Najem okazjonalny a zwykły i instytucjonalny – jaki rodzaj najmu wybrać?

Wstęp

Właściciel mieszkania często zaczyna od wzoru umowy. Pobiera dokument z Internetu, zmienia dane stron, wpisuje czynsz, kaucję i termin płatności. Dopiero później zastanawia się, czy powinien wybrać najem zwykły czy okazjonalny, czym właściwie różni się najem okazjonalny od zwykłego i kiedy w grę wchodzi najem instytucjonalny. Kolejność powinna być odwrotna. Najpierw trzeba ustalić, kto wynajmuje lokal, w jakim charakterze, na jaki okres i jakiego zabezpieczenia potrzebuje właściciel. Dopiero później można wybrać odpowiedni rodzaj umowy i przygotować dokumentację. Rodzaje umów najmu mieszkania różnią się bowiem nie tylko liczbą załączników. Najem okazjonalny jest konstrukcją przeznaczoną dla właściciela będącego osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, i może zostać zawarty na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat. Najem instytucjonalny jest przeznaczony dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Z kolei najem zwykły nie daje właścicielowi szczególnego mechanizmu opróżnienia lokalu opartego na notarialnym poddaniu się egzekucji właściwym dla najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. Dlatego pytanie „najem zwykły, okazjonalny czy instytucjonalny?” nie powinno być rozstrzygane na podstawie tego, która umowa jest krótsza albo którą łatwiej podpisać. Trzeba sprawdzić, która konstrukcja jest w ogóle dostępna w konkretnej sytuacji i jakie skutki prawne ma przynieść.

Najem okazjonalny a zwykły – najważniejsza różnica pojawia się na końcu umowy

Porównując najem okazjonalny a zwykły, łatwo skupić się na formalnościach. Najem zwykły jest prostszy. Najem okazjonalny wymaga dodatkowych dokumentów i udziału notariusza przy sporządzaniu oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji. Tyle że właściciel nie wybiera umowy po to, aby wygodnie ją podpisać. Wybiera ją również na wypadek sytuacji, w której trzeba będzie ją zakończyć i odzyskać lokal. W najmie okazjonalnym najemca składa w formie aktu notarialnego oświadczenie, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania lokalu. Do umowy dołącza się również wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji, oraz oświadczenie właściciela tego lokalu lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących. To właśnie dlatego różnice między najmem zwykłym i okazjonalnym są znacznie poważniejsze niż sama wizyta u notariusza. Przy prawidłowo skonstruowanym najmie okazjonalnym, po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy i bezskutecznym upływie terminu wskazanego w żądaniu opróżnienia lokalu, właściciel może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie najemcy. Ustawa przewiduje w tym przypadku szczególną procedurę. Przy najmie zwykłym takiego wcześniejszego notarialnego poddania się egzekucji w ramach tej konstrukcji nie ma. Jeżeli po skutecznym ustaniu stosunku najmu były najemca nie wydaje lokalu dobrowolnie, właściciel musi korzystać z właściwej drogi prawnej prowadzącej do uzyskania podstawy do egzekucyjnego opróżnienia lokalu. I właśnie tutaj odpowiedź na pytanie „najem zwykły czy okazjonalny?” przestaje być czysto teoretyczna.

Umowa najmu zwykłego a okazjonalnego – prostsza umowa nie zawsze oznacza mniejsze ryzyko

Umowa najmu zwykłego może być zupełnie wystarczająca, jeżeli strony prawidłowo wykonują swoje obowiązki. Nie oznacza to, że zwykły najem jest „złą umową”. Oznacza jedynie, że właściciel nie korzysta z dodatkowego mechanizmu przewidzianego przez ustawę dla prawidłowo zawartego najmu okazjonalnego. To ważne rozróżnienie. Nie ma umowy, która zagwarantuje, że najemca zawsze zapłaci czynsz, nie uszkodzi mieszkania i dobrowolnie wyprowadzi się w umówionym terminie. Dobra dokumentacja nie usuwa ryzyka związanego z człowiekiem. Może natomiast przygotować właściciela na sytuację, w której współpraca przestanie przebiegać zgodnie z planem. Dlatego umowa najmu mieszkania z zabezpieczeniem wynajmującego nie powinna być zbiorem przypadkowych klauzul skopiowanych z kilku wzorów. Trzeba wiedzieć, które zabezpieczenia są dopuszczalne, które rzeczywiście coś zmieniają i czy cała konstrukcja dokumentacji odpowiada wybranemu rodzajowi najmu.

Najem okazjonalny nie działa od samego wpisania tej nazwy na pierwszej stronie

To jeden z najniebezpieczniejszych błędów właścicieli mieszkań. Dokument zatytułowany „umowa najmu okazjonalnego” nie staje się skutecznym najmem okazjonalnym wyłącznie dlatego, że strony tak go nazwały. Ustawa określa, kto może korzystać z tej konstrukcji, na jaki okres może zostać zawarta umowa, jakie dokumenty powinny jej towarzyszyć i jakie obowiązki spoczywają na właścicielu. Sama umowa oraz jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Znaczenie ma również późniejsze wykonanie obowiązków ustawowych. Właściciel powinien zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Niedopełnienie tego obowiązku powoduje, że nie stosuje się wskazanych w ustawie szczególnych regulacji dotyczących m.in. opróżnienia lokalu. Można więc mieć podpisaną umowę, akt notarialny i przekonanie, że mieszkanie zostało zabezpieczone, a jednocześnie popełnić błąd w dokumentacji lub dalszych czynnościach. Najgorszy moment na sprawdzanie, czy najem okazjonalny został prawidłowo przygotowany, następuje wtedy, gdy najemca już nie płaci i nie chce się wyprowadzić.

Masz jedno konkretne pytanie dotyczące swojej umowy najmu albo zabezpieczenia mieszkania? Zadaj je prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 bezpłatnie.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź prawnika. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Najem instytucjonalny a okazjonalny – podobny cel, ale nie ta sama umowa

Najem instytucjonalny a okazjonalny bywają wrzucane do jednego worka, ponieważ w obu konstrukcjach pojawia się notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. To jednak nie są zamienne rodzaje umowy. Najem okazjonalny jest przeznaczony dla właściciela będącego osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Najem instytucjonalny może zawrzeć osoba fizyczna, osoba prawna albo jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, jeżeli prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. To pierwsza odpowiedź dla osoby zastanawiającej się, czym różni się najem okazjonalny od instytucjonalnego: nie zaczynamy od wyboru „lepszej” nazwy umowy, tylko od statusu wynajmującego. Druga zasadnicza różnica dotyczy dokumentacji najemcy. W najmie okazjonalnym trzeba wskazać inny lokal, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji, oraz uzyskać odpowiednie oświadczenie osoby dysponującej tym lokalem. W najmie instytucjonalnym ustawa nie wymaga takiego wskazania. Najemca składa natomiast w formie aktu notarialnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji, zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu oraz przyjmuje do wiadomości, że w razie konieczności wykonania tego zobowiązania nie przysługuje mu prawo do najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego. Dlatego porównanie „najem okazjonalny a instytucjonalny” nie powinno kończyć się stwierdzeniem, że jeden jest dla osoby prywatnej, a drugi dla przedsiębiorcy. Różna jest również konstrukcja dokumentacji i sposób przygotowania najmu na wypadek konieczności odzyskania lokalu.

Najem instytucjonalny nie jest „mocniejszym najmem okazjonalnym”

Takie uproszczenie prowadzi do błędnych wniosków. Najem instytucjonalny został przewidziany dla wynajmujących prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Umowę zawiera się na czas oznaczony, a umowa i jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Do umowy dołącza się notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Po wygaśnięciu albo rozwiązaniu umowy, jeśli najemca dobrowolnie nie opróżni mieszkania, właściciel może przejść przez przewidzianą ustawą procedurę żądania opróżnienia lokalu, a następnie wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Nie oznacza to jednak, że przedsiębiorca powinien po prostu wziąć wzór najmu okazjonalnego, wykreślić kilka załączników i zmienić jego nazwę na „najem instytucjonalny”. Każda z tych konstrukcji ma własne wymagania.

Najem zwykły, okazjonalny, instytucjonalny – co z kaucją?

Kaucja jest jednym z najczęściej stosowanych zabezpieczeń przy wynajmie mieszkania, ale trzeba rozumieć, przed czym rzeczywiście chroni.

Może zabezpieczać określone należności właściciela. Nie zastępuje jednak mechanizmu służącego odzyskaniu lokalu. To, że właściciel pobrał wysoką kaucję, nie powoduje, że były najemca szybciej wyprowadzi się po zakończeniu umowy. Kaucja i mechanizm opróżnienia lokalu rozwiązują dwa różne problemy. W przypadku najmu okazjonalnego kaucja może zabezpieczać należności właściciela oraz ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu i nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu. Analogiczny limit sześciokrotności czynszu przewidziano obecnie dla najmu instytucjonalnego. W obu przypadkach ustawa przewiduje zwrot kaucji w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu odpowiednich należności właściciela. Dlatego sama umowa najmu z kaucją nie powinna być utożsamiana z pełnym zabezpieczeniem właściciela. Można mieć kaucję i nadal mieć poważny problem z odzyskaniem mieszkania.

Jaka umowa najmu najlepiej zabezpiecza interes wynajmującego?

Nie istnieje jedna odpowiedź właściwa dla każdego właściciela, ponieważ najpierw trzeba ustalić, z której konstrukcji może on legalnie skorzystać.

Osoba fizyczna wynajmująca prywatnie własne mieszkanie może rozważać najem zwykły albo – po spełnieniu ustawowych warunków – najem okazjonalny. Podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali może korzystać z najmu instytucjonalnego. Dopiero w tych ramach można analizować, jak zabezpieczyć umowę najmu. Jeżeli właścicielowi zależy na dodatkowym zabezpieczeniu związanym z późniejszym opróżnieniem lokalu, różnica pomiędzy zwykłym najmem a konstrukcjami wykorzystującymi notarialne poddanie się egzekucji jest fundamentalna. Nie oznacza to jednak, że wystarczy wybrać właściwą nazwę umowy. Ochrona jest warta tyle, ile poprawność całej dokumentacji i wykonanie wymaganych czynności.

Co dzieje się, gdy najemca nie chce się wyprowadzić?

To właśnie ten scenariusz powinien być testem dla umowy przed jej podpisaniem. Nie pytaj wyłącznie: „czy dokument wygląda profesjonalnie?”. Zapytaj: „co dokładnie będę mógł zrobić na podstawie tych dokumentów, jeśli za rok najemca nie będzie chciał oddać kluczy?”. Przy najmie okazjonalnym, po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem. Termin wskazany w żądaniu nie może być krótszy niż siedem dni od jego doręczenia. Jeżeli termin upłynie bezskutecznie, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności notarialnemu oświadczeniu najemcy. Do wniosku trzeba dołączyć dokumenty wskazane w ustawie, w tym potwierdzenie zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. Przy najmie instytucjonalnym mechanizm jest podobny, choć ustawa przewiduje własne wymagania, w tym co najmniej czternastodniowy termin na opróżnienie lokalu wskazany w żądaniu. Przy zwykłym najmie właściciel nie dysponuje takim szczególnym tytułem wynikającym z notarialnego oświadczenia przewidzianego dla najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego. To właśnie dlatego odpowiedź na pytanie, jaka umowa najmu mieszkania najlepiej zabezpiecza właściciela, powinna zaczynać się od końca: od sytuacji, w której najem przestaje działać zgodnie z planem.

Największy błąd można popełnić jeszcze przed przekazaniem kluczy

Właściciel może bardzo dokładnie sprawdzić wysokość czynszu, termin płatności i kaucję, a jednocześnie przeoczyć element, który będzie miał znaczenie dopiero przy zakończeniu najmu. W przypadku najmu okazjonalnego trzeba patrzeć na całość: umowę, notarialne oświadczenie najemcy, wskazanie innego lokalu, zgodę osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu, zgodność danych i wykonanie obowiązku zgłoszenia. Jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu, ustawa nakłada na niego obowiązek wskazania w terminie 21 dni innego lokalu i przedstawienia odpowiedniego oświadczenia. To pokazuje, dlaczego zabezpieczenie najmu nie kończy się na podpisaniu dokumentu. Masz wątpliwość dotyczącą rodzaju najmu, załącznika, oświadczenia najemcy albo zapisu w swojej umowie? Możesz zadać prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 jedno konkretne pytanie bezpłatnie.

Opisz jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź prawnika. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Najem zwykły czy okazjonalny – co wybrać przy wynajmie własnego mieszkania?

Jeżeli jesteś osobą fizyczną i nie prowadzisz działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, wybór bardzo często sprowadza się właśnie do porównania najmu zwykłego i okazjonalnego. Najem zwykły oznacza mniej formalności na początku. Najem okazjonalny wymaga przygotowania dodatkowych dokumentów, wizyty najemcy u notariusza oraz późniejszego dopilnowania obowiązków właściciela. W zamian prawidłowo przygotowana konstrukcja daje właścicielowi szczególną ścieżkę działania, gdy po ustaniu najmu lokal nie zostanie dobrowolnie wydany. Dlatego pytanie nie powinno brzmieć wyłącznie: „ile kosztuje podpisanie umowy?”. Trzeba policzyć również koszt potencjalnego błędu. Jeżeli mieszkanie przynosi kilka tysięcy złotych czynszu miesięcznie, kilka miesięcy problemów oznacza już konkretną stratę. Do tego dochodzą opłaty związane z lokalem, ewentualny kredyt, koszty prawne oraz brak możliwości swobodnego dysponowania mieszkaniem. Umowa jest tania albo droga nie w dniu jej podpisania. Jej rzeczywisty koszt poznaje się wtedy, gdy trzeba z niej skorzystać.

Jak zabezpieczyć wynajmującego w umowie najmu mieszkania?

Dobre zabezpieczenie nie polega na wpisaniu do umowy możliwie dużej liczby zakazów i kar. Umowa powinna jasno regulować najważniejsze obowiązki stron, płatności, sposób rozliczania opłat, zasady korzystania z lokalu, odpowiedzialność za szkody, zasady dotyczące osób zamieszkujących lokal, zakończenie najmu, wydanie mieszkania i rozliczenie po jego zakończeniu. Znaczenie ma również protokół opisujący stan techniczny i stopień zużycia instalacji i urządzeń, który zgodnie z ustawą stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu. Jeżeli wybrano najem okazjonalny, trzeba dodatkowo zadbać o spójność wszystkich wymaganych dokumentów. Nie wystarczy świetnie napisana umowa, jeżeli załączniki nie odpowiadają wymaganiom albo później nie zostanie wykonany obowiązek, od którego zależy możliwość skorzystania ze szczególnej procedury.

Dlatego umowa najmu mieszkania z zabezpieczeniem nie jest gotowym plikiem PDF. Jest prawidłowo skonstruowanym zestawem dokumentów odpowiadającym konkretnej sytuacji.

Najem okazjonalny a najem zwykły – różnice prawne, które warto znać przed podpisaniem

Najem zwykły może być prosty i skuteczny, dopóki strony współpracują. Najem okazjonalny wymaga większego przygotowania, ale jego zasadniczą funkcją jest stworzenie dodatkowego zabezpieczenia na wypadek, gdy po ustaniu najmu najemca nie wyda lokalu dobrowolnie. Nie oznacza to, że najem okazjonalny chroni właściciela przed wszystkim. Nie gwarantuje terminowej zapłaty czynszu. Nie zapobiega uszkodzeniu mieszkania. Nie zastępuje kaucji. Nie eliminuje potrzeby prawidłowego wypowiedzenia umowy, jeżeli zachodzi podstawa do jej wypowiedzenia. Nie zwalnia również właściciela z przestrzegania przepisów. Daje natomiast mechanizm, którego nie zapewnia zwykła umowa najmu – pod warunkiem, że od początku został przygotowany prawidłowo. I właśnie dlatego warto sprawdzić dokumentację wtedy, gdy można ją jeszcze poprawić.

Masz już umowę najmu okazjonalnego? Sprawdź ją, zanim podpiszesz – 79 zł

W Internecie są tysiące wzorów umów najmu okazjonalnego. Problem w tym, że właściciel zwykle nie wie, czy znalazł dobry wzór, dopóki nie wydarzy się coś złego. W ramach usługi „Weryfikacja umowy najmu okazjonalnego przed podpisaniem” za 79 zł analizujemy dokument przed zawarciem umowy i wskazujemy miejsca, które mogą osłabić zabezpieczenie właściciela. To rozwiązanie dla osoby, która ma już przygotowaną umowę i chce wiedzieć, czy może ją bezpiecznie podpisać. 79 zł to koszt sprawdzenia dokumentu przed problemem. Alternatywą może być odkrywanie jego błędów wtedy, gdy najemca już nie płaci albo odmawia opuszczenia mieszkania. Nie sprawdzaj skuteczności umowy na własnym mieszkaniu. Sprawdź ją przed przekazaniem kluczy.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/umowa-najmu-okazjonalnego-sprawdzenie-przed

Chcesz nie tylko sprawdzić, ale poprawić dokumentację? Pełne zabezpieczenie najmu okazjonalnego – 299 zł

Jeżeli umowa wymaga zmian albo chcesz uporządkować nie tylko jej treść, ale również dokumentację towarzyszącą, wybierz usługę „Poprawa umowy najmu okazjonalnego i załączników – pełne zabezpieczenie” za 299 zł. Analizujemy umowę i załączniki, poprawiamy zapisy, wychwytujemy niespójności i eliminujemy błędy, które mogą mieć znaczenie wtedy, gdy współpraca z najemcą przestanie przebiegać zgodnie z planem. Nie chodzi o stworzenie dokumentu, który dobrze wygląda. Chodzi o przygotowanie dokumentacji, z której właściciel będzie mógł rzeczywiście skorzystać, kiedy będzie jej najbardziej potrzebował. Mieszkanie może być warte 500 000 zł, 800 000 zł albo 1 500 000 zł. Oddając komuś klucze, przekazujesz mu faktyczne władanie majątkiem o ogromnej wartości. Oszczędność kilkuset złotych na dokumentacji ma sens tylko do chwili, w której okazuje się, że właśnie dokumentacja miała zdecydować o możliwości skutecznego działania.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/poprawa-umowy-najmu-okazjonalnego-i

Najpierw wybierz właściwy rodzaj najmu. Potem upewnij się, że naprawdę Cię zabezpiecza

Najem zwykły, okazjonalny i instytucjonalny odpowiadają różnym sytuacjom. Nie każda konstrukcja jest dostępna dla każdego wynajmującego i żadnej z nich nie należy wybierać wyłącznie na podstawie gotowego wzoru znalezionego w Internecie. Jeżeli wynajmujesz własne mieszkanie prywatnie i rozważasz najem okazjonalny, najważniejszy moment jest teraz – zanim podpiszesz dokumenty i zanim przekażesz klucze. Później można dochodzić roszczeń, wysyłać wezwania i prowadzić postępowania. Ale nie zawsze można naprawić zabezpieczenie, którego nie przygotowano prawidłowo na początku. Nie czekaj, aż najemca pokaże Ci, czego zabrakło w Twojej umowie. Sprawdź to, zanim dostanie klucze.