Rozwiązanie umowy przedwstępnej zawartej u notariusza – czy wystarczy zwykłe pismo? [Poradnik 2025]
14 lis
![Rozwiązanie umowy przedwstępnej zawartej u notariusza – czy wystarczy zwykłe pismo? [Poradnik 2025]](https://static.cyberfolks.com/presence/media/element_images/stwórz_realistyczny_obraz_jak_osoba_pisze_mejla.webp)
Umowa przedwstępna w świetle prawa
Zgodnie z art. 389 §1 Kodeksu cywilnego,
„Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia tej umowy.”
Umowa przedwstępna ma więc charakter zobowiązaniowy, a nie rozporządzający.
Nie przenosi własności, ale zobowiązuje do jej przeniesienia w przyszłości – na warunkach, które w niej określono.
Dlaczego forma aktu notarialnego ma znaczenie
Umowa przedwstępna zawarta u notariusza (a więc w formie aktu notarialnego) jest wyjątkowa – daje stronie prawo do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.
Innymi słowy: jeśli druga strona się rozmyśli, można żądać nie tylko odszkodowania, ale przymusowego podpisania umowy sprzedaży przez sąd.
To oznacza, że nie można jej jednostronnie „odwołać zwykłym pismem”.
Aby ją rozwiązać, potrzebne jest porozumienie obu stron – najlepiej również w formie aktu notarialnego.
Czy wystarczy zwykłe pismo?
Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, to:
- rozwiązanie jej wymaga takiej samej formy,
- zwykłe pismo lub e-mail nie wywoła skutków prawnych,
- a odstąpienie jednostronne (np. przez oświadczenie woli) jest możliwe tylko wtedy, gdy taka możliwość była wprost przewidziana w umowie.
Oznacza to, że:
jeśli nie wprowadzono klauzuli odstąpienia, żadna ze stron nie może „po prostu zrezygnować” – nawet gdy nie doszło do zapłaty czy przekazania nieruchomości.
Kiedy można jednostronnie odstąpić
Jednostronne odstąpienie od umowy przedwstępnej jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy:
- zostało to zastrzeżone w treści umowy, np. poprzez zapis:
„Kupujący ma prawo odstąpić od umowy przedwstępnej w terminie 30 dni bez podania przyczyny.”
- druga strona rażąco naruszyła zobowiązanie, np. nie dostarczyła dokumentów lub nie stawiła się u notariusza.
Wówczas odstąpienie musi nastąpić w formie pisemnej z potwierdzeniem doręczenia, ale samo odstąpienie nie cofa skutków notarialnych – w aktach pozostaje ślad, a obowiązki mogą nadal istnieć.
Typowe błędy stron
- Wysłanie zwykłego pisma o rezygnacji – nie ma skutku prawnego.
- Brak zapisu o odstąpieniu – brak możliwości jednostronnego rozwiązania.
- Brak porozumienia w formie notarialnej – sąd może uznać, że umowa nadal obowiązuje.
- Mylenie odstąpienia z rozwiązaniem – to dwie różne czynności prawne.
Jak bezpiecznie rozwiązać umowę przedwstępną zawartą u notariusza
1. Sprawdź treść umowy.
Czy zawiera klauzulę odstąpienia? Jeśli nie – tylko wspólne oświadczenie stron u notariusza zakończy zobowiązanie.
2. Przygotuj porozumienie o rozwiązaniu umowy.
Najlepiej w formie aktu notarialnego, w którym strony oświadczają, że rezygnują z zamiaru zawarcia umowy przyrzeczonej i nie mają do siebie roszczeń.
3. Ureguluj kwestie zadatku lub zaliczki.
Określ, czy środki mają zostać zwrócone, zatrzymane, czy potraktowane jako odszkodowanie.
4. Nie działaj na własną rękę.
Nawet pozornie drobne różnice formalne mogą spowodować, że umowa nadal będzie wiążąca.
Zobacz też na blogu BezpiecznaTransakcja24.pl:
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-rozwiazac-umowe-przedwstepna-sprzedazy
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-zabezpiecza-transakcje-2
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/platnosc-na-jedno-konto-przy-wielu
Każdy z tych artykułów uzupełnia wiedzę o ryzykach prawnych przy umowach notarialnych.
Wnioski
W świecie nieruchomości nie wystarczy „napisać, że się rezygnuje”.
Akt notarialny to forma o najwyższej mocy prawnej – a jego rozwiązanie wymaga zachowania tej samej formy.
Wystarczy jedno nieostrożne pismo, by po latach usłyszeć w sądzie, że… umowa wciąż obowiązuje.
Zanim podejmiesz decyzję – skonsultuj treść dokumentów i zadbaj o prawidłowe porozumienie stron
#BezpiecznaTransakcja24 #prawoNieruchomości #umowaPrzedwstępna #aktNotarialny #rozwiązanieUmowy #prawo #adwokatNieruchomości #nieruchomości2025 #bezpiecznyzakup #notariusz #prawoCywilne #bezpiecznatransakcja
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.