Ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na nieuregulowanym gruncie a hipoteka
20 gru
Czym jest ekspektatywa na nieuregulowanym gruncie
Ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na nieuregulowanym gruncie to roszczenie o ustanowienie prawa, które powstaje w oparciu o umowę ze spółdzielnią.
Osoba, która ją posiada, nie ma jeszcze rzeczywistego prawa do lokalu – ma jedynie oczekiwanie, że po uregulowaniu sytuacji gruntu i spełnieniu warunków (np. wniesieniu wkładu), prawo to powstanie.
Kluczowy problem polega na tym, że spółdzielnia nie jest właścicielem gruntu.
Jeżeli grunt nie został jeszcze przekształcony lub uregulowany (np. spółdzielnia ma tylko prawo użytkowania wieczystego albo sprawa własności gruntu jest w toku), to nie może skutecznie ustanowić pełnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Uchwała 7 sędziów SN z 24 maja 2013 r. (III CZP 104/12)
Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów jednoznacznie stwierdził:
„Na ekspektatywie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie można skutecznie ustanowić hipoteki, nawet jeżeli prowadzona jest dla niej księga wieczysta.”
— Uchwała (7) SN z 24 maja 2013 r., III CZP 104/12
W uzasadnieniu SN wyjaśnił, że ekspektatywa – także ta dotycząca lokalu położonego na nieuregulowanym gruncie – nie jest prawem rzeczowym,
lecz jedynie zbywalnym roszczeniem o ustanowienie prawa w przyszłości.
Dopiero po uregulowaniu własności gruntu i ustanowieniu prawa przez spółdzielnię może ono stać się przedmiotem hipoteki.
Dlaczego banki odmawiają kredytu na ekspektatywę
Dla banku kluczowe jest, aby zabezpieczenie kredytu było:
- zbywalne,
- obciążalne,
- i miało charakter prawa rzeczowego.
Ekspektatywa na nieuregulowanym gruncie nie spełnia żadnego z tych warunków.
Nie jest własnością ani użytkowaniem wieczystym, a grunt często pozostaje przedmiotem sporów własnościowych.
Dlatego bank:
- nie ustanowi hipoteki,
- nie wypłaci kredytu hipotecznego,
- a jeśli kredyt został omyłkowo przyznany – może cofnąć decyzję lub wypowiedzieć umowę.
Nawet jeśli dla ekspektatywy prowadzona jest księga wieczysta, nie stanowi to realnego zabezpieczenia.
Księga pełni w tym przypadku jedynie funkcję rejestracyjną, a nie dowodową dla prawa rzeczowego.
Czy ekspektatywę można sprzedać?
Tak. Ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest zbywalna, co oznacza, że można ją sprzedać lub darować – ale wyłącznie w formie aktu notarialnego.
Sprzedaż takiej ekspektatywy jest jednak szczególną transakcją, ponieważ:
- kupujący nie nabywa jeszcze pełnego prawa do lokalu,
- prawo to powstanie dopiero w przyszłości – po uregulowaniu gruntu,
- i nie może być finansowane kredytem hipotecznym.
To częsty przypadek w starszych spółdzielniach, które nie uregulowały prawa własności gruntu pod budynkiem.
Kupujący powinien mieć świadomość, że jego prawo będzie pełne dopiero po spełnieniu określonych warunków prawnych przez spółdzielnię.
Ryzyka praktyczne
- Brak możliwości ustanowienia hipoteki – nawet przy istniejącej księdze wieczystej.
- Ryzyko cofnięcia kredytu – jeśli bank odkryje, że nieruchomość to ekspektatywa na nieuregulowanym gruncie.
- Ograniczona zbywalność w praktyce – mało który nabywca zaakceptuje taki stan prawny.
- Brak możliwości przekształcenia prawa – dopóki spółdzielnia nie ureguluje tytułu do gruntu.
- Ryzyko podatkowe – niektóre urzędy skarbowe mogą traktować sprzedaż ekspektatywy inaczej niż sprzedaż prawa własnościowego.
Co zrobić, zanim kupisz lokal na spółdzielczym prawie
- Sprawdź księgę wieczystą
- Zweryfikuj tytuł prawny gruntu
- Poproś o dokumenty spółdzielni
- Nie wierz w zapewnienia pośredników – „księga jest, więc można kredytować” to mit.
- Zasięgnij opinii prawnej – przed podpisaniem umowy przedwstępnej lub wpłatą zaliczki.
Jak pomaga BezpiecznaTransakcja24.pl
W ramach analizy nieruchomości sprawdzamy:
- czy prawo ujawnione w księdze to ekspektatywa czy pełne prawo,
- czy grunt pod budynkiem jest uregulowany,
- czy spółdzielnia ma podstawę do ustanowienia prawa,
- i czy bank może bezpiecznie zabezpieczyć kredyt hipoteką.
Dzięki temu unikniesz błędu, który może kosztować utratę kredytu, zaliczki lub bezpieczeństwa prawnego.
KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet PRO
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2
Konsultacja prawna online 30 minut
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/konsultacja-prawna-online-30-minut
Sprawdzenie projektu aktu notarialnego
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-projektu-aktu-notarialnego
Wnioski końcowe
- Ekspektatywa może być zbywana, ale nie może być obciążona hipoteką.
- Jeśli grunt nie jest uregulowany, prawo nie może zostać ustanowione w pełnym zakresie.
- Nawet istniejąca księga wieczysta nie gwarantuje możliwości ustanowienia hipoteki.
- Bank może wstrzymać wypłatę kredytu lub wypowiedzieć umowę.
- Przed zakupem warto zlecić profesjonalną analizę prawną nieruchomości.
Nie czekaj, skontaktuj się teraz
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Przeczytaj także:
Hipoteka na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu – czy bank udzieli kredytu?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/hipoteka-na-spoldzielczym-wlasnosciowym
Zakup mieszkania spółdzielczego od spadkobierców – jak zweryfikować prawa i uniknąć roszczeń (2025) https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/zakup-mieszkania-spoldzielczego-od
Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa w odrębną własność – realne korzyści i koszty https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/przeksztalcenie-spoldzielczego
Spółdzielcze lokatorskie vs spółdzielcze własnościowe – co to znaczy? [Poradnik 2025]
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/spoldzielcze-lokatorskie-vs-spoldzielcze
Czy sąd może oddalić wniosek o założenie księgi wieczystej bez wezwania do uzupełnienia dokumentów?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-sad-moze-oddalic-wniosek-o-zalozenie
Czy notariusz sprawdza spółdzielnię mieszkaniową?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-sprawdza-spoldzielnie
Sprzedaż mieszkania bez księgi wieczystej – czy to bezpieczne?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedaz-mieszkania-bez-ksiegi-wieczystej
Podwójna księga, podwójna sprzedaż – jak oszukano dwóch kupujących?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/podwojna-ksiega-podwojna-sprzedaz-jak
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.