W efekcie właściciel nie może odzyskać lokalu w trybie uproszczonym, a musi wytoczyć klasyczny proces o eksmisję, który trwa wielokrotnie dłużej.
W tym czasie ponosi koszty utrzymania lokalu, mediów, windykacji oraz traci możliwość dalszego wynajmu. To stanowi realną, mierzalną szkodę, którą można powiązać z błędnie sporządzonym aktem i dochodzić jej naprawienia z obowiązkowego ubezpieczenia OC notariusza.
Podsumowując:
Zgodnie z art. 80 § 4 Prawa o notariacie – notariusz ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą, gdy szkoda powstała wskutek:
- sporządzenia aktu sprzecznego z prawem,
- sporządzenia aktu wadliwego formalnie,
- braku należytej staranności przy redakcji czynności.
Jeżeli odmowa nadania klauzuli wynika z:
- nieprawidłowego brzmienia oświadczenia o poddaniu się egzekucji,
- braku pełnych danych,
- błędu co do trybu (pkt 4 zamiast pkt 5),
- nieprawidłowego wskazania obowiązku opróżnienia lokalu,
to notariusz odpowiada.
Kiedy odmowa klauzuli nie oznacza winy notariusza?
Nie każda odmowa jest konsekwencją błędu sporządzenia aktu. Sąd odmówi klauzuli również wtedy, gdy:
- najem nie został zgłoszony do urzędu skarbowego,
- lokal zastępczy utracił zgodę właściciela,
- dane w akcie straciły aktualność,
- umowa najmu nie zawierała pełnych danych zarówno wynajmującego, jak i najemcy
- umowa najmu nie została podpisana przez wszystkich właścicieli / współwłaścicieli lokalu
W takich sytuacjach notariusz nie ponosi odpowiedzialności, a problem leży po stronie wynajmującego.
Jak powinna brzmieć treść oświadczenia?
Aby najem okazjonalny działał tak, jak zakłada ustawa, w akcie muszą pojawić się dwa odrębne oświadczenia najemcy:
- poddanie się egzekucji w zakresie obowiązku wydania i opróżnienia lokalu na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.,
- poddanie się egzekucji w zakresie zapłaty należności pieniężnych na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c.
Tylko ta konstrukcja zabezpiecza właściciela jednocześnie co do wyprowadzenia najemcy i rozliczeń finansowych.
Dlaczego problem ujawnia się dopiero na końcu najmu?
Błędny akt notarialny wychodzi na jaw dopiero wtedy, gdy właściciel naprawdę chce skorzystać z jego funkcji ochronnej — czyli gdy najemca nie opuszcza lokalu. Na tym etapie poprawienie treści jest już niemożliwe, a zamiast uproszczonej egzekucji pozostaje kilku- lub kilkunastomiesięczny proces o eksmisję.
To właśnie ta luka jest dziś najczęściej przedmiotem sporów i roszczeń odszkodowawczych wobec notariuszy.
Przeczytaj także:
Czy można eksmitować najemcę, jeśli w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji podał fikcyjny adres?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-eksmitowac-najemce-jesli-w
„Wynajmę Ci nie swoje mieszkanie – i jeszcze podpiszemy to na umowie notarialnej” . Nowy trend 2025 https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/wynajme-ci-nie-swoje-mieszkanie-i-jeszcze
Czy brak podpisu współwłaściciela na umowie unieważnia najem okazjonalny? analiza prawnika 2025
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-brak-podpisu-wspolwlasciciela-na-umowie
Która umowa najmu jest najbezpieczniejsza? Analiza prawnika (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/ktora-umowa-najmu-jest-najbezpieczniejsza
10 błędów, przez które Twój najem okazjonalny może być nieważny (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/10-bledow-przez-ktore-twoj-najem-okazjonalny
Jeżeli masz podpisany akt albo dopiero przygotowujesz dokumentację najmu okazjonalnego, zweryfikujemy, czy:
- treść oświadczenia obejmuje prawidłowo wydanie lokalu i zapłatę,
- akt spełnia warunki nadania klauzuli wykonalności,
- zapis nie zablokuje eksmisji i nie przerzuci Cię do procesu sądowego.
Konsultacja prawna online 30 minut
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/konsultacja-prawna-online-30-minut
Sprawdzenie projektu aktu notarialnego
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-projektu-aktu-notarialnego
#najmokazjonalny #klauzulawykonalności #poddaniesięegzekucji #aktNotarialny #eksmitacja #wydanielokalu #najemca #odpowiedzialnośćNotariusza #prawoNieruchomości #bezpiecznatransakcja #BT24
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
21 mar
Czy egzekucja komornicza zawsze blokuje sprzedaż nieruchomości? Różnice, które decydują o wszystkim
Na pierwszy rzut oka każda egzekucja wygląda tak samo: jest komornik, jest zadłużenie, jest presja czasu. Dlatego większość właścicieli zakłada: „spłacę dług i sprzedam nieruchomość”. Problem polega na tym, że w praktyce to założenie często okazuje się błędne. Nie każda egzekucja działa w ten sam sposób i nie każdą można zakończyć jedną decyzją. Dlaczego jedne nieruchomości sprzedają się mimo egzekucji, a inne nie? Przeczytaj artykuł.
21 lut
Czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można sprzedać "na wzmiankach" w dziale II KW?
Możesz mieć klucze. Możesz mieć akt. Możesz mieć przelew potwierdzony. A mimo to… nie mieć prawa. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu wpis w dziale II księgi wieczystej nie potwierdza prawa. On je tworzy. Jeśli widnieje wzmianka, a wpis nie został dokonany, prawo po stronie nabywcy jeszcze nie istnieje. Akt notarialny nie wystarcza. Zapłata nie wystarcza. Intencja stron nie wystarcza. Sąd wieczystoksięgowy dopiero „powołuje” Cię do życia jako uprawnionego. Do tego momentu jesteś tylko oczekującym. Jedna wzmianka. Jedno postępowanie. I setki tysięcy złotych w stanie prawnym „pomiędzy”. Przeczytaj artykuł a dowiesz się dlaczego tak się dzieje.
14 lut
SPRZEDAJESZ MIESZKANIE SAM? Jedno zdanie w akcie może kosztować Cię 700 000 zł.
Nie chcesz pośrednika. Nie chcesz prowizji. Chcesz sprzedać sam — szybko, skutecznie, po swojemu. Sprzedaż mieszkania to nie ogłoszenie. To złożenie oświadczeń, za które odpowiadasz całym swoim majątkiem. To rozsądna decyzja. Ale tylko pod jednym warunkiem: wiesz, co dokładnie podpisujesz i za co odpowiadasz po akcie. W artykule wyjaśniamy cały proces krok po kroku.
28 lut
Najczęstsze kłamstwa sprzedających przy akcie notarialnym
Kupujesz mieszkanie. Sprzedający uśmiechnięty. Pośrednik miły. Notariusz elegancki. Wszystko wygląda w porządku. A potem… zaczyna się horror klasy B, tylko rachunki są klasy premium. Bo prawda jest taka: notariusz spisze akt formalnie poprawnie, ale nie jest detektywem, psychologiem, inspektorem budowlanym i jasnowidzem. A sprzedający potrafią mówić rzeczy, które brzmią jak komplement… a kończą się jak pozew. Poniżej lista najczęstszych kłamstw, które padają przy sprzedaży. Czytaj do końca, bo na końcu jest prosty sposób, żeby nie zostać bohaterem tej historii.