Sprzedający wprowadził kupującego w błąd przez „przemilczenie” – jak to udowodnić?
7 sty
1. Błąd przez przemilczenie – co to jest?
To sytuacja, w której sprzedający:
- wie o wadzie,
- wie, że ma znaczenie dla transakcji,
- świadomie nie informuje kupującego.
Nie musi kłamać.
Wystarczy, że nie powie.
To już nie „przeoczenie”, ale działanie w zamiarze uzyskania korzyści.
2. Podstawy prawne
Art. 556 k.c. – rękojmia za wady (Obejmuje również wady ukryte i zatajenie ich).
Art. 84 k.c. Błąd istotny, który uzasadnia uchylenie się od skutków czynności.
Art. 86 k.c. Podstęp sprzedającego daje kupującemu prawo uchylenia się od skutków czynności nawet wtedy, gdy błąd nie był istotny.
Czyli jeśli sprzedający działał celowo, kupujący może uchylić się od umowy nawet wtedy, gdy wada nie uniemożliwia korzystania z lokalu.
3. Typowe przemilczenia w sprzedaży nieruchomości
- zalania i pleśnie, które były maskowane malowaniem
- zgon i skażenie pośmiertne po kilku dniach w lokalu (wada sanitarna + odstąpienie + roszczenia)
- roszczenie wpisane w Dziale III KW „na wszelki wypadek” (blokada kredytu, odpowiedzialność)
- tocząca się egzekucja komornicza, zajęcie komornicze (wada prawna, odstąpienie, odszkodowanie)
- uchwała wspólnoty o dużym remoncie z dopłatami (obniżenie ceny + rękojmia)
- planowana rozbudowa drogi (hałas, ekrany) wada, jeśli informacja była dostępna sprzedającemu
4. Milczenie o sporach sąsiedzkich
Sprzedający:
Więcej nic nie powiem, bo nowy właściciel i tak się dowie.
Nie – musi powiedzieć przed zakupem.
- notoryczne awantury,
- postępowania sądowe,
- zalewanie,
- immisje zapachowe, muzyczne, ściekowe.
To ma wpływ na decyzję i cenę . Jest obowiązek ujawnienia.
5. Jak udowodnić „błąd przez przemilczenie”?
Dowody:
- e-maile, SMS-y, Messenger, WhatsApp
- świadkowie: sąsiedzi, wspólnota, zarządca
- dokumenty administracyjne i sanitarne (np. dekontaminacja, zalania)
- protokoły policji, straży pożarnej, sanepidu
- ukrywanie historii napraw i szkód
- faktury na ozonowanie, malowanie „odświeżające”
Klucz:
Nie trzeba udowadniać, że sprzedający kłamał.
Wystarczy, że wiedział i nie powiedział.
6. Kiedy kupujący może odstąpić od umowy?
- gdy dowiedzie, że sprzedający celowo nie ujawnił informacji
- gdy wada była istotna dla decyzji zakupowej
- gdy wada wpływa na możliwość korzystania z lokalu
- gdy wada wiąże się z bezpieczeństwem i zdrowiem (zgon, pleśń, skażenie, grzyb toksyczny)
Przeczytaj także:
Zakup mieszkania, w którym znaleziono ciało. Odór, skażenie i odpowiedzialność sprzedającego
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/zakup-mieszkania-w-ktorym-znaleziono-cialo
Co grozi sprzedającemu, który zbywa nieruchomość z wpisanym roszczeniem z innej umowy przedwstępnej? https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/co-grozi-sprzedajacemu-ktory-zbywa
Podwyżka ceny przy akcie. Co zrobić, gdy sprzedający żąda więcej w ostatniej chwili?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/podwyzka-ceny-przy-akcie-co-zrobic-gdy
Jak sprawdzić sprzedającego, zanim wpłacisz zadatek?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-sprawdzic-sprzedajacego-zanim-wplacisz
Czy notariusz zabezpiecza transakcję sprzedaży lub zakupu nieruchomości?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-zabezpiecza-transakcje-2
Masz podejrzenie, że sprzedający „nie powiedział wszystkiego”?
Nie musisz udowadniać tego sam.
Konsultacja prawna online 30 minut
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/konsultacja-prawna-online-30-minut
Analiza sytuacji prawnej nieruchomości
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-sytuacji-prawnej-nieruchomosci
KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet PRO
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2
#przemilczenie #błądWprowadzający #wadaUkryta #odstąpienieOdUmowy #rękojmia #sprzedażNieruchomości #prawoNieruchomości #bezpiecznatransakcja #BT24
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.