Jak wpisać roszczenie z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej – krok po kroku (2025)
20 lis
1. Podstawa prawna — art. 390 KC
Art. 390 KC reguluje rodzaje roszczeń z umowy przedwstępnej oraz ich ważność.
Art. 390 §1 KC – „słaba umowa przedwstępna”
Jeśli umowa przedwstępna nie ma formy wymaganej dla umowy przyrzeczonej (np. forma pisemna), kupujący ma tylko roszczenie odszkodowawcze.
Takiego roszczenia nie można ujawnić w księdze wieczystej.
Art. 390 §2 KC – „silna umowa przedwstępna” (akt notarialny)
Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, kupujący może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.
To roszczenie można ujawnić w księdze wieczystej (art. 16 KWU).
Art. 390 §3 KC – przedawnienie roszczeń
Przepis brzmi:
„Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.”
Co to oznacza w praktyce?
- roszczenie istnieje tylko przez rok od daty planowanej umowy przyrzeczonej (ostatecznej),
- jeśli trwa proces i sąd oddala żądanie — rok biegnie od prawomocnego postanowienia,
- po przedawnieniu nie da się już wpisać roszczenia do księgi wieczystej, bo ono wygasa.
To bardzo ważne, bo wiele osób myśli, że wpis można zrobić „zawsze”.
2. Czy można wpisać roszczenie, jeśli umowa przedwstępna jest zwykła (cywilna)?
Nie. Nigdy.
Wpis jest możliwy wyłącznie wtedy, gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego.
Umowa cywilna:
- nie daje prawa żądania przeniesienia własności,
- daje tylko roszczenie odszkodowawcze,
- nie jest skuteczna wobec osób trzecich,
- nie spełnia warunku z art. 390 §2 KC,
- nie stanowi podstawy do wpisu roszczenia w KW.
3. Kiedy można wpisać roszczenie do księgi wieczystej?
Możliwości są dwie:
Opcja 1: Od razu przy akcie notarialnym
To najbezpieczniejsze rozwiązanie.
- notariusz od razu składa wniosek wieczystoksięgowy,
- wzmianka w KW pojawia się od razu.
Kupujący jest chroniony natychmiast.
Opcja 2: W dowolnym późniejszym czasie — ale przed upływem terminu z art. 390 §3 KC
Kupujący może wpisać roszczenie:
- tydzień po akcie,
- miesiąc później,
- kilka miesięcy później…
4. Jak wpisać roszczenie do księgi wieczystej – krok po kroku
KROK 1: Sporządzenie umowy przedwstępnej jako aktu notarialnego
wniosek wieczystoksięgowy stawiany jest w akcie notarialnym - umowie przedwstępnej, a po podpisaniu aktu notariusz wysyła wniosek elektronicznie
KROK 2: Złożenie wniosku KW-WPIS
- Wniosek składa kupujący (osobiście).
KROK 3: Dokumenty
Do wniosku załączamy:
- wypis aktu notarialnego,
- dowód opłaty sądowej (150 zł),
KROK 4: Opłaty
150 zł – opłata sądowa za wpis roszczenia.
Notariusz pobiera opłatę za przesłanie wniosku (200 zł + 23% VAT).
KROK 5: Wpis
Sąd najpierw ujawnia wzmiankę, a następnie dokonuje właściwego wpisu:
Od momentu wzmianki kupujący jest już chroniony.
5. Najczęstsze błędy
Błąd 1: Przekonanie, że „roszczenie można wpisać zawsze”
Nie — po upływie roku (art. 390 §3) roszczenie wygasa.
Błąd 2: Umowa cywilna zamiast aktu notarialnego
Najczęstsza przyczyna odrzucenia wniosku.
Błąd 3: Sprzedający odwodzi kupującego od wpisu
Zwykle oznacza to ryzyko zadłużeń lub „drugiego nabywcy”.
6. Kiedy wpis roszczenia nie zadziała?
- gdy nieruchomość nie ma księgi wieczystej,
- gdy sprzedający nie jest właścicielem,
- przy sporach spadkowych i fałszywych APD,
- gdy w KW są inne wzmianki, które uniemożliwiają wpis,
- po upływie roku zgodnie z art. 390 §3 KC.
Podsumowanie
Wpis roszczenia z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej:
- działa tylko przy umowie notarialnej,
- może być dokonany od razu lub później, ale tylko do momentu przedawnienia z art. 390 §3 KC,
- daje kupującemu pełną ochronę przed sprzedażą nieruchomości osobie trzeciej.
- brak wpisu oznacza brak realnej ochrony.
Chcesz sprawdzić, czy Twoje roszczenie można jeszcze wpisać?
Prześlij nam:
✔ umowę przedwstępną
✔ numer księgi wieczystej
✔ datę, na którą planowano umowę ostateczną
A powiemy Ci, czy roszczenie nadal działa i jakie masz możliwości, możemy też sporządzić za Ciebie wniosek wieczystoksięgowy.
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
- jak wpisać roszczenie z umowy przedwstępnej do KW
- art. 390 §3 KC przedawnienie roszczeń
- wpis roszczenia krok po kroku
- KW-WPIS jak wypełnić
- roszczenie o przeniesienie własności
- wpis roszczenia dział III KW
- umowa przedwstępna akt notarialny roszczenie
#księgawieczysta #umowaprzedwstępna #roszczenie #prawo2025 #nieruchomości #bezpiecznatransakcja24 #KW #sprzedazmieszkania #zakupmieszkania #notariusz
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.