Ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na nieuregulowanym gruncie a hipoteka

Czym jest ekspektatywa na nieuregulowanym gruncie

Ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na nieuregulowanym gruncie to roszczenie o ustanowienie prawa, które powstaje w oparciu o umowę ze spółdzielnią.

Osoba, która ją posiada, nie ma jeszcze rzeczywistego prawa do lokalu – ma jedynie oczekiwanie, że po uregulowaniu sytuacji gruntu i spełnieniu warunków (np. wniesieniu wkładu), prawo to powstanie.

Kluczowy problem polega na tym, że spółdzielnia nie jest właścicielem gruntu.

Jeżeli grunt nie został jeszcze przekształcony lub uregulowany (np. spółdzielnia ma tylko prawo użytkowania wieczystego albo sprawa własności gruntu jest w toku), to nie może skutecznie ustanowić pełnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Uchwała 7 sędziów SN z 24 maja 2013 r. (III CZP 104/12)

Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów jednoznacznie stwierdził:

„Na ekspektatywie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie można skutecznie ustanowić hipoteki, nawet jeżeli prowadzona jest dla niej księga wieczysta.”

— Uchwała (7) SN z 24 maja 2013 r., III CZP 104/12

W uzasadnieniu SN wyjaśnił, że ekspektatywa – także ta dotycząca lokalu położonego na nieuregulowanym gruncie – nie jest prawem rzeczowym,

lecz jedynie zbywalnym roszczeniem o ustanowienie prawa w przyszłości.

Dopiero po uregulowaniu własności gruntu i ustanowieniu prawa przez spółdzielnię może ono stać się przedmiotem hipoteki.

Dlaczego banki odmawiają kredytu na ekspektatywę

Dla banku kluczowe jest, aby zabezpieczenie kredytu było:

• zbywalne,
• obciążalne,
• i miało charakter prawa rzeczowego.

Ekspektatywa na nieuregulowanym gruncie nie spełnia żadnego z tych warunków.

Nie jest własnością ani użytkowaniem wieczystym, a grunt często pozostaje przedmiotem sporów własnościowych.

Dlatego bank:

• nie ustanowi hipoteki,
• nie wypłaci kredytu hipotecznego,
• a jeśli kredyt został omyłkowo przyznany – może cofnąć decyzję lub wypowiedzieć umowę.

Nawet jeśli dla ekspektatywy prowadzona jest księga wieczysta, nie stanowi to realnego zabezpieczenia.

Księga pełni w tym przypadku jedynie funkcję rejestracyjną, a nie dowodową dla prawa rzeczowego.

Czy ekspektatywę można sprzedać?

Tak. Ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest zbywalna, co oznacza, że można ją sprzedać lub darować – ale wyłącznie w formie aktu notarialnego.

Sprzedaż takiej ekspektatywy jest jednak szczególną transakcją, ponieważ:

• kupujący nie nabywa jeszcze pełnego prawa do lokalu,
• prawo to powstanie dopiero w przyszłości – po uregulowaniu gruntu,
• i nie może być finansowane kredytem hipotecznym.

To częsty przypadek w starszych spółdzielniach, które nie uregulowały prawa własności gruntu pod budynkiem.

Kupujący powinien mieć świadomość, że jego prawo będzie pełne dopiero po spełnieniu określonych warunków prawnych przez spółdzielnię.

Ryzyka praktyczne

1. Brak możliwości ustanowienia hipoteki – nawet przy istniejącej księdze wieczystej.
2. Ryzyko cofnięcia kredytu – jeśli bank odkryje, że nieruchomość to ekspektatywa na nieuregulowanym gruncie.
3. Ograniczona zbywalność w praktyce – mało który nabywca zaakceptuje taki stan prawny.
4. Brak możliwości przekształcenia prawa – dopóki spółdzielnia nie ureguluje tytułu do gruntu.
5. Ryzyko podatkowe – niektóre urzędy skarbowe mogą traktować sprzedaż ekspektatywy inaczej niż sprzedaż prawa własnościowego.

Co zrobić, zanim kupisz lokal na spółdzielczym prawie

1. Sprawdź księgę wieczystą
2. Zweryfikuj tytuł prawny gruntu
3. Poproś o dokumenty spółdzielni
4. Nie wierz w zapewnienia pośredników – „księga jest, więc można kredytować” to mit.
5. Zasięgnij opinii prawnej – przed podpisaniem umowy przedwstępnej lub wpłatą zaliczki.

Jak pomaga BezpiecznaTransakcja24.pl

W ramach analizy nieruchomości sprawdzamy:

• czy prawo ujawnione w księdze to ekspektatywa czy pełne prawo,
• czy grunt pod budynkiem jest uregulowany,
• czy spółdzielnia ma podstawę do ustanowienia prawa,
• i czy bank może bezpiecznie zabezpieczyć kredyt hipoteką.

Dzięki temu unikniesz błędu, który może kosztować utratę kredytu, zaliczki lub bezpieczeństwa prawnego.

Zamów analizę nieruchomości ➜

Wnioski końcowe

• Ekspektatywa może być zbywana, ale nie może być obciążona hipoteką.
• Jeśli grunt nie jest uregulowany, prawo nie może zostać ustanowione w pełnym zakresie.
• Nawet istniejąca księga wieczysta nie gwarantuje możliwości ustanowienia hipoteki.
• Bank może wstrzymać wypłatę kredytu lub wypowiedzieć umowę.
• Przed zakupem warto zlecić profesjonalną analizę prawną nieruchomości.

Nie czekaj, skontaktuj się teraz

https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt