Pełnomocnictwo notarialne – czy można podpisać akt notarialny przez pełnomocnika?

Wstęp

Sprzedaż mieszkania, domu lub działki kojarzy się z osobistym stawieniem się właściciela u notariusza. W praktyce nie zawsze jest to możliwe. Właściciel może mieszkać za granicą, przebywać czasowo poza Polską, mieć problemy z przyjazdem albo zwyczajnie nie chcieć organizować całej transakcji wokół jednego terminu aktu. Stąd rosnące zainteresowanie hasłami „akt notarialny online”, „akty notarialne online” czy „notariusz przez internet”. Problem polega na tym, że elektroniczny obieg dokumentów w notariacie nie oznacza automatycznie możliwości sprzedaży mieszkania poprzez zwykłe połączenie wideo. Prawo o notariacie przewiduje elektroniczne wypisy aktów oraz ich umieszczanie w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych, ale jest to czym innym niż zdalne zawarcie przez właściciela umowy sprzedaży nieruchomości. Jeżeli właściciel nie może uczestniczyć w zawarciu umowy osobiście, rozwiązaniem może być pełnomocnik. I właśnie tutaj zaczyna się znacznie ciekawsze pytanie niż „czy istnieje akt notarialny online?”: jak przygotować pełnomocnictwo, aby inna osoba rzeczywiście mogła skutecznie przeprowadzić transakcję?

Pełnomocnictwo notarialne – co to właściwie jest?

Pełnomocnictwo pozwala jednej osobie dokonywać określonych czynności prawnych w imieniu innej osoby. Osoba udzielająca pełnomocnictwa jest mocodawcą, a osoba działająca w jej imieniu – pełnomocnikiem. Nie każde pełnomocnictwo wymaga wizyty u notariusza. Wszystko zależy od czynności, do której pełnomocnik ma być umocowany. Przy sprzedaży nieruchomości sytuacja jest szczególna. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność wymagają formy aktu notarialnego. Jeżeli natomiast do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do jej dokonania powinno zostać udzielone w tej samej formie. W konsekwencji pełnomocnictwo do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości również wymaga formy aktu notarialnego. Nie wystarczy więc napisać na kartce, że upoważniamy córkę, brata, znajomego czy prawnika do sprzedaży mieszkania. Zwykłe pisemne upoważnienie nie zastąpi pełnomocnictwa udzielonego w formie wymaganej dla tej czynności.

Czy można podpisać akt notarialny przez pełnomocnika?

Tak. Właściciel nieruchomości nie musi w każdym przypadku osobiście podpisywać umowy sprzedaży. Jeżeli udzielił prawidłowego pełnomocnictwa, przy akcie może działać za niego pełnomocnik. To ważne zwłaszcza dla osób mieszkających poza Polską. Zamiast organizować przyjazd właściciela dokładnie na dzień sprzedaży, można odpowiednio wcześniej przygotować pełnomocnictwo, a następnie przeprowadzić transakcję przy udziale osoby umocowanej. Nie oznacza to jednak, że sam akt sprzedaży staje się „zdalny”. Pełnomocnik stawia się przy czynności i składa oświadczenie woli w imieniu mocodawcy. To zupełnie inna konstrukcja niż podpisanie umowy sprzedaży mieszkania przez właściciela podczas wideokonferencji.

Akt notarialny online – czy można sprzedać mieszkanie przez internet?

Określenie „akt notarialny online” może być mylące. Polski notariat korzysta z systemów elektronicznych, istnieją elektroniczne wypisy aktów notarialnych i elektroniczne repozytoria, a notariusze przekazują określone dane i dokumenty drogą elektroniczną. Nie oznacza to jednak, że właściciel mieszkania może połączyć się z notariuszem z domu, kliknąć podpis elektroniczny i w ten sposób sprzedać nieruchomość. Prawo o notariacie przewiduje m.in., że akt przed podpisaniem powinien zostać odczytany, a notariusz ma przekonać się, że osoby biorące udział w czynności rozumieją jego treść i znaczenie oraz że akt odpowiada ich woli. Obowiązujące przepisy regulują również podpisywanie aktu i sporządzanie jego wypisów.

Dlatego ktoś, kto wpisuje w wyszukiwarkę „notariusz online”, powinien przede wszystkim ustalić, jaką konkretnie czynność chce wykonać. Część formalności może być przygotowywana lub obsługiwana elektronicznie, ale sprzedaż nieruchomości rządzi się szczególnymi zasadami.

Nie możesz być przy sprzedaży nieruchomości? Zadaj jedno pytanie prawnikowi bezpłatnie

Mieszkasz za granicą? Nie możesz przyjechać na podpisanie aktu? Nie wiesz, czy potrzebujesz pełnomocnictwa albo jaki zakres powinno ono obejmować? Zadaj Bezpiecznej Transakcji 24 jedno konkretne pytanie prawne dotyczące swojej transakcji. Odpowiemy bezpłatnie.

JEDNO PYTANIE. KONKRETNA ODPOWIEDŹ. BEZPŁATNIE.

ZADAJ PYTANIE → https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Bezpłatna odpowiedź obejmuje jedno konkretne zagadnienie prawne. Nie obejmuje analizy dokumentów, przygotowania umów ani kompleksowej analizy transakcji.

Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości – sama zgoda na sprzedaż może nie wystarczyć

Największy praktyczny problem nie polega zwykle na tym, czy pełnomocnictwo istnieje, lecz na tym, co dokładnie pozwala zrobić pełnomocnikowi.

Sprzedaż nieruchomości nie sprowadza się przecież do złożenia jednego podpisu. Trzeba ustalić warunki transakcji, cenę, sposób i termin zapłaty, wydanie nieruchomości, a niekiedy wcześniej zawrzeć umowę przedwstępną, przyjąć zadatek, uzyskać dokumenty, złożyć oświadczenia albo wykonać czynności związane z hipoteką. Dlatego pełnomocnictwo powinno być projektowane pod konkretną transakcję. Kancelarie notarialne wskazują przy jego przygotowaniu m.in. dane mocodawcy, dane pełnomocnika oraz dane identyfikujące nieruchomość, w szczególności numer księgi wieczystej. Znacznie ważniejszy jest jednak zakres umocowania. Jeżeli pełnomocnik ma nie tylko podpisać końcową umowę sprzedaży, lecz także wykonać inne czynności, powinno być jasne, czy rzeczywiście jest do nich uprawniony.

Czy pełnomocnik może ustalić cenę sprzedaży mieszkania?

To zależy od treści pełnomocnictwa. Mocodawca może pozostawić pełnomocnikowi większą swobodę albo określić granice, w których ma on działać.

W praktyce można więc rozważyć określenie minimalnej ceny sprzedaży, zasad zapłaty, rachunku, na który ma trafić cena, możliwości zawarcia umowy przedwstępnej czy zakresu czynności dotyczących wydania nieruchomości. Im większa wartość transakcji, tym mniej rozsądne jest traktowanie treści pełnomocnictwa jako formalnego dodatku do aktu. Pełnomocnictwo nie powinno dawać więcej swobody, niż rzeczywiście chce przekazać właściciel, ale jednocześnie nie może być tak wąskie, że przy pierwszej niestandardowej sytuacji pełnomocnik nie będzie mógł wykonać czynności potrzebnej do zakończenia sprzedaży.

Czy pełnomocnik może odebrać pieniądze za mieszkanie?

To jeden z punktów, które powinny być ustalone przed transakcją, a nie dopiero przy stole u notariusza. Samo umocowanie do sprzedaży nieruchomości nie powinno być traktowane jako pretekst do automatycznego przyjmowania, że pełnomocnik może dowolnie dysponować pieniędzmi mocodawcy. Zakres jego uprawnień powinien wynikać z treści pełnomocnictwa. Właściciel może natomiast tak zorganizować transakcję, aby cena została zapłacona bezpośrednio na wskazany przez niego rachunek. W praktyce pozwala to rozdzielić dwie kwestie: pełnomocnik reprezentuje właściciela przy czynności prawnej, ale pieniądze ze sprzedaży trafiają bezpośrednio do właściciela. Przy mieszkaniu wartym kilkaset tysięcy lub kilka milionów złotych sposób zapłaty powinien być przemyślany równie dokładnie jak samo pełnomocnictwo.

Pełnomocnictwo do umowy przedwstępnej a pełnomocnictwo do aktu sprzedaży

To nie zawsze jest to samo. Jeżeli właściciel chce, aby pełnomocnik prowadził transakcję od wcześniejszego etapu, trzeba ustalić, czy ma on również zawierać umowę przedwstępną, uzgadniać jej treść, przyjmować zadatek albo zaliczkę, składać dodatkowe oświadczenia i wykonywać inne czynności poprzedzające sprzedaż. Znaczenie ma również forma samej umowy przedwstępnej. Jeżeli strony zawierają ją w formie aktu notarialnego i chcą osiągnąć skutki związane z tą formą, zakres oraz forma pełnomocnictwa wymagają odpowiedniego dopasowania. Nie warto więc przygotowywać pełnomocnictwa w oderwaniu od planowanego przebiegu całej transakcji.

Pełnomocnictwo do sprzedaży mieszkania z hipoteką

Hipoteka nie uniemożliwia automatycznie sprzedaży nieruchomości, ale może istotnie zmienić sposób jej przeprowadzenia. Jeżeli część ceny ma zostać przekazana bezpośrednio bankowi na spłatę kredytu, a pozostała część właścicielowi, trzeba wcześniej przygotować dokumenty bankowe i ustalić sposób rozliczenia. Pełnomocnik powinien mieć takie umocowanie, jakie jest potrzebne do czynności, które rzeczywiście ma wykonywać.

Podobnie będzie w przypadku innych komplikacji: roszczeń w księdze wieczystej, egzekucji, kilku współwłaścicieli, spadku, brakujących dokumentów czy konieczności wcześniejszego uporządkowania stanu prawnego. Pełnomocnictwo nie usuwa problemów prawnych nieruchomości. Ono jedynie pozwala określonej osobie działać w imieniu właściciela.

Czy można udzielić pełnomocnictwa członkowi rodziny?

Tak. Pełnomocnikiem nie musi być prawnik ani pośrednik nieruchomości. Może nim być członek rodziny lub inna osoba, której właściciel chce powierzyć dokonanie czynności. Wybór powinien być jednak przemyślany. Pełnomocnik może otrzymać możliwość składania oświadczeń mających bezpośrednie skutki dla majątku mocodawcy. Przy sprzedaży nieruchomości chodzi często o decyzje dotyczące setek tysięcy złotych. Dlatego równie ważne jak pytanie „komu udzielić pełnomocnictwa?” jest pytanie „do czego dokładnie ta osoba ma być upoważniona?”.

Czy pełnomocnik może reprezentować obie strony?

To sytuacja wymagająca szczególnej ostrożności. Kodeks cywilny przewiduje ograniczenia dotyczące dokonywania przez pełnomocnika czynności „z samym sobą”; regulację tę stosuje się odpowiednio także wtedy, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony. Możliwość takiego działania zależy od treści pełnomocnictwa albo od tego, czy ze względu na treść czynności wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przy sprzedaży nieruchomości nie należy więc zakładać, że osoba umocowana przez właściciela może automatycznie występować również po stronie kupującego.

Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości z zagranicy

To jeden z najważniejszych praktycznych przypadków. Jeżeli właściciel mieszka za granicą, sama koncepcja pełnomocnictwa jest prosta, ale przygotowanie dokumentu może być bardziej złożone. Trzeba ustalić, gdzie dokument zostanie sporządzony, czy jego forma będzie odpowiadała wymaganiom polskiego prawa, w jaki sposób dokument zagraniczny będzie mógł zostać użyty w Polsce oraz czy potrzebne będą dodatkowe formalności związane z jego uwierzytelnieniem i tłumaczeniem. Dlatego przed sporządzeniem pełnomocnictwa za granicą warto najpierw ustalić z polskim notariuszem, przed którym ma być zawierana umowa sprzedaży, jakiej treści i formy dokument będzie oczekiwał. To może oszczędzić sytuacji, w której właściciel przesyła do Polski dokument, kupujący ma już termin aktu, a dopiero wtedy okazuje się, że pełnomocnictwo nie pozwala na dokonanie wszystkich zaplanowanych czynności.

Czy pełnomocnictwo notarialne można odwołać?

Co do zasady pełnomocnictwo może zostać odwołane. Kodeks cywilny przewiduje jednak możliwość zrzeczenia się przez mocodawcę odwołania pełnomocnictwa z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa. Dlatego również w tym zakresie znaczenie ma konkretna treść dokumentu, a nie sama jego nazwa. Jeżeli pełnomocnictwo zostało odwołane, dalsze posługiwanie się jego wypisem może stworzyć poważne ryzyko transakcyjne. Przy sprzedaży nieruchomości aktualność umocowania powinna więc zostać zweryfikowana przed dokonaniem czynności.

Czy pełnomocnictwo wystarczy do całej sprzedaży?

Niekoniecznie. Pełnomocnictwo może rozwiązać problem fizycznej nieobecności właściciela, ale nie zastąpi przygotowania samej nieruchomości do sprzedaży. Nadal trzeba sprawdzić księgę wieczystą, tytuł prawny, dokumenty, hipotekę, roszczenia, sposób nabycia nieruchomości, sytuację podatkową w zakresie wymaganym przy transakcji oraz dokumenty potrzebne notariuszowi. Jeżeli właściciel mieszka za granicą, dochodzi jeszcze organizacja obiegu dokumentów, kontakt z pełnomocnikiem, kupującym i kancelarią notarialną oraz odpowiednie zaplanowanie płatności. Właśnie dlatego „mam pełnomocnictwo” nie powinno być końcem przygotowania transakcji. Powinno być jednym z jego elementów.

Elektroniczny wypis aktu notarialnego to nie akt notarialny podpisany online

To rozróżnienie jest szczególnie ważne, ponieważ cyfryzacja notariatu może sugerować coś więcej, niż faktycznie wynika z przepisów. W Polsce funkcjonuje Centralne Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych. Elektroniczny wypis może być opatrzony przez notariusza kwalifikowanym podpisem elektronicznym i umieszczony w Repozytorium. Od 2026 r. działa również system eNotariusz związany z elektronicznym przekazywaniem przez notariuszy określonych danych do Szefa KAS. To jednak nadal nie oznacza, że właściciel nieruchomości siedzący w Londynie, Berlinie czy Nowym Jorku może sprzedać polskie mieszkanie przez wideorozmowę z notariuszem. Elektroniczny obieg dokumentów oraz elektroniczny wypis aktu są czymś innym niż zdalne złożenie oświadczenia woli przez stronę umowy sprzedaży.

Akt notarialny online czy pełnomocnik – co zrobić, gdy nie możesz przyjechać?

Jeżeli nie możesz osobiście uczestniczyć w sprzedaży nieruchomości, nie zaczynaj od szukania sposobu „obejścia” wizyty u notariusza. Zacznij od zaplanowania całej transakcji. Trzeba ustalić, kto będzie reprezentował właściciela, jakie czynności ma wykonać, jakie dokumenty będą potrzebne, w jaki sposób zostanie zapłacona cena, czy potrzebna będzie umowa przedwstępna, kto odbierze lub wyda nieruchomość oraz czy przed sprzedażą trzeba uporządkować księgę wieczystą albo inne dokumenty. Dopiero wtedy można przygotować pełnomocnictwo odpowiadające rzeczywistemu przebiegowi transakcji. Najgorsza kolejność jest odwrotna: najpierw sporządzić ogólne pełnomocnictwo, a dopiero później zastanawiać się, czy pozwala ono zrobić wszystko, czego wymaga sprzedaż.

Sprzedajesz nieruchomość przez pełnomocnika? Zadaj jedno pytanie prawnikowi bezpłatnie

Nie wiesz, czy zakres pełnomocnictwa wystarczy? Sprzedajesz mieszkanie z zagranicy? Kupujący proponuje rozwiązanie, którego skutków nie jesteś pewien? Zadaj Bezpiecznej Transakcji 24 jedno konkretne pytanie dotyczące swojej transakcji. Odpowiemy bezpłatnie.

JEDNO PYTANIE. KONKRETNA ODPOWIEDŹ. BEZPŁATNIE.

ZADAJ PYTANIE → https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Bezpłatna odpowiedź obejmuje jedno konkretne zagadnienie prawne. Nie obejmuje analizy dokumentów, przygotowania umów ani kompleksowej analizy transakcji.

Pełnomocnictwo rozwiązuje problem nieobecności. Nie zastępuje nadzoru nad transakcją

Pełnomocnictwo rozwiązuje jeden problem – pozwala sprzedać nieruchomość bez Twojej osobistej obecności przy podpisywaniu aktu. Nie sprawdzi jednak księgi wieczystej, nie wychwyci ryzyk w dokumentach, nie przypilnuje ustaleń z kupującym, zadatku, sposobu zapłaty ani zapisów projektu aktu notarialnego. Dlatego możesz powierzyć Bezpiecznej Transakcji 24 prawną stronę sprzedaży, pozostawiając sobie to, co najważniejsze: decyzję o cenie i wybór kupującego.

SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ – PRO | 1690 zł

To rozwiązanie dla sprzedającego, który znalazł lub szuka kupującego samodzielnie, ale nie chce samodzielnie prowadzić prawnej części transakcji. Sprawdzamy stan prawny nieruchomości, księgę wieczystą i dokumenty, identyfikujemy ryzyka, pomagamy zabezpieczyć ustalenia z kupującym, analizujemy umowę przedwstępną i projekt aktu notarialnego oraz wspieramy Cię w negocjacjach. Zanim podpiszesz dokument albo zgodzisz się na warunki kupującego, wiesz, jakie mogą mieć dla Ciebie konsekwencje.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-pro-2

SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ – ELITE | 2790 zł

Jeżeli nie chcesz pilnować prawnej strony sprzedaży etap po etapie, wybierz pełny nadzór. ELITE obejmuje transakcję od przygotowania nieruchomości do sprzedaży aż po jej finalizację. Kontrolujemy dokumenty i stan prawny, pilnujemy ustaleń z kupującym, wspieramy negocjacje, nadzorujemy umowę przedwstępną, zadatek, sposób i terminy zapłaty, weryfikujemy projekt aktu notarialnego, monitorujemy księgę wieczystą i reagujemy, gdy w trakcie sprzedaży pojawia się problem. Przy sprzedaży przez pełnomocnika możemy również spojrzeć na transakcję jako całość, aby zakres umocowania odpowiadał czynnościom, które rzeczywiście mają zostać wykonane. To szczególnie ważne, gdy mieszkasz za granicą, działasz przez pełnomocnika albo nie możesz osobiście kontrolować kolejnych etapów sprzedaży. Nie musisz czekać do dnia aktu, żeby dowiedzieć się, że brakuje dokumentu, ustalenia z kupującym są nieprecyzyjne albo sposób zapłaty nie zabezpiecza Twojego interesu.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-elite-2

Ty znajdujesz kupującego. My pilnujemy prawnej strony sprzedaży od początku do końca.

Bez pośrednika. Bez procentowej prowizji od wartości nieruchomości. Stała cena od początku.