Czy notariusz odpowiada za błędny akt o poddaniu się egzekucji najemcy?
8 sty
W czym tkwi problem?
Najczęstszym błędem notarialnym jest nieprawidłowe powołanie podstawy egzekucji i ograniczenie oświadczenia jedynie do kwestii pieniężnych.
Prawo przewiduje dwa zupełnie odrębne tryby poddania się egzekucji:
- art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. – dotyczy wydania i opróżnienia lokalu (czyli eksmisji),
- art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. – dotyczy świadczeń pieniężnych (czynszu, opłat, odszkodowania).
Jeżeli akt zawiera tylko oświadczenie w zakresie zapłaty należności, ale brak w nim oświadczenia dotyczącego opuszczenia i opróżnienia lokalu, to w świetle przepisów nie daje on podstawy do uproszczonej eksmisji. A zatem sąd nie może nadać klauzuli wykonalności w zakresie wydania lokalu i działa całkowicie prawidłowo, odmawiając właścicielowi instrumentu, który miał być główną ochroną w najmie okazjonalnym.
Czy notariusz ponosi odpowiedzialność?
Notariusz odpowiada za błędnie sporządzony akt wówczas, gdy:
- treść oświadczenia nie obejmuje pkt 4 art. 777 k.p.c., a wynikał taki obowiązek z umowy najmu
- brakuje jasnego obowiązku wydania lokalu,
- użyto tylko pkt 5, co zabezpiecza wyłącznie pieniądze, pomimo że umowa najmu jasno wskazywała postanowienie, że najemca podda się egzekucji co do wydania i opróżnienia lokalu,
- zapis jest niejednoznaczny i niepozwalający na nadanie klauzuli.
Taka konstrukcja dokumentu nie realizuje celu przepisu i narusza obowiązek należytej staranności, który wynika wprost z Prawa o notariacie. W efekcie właściciel nie może odzyskać lokalu w trybie uproszczonym, a musi wytoczyć klasyczny proces o eksmisję, który trwa wielokrotnie dłużej.
W tym czasie ponosi koszty utrzymania lokalu, mediów, windykacji oraz traci możliwość dalszego wynajmu. To stanowi realną, mierzalną szkodę, którą można powiązać z błędnie sporządzonym aktem i dochodzić jej naprawienia z obowiązkowego ubezpieczenia OC notariusza.
Podsumowując:
Zgodnie z art. 80 § 4 Prawa o notariacie – notariusz ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą, gdy szkoda powstała wskutek:
- sporządzenia aktu sprzecznego z prawem,
- sporządzenia aktu wadliwego formalnie,
- braku należytej staranności przy redakcji czynności.
Jeżeli odmowa nadania klauzuli wynika z:
- nieprawidłowego brzmienia oświadczenia o poddaniu się egzekucji,
- braku pełnych danych,
- błędu co do trybu (pkt 4 zamiast pkt 5),
- nieprawidłowego wskazania obowiązku opróżnienia lokalu,
to notariusz odpowiada.
Kiedy odmowa klauzuli nie oznacza winy notariusza?
Nie każda odmowa jest konsekwencją błędu sporządzenia aktu. Sąd odmówi klauzuli również wtedy, gdy:
- najem nie został zgłoszony do urzędu skarbowego,
- lokal zastępczy utracił zgodę właściciela,
- dane w akcie straciły aktualność,
- umowa najmu nie zawierała pełnych danych zarówno wynajmującego, jak i najemcy
- umowa najmu nie została podpisana przez wszystkich właścicieli / współwłaścicieli lokalu
W takich sytuacjach notariusz nie ponosi odpowiedzialności, a problem leży po stronie wynajmującego.
Jak powinna brzmieć treść oświadczenia?
Aby najem okazjonalny działał tak, jak zakłada ustawa, w akcie muszą pojawić się dwa odrębne oświadczenia najemcy:
- poddanie się egzekucji w zakresie obowiązku wydania i opróżnienia lokalu na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.,
- poddanie się egzekucji w zakresie zapłaty należności pieniężnych na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c.
Tylko ta konstrukcja zabezpiecza właściciela jednocześnie co do wyprowadzenia najemcy i rozliczeń finansowych.
Dlaczego problem ujawnia się dopiero na końcu najmu?
Błędny akt notarialny wychodzi na jaw dopiero wtedy, gdy właściciel naprawdę chce skorzystać z jego funkcji ochronnej — czyli gdy najemca nie opuszcza lokalu. Na tym etapie poprawienie treści jest już niemożliwe, a zamiast uproszczonej egzekucji pozostaje kilku- lub kilkunastomiesięczny proces o eksmisję.
To właśnie ta luka jest dziś najczęściej przedmiotem sporów i roszczeń odszkodowawczych wobec notariuszy.
Przeczytaj także:
Czy można eksmitować najemcę, jeśli w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji podał fikcyjny adres?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-eksmitowac-najemce-jesli-w
„Wynajmę Ci nie swoje mieszkanie – i jeszcze podpiszemy to na umowie notarialnej” . Nowy trend 2025 https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/wynajme-ci-nie-swoje-mieszkanie-i-jeszcze
Czy brak podpisu współwłaściciela na umowie unieważnia najem okazjonalny? analiza prawnika 2025
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-brak-podpisu-wspolwlasciciela-na-umowie
Która umowa najmu jest najbezpieczniejsza? Analiza prawnika (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/ktora-umowa-najmu-jest-najbezpieczniejsza
10 błędów, przez które Twój najem okazjonalny może być nieważny (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/10-bledow-przez-ktore-twoj-najem-okazjonalny
Jeżeli masz podpisany akt albo dopiero przygotowujesz dokumentację najmu okazjonalnego, zweryfikujemy, czy:
- treść oświadczenia obejmuje prawidłowo wydanie lokalu i zapłatę,
- akt spełnia warunki nadania klauzuli wykonalności,
- zapis nie zablokuje eksmisji i nie przerzuci Cię do procesu sądowego.
Konsultacja prawna online 30 minut
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/konsultacja-prawna-online-30-minut
Sprawdzenie projektu aktu notarialnego
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-projektu-aktu-notarialnego
#najmokazjonalny #klauzulawykonalności #poddaniesięegzekucji #aktNotarialny #eksmitacja #wydanielokalu #najemca #odpowiedzialnośćNotariusza #prawoNieruchomości #bezpiecznatransakcja #BT24
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.