Opóźnienie w wydaniu nieruchomości po sprzedaży – co robić, gdy sprzedający nie chce się wyprowadzić

Co mówi prawo o wydaniu nieruchomości po sprzedaży?

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego, sprzedający ma obowiązek przenieść własność rzeczy i ją wydać kupującemu.

Wydanie nieruchomości to fizyczne przekazanie lokalu, domu lub działki nowemu właścicielowi – zwykle wraz z kluczami, licznikami i protokołem zdawczo-odbiorczym.

Problem w tym, że moment przeniesienia własności (akt notarialny) nie zawsze pokrywa się z momentem wydania.

Strony mogą ustalić, że wydanie nastąpi np. „w terminie 14 dni od podpisania aktu”.

I właśnie tu często zaczynają się problemy.

Kiedy mamy do czynienia z opóźnieniem lub zwłoką w wydaniu nieruchomości?

W praktyce wyróżnia się dwa pojęcia:

• opóźnienie – gdy wydanie następuje po terminie, ale bez winy sprzedającego (np. z powodu zdarzeń losowych),
• zwłoka – gdy opóźnienie jest zawinione, czyli sprzedający celowo lub przez zaniedbanie nie wydaje lokalu mimo obowiązku.

Zwłoka ma dużo poważniejsze skutki, ponieważ kupujący może żądać:

• odszkodowania za zwłokę w wydaniu nieruchomości,
• kary umownej, jeśli była przewidziana w akcie notarialnym,
• a w skrajnych przypadkach – wydania lokalu przez komornika.

Przykład z praktyki

Sprzedający podpisał akt notarialny sprzedaży mieszkania z terminem wydania „do 7 dni”. Kupujący zapłacił całą cenę, ale po tygodniu – drzwi nadal były zamknięte. Były właściciel tłumaczył się „trudną sytuacją życiową” i potrzebą znalezienia nowego lokum. Tymczasem kupujący ponosił już koszty kredytu, opłat i… nie miał gdzie się wprowadzić. To klasyczna zwłoka w wydaniu nieruchomości – sytuacja, w której nowy właściciel ma tytuł prawny, ale nie ma faktycznego władztwa nad lokalem.

Jak zabezpieczyć się w umowie przed zwłoką w wydaniu?

Najlepszym sposobem na uniknięcie problemów jest zapis w akcie notarialnym określający:

• dokładny termin wydania (np. „nie później niż w dniu podpisania aktu”),
• sposób potwierdzenia wydania (np. protokół zdawczo-odbiorczy podpisany przez obie strony),
• wysokość kary umownej za każdy dzień zwłoki,
• prawo do odstąpienia lub potrącenia kosztów w razie niewydania nieruchomości.

Warto też dodać zapis, że wydanie nastąpi po dokonaniu pełnej zapłaty ceny, co eliminuje ryzyko konfliktu o pieniądze i dostęp do lokalu.

Czy można odzyskać lokal przez komornika?

Tak.

Zgodnie z art. 1046 KPC, jeżeli sprzedający odmawia wydania nieruchomości, kupujący może złożyć wniosek o egzekucję wydania rzeczy.

Sąd lub komornik na tej podstawie może przymusowo opróżnić lokal i wprowadzić w stan posiadania nowego właściciela.

To jednak procedura czasochłonna i kosztowna – dlatego lepiej zapobiec niż później walczyć o swoje prawa.

Sytuacje, które często umykają uwadze:

• sprzedaż nieruchomości z lokatorem lub najemcą, który nie chce się wyprowadzić,
• sprzedający pozostaje w lokalu, bo „czeka na nowy kredyt”,
• wydanie działki z budynkiem gospodarczym, w którym nadal są rzeczy sprzedającego,
• brak klauzuli o wydaniu w umowie notarialnej, co uniemożliwia szybkie dochodzenie roszczeń.

To wszystko realne przypadki, o których mało kto pisze — a w sieci prawie nie ma rzetelnych informacji.

Jak się zabezpieczyć?

Zanim podpiszesz akt notarialny:

• sprawdź, czy termin wydania nieruchomości jest jasno określony,
• dopilnuj, by w akcie znalazł się zapis o karze umownej za zwłokę,

To wszystko możesz zrobić bezpiecznie z pomocą

BezpiecznaTransakcja24.pl

https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Podsumowanie

Opóźnienie w wydaniu nieruchomości po sprzedaży to nie tylko stres – to także konkretne konsekwencje prawne. Wystarczy jeden niedoprecyzowany zapis w akcie, by nowy właściciel został bez lokalu i bez możliwości szybkiego działania.

Dlatego zawsze:

• określ termin wydania,
• wpisz karę umowną,

Bo w nieruchomościach obowiązuje jedna zasada:

lepiej zapobiec niż odzyskiwać.

(SEO):

opóźnienie w wydaniu nieruchomości, zwłoka w wydaniu mieszkania, sprzedający nie wyprowadza się po sprzedaży, kara za opóźnienie wydania lokalu, wydanie nieruchomości po akcie notarialnym, kiedy wydanie nieruchomości po sprzedaży, jak zabezpieczyć wydanie mieszkania, opóźnienie wydania działki po sprzedaży