Rozwiązanie umowy przedwstępnej zawartej u notariusza – czy wystarczy zwykłe pismo? [Poradnik 2025]

Umowa przedwstępna w świetle prawa

Zgodnie z art. 389 §1 Kodeksu cywilnego,

„Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia tej umowy.”

Umowa przedwstępna ma więc charakter zobowiązaniowy, a nie rozporządzający.

Nie przenosi własności, ale zobowiązuje do jej przeniesienia w przyszłości – na warunkach, które w niej określono.

Dlaczego forma aktu notarialnego ma znaczenie

Umowa przedwstępna zawarta u notariusza (a więc w formie aktu notarialnego) jest wyjątkowa – daje stronie prawo do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Innymi słowy: jeśli druga strona się rozmyśli, można żądać nie tylko odszkodowania, ale przymusowego podpisania umowy sprzedaży przez sąd.

To oznacza, że nie można jej jednostronnie „odwołać zwykłym pismem”.

Aby ją rozwiązać, potrzebne jest porozumienie obu stron – najlepiej również w formie aktu notarialnego.

Czy wystarczy zwykłe pismo?

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, to:

• rozwiązanie jej wymaga takiej samej formy,
• zwykłe pismo lub e-mail nie wywoła skutków prawnych,
• a odstąpienie jednostronne (np. przez oświadczenie woli) jest możliwe tylko wtedy, gdy taka możliwość była wprost przewidziana w umowie.

Oznacza to, że:

jeśli nie wprowadzono klauzuli odstąpienia, żadna ze stron nie może „po prostu zrezygnować” – nawet gdy nie doszło do zapłaty czy przekazania nieruchomości.

Kiedy można jednostronnie odstąpić

Jednostronne odstąpienie od umowy przedwstępnej jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy:

• zostało to zastrzeżone w treści umowy, np. poprzez zapis:

„Kupujący ma prawo odstąpić od umowy przedwstępnej w terminie 30 dni bez podania przyczyny.”

• druga strona rażąco naruszyła zobowiązanie, np. nie dostarczyła dokumentów lub nie stawiła się u notariusza.

Wówczas odstąpienie musi nastąpić w formie pisemnej z potwierdzeniem doręczenia, ale samo odstąpienie nie cofa skutków notarialnych – w aktach pozostaje ślad, a obowiązki mogą nadal istnieć.

Typowe błędy stron

• Wysłanie zwykłego pisma o rezygnacji – nie ma skutku prawnego.
• Brak zapisu o odstąpieniu – brak możliwości jednostronnego rozwiązania.
• Brak porozumienia w formie notarialnej – sąd może uznać, że umowa nadal obowiązuje.
• Mylenie odstąpienia z rozwiązaniem – to dwie różne czynności prawne.

Jak bezpiecznie rozwiązać umowę przedwstępną zawartą u notariusza

1. Sprawdź treść umowy.

Czy zawiera klauzulę odstąpienia? Jeśli nie – tylko wspólne oświadczenie stron u notariusza zakończy zobowiązanie.

2. Przygotuj porozumienie o rozwiązaniu umowy.

Najlepiej w formie aktu notarialnego, w którym strony oświadczają, że rezygnują z zamiaru zawarcia umowy przyrzeczonej i nie mają do siebie roszczeń.

3. Ureguluj kwestie zadatku lub zaliczki.

Określ, czy środki mają zostać zwrócone, zatrzymane, czy potraktowane jako odszkodowanie.

4. Nie działaj na własną rękę.

Nawet pozornie drobne różnice formalne mogą spowodować, że umowa nadal będzie wiążąca.

Zobacz też na blogu BezpiecznaTransakcja24.pl:

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-rozwiazac-umowe-przedwstepna-sprzedazy

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-zabezpiecza-transakcje-2

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/platnosc-na-jedno-konto-przy-wielu

Każdy z tych artykułów uzupełnia wiedzę o ryzykach prawnych przy umowach notarialnych.

Wnioski

W świecie nieruchomości nie wystarczy „napisać, że się rezygnuje”.

Akt notarialny to forma o najwyższej mocy prawnej – a jego rozwiązanie wymaga zachowania tej samej formy.

Wystarczy jedno nieostrożne pismo, by po latach usłyszeć w sądzie, że… umowa wciąż obowiązuje.

Zanim podejmiesz decyzję – skonsultuj treść dokumentów i zadbaj o prawidłowe porozumienie stron

#BezpiecznaTransakcja24 #prawoNieruchomości #umowaPrzedwstępna #aktNotarialny #rozwiązanieUmowy #prawo #adwokatNieruchomości #nieruchomości2025 #bezpiecznyzakup #notariusz #prawoCywilne #bezpiecznatransakcja