„Kupujący był podstawiony” – jak pośrednik próbował wyłudzić 50% prowizji
20 gru
Pani Ewa sprzedawała dom pod Wrocławiem.
Pośrednik, pan „Marek”, zrobił świetne pierwsze wrażenie – elegancki, pewny siebie, z polecenia znajomej.
Już na pierwszym spotkaniu mówił:
„Mam klienta gotowego kupić, tylko potrzebuje szybkiej decyzji. Proszę podpisać umowę, jutro robimy prezentację.”
W umowie pośrednictwa pojawił się jednak nietypowy zapis:
prowizja w wysokości 50% zaliczki wpłaconej przez kupującego, niezależnie od tego, czy dojdzie do sprzedaży.
Pośrednik tłumaczył to jako „standard w sytuacjach ekspresowych”.
„Kupujący” pojawia się błyskawicznie
Następnego dnia zjawił się mężczyzna, który twierdził, że jest zdecydowany kupić dom „od ręki”.
Bez negocjacji, bez oglądania dokumentów, z gotowością wpłaty zaliczki 100 000 zł.
Pośrednik zachowywał się jak reżyser całej sceny:
- prowadził rozmowę,
- odpowiadał za „klienta”,
- i nawet podpowiadał Ewie, co powinna mówić podczas podpisywania.
Kiedy zapytała o potwierdzenie źródła środków kupującego, usłyszała:
„Nie możemy teraz wymagać zbyt wiele – gotówka jest gotowa, a on ufa mi, nie papierom.”
Kluczowy moment: szybka umowa przedwstępna
Pośrednik przyniósł własny wzór umowy przedwstępnej.
Zawierał zapis, że „w razie rezygnacji kupującego” pośrednikowi przysługuje pełna prowizja z zaliczki, a reszta ma być „do ustalenia między stronami”.
Ewa, zaniepokojona, chciała pokazać dokument swojemu prawnikowi.
Pośrednik zaczął naciskać:
„Pani Ewo, kupujący się rozmyśli, jak będziemy to przeciągać. Widziałem, jak inni stracili takie okazje.”
Na szczęście Ewa nie podpisała od razu.
Prawda wychodzi na jaw
Jej znajomy prawnik szybko zauważył, że:
- kupujący i pośrednik są powiązani – mają ten sam adres korespondencyjny w dokumentach rejestracyjnych,
- zaliczka miała trafić na konto agencji, nie na konto sprzedającej,
- w umowie nie było żadnego zobowiązania kupującego do zakupu – tylko obowiązek wypłaty prowizji pośrednikowi.
W praktyce oznaczało to, że pośrednik planował inscenizować transakcję:
kupujący wpłaca zaliczkę (którą potem odzyska), pośrednik zabiera 50% jako „prowizję”, a sprzedaż nigdy nie dochodzi do skutku.
Konsekwencje
Ewa odstąpiła od umowy.
Pośrednik groził jej „karami umownymi” i wysyłał wezwania do zapłaty, ale po konsultacji prawnej sprawa szybko się rozpadła – umowa była jednostronnie niekorzystna i mogła być uznana za próbę wyłudzenia.
Kilka miesięcy później Ewa dowiedziała się, że ten sam pośrednik działał podobnie w innych miastach – z tą samą „agencją” i tym samym „kupującym”.
Jak rozpoznać takie oszustwo?
- Zbyt szybki kupujący.
- Jeśli ktoś chce kupić dom lub mieszkanie „bez oglądania”, to już powód do wątpliwości.
- Nietypowe zapisy w umowie pośrednictwa.
- 50% prowizji od zaliczki to nie norma – to czerwone światło.
- Kupujący kontaktuje się tylko przez pośrednika.
- Jeśli nie możesz porozmawiać z nim bezpośrednio, coś jest nie tak.
- Presja i pośpiech.
- Hasła typu „okazja, trzeba działać dziś” to klasyczny sposób manipulacji.
- Brak przejrzystego rachunku.
- Zaliczka zawsze powinna trafiać do sprzedającego — nigdy na konto pośrednika.
W BezpiecznaTransakcja24.pl analizujemy dokumenty, i nadzorujemy całą transakcję, także zdalnie.
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty
Skontaktuj się z ekspertem
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Czytaj więcej o oszukańczych praktykach
Dwa akty. Dwa notariaty. Jeden lokal – sprzedany dwa razy, przez duet w zmowie
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/dwa-akty-dwa-notariaty-jeden-lokal-sprzedany
Pośrednik podpisał umowę z kilkoma osobami na to samo mieszkanie. U notariusza – dramat!
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/posrednik-podpisal-umowe-z-kilkoma-osobami
Pośrednik pobrał prowizję od obu stron – czy to w ogóle legalne?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/posrednik-pobral-prowizje-od-obu-stron-czy
Czy notariusz zabezpiecza transakcję sprzedaży lub zakupu nieruchomości?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-zabezpiecza-transakcje-2
„Sprzedali działkę, ale nie dostali pieniędzy” – czyli jak prawo potrafi zaskoczyć
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedali-dzialke-ale-nie-dostali-pieniedzy
Podwójna księga, podwójna sprzedaż – jak oszukano dwóch kupujących?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/podwojna-ksiega-podwojna-sprzedaz-jak
Jak sprawdzić sprzedającego, zanim wpłacisz zadatek?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-sprawdzic-sprzedajacego-zanim-wplacisz
Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym kupującym?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-zabezpieczyc-sie-przed-nieuczciwym
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.