„Nie mogłem sprawdzić księgi wieczystej” – jak pośrednik ukrył prawdę o mieszkaniu
20 gru
Pan Paweł szukał mieszkania w Warszawie.
Znalazł świetną ofertę w agencji pośrednictwa – nowe budownictwo, dobra lokalizacja, cena poniżej rynkowej.
Pośredniczka była bardzo miła i konkretna. Obiecała, że „to pewna nieruchomość, po rodzicach, bez żadnych problemów”.
Paweł, przezorny z natury, zapytał o numer księgi wieczystej. Chciał samodzielnie sprawdzić, czy wszystko jest w porządku – czy nie ma hipoteki, służebności, współwłaścicieli.
Odpowiedź pośredniczki brzmiała:
„Niestety, nie mogę udostępnić numeru KW, chronią nas przepisy o danych osobowych. Wszystko będzie pokazane u notariusza.”
Presja i pośpiech
Pośredniczka przekonywała, że zainteresowanie mieszkaniem jest ogromne.
„Właściciel już ma drugiego chętnego. Jeśli chce Pan zachować pierwszeństwo, musimy podpisać umowę przedwstępną do końca tygodnia.”
Wzór umowy przygotowało biuro – miał kilka stron, a wśród zapisów:
- „Kupujący oświadcza, że zapoznał się ze stanem prawnym nieruchomości.”
- „W przypadku rezygnacji traci wpłaconą zaliczkę w wysokości 30 000 zł.”
Paweł zapytał, jak ma potwierdzić ten stan prawny bez KW.
„Niech Pan się nie martwi, my to sprawdziliśmy – wszystko czyste!”
Ciemna prawda wychodzi na jaw
Po podpisaniu umowy Paweł trafił na trop: w umowie znalazł niepełny numer KW (tylko cztery pierwsze znaki).
Z pomocą znajomego prawnika odnalazł księgę — i odkrył, że:
- mieszkanie było obciążone hipoteką na 320 000 zł,
- wpisana była służebność mieszkania dla starszej kobiety,
- a w dziale II figurowało dwóch współwłaścicieli, o których pośrednik nie wspomniał.
Pośredniczka, zapytana o to, stwierdziła:
„Wiedziałam, ale właściciel chciał, żeby nie straszyć kupujących, bo to się wszystko „da wyczyścić” przy akcie.”
Efekt: strata i stres
Paweł zrezygnował z zakupu, ale zaliczki nie odzyskał – agencja powołała się na zapis w umowie.
Pośrednik otrzymał prowizję, mimo że doprowadził do transakcji opartej na zatajeniu istotnych informacji.
Dopiero po długiej batalii prawnej Paweł odzyskał część pieniędzy.
Zaufanie do pośredników – nigdy.
Dlaczego to wciąż się zdarza?
- Brak obowiązku ujawnienia KW przed podpisaniem umowy - Pośrednik może twierdzić, że „to dane wrażliwe” – choć w rzeczywistości numer KW nie jest chroniony przez RODO.
- Presja czasu i pozorna okazja - „Inni czekają” – to klasyczny trik psychologiczny, który działa na emocje.
- Ukrywanie ryzyka prawnego - Nieuczciwi agenci wolą zataić hipoteki lub współwłasność, bo to może odstraszyć kupujących.
- Brak zewnętrznej weryfikacji - Jeśli cała komunikacja i dokumentacja odbywa się przez pośrednika – klient jest całkowicie zależny od jego słowa.
Jak można się zabezpieczyć?
✅ Zawsze żądaj numeru KW – to nie dane osobowe. Każdy ma prawo sprawdzić publiczny rejestr nieruchomości.
✅ Nie podpisuj umowy przedwstępnej bez wglądu do KW – nawet jeśli to „tylko zaliczka”.
✅ Sprawdź KW samodzielnie – w systemie ekw.ms.gov.pl lub zleć to bezpiecznatransakcja24.pl
✅ Skonsultuj wzór umowy z prawnikiem – jeden zapis może kosztować Cię tysiące złotych.
✅ Nie ufaj presji czasu – uczciwa strona zawsze da Ci chwilę na spokojne sprawdzenie dokumentów.
Wniosek
Kupno mieszkania bez znajomości jego księgi wieczystej to jak podpisanie umowy na samochód bez sprawdzenia, czy nie jest kradziony.
Nie daj się zbyć słowami: „to dane poufne”.
Zadbaj o swoje bezpieczeństwo — zanim złożysz podpis, sprawdź fakty.
W BezpiecznaTransakcja24.pl analizujemy dokumenty, i nadzorujemy całą transakcję, także zdalnie.
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty
Skontaktuj się z ekspertem
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Czytaj więcej o oszukańczych praktykach:
Dwa akty. Dwa notariaty. Jeden lokal – sprzedany dwa razy, przez duet w zmowie
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/dwa-akty-dwa-notariaty-jeden-lokal-sprzedany
Pośrednik podpisał umowę z kilkoma osobami na to samo mieszkanie. U notariusza – dramat!
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/posrednik-podpisal-umowe-z-kilkoma-osobami
Pośrednik pobrał prowizję od obu stron – czy to w ogóle legalne?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/posrednik-pobral-prowizje-od-obu-stron-czy
„Sprzedali działkę, ale nie dostali pieniędzy” – czyli jak prawo potrafi zaskoczyć
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedali-dzialke-ale-nie-dostali-pieniedzy
Podwójna księga, podwójna sprzedaż – jak oszukano dwóch kupujących?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/podwojna-ksiega-podwojna-sprzedaz-jak
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.