Analiza umowy rezerwacyjnej. 5 pułapek, które widzimy codziennie (rynek wtórny)
17 gru
1. Zadatek, który udaje… zaliczkę (największe oszustwo rynku wtórnego)
To klasyczna pułapka.
Sprzedający lub pośrednik mówią:
„Tu jest zadatek – to dla Pani bezpieczeństwa”.
A w umowie:
- brak słowa „zadatek”,
- brak odniesienia do art. 394 k.c.,
- pieniądze trafiają na konto pośrednika (!),
- albo sformułowanie brzmi „opłata rezerwacyjna”.
Skutek?
Pieniądze są zwracane, nawet gdy sprzedający wycofa się z transakcji.
To NIE jest zadatek.
To zaliczka — i żadnej ochrony kupującego.
Pełna analiza różnic:
„Jak sprawdzić sprzedającego, zanim wpłacisz zadatek?”
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-sprawdzic-sprzedajacego-zanim-wplacisz
2. Brak terminu zawarcia umowy przedwstępnej lub aktu – blokada na miesiące
Najgorsza pułapka dla kupujących.
Jeśli w umowie rezerwacyjnej:
- nie ma dat,
- nie ma konkretnego terminu,
- jest zapis typu „po uzyskaniu decyzji kredytowej”,
- sprzedający „się nie spieszy”…
to kupujący jest zablokowany.
Nie może szukać innych mieszkań.
Nie ma terminu aktu.
Nie ma gwarancji ceny.
To umowy pisane tak, aby kupujący NIE mógł się wycofać, a sprzedający mógł przeciągać ile chce.
3. Brak odpowiedzialności sprzedającego za wady prawne
W 80% analizowanych przez nas umów rezerwacyjnych z rynku wtórnego znajduje się taki zapis:
„Kupujący oświadcza, że zna stan prawny i techniczny nieruchomości.”
Po pierwsze — to jest niemożliwe.
Po drugie — to zwalnia sprzedającego z odpowiedzialności za:
- wady prawne,
- toczące się postępowania,
- zaległości wobec wspólnoty,
- błędy w KW,
- spory sąsiedzkie,
- ukryte usterki.
Kupujący podpisuje dokument, który oznacza:
Rezerwuję, płacę, ryzykuję — i zrzekam się roszczeń.
O takich przypadkach pisaliśmy w artykule:
„Księga wieczysta nie mówi całej prawdy”
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/ksiega-wieczysta-nie-mowi-calej-prawdy-7
4. Opłata rezerwacyjna bezzwrotna – nawet gdy sprzedający łamie umowę
To kolejna pułapka, która pojawia się non stop.
Sprzedający lub pośrednik wpisują:
- „opłata rezerwacyjna jest bezzwrotna”,
- „opłata nie podlega zwrotowi bez względu na przyczynę”,
- „opłata pokrywa koszty pośrednika”.
To bezprawne, jeśli:
- sprzedający zmienia cenę,
- sprzedający wycofuje ofertę,
- sprzedający sprzedaje komuś innemu,
- sprzedający nie dotrzymuje ustalonych terminów.
Niestety — kupujący podpisują, bo „wszyscy tak mają”.
5. Brak precyzyjnych zapisów o cenie – otwarta furtka do zmiany warunków
Najbardziej perfidna pułapka.
W umowie rezerwacyjnej powinna być:
- cena
- waluta
- sposób płatności
- termin płatności
- brak możliwości podniesienia ceny
- termin zawarcia aktu
A często jest tylko:
„Cena: do ustalenia przed podpisaniem umowy przedwstępnej”.
To zaproszenie do podbicia ceny tuż przed aktem — bo „pojawił się inny kupujący”.
Takie praktyki opisujemy w analizach rynkowych, m.in.:
„Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym kupującym?”
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-zabezpieczyc-sie-przed-nieuczciwym
6. Zapisy niedozwolone, które widzimy w 2025 ROKU
- przeniesienie obowiązków pośrednika na kupującego
- koszty pośrednika po stronie kupującego (!)
- bezzwrotna opłata bez podstawy prawnej
- przekazanie kluczy przed aktem
- zgoda na oględziny „po godzinach” i inne ryzyka odpowiedzialności
Jak powinna wyglądać bezpieczna umowa rezerwacyjna z rynku wtórnego?
Co musi zawierać:
- jasno określoną cenę
- termin umowy przedwstępnej
- termin aktu notarialnego
- zapis o zadatku (nie „opłacie”)
- rozliczenie kosztów
- zobowiązania sprzedającego
- podstawę zwrotu środków
- zakaz podwyższania ceny
- załączniki (KW, potwierdzenie własności, oświadczenia)
Co NIE może się znaleźć:
- opłata „bezzwrotna”
- brak ceny
- brak terminów
- brak odpowiedzialności sprzedającego
- jednostronna korzyść pośrednika
- klucze przed aktem
Podsumowanie – umowa rezerwacyjna z rynku wtórnego nie chroni Cię wcale, jeśli jej nie przeanalizujesz
KW może wyglądać idealnie.
Mieszkanie może być piękne.
Sprzedający może być uprzejmy.
Ale:
Największe ryzyko transakcji ukrywa się w umowie rezerwacyjnej.
Dlatego:
Zanim wpłacisz jakiekolwiek pieniądze — daj nam tę umowę do analizy.
Weryfikujemy w 24 h.
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-umowy-przedwstepnej-pisemnej
Powiązane artykuły z bloga
Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym kupującym?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-zabezpieczyc-sie-przed-nieuczciwym
Jak sprawdzić sprzedającego, zanim wpłacisz zadatek?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-sprawdzic-sprzedajacego-zanim-wplacisz
Księga wieczysta nie mówi całej prawdy. 7 rzeczy, których tam nie ma
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-zabezpieczyc-sie-przed-nieuczciwym
Dwa akty. Dwa notariaty. Jeden lokal – sprzedany dwa razy, przez duet w zmowie
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/dwa-akty-dwa-notariaty-jeden-lokal-sprzedany
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
#umowarezerwacyjna #rynekwtorny #bezpiecznatransakcja24 #prawoinwestora
#nieruchomosci2025 #zadatek #analizaprawna #oszustwotygodnia #księgawieczysta
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.