Oszustwo przy sprzedaży mieszkania – kiedy notariusz powinien odmówić aktu?

Wstęp

Akt notarialny daje wielu osobom poczucie niemal absolutnego bezpieczeństwa. Skoro sprzedaż mieszkania odbywa się u notariusza, transakcja musi być prawidłowa. Skoro notariusz sprawdził dokumenty i odczytał akt, nie może dojść do oszustwa. To niebezpieczne uproszczenie. Notariusz nie jest prywatnym prawnikiem kupującego ani sprzedającego. Nie prowadzi za stronę negocjacji i nie ma zastępować indywidualnej analizy prawnej prowadzonej z perspektywy interesu jednej strony. Jednocześnie jego rola nie sprowadza się do przygotowania aktu. Prawo o notariacie przewiduje sytuacje, w których notariusz ma obowiązek odmówić dokonania czynności. Ma również obowiązek czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność może powodować skutki prawne, a przy jej dokonywaniu powinien udzielać niezbędnych wyjaśnień. Problem zaczyna się tam, gdzie dokumenty pozornie wyglądają prawidłowo, ale okoliczności transakcji tworzą obraz, którego nie powinno się ignorować.

Czy notariusz może odmówić sporządzenia aktu notarialnego?

Tak. W określonych sytuacjach powinien to zrobić. Zgodnie z art. 81 Prawa o notariacie notariusz odmawia dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem. Sam fakt, że kupujący i sprzedający chcą zawrzeć umowę, nie oznacza więc, że notariusz musi sporządzić akt. Znaczenie ma również art. 86 Prawa o notariacie. Notariuszowi nie wolno dokonać czynności, jeżeli poweźmie wątpliwość, czy strona ma zdolność do czynności prawnych. Do tego dochodzi obowiązek stwierdzenia tożsamości osób uczestniczących w czynności. Problem może ujawnić się podczas rozmowy ze stronami, analizy dokumentów, pełnomocnictwa, sposobu zapłaty albo wyjaśniania zapisów aktu. Odmowa dokonania czynności notarialnej może być ostatnią barierą przed transakcją, której skutki bardzo trudno będzie później odwrócić.

Oszustwo przy sprzedaży mieszkania nie zawsze wygląda podejrzanie

Najbardziej oczywisty scenariusz jest prosty: ktoś podszywa się pod właściciela i próbuje sprzedać cudze mieszkanie. W rzeczywistości oszustwa mieszkaniowe mogą być znacznie bardziej skomplikowane. Osoba uczestnicząca w transakcji może dysponować prawdziwymi danymi właściciela i jego dokumentami. Może pojawić się pełnomocnik z dokumentem wyglądającym prawidłowo. Właściciel może nawet osobiście stawić się u notariusza, ale działać pod silnym wpływem innej osoby albo nie rozumieć skutków tego, co podpisuje. Może też nie chodzić o klasyczne oszustwo. Sprzedający znajduje się w trudnej sytuacji finansowej lub życiowej, a druga strona próbuje wykorzystać jego położenie do przejęcia nieruchomości na skrajnie niekorzystnych warunkach. Nie istnieje więc jeden prosty test pozwalający rozpoznać oszustwo na mieszkanie. Znaczenie ma cały obraz transakcji.

Próba podszycia się pod właściciela

Notariusz ma obowiązek stwierdzić tożsamość osób biorących udział w czynności. Przy nieruchomości jest to szczególnie istotne, ponieważ próba podszycia się pod właściciela może dotyczyć majątku wartego setki tysięcy albo miliony złotych. Ryzyko nie zawsze będzie oczywiste. Dane mogą się zgadzać, dokument wyglądać prawidłowo, a osoba znać szczegóły dotyczące nieruchomości. Wątpliwości mogą pojawić się dopiero podczas rozmowy. Sprzedający nie zna podstawowych informacji o lokalu, nie potrafi wyjaśnić sposobu jego nabycia albo podaje informacje sprzeczne z dokumentami. Takich sygnałów nie powinno się ignorować tylko dlatego, że dokument tożsamości na pierwszy rzut oka nie budzi zastrzeżeń.

Sprzedający nie rozumie, co podpisuje

Szczególnie niebezpieczna jest sytuacja, w której właściciel formalnie stawia się u notariusza i składa podpis, ale jego zachowanie rodzi poważne wątpliwości, czy rzeczywiście rozumie dokonywaną czynność. Notariusz nie jest lekarzem i nie diagnozuje stanu zdrowia strony. Powinien jednak reagować na wątpliwości powstające podczas czynności. Jeżeli właściciel nie wie, że podpisuje umowę sprzedaży, nie rozumie, że utraci własność mieszkania, nie potrafi wskazać ceny albo jest przekonany, że dokument wywoła inne skutki, nie można tego pominąć tylko dlatego, że stawił się w kancelarii z dowodem osobistym. Szczególnej uwagi wymagają sytuacje, w których na osobę starszą lub znajdującą się w trudnym położeniu łatwo wywrzeć presję. Sam wiek oczywiście o niczym nie przesądza. Liczy się konkretne zachowanie i okoliczności transakcji.

Kiedy ktoś odpowiada za sprzedającego

Notariusz pyta właściciela o cenę, ale odpowiada osoba siedząca obok. Pada pytanie o zapłatę – znowu odpowiada członek rodziny, znajomy albo „opiekun”. Sprzedający ogranicza się do krótkiego „tak”. Sama obecność osoby trzeciej nie oznacza próby wyłudzenia nieruchomości. Problem powstaje wtedy, gdy nie wiadomo już, czyją decyzję dokumentuje notariusz. Jeżeli zachowanie osoby towarzyszącej wskazuje na nacisk, przejmowanie kontroli nad rozmową albo uniemożliwianie właścicielowi swobodnego wypowiedzenia się, sytuację trzeba wyjaśnić przed podpisaniem aktu.

Podejrzane pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości

Sprzedaż mieszkania przez pełnomocnika jest możliwa, jeżeli pełnomocnictwo spełnia wymagania dotyczące formy i obejmuje odpowiedni zakres umocowania. Sam dokument z napisem „pełnomocnictwo” nie usuwa jednak wszystkich ryzyk. Trzeba ustalić, czy dokument rzeczywiście pochodzi od właściciela, czy zachowano wymaganą formę, jaki jest zakres umocowania i czy pełnomocnik może dokonać dokładnie tej czynności, którą zamierza przeprowadzić. Szczególnej uwagi mogą wymagać dokumenty zagraniczne, stare pełnomocnictwa albo dokumenty, których treść nie odpowiada planowanej transakcji. Znaczenie ma również sytuacja, w której pełnomocnik dokonuje czynności z samym sobą albo występuje po obu stronach czynności. Pełnomocnictwo notarialne nie jest gwarancją bezpieczeństwa całej transakcji. Jest jednym z dokumentów, które trzeba ocenić razem z pozostałymi okolicznościami.

Nietypowy sposób zapłaty może być sygnałem ostrzegawczym

Cena sprzedaży to jedno. Sposób jej zapłaty to drugie. Strony mogą uzgodnić różne mechanizmy rozliczenia. Część ceny może pochodzić z kredytu, a przy mieszkaniu obciążonym hipoteką część pieniędzy może zostać przekazana bezpośrednio wierzycielowi. Wątpliwości może natomiast budzić konstrukcja, której ekonomicznego sensu strony nie potrafią wyjaśnić. Dotyczy to między innymi rozbieżności pomiędzy tym, co rzeczywiście ma zostać zapłacone, a ceną wpisywaną do aktu, kierowania pieniędzy na rachunek osoby niezwiązanej z transakcją albo niejasnych ustaleń dotyczących tego, komu i kiedy zostanie zapłacona cena. Nietypowy sposób zapłaty sam w sobie nie dowodzi oszustwa. W połączeniu z innymi sygnałami może jednak wymagać dokładnego wyjaśnienia.

Rażąco niska cena mieszkania – czy notariusz powinien odmówić aktu?

Nie każda sprzedaż poniżej wartości rynkowej jest oszustwem. Właściciel może potrzebować pieniędzy natychmiast, świadomie sprzedać nieruchomość taniej członkowi rodziny albo zaakceptować niższą cenę ze względu na stan techniczny lub prawny lokalu. Strony mają swobodę ustalania ceny. Cena może jednak być jednym z elementów większej układanki. Starsza osoba sprzedaje jedyne mieszkanie znacznie poniżej jego realnej wartości. Nie potrafi wyjaśnić swojej decyzji. Na pytania odpowiada towarzyszący jej „znajomy”. Pieniądze mają zostać przekazane w nietypowy sposób, a kupujący naciska na natychmiastowe podpisanie aktu. Każdy z tych elementów może mieć racjonalne wyjaśnienie. Wszystkie razem powinny jednak spowodować dodatkowe pytania. Rażąca dysproporcja świadczeń może więc być sygnałem ostrzegawczym, ale trzeba ją oceniać razem z pozostałymi okolicznościami. Temat sprzedaży nieruchomości poniżej wartości i rozliczeń „pod stołem” omawiamy szerzej w osobnym artykule.

Handlarz nieruchomości i wykorzystanie trudnego położenia sprzedającego

Nie każda osoba kupująca nieruchomości w celu dalszej odsprzedaży działa nieuczciwie. Problem zaczyna się wtedy, gdy przewaga kupującego nie wynika wyłącznie z doświadczenia biznesowego, lecz z wykorzystania szczególnie trudnego położenia drugiej strony. Sprzedający może mieć długi, groźbę egzekucji, pilną potrzebę pieniędzy albo nie wiedzieć, ile naprawdę warta jest jego nieruchomość. Profesjonalny handlarz może natomiast doskonale znać rynek, procedury i konsekwencje prawne. Sama nierównowaga wiedzy nie powoduje nieważności umowy. Jeżeli jednak dochodzą do niej skrajnie niekorzystne warunki, presja i inne niepokojące okoliczności, trzeba spojrzeć na całą transakcję. W polskim prawie istnieje między innymi instytucja wyzysku. Nie oznacza to, że każda korzystna dla kupującego transakcja jest wyzyskiem. Decydują konkretne przesłanki i okoliczności.

Sprzeczne informacje stron

Czasem problem ujawnia jedno proste pytanie. Sprzedający twierdzi, że otrzymał część ceny, a kupujący mówi, że zapłata nastąpi dopiero po akcie. Jedna strona mówi o zadatku, druga o zaliczce. Sprzedający jest przekonany, że wyda lokal za miesiąc, a kupujący oczekuje kluczy następnego dnia. Takie rozbieżności nie muszą oznaczać oszustwa przy sprzedaży mieszkania, ale powinny zostać wyjaśnione przed podpisaniem aktu. To samo dotyczy dokumentów. Problem może dotyczyć nie tylko dowodu osobistego, lecz również dokumentu stanowiącego podstawę własności, pełnomocnictwa, dokumentów spadkowych, zagranicznych, zaświadczeń albo zgód. Wątpliwość może wynikać z ich treści, daty, zakresu albo niespójności z księgą wieczystą. Bezpieczeństwo sprzedaży nie polega na zgromadzeniu „dokumentów do aktu”. Muszą one tworzyć spójny obraz stanu prawnego nieruchomości i prawa sprzedającego do rozporządzania nią.

Dokumenty budzące wątpliwości

Oszustwa przy sprzedaży nieruchomości często kojarzą się z fałszywym dowodem osobistym. Tymczasem problem może dotyczyć również dokumentów stanowiących podstawę własności, pełnomocnictwa, dokumentów spadkowych, dokumentów zagranicznych, zaświadczeń, zgód albo innych materiałów przedstawionych przy transakcji. Dokument nie musi wyglądać jak nieudolna podróbka, żeby pojawił się problem. Wątpliwość może wynikać z jego treści, daty, zakresu, niespójności z innymi dokumentami albo z informacji ujawnionych w księdze wieczystej. Dlatego bezpieczeństwo sprzedaży nieruchomości nie polega na zgromadzeniu „jakichś dokumentów do aktu”. Dokumenty muszą tworzyć spójny obraz stanu prawnego i podstawy, na której dana osoba może rozporządzić nieruchomością.

Masz jedno pytanie do prawnika bezpłatnie

Jeżeli sprzedajesz albo kupujesz nieruchomość i przed podpisaniem dokumentu coś po prostu się nie zgadza, możesz zadać prawnikowi Bezpieczna Transakcja 24 jedno konkretne pytanie dotyczące swojej transakcji bezpłatnie. Może chodzić o pełnomocnictwo, zapis projektu aktu, sposób zapłaty, zadatek, dokument przedstawiony przez drugą stronę, wpis w księdze wieczystej albo warunek, który pojawił się nagle tuż przed podpisaniem.

Przy transakcji wartej kilkaset tysięcy albo kilka milionów złotych najdroższym pytaniem bywa właśnie to, którego nikt nie zadał przed podpisem.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Czy notariusz sprawdza, czy transakcja jest korzystna?

Nie w takim znaczeniu, w jakim robi to prawnik działający wyłącznie dla kupującego albo sprzedającego. Notariusz ma obowiązki związane z legalnością czynności, bezpieczeństwem obrotu i zabezpieczeniem praw oraz słusznych interesów osób, których czynność dotyczy. Jest przy tym bezstronny. Nie jest negocjatorem sprzedającego, który ma uzyskać najwyższą cenę, ani doradcą kupującego, którego zadaniem jest wynegocjowanie dla niego najlepszych warunków. Dlatego zdanie „notariusz wszystko sprawdzi” może dawać fałszywe poczucie bezpieczeństwa. Notariusz i własny prawnik pełnią inne role.

Czy notariusz odpowiada za treść aktu?

Notariusz odpowiada za prawidłowe wykonanie swoich ustawowych obowiązków. Nie oznacza to jednak, że każdy problem ujawniony po sprzedaży automatycznie oznacza jego odpowiedzialność. Trzeba ustalić, na czym polegała nieprawidłowość, jakie informacje były dostępne w chwili sporządzania aktu, jakie obowiązki ciążyły na notariuszu i czy istnieje związek pomiędzy ewentualnym uchybieniem a powstałą szkodą. Każdy przypadek wymaga odrębnej analizy.

Czy można odmówić podpisania aktu już w kancelarii?

Tak. Samo przyjście do kancelarii nie oznacza obowiązku podpisania przedstawionego dokumentu. Wszyscy przyjechali. Kupujący czeka. Sprzedający czeka. Pośrednik patrzy na zegarek. Projekt leży na stole. I właśnie wtedy ktoś po raz pierwszy zauważa zapis, którego wcześniej nie widział. Presja sytuacyjna nie powinna decydować o rozporządzeniu majątkiem wartym kilkaset tysięcy złotych. Jeżeli projekt aktu różni się od ustaleń albo pojawia się problem, którego strona nie rozumie, trzeba go wyjaśnić przed podpisaniem.

Co dzieje się, gdy notariusz odmawia dokonania czynności?

Prawo o notariacie przewiduje procedurę dotyczącą odmowy oraz możliwość jej zaskarżenia. Strona może więc nie zgadzać się ze stanowiskiem notariusza i skorzystać z przewidzianych prawem środków. Nie oznacza to jednak, że notariusz powinien sporządzić akt tylko dlatego, że strony poniosły już koszty albo wszystkim zależy na zakończeniu transakcji tego dnia. Można również zwrócić się do innej kancelarii, ale nie powinno to służyć obchodzeniu problemu. Jeżeli notariusz wskazał konkretną przeszkodę prawną lub poważną wątpliwość, najpierw trzeba ustalić jej przyczynę.

Czy odmowa jednego notariusza oznacza, że można pójść do innego?

Strony mogą zwrócić się do innej kancelarii, ale nie powinno to służyć obchodzeniu problemu, który został już dostrzeżony. Jeżeli pierwszy notariusz wskazuje konkretną przeszkodę prawną albo poważną wątpliwość, właściwą reakcją nie jest poszukiwanie osoby, która zada mniej pytań. Najpierw trzeba ustalić, na czym polega problem i czy można go zgodnie z prawem usunąć. W transakcji nieruchomości odmowa może być irytująca, może opóźnić sprzedaż i może oznaczać dodatkowe formalności. Czasem jednak właśnie to opóźnienie chroni majątek.

A jeśli notariusz nie zauważy oszustwa?

Akt notarialny nie daje gwarancji, że oszustwo przy sprzedaży mieszkania jest niemożliwe. Dopiero po transakcji mogą ujawnić się fakty dotyczące dokumentu, pełnomocnictwa, stanu prawnego nieruchomości, świadomości jednej ze stron albo sposobu, w jaki doprowadzono do zawarcia umowy. Wtedy trzeba ustalić stan prawny w chwili dokonania czynności, dostępne informacje, złożone oświadczenia i skutki ujawnionej nieprawidłowości. Dlatego znacznie bezpieczniej znaleźć problem przed aktem niż próbować odwracać skutki transakcji po przeniesieniu własności i zapłacie ceny.

Notariusz jest bezstronny. Twój prawnik działa w Twoim interesie

Notariusz nie jest prawnikiem sprzedającego ani kupującego. Własny prawnik analizuje transakcję właśnie z perspektywy Twojego interesu.

Jeżeli sprzedajesz, sprawdza sposób zabezpieczenia zapłaty ceny, zadatek, Twoje obowiązki, termin wydania nieruchomości i projekt aktu. Jeżeli kupujesz, analizuje stan prawny nieruchomości, dokumenty, uprawnienia sprzedającego, prawa osób trzecich i bezpieczeństwo zapłaty. Przy nieruchomości wartej kilkaset tysięcy albo kilka milionów złotych sprawdzanie tego dopiero podczas odczytywania aktu jest po prostu zbyt późne.

Pakiet PRO dla sprzedającego – 1690 zł

Masz kupującego i chcesz samodzielnie sprzedać nieruchomość, ale nie chcesz sam pilnować prawnej strony transakcji? W Pakiecie PRO analizujemy księgę wieczystą i dokumenty, wskazujemy ryzyka i dokumenty potrzebne do sprzedaży, przygotowujemy lub analizujemy umowę przedwstępną, sprawdzamy projekt aktu i wspieramy Cię w negocjacjach. Otrzymujesz raport ryzyk oraz 120 minut konsultacji. Nie pobieramy procentu od wartości nieruchomości. Ty sprzedajesz. My pilnujemy prawnej strony transakcji.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-pro-2

Pakiet ELITE dla sprzedającego – 2790 zł

Jeżeli chcesz mieć pełny nadzór prawny nad sprzedażą od początku do końca, wybierz ELITE. Analizujemy stan prawny i dokumenty, wykrywamy ryzyka, pilnujemy dokumentów do aktu, umowy przedwstępnej, zadatku, negocjacji, sposobu zapłaty, projektu aktu i finalizacji sprzedaży. Monitorujemy księgę wieczystą, a konsultacje są nielimitowane. Nie musisz przy każdym mailu od kupującego, pośrednika, banku czy kancelarii zastanawiać się, czy przedstawiony zapis jest dla Ciebie bezpieczny. Ty sprzedajesz nieruchomość. My pilnujemy prawnej strony sprzedaży od początku do końca.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-elite-2

Kupujesz nieruchomość? Sprawdź ją przed zapłatą

Kupujący ryzykuje przede wszystkim własne pieniądze. Dlatego stan prawny nieruchomości powinien zostać przeanalizowany przed zadatkiem, umową przedwstępną i zapłatą ceny. Pakiet START dla kupującego kosztuje 890 zł. Analizujemy księgę wieczystą i dokumenty, oceniamy ryzyka, sprawdzamy umowy, zapewniamy 60 minut konsultacji i przygotowujemy raport „Bezpieczny zakup”. Pakiet PRO dla kupującego kosztuje 1590 zł. Obejmuje rozszerzone wsparcie, 120 minut konsultacji, obecność online przy akcie, monitoring wpisów oraz przygotowanie wniosku KW-WPIS.

Nie chodzi o to, żeby ktoś powiedział: „księga wygląda dobrze”. Chodzi o to, żebyś przed zapłatą wiedział, co kupujesz, od kogo, na jakiej podstawie i z jakimi ryzykami.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2

Masz jedno pytanie do prawnika bezpłatnie

Jeżeli coś w planowanej sprzedaży albo zakupie budzi Twoją wątpliwość, zadaj prawnikowi Bezpieczna Transakcja 24 jedno konkretne pytanie bezpłatnie. Może dotyczyć projektu aktu, umowy przedwstępnej, księgi wieczystej, pełnomocnictwa, zadatku, sposobu zapłaty albo dokumentu przedstawionego przez drugą stronę. Nie musisz od razu zamawiać pełnej obsługi. Najpierw zapytaj.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Nie czekaj, aż problem zatrzyma akt

Jeżeli masz już kupującego, sprzedającego, projekt umowy albo termin aktu, nie odkładaj sprawdzenia transakcji na dzień wizyty u notariusza. Wtedy zadatek może być już zapłacony, kredyt uruchomiony, a strony związane wcześniejszymi ustaleniami. Bezpieczna Transakcja 24 sprawdza to, co może zdecydować o bezpieczeństwie Twojej nieruchomości i pieniędzy: księgę wieczystą, dokumenty, umowy, pełnomocnictwa, ryzyka, zadatek, sposób zapłaty i projekt aktu. Notariusz może zatrzymać czynność, kiedy pojawi się przeszkoda prawna. My chcemy znaleźć problem, zanim usiądziesz przy stole w kancelarii.