Zdalny akt notarialny nie istnieje – zobacz, co naprawdę można zrobić online (2025)
20 gru
Co mówi prawo – art. 92 ustawy Prawo o notariacie
Zgodnie z art. 92 §1 ustawy Prawo o notariacie:
„Akt notarialny powinien być odczytany, podpisany i podpisany przez strony w obecności notariusza.”
Oznacza to, że:
- akt musi być podpisany osobiście,
- strony muszą stawić się fizycznie w kancelarii notarialnej,
- notariusz nie może przeprowadzić czynności przez Internet.
Nie ma znaczenia, czy posiadasz podpis kwalifikowany lub profil zaufany ePUAP – w przypadku aktu notarialnego nie mają one mocy prawnej.
Skąd wzięło się pojęcie „zdalny akt notarialny”
Termin „zdalny akt” to efekt marketingu biur i pośredników, którzy próbują uprościć proces sprzedaży.
W praktyce chodzi nie o sam akt, lecz o zdalne przygotowanie dokumentów i ustaleń wokół niego.
W rzeczywistości „zdalny akt” oznacza:
- przesłanie dokumentów i projektu aktu e-mailem,
- konsultacje z prawnikiem online,
- weryfikację danych i ustalenie terminu wizyty u notariusza,
- a czasem – udzielenie pełnomocnictwa notarialnego do działania w imieniu strony.
To wygodne, ale nie zastępuje osobistego podpisu w kancelarii.
Co można naprawdę zrobić online (2025)
- Analiza dokumentów i umowy - Eksperci BezpiecznaTransakcja24.pl mogą zdalnie sprawdzić projekt aktu, księgę wieczystą i stan prawny nieruchomości przed wizytą u notariusza.
- Przygotowanie pełnomocnictwa notarialnego - Jeśli jedna ze stron jest za granicą, może podpisać pełnomocnictwo notarialne w lokalnej kancelarii lub konsulacie. Na jego podstawie pełnomocnik w Polsce podpisze akt w imieniu właściciela.
- Konsultacje i projekty online - Kancelarie umożliwiają zdalne przygotowanie projektów aktów, omówienie zapisów i rezerwację terminu.
Jak przeprowadzić transakcję zdalnie, gdy strony są w różnych miejscach
- Pełnomocnictwo notarialne – osoba za granicą udaje się do notariusza lub konsulatu.
- Pełnomocnik w Polsce podpisuje akt w imieniu właściciela.
- Depozyt środków gwarantuje bezpieczeństwo transakcji.
- Dokumenty elektroniczne (np. wypisy, zaświadczenia, odpisy KW) są przekazywane notariuszowi online.
To w pełni legalny i skuteczny model zdalnej transakcji, który nie łamie przepisów o formie aktu notarialnego.
Najczęstsze błędy kupujących
- Wierzą w możliwość podpisania aktu przez Internet – to fikcja.
- Nie wiedzą, że akt wymaga osobistego stawiennictwa stron.
- Zlecają podpisanie aktu pośrednikowi bez pełnomocnictwa – czynność nieważna z mocy prawa.
- Wpłacają pieniądze przed aktem, bez depozytu lub zabezpieczenia.
Podsumowanie
„Zdalny akt notarialny” to mit.
Nie można sprzedać mieszkania ani podpisać aktu przez Internet, ale można przygotować całą transakcję zdalnie, dzięki:
- analizie prawnej,
- pełnomocnictwu notarialnemu,
- depozytowi środków,
- oraz zdalnej obsłudze formalności.
To rozwiązanie bezpieczne, zgodne z prawem i praktykowane przez notariuszy w całej Polsce.
Ekspercki komentarz BezpiecznaTransakcja24.pl
W naszej praktyce widzimy coraz więcej przypadków, gdy klienci wpłacili pieniądze, wierząc w „zdalny akt notarialny”.
Takie transakcje kończą się często stratą środków lub odmową wpisu do księgi wieczystej.
Dlatego przed podpisaniem jakiegokolwiek dokumentu sprawdź go z ekspertem BezpiecznaTransakcja24.pl.
Przygotujemy dla umowę i zabezpieczymy środki – tak, by transakcja była w 100% bezpieczna.
Powiązane artykuły:
Kupno mieszkania od starszej osoby – pułapki prawne
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kupno-mieszkania-od-starszej-osoby-pulapki
Kto wybiera notariusza? Jak nie dać się wmanewrować w cudzy wybór (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kto-wybiera-notariusza-jak-nie-dac-sie
Czy notariusz sprawdza, czy pełnomocnictwo jest prawdziwe? [Poradnik 2025]
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-sprawdza-czy-pelnomocnictwo
Czy zakup mieszkania z pełnomocnikiem jest bezpieczny? [Poradnik 2025]
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-zakup-mieszkania-z-pelnomocnikiem-jest
Księga wieczysta nie mówi całej prawdy. 7 rzeczy, których tam nie ma
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/ksiega-wieczysta-nie-mowi-calej-prawdy-7
Kiedy notariusz musi przerwać czynność, bo podejrzewa próbę wyłudzenia?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kiedy-notariusz-musi-przerwac-czynnosc-bo
Zanim podpiszesz umowę lub przelejesz pieniądze – sprawdź ją z nami!
W BezpiecznaTransakcja24.pl analizujemy dokumenty, i nadzorujemy całą transakcję, także zdalnie.
Skontaktuj się z ekspertem
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Sprawdzenie projektu aktu notarialnego
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-projektu-aktu-notarialnego
Pakiet: Analiza KW + Sprawdzenie umowy / projektu aktu notarialnego
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/pakiet-analiza-kw-sprawdzenie-umowy-projektu
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.