„Zamerykanizowane” imię i nazwisko a sprzedaż mieszkania: co zrobić, gdy dane w KW się nie zgadzają?
24 lis
Czy można sprzedać mieszkanie, jeśli w KW mam stare, inne lub „polskie” dane?
Tak — można.
Ale TYLKO po spełnieniu określonych wymogów formalnych i wykazaniu przed notariuszem (i bankiem), że: osoba wpisana w KW
= ta sama osoba, która stawia się do sprzedaży,
= mimo różnic w imieniu/nazwisku.
Ten artykuł wyjaśnia:
- jak udowodnić tożsamość przy rozbieżnych danych,
- jakie dokumenty akceptują notariusze,
- jakie błędy popełniają klienci,
- kiedy konieczne jest sprostowanie danych,
- co z podpisaną wcześniej umową przedwstępną,
- jak reagują banki kupującego,
- oraz jak takie przypadki wpływają na bezpieczeństwo transakcji.
1. Dlaczego dane w księdze wieczystej się nie zgadzają?
Najczęstsze powody:
✔ zmiana nazwiska po ślubie (zagraniczna)
W USA i UK zmiana nazwiska jest prostsza i często nie jest przesyłana do Polski.
✔ naturalizacja / obywatelstwo
Osoba przyjmuje imię wg transkrypcji anglojęzycznej.
✔ brak polskich znaków w zagranicznych dokumentach
„Ł”, „Ś”, „Ź”, „Ą”, „Ć” → znikają.
✔ błąd w transkrypcji w konsulacie lub USC
Najczęściej imiona rzadkie lub nietypowe.
✔ osoba ma dwa równoległe dokumenty: polski i zagraniczny
A nazwy nie pokrywają się.
2. Czy rozbieżne dane blokują sprzedaż mieszkania?
NIE blokują, ale znacznie utrudniają.
Notariusz ma obowiązek ustalić ponad wszelką wątpliwość, że osoba podpisująca akt
= osoba wpisana w księdze
= osoba uprawniona do sprzedaży.
Jeśli nie ma pełnej pewności — nie sporządzi aktu.
3. Jak udowodnić, że to ta sama osoba? Dokumenty akceptowane przez notariuszy
1. Polski akt urodzenia (oryginał lub odpis)
Najsilniejszy dowód — zawiera imię i nazwisko sprzed zmian.
2. Polski dowód osobisty lub paszport
Nawet nieważny — potwierdza dane w KW.
3. Dokumenty zagraniczne + transkrypcja
Np. Certificate of Naturalization, Marriage Certificate, Driver License.
4. Zaświadczenie z USC o zmianie imienia/nazwiska
Najbardziej pewny dokument dla notariusza.
5. Oświadczenie o tożsamości + dokumentacja z konsulatu
Rzadziej, ale możliwe.
4. Kiedy trzeba złożyć wniosek o sprostowanie danych w KW?
W dwóch sytuacjach:
A. Bank kupującego żąda pełnej zgodności danych
Banki bardzo często odmawiają wypłaty kredytu, jeśli:
- w akcie będą dwa nazwiska,
- w KW jest inne,
- a sprzedający nie wykazał ciągłości danych.
B. Różnice są tak duże, że notariusz nie chce ryzykować
Np. „John Michael Brown” vs „Jan Michał Brąk”.
Sprostowanie odbywa się na podstawie:
- art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece,
- oraz przepisów o postępowaniu wieczystoksięgowym.
Do wniosku dołącza się akty:
- urodzenia,
- małżeństwa,
- naturalizacji,
- decyzje USC.
5. Co, jeśli sprzedający jest po naturalizacji i ma… dwa różne nazwiska?
Np.:
- w KW: Domański,
- w USC w Polsce: Domanski,
- po naturalizacji: Domanski-Smith.
Do tego inne dokumenty tożsamości.
To najczęstszy problem, który paraliżuje transakcje.
Rozwiązanie:
- pełna ciągłość dokumentów + transkrypcja + oświadczenie
- czasem dodatkowo: sprostowanie w KW
6. Co, jeśli umowa przedwstępna została zawarta na „nowe dane”, a KW ma stare?
Tu pojawiają się pytania kupujących:
- „Czy przedwstępna jest ważna?”
- „Czy musimy aneksować dane?”
- „Czy bank kupującego wypłaci kredyt?”
Odpowiedź:
✔ umowa jest ważna,
✔ ale bank może żądać korekty/aneksu,
✔ i w 80% przypadków wymaga dokumentu potwierdzającego, że to ta sama osoba.
Co, jeśli sprzedający jest po rozwodzie i wrócił do poprzedniego nazwiska?
Klasyczne przypadki:
- nazwisko po mężu → nazwisko panieńskie,
- rozwód za granicą,
- zmiana nazwiska bez zgłoszenia w Polsce.
Wtedy konieczne są:
- zagraniczny wyrok rozwodowy,
- jego uznanie/uznanie z mocy prawa,
- oraz zaświadczenie z USC.
8. Największy problem: gdy kupujący bierze kredyt
Bankowego systemu ryzyka nieruchomości nie obchodzi logika.
Obchodzi go:
✔ pełna zgodność danych sprzedającego
✔ pełna identyfikowalność
✔ dokument potwierdzający ciągłość tożsamości
W praktyce:
„Zamerykanizowane” dane = wydłużenie transakcji o 1–8 tygodni.
9. Co musi znaleźć się w akcie notarialnym?
- Klauzula identyfikacyjna sprzedającego
- „Stawający oświadcza, że imię i nazwisko X widniejące w KW odnosi się do jego osoby, co wynika z przedstawionych dokumentów (wymienić).”
- Lista dokumentów potwierdzających ciągłość danych
- Ewentualny wniosek o sprostowanie KW
- Do podpisania razem z aktem.
Napisz do nas, pomożemy
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Przeczytaj także
W tych miejscach wstaw linki z Twojego bloga:
- (tu wstaw link do artykułu o wyborze notariusza — ważne przy rozbieżnych danych)
- (tu wstaw link do artykułu o wzmiankach w KW — bardzo powiązane)
- (tu wstaw link do artykułu o skardze pauliańskiej lub długach sprzedającego)
- (tu wstaw link do artykułu o wpisach i sprostowaniach do KW)
#prawoNieruchomości #księgaWieczysta #daneOsobowe #sprzedażmieszkania #notariusz #zmiananazwiska #BezpiecznaTransakcja24 #aktnotarialny #nieruchomości2025
zamerykanizowane nazwisko sprzedaż mieszkania
różne dane w księdze wieczystej
sprzedaż mieszkania różne dane dokumenty
sprostowanie danych kw
naturalizacja a sprzedaż nieruchomości
różne imiona dokumenty a akt notarialny
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.