Sprzedający wprowadził kupującego w błąd przez „przemilczenie” – jak to udowodnić?
7 sty
1. Błąd przez przemilczenie – co to jest?
To sytuacja, w której sprzedający:
- wie o wadzie,
- wie, że ma znaczenie dla transakcji,
- świadomie nie informuje kupującego.
Nie musi kłamać.
Wystarczy, że nie powie.
To już nie „przeoczenie”, ale działanie w zamiarze uzyskania korzyści.
2. Podstawy prawne
Art. 556 k.c. – rękojmia za wady (Obejmuje również wady ukryte i zatajenie ich).
Art. 84 k.c. Błąd istotny, który uzasadnia uchylenie się od skutków czynności.
Art. 86 k.c. Podstęp sprzedającego daje kupującemu prawo uchylenia się od skutków czynności nawet wtedy, gdy błąd nie był istotny.
Czyli jeśli sprzedający działał celowo, kupujący może uchylić się od umowy nawet wtedy, gdy wada nie uniemożliwia korzystania z lokalu.
3. Typowe przemilczenia w sprzedaży nieruchomości
- zalania i pleśnie, które były maskowane malowaniem
- zgon i skażenie pośmiertne po kilku dniach w lokalu (wada sanitarna + odstąpienie + roszczenia)
- roszczenie wpisane w Dziale III KW „na wszelki wypadek” (blokada kredytu, odpowiedzialność)
- tocząca się egzekucja komornicza, zajęcie komornicze (wada prawna, odstąpienie, odszkodowanie)
- uchwała wspólnoty o dużym remoncie z dopłatami (obniżenie ceny + rękojmia)
- planowana rozbudowa drogi (hałas, ekrany) wada, jeśli informacja była dostępna sprzedającemu
4. Milczenie o sporach sąsiedzkich
Sprzedający:
Więcej nic nie powiem, bo nowy właściciel i tak się dowie.
Nie – musi powiedzieć przed zakupem.
- notoryczne awantury,
- postępowania sądowe,
- zalewanie,
- immisje zapachowe, muzyczne, ściekowe.
To ma wpływ na decyzję i cenę . Jest obowiązek ujawnienia.
5. Jak udowodnić „błąd przez przemilczenie”?
Dowody:
- e-maile, SMS-y, Messenger, WhatsApp
- świadkowie: sąsiedzi, wspólnota, zarządca
- dokumenty administracyjne i sanitarne (np. dekontaminacja, zalania)
- protokoły policji, straży pożarnej, sanepidu
- ukrywanie historii napraw i szkód
- faktury na ozonowanie, malowanie „odświeżające”
Klucz:
Nie trzeba udowadniać, że sprzedający kłamał.
Wystarczy, że wiedział i nie powiedział.
6. Kiedy kupujący może odstąpić od umowy?
- gdy dowiedzie, że sprzedający celowo nie ujawnił informacji
- gdy wada była istotna dla decyzji zakupowej
- gdy wada wpływa na możliwość korzystania z lokalu
- gdy wada wiąże się z bezpieczeństwem i zdrowiem (zgon, pleśń, skażenie, grzyb toksyczny)
Przeczytaj także:
Zakup mieszkania, w którym znaleziono ciało. Odór, skażenie i odpowiedzialność sprzedającego
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/zakup-mieszkania-w-ktorym-znaleziono-cialo
Co grozi sprzedającemu, który zbywa nieruchomość z wpisanym roszczeniem z innej umowy przedwstępnej? https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/co-grozi-sprzedajacemu-ktory-zbywa
Podwyżka ceny przy akcie. Co zrobić, gdy sprzedający żąda więcej w ostatniej chwili?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/podwyzka-ceny-przy-akcie-co-zrobic-gdy
Jak sprawdzić sprzedającego, zanim wpłacisz zadatek?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-sprawdzic-sprzedajacego-zanim-wplacisz
Czy notariusz zabezpiecza transakcję sprzedaży lub zakupu nieruchomości?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-zabezpiecza-transakcje-2
Masz podejrzenie, że sprzedający „nie powiedział wszystkiego”?
Nie musisz udowadniać tego sam.
Konsultacja prawna online 30 minut
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/konsultacja-prawna-online-30-minut
Analiza sytuacji prawnej nieruchomości
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-sytuacji-prawnej-nieruchomosci
KUPUJ BEZ RYZYKA - Pakiet PRO
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2
#przemilczenie #błądWprowadzający #wadaUkryta #odstąpienieOdUmowy #rękojmia #sprzedażNieruchomości #prawoNieruchomości #bezpiecznatransakcja #BT24
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
21 mar
Czy egzekucja komornicza zawsze blokuje sprzedaż nieruchomości? Różnice, które decydują o wszystkim
Na pierwszy rzut oka każda egzekucja wygląda tak samo: jest komornik, jest zadłużenie, jest presja czasu. Dlatego większość właścicieli zakłada: „spłacę dług i sprzedam nieruchomość”. Problem polega na tym, że w praktyce to założenie często okazuje się błędne. Nie każda egzekucja działa w ten sam sposób i nie każdą można zakończyć jedną decyzją. Dlaczego jedne nieruchomości sprzedają się mimo egzekucji, a inne nie? Przeczytaj artykuł.
21 lut
Czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można sprzedać "na wzmiankach" w dziale II KW?
Możesz mieć klucze. Możesz mieć akt. Możesz mieć przelew potwierdzony. A mimo to… nie mieć prawa. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu wpis w dziale II księgi wieczystej nie potwierdza prawa. On je tworzy. Jeśli widnieje wzmianka, a wpis nie został dokonany, prawo po stronie nabywcy jeszcze nie istnieje. Akt notarialny nie wystarcza. Zapłata nie wystarcza. Intencja stron nie wystarcza. Sąd wieczystoksięgowy dopiero „powołuje” Cię do życia jako uprawnionego. Do tego momentu jesteś tylko oczekującym. Jedna wzmianka. Jedno postępowanie. I setki tysięcy złotych w stanie prawnym „pomiędzy”. Przeczytaj artykuł a dowiesz się dlaczego tak się dzieje.
14 lut
SPRZEDAJESZ MIESZKANIE SAM? Jedno zdanie w akcie może kosztować Cię 700 000 zł.
Nie chcesz pośrednika. Nie chcesz prowizji. Chcesz sprzedać sam — szybko, skutecznie, po swojemu. Sprzedaż mieszkania to nie ogłoszenie. To złożenie oświadczeń, za które odpowiadasz całym swoim majątkiem. To rozsądna decyzja. Ale tylko pod jednym warunkiem: wiesz, co dokładnie podpisujesz i za co odpowiadasz po akcie. W artykule wyjaśniamy cały proces krok po kroku.
28 lut
Najczęstsze kłamstwa sprzedających przy akcie notarialnym
Kupujesz mieszkanie. Sprzedający uśmiechnięty. Pośrednik miły. Notariusz elegancki. Wszystko wygląda w porządku. A potem… zaczyna się horror klasy B, tylko rachunki są klasy premium. Bo prawda jest taka: notariusz spisze akt formalnie poprawnie, ale nie jest detektywem, psychologiem, inspektorem budowlanym i jasnowidzem. A sprzedający potrafią mówić rzeczy, które brzmią jak komplement… a kończą się jak pozew. Poniżej lista najczęstszych kłamstw, które padają przy sprzedaży. Czytaj do końca, bo na końcu jest prosty sposób, żeby nie zostać bohaterem tej historii.