1. Podstawa prawna – art. 390 KC

Art. 390 Kodeksu cywilnego określa zakres roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej oraz ich skuteczność.

Art. 390 §1 KC – umowa w zwykłej formie

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w zwykłej formie pisemnej:

• kupujący może dochodzić wyłącznie odszkodowania,
• nie może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej,
• nie ma możliwości ujawnienia roszczenia w księdze wieczystej.

W praktyce oznacza to brak realnej ochrony wobec osób trzecich.

Art. 390 §2 KC – umowa w formie aktu notarialnego

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego:

• kupujący może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej,
• powstaje roszczenie o przeniesienie własności,
• roszczenie to może zostać wpisane do księgi wieczystej.

Podstawą wpisu jest także art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

To właśnie ten wariant zapewnia rzeczywistą ochronę.

Art. 390 §3 KC – przedawnienie roszczenia

Roszczenie z umowy przedwstępnej nie jest bezterminowe.

Przedawnia się:

• po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta,
• albo po roku od uprawomocnienia się wyroku oddalającego żądanie zawarcia umowy.

Po tym terminie:

• roszczenie wygasa,
• nie może być skutecznie wpisane do księgi wieczystej.

To jeden z najczęściej pomijanych aspektów w praktyce.

2. Czy można wpisać roszczenie z umowy cywilnej?

Nie.

Wpis roszczenia do księgi wieczystej jest możliwy wyłącznie wtedy, gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego.

Umowa cywilna:

• nie daje roszczenia o przeniesienie własności,
• nie wywołuje skutków wobec osób trzecich,
• nie spełnia wymogów ustawowych do wpisu.

W praktyce oznacza to brak skutecznej ochrony kupującego.

3. Kiedy można wpisać roszczenie do księgi wieczystej?

Istnieją dwie możliwości.

Wpis przy akcie notarialnym

Najbezpieczniejsze rozwiązanie.

Notariusz:

• zamieszcza wniosek wieczystoksięgowy w akcie,
• składa go elektronicznie do sądu.

W księdze pojawia się wzmianka, która natychmiast zabezpiecza kupującego.

Wpis w późniejszym terminie

Roszczenie można wpisać:

• kilka dni,
• tygodni,
• a nawet miesięcy po zawarciu umowy,

pod warunkiem, że:

• roszczenie jeszcze nie wygasło (art. 390 §3 KC).

4. Jak wpisać roszczenie – krok po kroku

Krok 1 – akt notarialny

Umowa przedwstępna musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.

Krok 2 – wniosek KW-WPIS

Wniosek składa:

• notariusz (najczęściej),
• albo kupujący samodzielnie.

Krok 3 – dokumenty

Do wniosku należy dołączyć:

• wypis aktu notarialnego,
• dowód uiszczenia opłaty sądowej.

Krok 4 – opłaty

• 150 zł – opłata sądowa,
• ok. 200 zł + VAT – opłata notarialna za wysłanie wniosku.

Krok 5 – wpis

Sąd:

• najpierw ujawnia wzmiankę,
• następnie dokonuje właściwego wpisu.

Ochrona powstaje już na etapie wzmianki.

5. Najczęstsze błędy

1. Przekonanie, że wpis można zrobić w dowolnym czasie – po przedawnieniu jest to niemożliwe.
2. Zawarcie umowy w zwykłej formie – brak podstaw do wpisu.
3. Rezygnacja z wpisu na prośbę sprzedającego – często sygnał podwyższonego ryzyka.

6. Kiedy wpis roszczenia nie będzie możliwy?

• brak księgi wieczystej,
• sprzedający nie jest właścicielem,
• spory własnościowe (np. spadkowe),
• istniejące wpisy lub wzmianki blokujące wpis,
• przedawnienie roszczenia.

Podsumowanie

Wpis roszczenia z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej:

• jest możliwy tylko przy umowie notarialnej,
• może być dokonany od razu lub później,
• działa tylko w okresie istnienia roszczenia,
• stanowi najskuteczniejsze zabezpieczenie kupującego.

Brak wpisu oznacza brak realnej ochrony.

Sprawdzenie możliwości wpisu

Jeżeli chcesz ocenić, czy Twoje roszczenie nadal można ujawnić w księdze wieczystej, przygotuj:

• umowę przedwstępną,
• numer księgi wieczystej,
• datę planowanej umowy przyrzeczonej.

Na tej podstawie można ustalić:

• czy roszczenie nadal istnieje,
• czy wpis jest jeszcze możliwy,
• jakie działania mają uzasadnienie. 

Masz tylko jedną szansę, żeby wpisać roszczenie do księgi wieczystej.

Po jej utracie:

• nie zabezpieczysz nieruchomości,
• nie zablokujesz sprzedaży innemu kupującemu,
• zostajesz z roszczeniem bez realnej ochrony.

Sprawdź swoją sytuację teraz.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Zajrzyj do naszych poradników:

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog

https://www.facebook.com/profile.php?id=61581815656884

https://www.tiktok.com/@bezpiecznatrasakcja24?is_from_webapp=1&sender_device=pc

Najczęściej zadawane pytania

Jak wpisać roszczenie z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej?

Czy można wpisać roszczenie do KW po umowie przedwstępnej?

Kiedy można wpisać roszczenie do księgi wieczystej?

Czy wpis roszczenia do KW jest obowiązkowy?

Ile kosztuje wpis roszczenia do księgi wieczystej?

Jak długo trwa wpis roszczenia do KW?

Czy notariusz składa wniosek o wpis roszczenia?

Czy można samodzielnie złożyć wniosek KW-WPIS?

Jakie dokumenty są potrzebne do wpisu roszczenia?

Czy wpis roszczenia pojawia się od razu w księdze wieczystej?

Czy umowa przedwstępna musi być notarialna do wpisu roszczenia?

Czy można wpisać roszczenie z umowy cywilnej?

Czy umowa przedwstępna bez aktu daje ochronę?

Czy wpis roszczenia działa tylko przy akcie notarialnym?

Czy umowa pisemna daje prawo do wpisu do KW?

Czy brak aktu notarialnego uniemożliwia wpis?

Czy można zmienić formę umowy po podpisaniu?

Czy notariusz może odmówić wpisu roszczenia?

Czy wpis roszczenia jest możliwy po podpisaniu aktu?

Czy można wpisać roszczenie po czasie?

Czy roszczenie można wpisać po kilku miesiącach?

Czy istnieje termin na wpis roszczenia do KW?

Kiedy roszczenie z umowy przedwstępnej wygasa?

Czy po roku można jeszcze wpisać roszczenie?

Co mówi art. 390 §3 KC o przedawnieniu?

Czy wpis roszczenia jest możliwy po przedawnieniu?

Czy można przerwać bieg przedawnienia roszczenia?

Czy sprawa sądowa wydłuża termin wpisu?

Czy wpis po terminie jest odrzucany?

Czy data umowy przyrzeczonej ma znaczenie dla wpisu?

Co daje wpis roszczenia do księgi wieczystej?

Czy wpis chroni przed sprzedażą nieruchomości komuś innemu?

Czy wpis roszczenia blokuje drugiego kupującego?

Czy wpis chroni przed komornikiem?

Czy wpis chroni przed zadłużeniem sprzedającego?

Czy wpis roszczenia daje pierwszeństwo?

Czy wpis działa wobec osób trzecich?

Czy wpis roszczenia zabezpiecza kupującego w 100%?

Czy brak wpisu oznacza brak ochrony?

Czy wpis roszczenia wpływa na decyzję banku?

Jak wygląda procedura wpisu roszczenia krok po kroku?

Jak wypełnić formularz KW-WPIS?

Gdzie złożyć wniosek o wpis roszczenia?

Ile wynosi opłata sądowa za wpis roszczenia?

Czy notariusz pobiera opłatę za wysłanie wniosku?

Czy wzmianka w KW daje już ochronę?

Kiedy kupujący jest chroniony — od wpisu czy wzmianki?

Czy sąd może odrzucić wniosek o wpis roszczenia?

W jakich sytuacjach wpis roszczenia nie jest możliwy?

Czy można wpisać roszczenie, jeśli nieruchomość nie ma KW?

• jak wpisać roszczenie z umowy przedwstępnej do KW
• art. 390 §3 KC przedawnienie roszczeń
• wpis roszczenia krok po kroku
• KW-WPIS jak wypełnić
• roszczenie o przeniesienie własności
• wpis roszczenia dział III KW
• umowa przedwstępna akt notarialny roszczenie

#księgawieczysta #umowaprzedwstępna #roszczenie #prawo2025 #nieruchomości #bezpiecznatransakcja24 #KW #sprzedazmieszkania #zakupmieszkania #notariusz