Rozwiązanie umowy przedwstępnej zawartej u notariusza – czy wystarczy zwykłe pismo? [Poradnik 2025]

Umowa przedwstępna w świetle prawa

Zgodnie z art. 389 §1 Kodeksu cywilnego,

„Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia tej umowy.”

Umowa przedwstępna ma więc charakter zobowiązaniowy, a nie rozporządzający.

Nie przenosi własności, ale zobowiązuje do jej przeniesienia w przyszłości – na warunkach, które w niej określono.

Dlaczego forma aktu notarialnego ma znaczenie

Umowa przedwstępna zawarta u notariusza (a więc w formie aktu notarialnego) jest wyjątkowa – daje stronie prawo do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Innymi słowy: jeśli druga strona się rozmyśli, można żądać nie tylko odszkodowania, ale przymusowego podpisania umowy sprzedaży przez sąd.

To oznacza, że nie można jej jednostronnie „odwołać zwykłym pismem”.

Aby ją rozwiązać, potrzebne jest porozumienie obu stron – najlepiej również w formie aktu notarialnego.

Czy wystarczy zwykłe pismo?

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, to:

• rozwiązanie jej wymaga takiej samej formy,
• zwykłe pismo lub e-mail nie wywoła skutków prawnych,
• a odstąpienie jednostronne (np. przez oświadczenie woli) jest możliwe tylko wtedy, gdy taka możliwość była wprost przewidziana w umowie.

Oznacza to, że:

jeśli nie wprowadzono klauzuli odstąpienia, żadna ze stron nie może „po prostu zrezygnować” – nawet gdy nie doszło do zapłaty czy przekazania nieruchomości.

Kiedy można jednostronnie odstąpić

Jednostronne odstąpienie od umowy przedwstępnej jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy:

• zostało to zastrzeżone w treści umowy, np. poprzez zapis:

„Kupujący ma prawo odstąpić od umowy przedwstępnej w terminie 30 dni bez podania przyczyny.”

• druga strona rażąco naruszyła zobowiązanie, np. nie dostarczyła dokumentów lub nie stawiła się u notariusza.

Wówczas odstąpienie musi nastąpić w formie pisemnej z potwierdzeniem doręczenia, ale samo odstąpienie nie cofa skutków notarialnych – w aktach pozostaje ślad, a obowiązki mogą nadal istnieć.

Typowe błędy stron

• Wysłanie zwykłego pisma o rezygnacji – nie ma skutku prawnego.
• Brak zapisu o odstąpieniu – brak możliwości jednostronnego rozwiązania.
• Brak porozumienia w formie notarialnej – sąd może uznać, że umowa nadal obowiązuje.
• Mylenie odstąpienia z rozwiązaniem – to dwie różne czynności prawne.

Jak bezpiecznie rozwiązać umowę przedwstępną zawartą u notariusza

1. Sprawdź treść umowy.

Czy zawiera klauzulę odstąpienia? Jeśli nie – tylko wspólne oświadczenie stron u notariusza zakończy zobowiązanie.

2. Przygotuj porozumienie o rozwiązaniu umowy.

Najlepiej w formie aktu notarialnego, w którym strony oświadczają, że rezygnują z zamiaru zawarcia umowy przyrzeczonej i nie mają do siebie roszczeń.

3. Ureguluj kwestie zadatku lub zaliczki.

Określ, czy środki mają zostać zwrócone, zatrzymane, czy potraktowane jako odszkodowanie.

4. Nie działaj na własną rękę.

Nawet pozornie drobne różnice formalne mogą spowodować, że umowa nadal będzie wiążąca.

Nie ryzykuj procesu o zawarcie umowy sprzedaży.

Skonsultuj dokumenty zanim będzie za późno.

Napisz do nas i opisz problem:

https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Zajrzyj do naszych poradników:

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog

https://www.facebook.com/profile.php?id=61581815656884

https://www.tiktok.com/@bezpiecznatrasakcja24?is_from_webapp=1&sender_device=pc

Zobacz też na blogu BezpiecznaTransakcja24.pl:

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-rozwiazac-umowe-przedwstepna-sprzedazy

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-zabezpiecza-transakcje-2

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/platnosc-na-jedno-konto-przy-wielu

Każdy z tych artykułów uzupełnia wiedzę o ryzykach prawnych przy umowach notarialnych.

Wnioski

W świecie nieruchomości nie wystarczy „napisać, że się rezygnuje”.

Akt notarialny to forma o najwyższej mocy prawnej – a jego rozwiązanie wymaga zachowania tej samej formy.

Wystarczy jedno nieostrożne pismo, by po latach usłyszeć w sądzie, że… umowa wciąż obowiązuje.

Zanim podejmiesz decyzję – skonsultuj treść dokumentów i zadbaj o prawidłowe porozumienie stron

Najczęściej zadawane pytania

Czy można rozwiązać umowę przedwstępną zawartą u notariusza?

Czy wystarczy zwykłe pismo, aby odstąpić od umowy przedwstępnej notarialnej?

Czy można jednostronnie zrezygnować z umowy przedwstępnej u notariusza?

Czy odstąpienie od umowy przedwstępnej wymaga aktu notarialnego?

Czy rozwiązanie umowy przedwstępnej musi być u notariusza?

Czy można wypowiedzieć umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania?

Czy można anulować umowę przedwstępną zawartą w formie aktu notarialnego?

Czy e-mail o rezygnacji z umowy przedwstępnej ma moc prawną?

Czy SMS o odstąpieniu od umowy przedwstępnej jest ważny?

Czy można rozwiązać umowę przedwstępną bez zgody drugiej strony?

Czy kupujący może odstąpić od umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania?

Czy sprzedający może odstąpić od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości?

Czy można zrezygnować z umowy przedwstępnej po zapłacie zadatku?

Czy zadatek przepada przy odstąpieniu od umowy przedwstępnej?

Czy zadatek trzeba zwrócić po rozwiązaniu umowy przedwstępnej?

Czy można odzyskać zadatek po rozwiązaniu umowy przedwstępnej?

Czy można rozwiązać umowę przedwstępną za porozumieniem stron?

Czy rozwiązanie umowy przedwstępnej wymaga zgody obu stron?

Czy można rozwiązać umowę przedwstępną gdy druga strona się rozmyśli?

Czy można rozwiązać umowę przedwstępną gdy bank odmówi kredytu?

Czy brak kredytu pozwala odstąpić od umowy przedwstępnej?

Czy można odstąpić od umowy przedwstępnej gdy mieszkanie ma wady prawne?

Czy można odstąpić od umowy przedwstępnej gdy sprzedający nie dostarczy dokumentów?

Czy brak stawienia się u notariusza pozwala rozwiązać umowę przedwstępną?

Czy można rozwiązać umowę przedwstępną przed terminem umowy przyrzeczonej?

Czy można zmienić warunki umowy przedwstępnej u notariusza?

Czy można sporządzić aneks do umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego?

Czy rozwiązanie umowy przedwstępnej można zrobić u tego samego notariusza?

Czy rozwiązanie umowy przedwstępnej wymaga nowego aktu notarialnego?

Ile kosztuje rozwiązanie umowy przedwstępnej u notariusza?

Czy notariusz może odmówić sporządzenia aktu rozwiązania umowy przedwstępnej?

Czy rozwiązanie umowy przedwstępnej trzeba zgłaszać do sądu?

Czy można rozwiązać umowę przedwstępną gdy wpisano roszczenie w księdze wieczystej?

Czy po rozwiązaniu umowy przedwstępnej trzeba wykreślić roszczenie z księgi wieczystej?

Czy sąd może zmusić strony do podpisania umowy przyrzeczonej?

Czy kupujący może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej w sądzie?

Czy sprzedający może żądać podpisania umowy przyrzeczonej w sądzie?

Czy można uniknąć procesu o zawarcie umowy przyrzeczonej?

Czy rozwiązanie umowy przedwstępnej eliminuje wszystkie roszczenia stron?

Czy po rozwiązaniu umowy przedwstępnej można sprzedać nieruchomość komuś innemu?

Czy rozwiązanie umowy przedwstępnej powoduje zwrot zaliczki?

Czy zadatek i zaliczka mają inne skutki przy rozwiązaniu umowy przedwstępnej?

Czy można zatrzymać zadatek po rozwiązaniu umowy przedwstępnej?

Czy można domagać się odszkodowania po rozwiązaniu umowy przedwstępnej?

Czy można unieważnić umowę przedwstępną podpisaną u notariusza?

Czy można podważyć umowę przedwstępną w sądzie?

Czy błąd w akcie notarialnym pozwala rozwiązać umowę przedwstępną?

Czy brak zdolności kredytowej pozwala zerwać umowę przedwstępną?

Czy można odstąpić od umowy przedwstępnej bez utraty zadatku?

Jak bezpiecznie rozwiązać umowę przedwstępną zawartą u notariusza?

Czy notariusz może zmusić Cię do sprzedaży mieszkania, jeśli podpiszesz umowę przedwstępną?

Czy kupujący może przejąć Twoje mieszkanie przez sąd, jeśli się rozmyślisz?

Czy można stracić zadatek nawet wtedy, gdy kredyt nie został przyznany?

Czy notariusz odpowiada za błędy w umowie przedwstępnej?

Czy sprzedający może sprzedać mieszkanie komuś innemu mimo podpisanej umowy przedwstępnej?

Czy można zmusić sprzedającego do sprzedaży mieszkania w sądzie?

Czy kupujący może pozwać Cię o sprzedaż mieszkania mimo Twojej rezygnacji?

Czy zadatek może wynosić 100 000 zł i przepaść?

Czy umowa przedwstępna może zablokować sprzedaż mieszkania na lata?

Czy można sprzedać mieszkanie komuś innemu mimo podpisanej umowy przedwstępnej u notariusza?

Czy kupujący może zablokować sprzedaż mieszkania wpisem w księdze wieczystej?

Czy można podpisać umowę przedwstępną bez zgody współwłaściciela?

Czy zadatek przepada nawet wtedy, gdy sprzedający nie dostarczy dokumentów?

Czy można odzyskać zadatek po zerwaniu umowy przedwstępnej?

Czy sąd może nakazać podpisanie aktu sprzedaży zamiast sprzedającego?

Czy kupujący może przejąć mieszkanie mimo sprzeciwu właściciela?

Czy umowa przedwstępna może być nieważna mimo podpisu notariusza?

Czy można zrezygnować z umowy przedwstępnej bez utraty pieniędzy?

Czy jedna klauzula w umowie przedwstępnej może kosztować Cię 200 000 zł?

Czy jedna decyzja przy podpisaniu umowy przedwstępnej może zablokować Twoją nieruchomość na kilka lat?

#BezpiecznaTransakcja24 #prawoNieruchomości #umowaPrzedwstępna #aktNotarialny #rozwiązanieUmowy #prawo #adwokatNieruchomości #nieruchomości2025 #bezpiecznyzakup #notariusz #prawoCywilne #bezpiecznatransakcja