Hipoteka błędnie wpisana na całą nieruchomość – jak sprostować błąd i nie odpowiadać za cudzy dług

1. Skąd biorą się błędne wpisy hipoteki

Najczęściej winny jest błąd formalny na etapie ustanowienia hipoteki.

Powody:

• notariusz lub pełnomocnik banku nie wskazał precyzyjnie udziału (np. ½ części),
• został złożony wniosek wieczystoksięgowy bez doprecyzowania udziału dłużnika,
• sąd wieczystoksięgowy wprowadził wpis zbiorczy, obejmujący całość.

Tak powstaje tzw. hipoteka łączna nieprawidłowa – obciążająca nieruchomość ponad zakres własności dłużnika.

2. Skutki błędnego wpisu hipoteki

Taki wpis wywołuje bardzo poważne konsekwencje prawne i finansowe:

• Zablokowanie sprzedaży – nikt nie kupi udziału, jeśli hipoteka obejmuje całość.
• Współwłaściciele niebędący dłużnikami widnieją jako współobciążeni – mimo że nie podpisywali umowy kredytu.
• Bank może odmówić wydania zgody na częściowe wykreślenie, twierdząc, że hipoteka obejmuje całą nieruchomość.
• W postępowaniu egzekucyjnym może dojść do zajęcia udziału niewinnego współwłaściciela – co w praktyce oznacza utratę majątku.

To nie tylko błąd formalny – to naruszenie konstytucyjnego prawa własności.

3. Jak sprostować błędny wpis hipoteki

KROK 1. Wniosek o sprostowanie w trybie administracyjnym

Składasz w sądzie wieczystoksięgowym wniosek

Załącz:

• kopię aktu notarialnego ustanawiającego hipotekę,
• umowę kredytową (jeśli istnieje),
• dowody na to, że tylko jeden współwłaściciel był kredytobiorcą.

Sąd może sprostować wpis z urzędu, jeśli uzna błąd za „oczywistą omyłkę”.

Przykład: hipoteka wpisana na całość mimo jednoznacznego aktu o ustanowieniu jej tylko na udziale ½.

KROK 2. Postępowanie sądowe z art. 10 u.k.w.h.

Jeśli sąd odmawia sprostowania, pozostaje pozew o usunięcie niezgodności wpisu z rzeczywistością prawną.

To proces cywilny, w którym pozwanym jest bank lub wierzyciel hipoteczny.

Sąd bada, czy hipoteka powinna obciążać tylko część (udział) nieruchomości i potwierdza, że hipoteka ustanowiona przez jednego współwłaściciela obciąża wyłącznie jego udział, a nie całość nieruchomości.

4. Najczęstsze błędy w takich sprawach

• Błędnie złożony wniosek wieczystoksięgowy,
• Brak dokumentu źródłowego (aktu notarialnego ustanawiającego hipotekę),
• Zgłaszanie się z wnioskiem bez wskazania, który współwłaściciel był kredytobiorcą,
• Próba wykreślenia hipoteki bez zgody banku – co jest bezskuteczne.

5. Co jeśli bank się nie zgadza?

Jeśli bank odmawia sprostowania, a Ty nie jesteś dłużnikiem, pozostaje droga sądowa.

W pozwie można żądać:

• uznania, że wpis hipoteki w zakresie obejmującym Twój udział jest niezgodny z prawem,
• nakazania sądowi wieczystoksięgowemu sprostowania wpisu.

Dodatkowo możesz żądać zadośćuczynienia z tytułu utraty wartości nieruchomości (art. 415 k.c. – odpowiedzialność za czyn niedozwolony).

6. Jak uniknąć błędnego wpisu hipoteki przy zakupie współwłasności

• Zawsze sprawdź dział IV księgi wieczystej – czy hipoteka dotyczy całej nieruchomości, czy konkretnego udziału (np. ½).
• Jeśli widnieje „hipoteka na nieruchomości”, a Ty kupujesz udział – żądaj sprostowania przed zakupem.
• Przy podpisywaniu aktu notarialnego upewnij się, że notariusz wskazał udział, a nie „nieruchomość” jako całość.
• Korzystaj z usług kancelarii, które sprawdzają poprawność wpisów w KW przed zawarciem transakcji, np.

BezpiecznaTransakcja24.pl – analiza księgi wieczystej przed zakupem

.

7. Podsumowanie

„Hipoteka to nie tylko wpis w księdze – to realne ograniczenie Twojego prawa własności.

Jeden błąd notariusza lub sądu może kosztować Cię setki tysięcy złotych.”

Nie każda hipoteka jest prawidłowo wpisana.

Nie każda hipoteka obciąża tylko dłużnika.

Ale każdą można naprawić – jeśli działa się mądrze, nie emocjonalnie.

#BezpiecznaTransakcja24 #hipoteka #błądwKW #księgawieczysta #hipotekałączna #udziałwnieruchomości #nieruchomości2025 #prawniktnieruchomości #sprostowaniewpisu #hipotekabłędna #prawo #prawonieruchomości #bezpiecznatransakcja