Opóźnienie w wydaniu nieruchomości po sprzedaży – co robić, gdy sprzedający nie chce się wyprowadzić
20 gru
Co mówi prawo o wydaniu nieruchomości po sprzedaży?
Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego, sprzedający ma obowiązek przenieść własność rzeczy i ją wydać kupującemu.
Wydanie nieruchomości to fizyczne przekazanie lokalu, domu lub działki nowemu właścicielowi – zwykle wraz z kluczami, licznikami i protokołem zdawczo-odbiorczym.
Problem w tym, że moment przeniesienia własności (akt notarialny) nie zawsze pokrywa się z momentem wydania.
Strony mogą ustalić, że wydanie nastąpi np. „w terminie 14 dni od podpisania aktu”.
I właśnie tu często zaczynają się problemy.
Kiedy mamy do czynienia z opóźnieniem lub zwłoką w wydaniu nieruchomości?
W praktyce wyróżnia się dwa pojęcia:
- opóźnienie – gdy wydanie następuje po terminie, ale bez winy sprzedającego (np. z powodu zdarzeń losowych),
- zwłoka – gdy opóźnienie jest zawinione, czyli sprzedający celowo lub przez zaniedbanie nie wydaje lokalu mimo obowiązku.
Zwłoka ma dużo poważniejsze skutki, ponieważ kupujący może żądać:
- odszkodowania za zwłokę w wydaniu nieruchomości,
- kary umownej, jeśli była przewidziana w akcie notarialnym,
- a w skrajnych przypadkach – wydania lokalu przez komornika.
Przykład z praktyki
Sprzedający podpisał akt notarialny sprzedaży mieszkania z terminem wydania „do 7 dni”. Kupujący zapłacił całą cenę, ale po tygodniu – drzwi nadal były zamknięte. Były właściciel tłumaczył się „trudną sytuacją życiową” i potrzebą znalezienia nowego lokum. Tymczasem kupujący ponosił już koszty kredytu, opłat i… nie miał gdzie się wprowadzić. To klasyczna zwłoka w wydaniu nieruchomości – sytuacja, w której nowy właściciel ma tytuł prawny, ale nie ma faktycznego władztwa nad lokalem.
Jak zabezpieczyć się w umowie przed zwłoką w wydaniu?
Najlepszym sposobem na uniknięcie problemów jest zapis w akcie notarialnym określający:
- dokładny termin wydania (np. „nie później niż w dniu podpisania aktu”),
- sposób potwierdzenia wydania (np. protokół zdawczo-odbiorczy podpisany przez obie strony),
- wysokość kary umownej za każdy dzień zwłoki,
- prawo do odstąpienia lub potrącenia kosztów w razie niewydania nieruchomości.
Warto też dodać zapis, że wydanie nastąpi po dokonaniu pełnej zapłaty ceny, co eliminuje ryzyko konfliktu o pieniądze i dostęp do lokalu.
Czy można odzyskać lokal przez komornika?
Tak.
Zgodnie z art. 1046 KPC, jeżeli sprzedający odmawia wydania nieruchomości, kupujący może złożyć wniosek o egzekucję wydania rzeczy.
Sąd lub komornik na tej podstawie może przymusowo opróżnić lokal i wprowadzić w stan posiadania nowego właściciela.
To jednak procedura czasochłonna i kosztowna – dlatego lepiej zapobiec niż później walczyć o swoje prawa.
Sytuacje, które często umykają uwadze:
- sprzedaż nieruchomości z lokatorem lub najemcą, który nie chce się wyprowadzić,
- sprzedający pozostaje w lokalu, bo „czeka na nowy kredyt”,
- wydanie działki z budynkiem gospodarczym, w którym nadal są rzeczy sprzedającego,
- brak klauzuli o wydaniu w umowie notarialnej, co uniemożliwia szybkie dochodzenie roszczeń.
To wszystko realne przypadki, o których mało kto pisze — a w sieci prawie nie ma rzetelnych informacji.
Jak się zabezpieczyć?
Zanim podpiszesz akt notarialny:
- sprawdź, czy termin wydania nieruchomości jest jasno określony,
- dopilnuj, by w akcie znalazł się zapis o karze umownej za zwłokę,
To wszystko możesz zrobić bezpiecznie z pomocą
BezpiecznaTransakcja24.pl
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Podsumowanie
Opóźnienie w wydaniu nieruchomości po sprzedaży to nie tylko stres – to także konkretne konsekwencje prawne. Wystarczy jeden niedoprecyzowany zapis w akcie, by nowy właściciel został bez lokalu i bez możliwości szybkiego działania.
Dlatego zawsze:
- określ termin wydania,
- wpisz karę umowną,
Bo w nieruchomościach obowiązuje jedna zasada:
lepiej zapobiec niż odzyskiwać.
KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet STRAT
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-start
KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet PRO
Pakiet PRO https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2
Analiza ryzyk transakcyjnych
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-ryzyk-transakcyjnych
Analiza sytuacji prawnej nieruchomości
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-sytuacji-prawnej-nieruchomosci
Sprawdzenie umowy przedwstępnej pisemnej
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-umowy-przedwstepnej-pisemnej
Sprawdzenie projektu aktu notarialnego
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-projektu-aktu-notarialnego
Przeczytaj także:
Czy można eksmitować najemcę, jeśli w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji podał fikcyjny adres?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-eksmitowac-najemce-jesli-w
Kupujesz mieszkanie z lokatorem? Sprawdź, co naprawdę mówi prawo (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kupujesz-mieszkanie-z-lokatorem-sprawdz-co
Czy notariusz zabezpiecza transakcję sprzedaży lub zakupu nieruchomości?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-zabezpiecza-transakcje-2
Umowa przedwstępna a klauzula o wydanie lokalu – dlaczego warto ją zawrzeć? Pełna analiza prawna. https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/umowa-przedwstepna-a-klauzula-o-wydanie
Długi czynszowe poprzedniego właściciela w spółdzielni – kiedy i za co odpowiadasz po zakupie (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/dlugi-czynszowe-poprzedniego-wlasciciela-w
opóźnienie w wydaniu nieruchomości, zwłoka w wydaniu mieszkania, sprzedający nie wyprowadza się po sprzedaży, kara za opóźnienie wydania lokalu, wydanie nieruchomości po akcie notarialnym, kiedy wydanie nieruchomości po sprzedaży, jak zabezpieczyć wydanie mieszkania, opóźnienie wydania działki po sprzedaży
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.