1. Podstawa prawna — art. 390 KC

Art. 390 KC reguluje rodzaje roszczeń z umowy przedwstępnej oraz ich ważność.

Art. 390 §1 KC – „słaba umowa przedwstępna”

Jeśli umowa przedwstępna nie ma formy wymaganej dla umowy przyrzeczonej (np. forma pisemna), kupujący ma tylko roszczenie odszkodowawcze.

Takiego roszczenia nie można ujawnić w księdze wieczystej.

Art. 390 §2 KC – „silna umowa przedwstępna” (akt notarialny)

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, kupujący może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

To roszczenie można ujawnić w księdze wieczystej (art. 16 KWU).

Art. 390 §3 KC – przedawnienie roszczeń

Przepis brzmi:

„Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.”

Co to oznacza w praktyce?

• roszczenie istnieje tylko przez rok od daty planowanej umowy przyrzeczonej (ostatecznej),
• jeśli trwa proces i sąd oddala żądanie — rok biegnie od prawomocnego postanowienia,
• po przedawnieniu nie da się już wpisać roszczenia do księgi wieczystej, bo ono wygasa.

To bardzo ważne, bo wiele osób myśli, że wpis można zrobić „zawsze”.

2. Czy można wpisać roszczenie, jeśli umowa przedwstępna jest zwykła (cywilna)?

Nie. Nigdy.

Wpis jest możliwy wyłącznie wtedy, gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego.

Umowa cywilna:

• nie daje prawa żądania przeniesienia własności,
• daje tylko roszczenie odszkodowawcze,
• nie jest skuteczna wobec osób trzecich,
• nie spełnia warunku z art. 390 §2 KC,
• nie stanowi podstawy do wpisu roszczenia w KW.

3. Kiedy można wpisać roszczenie do księgi wieczystej?

Możliwości są dwie:

Opcja 1: Od razu przy akcie notarialnym

To najbezpieczniejsze rozwiązanie.

• notariusz od razu składa wniosek wieczystoksięgowy,
• wzmianka w KW pojawia się od razu.

Kupujący jest chroniony natychmiast.

Opcja 2: W dowolnym późniejszym czasie — ale przed upływem terminu z art. 390 §3 KC

Kupujący może wpisać roszczenie:

• tydzień po akcie,
• miesiąc później,
• kilka miesięcy później…

4. Jak wpisać roszczenie do księgi wieczystej – krok po kroku

KROK 1: Sporządzenie umowy przedwstępnej jako aktu notarialnego

wniosek wieczystoksięgowy stawiany jest w akcie notarialnym - umowie przedwstępnej, a po podpisaniu aktu notariusz wysyła wniosek elektronicznie

KROK 2: Złożenie wniosku KW-WPIS

• Wniosek składa kupujący (osobiście).

KROK 3: Dokumenty

Do wniosku załączamy:

• wypis aktu notarialnego,
• dowód opłaty sądowej (150 zł),

KROK 4: Opłaty

150 zł – opłata sądowa za wpis roszczenia.

Notariusz pobiera opłatę za przesłanie wniosku (200 zł + 23% VAT).

KROK 5: Wpis

Sąd najpierw ujawnia wzmiankę, a następnie dokonuje właściwego wpisu:

Od momentu wzmianki kupujący jest już chroniony.

5. Najczęstsze błędy

Błąd 1: Przekonanie, że „roszczenie można wpisać zawsze”

Nie — po upływie roku (art. 390 §3) roszczenie wygasa.

Błąd 2: Umowa cywilna zamiast aktu notarialnego

Najczęstsza przyczyna odrzucenia wniosku.

Błąd 3: Sprzedający odwodzi kupującego od wpisu

Zwykle oznacza to ryzyko zadłużeń lub „drugiego nabywcy”.

6. Kiedy wpis roszczenia nie zadziała?

• gdy nieruchomość nie ma księgi wieczystej,
• gdy sprzedający nie jest właścicielem,
• przy sporach spadkowych i fałszywych APD,
• gdy w KW są inne wzmianki, które uniemożliwiają wpis,
• po upływie roku zgodnie z art. 390 §3 KC.

Podsumowanie

Wpis roszczenia z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej:

• działa tylko przy umowie notarialnej,
• może być dokonany od razu lub później, ale tylko do momentu przedawnienia z art. 390 §3 KC,
• daje kupującemu pełną ochronę przed sprzedażą nieruchomości osobie trzeciej.
• brak wpisu oznacza brak realnej ochrony.

Chcesz sprawdzić, czy Twoje roszczenie można jeszcze wpisać?

Prześlij nam:

✔ umowę przedwstępną

✔ numer księgi wieczystej

✔ datę, na którą planowano umowę ostateczną

A powiemy Ci, czy roszczenie nadal działa i jakie masz możliwości, możemy też sporządzić za Ciebie wniosek wieczystoksięgowy.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

• jak wpisać roszczenie z umowy przedwstępnej do KW
• art. 390 §3 KC przedawnienie roszczeń
• wpis roszczenia krok po kroku
• KW-WPIS jak wypełnić
• roszczenie o przeniesienie własności
• wpis roszczenia dział III KW
• umowa przedwstępna akt notarialny roszczenie

#księgawieczysta #umowaprzedwstępna #roszczenie #prawo2025 #nieruchomości #bezpiecznatransakcja24 #KW #sprzedazmieszkania #zakupmieszkania #notariusz