Przelew z zagranicy na polskie konto przy sprzedaży mieszkania – jak zabezpieczyć zapłatę?

Wstęp

Coraz częściej kupujący nieruchomość w Polsce nie korzysta z rachunku prowadzonego przez polski bank. Może mieszkać i pracować za granicą, posiadać oszczędności w euro, funtach, dolarach lub innej walucie albo po prostu na co dzień korzystać z zagranicznego banku. Dla sprzedającego najważniejsze pytanie nie powinno jednak brzmieć: „czy kupujący ma konto w Polsce?”, lecz: „kiedy i na jakich zasadach otrzymam całą cenę sprzedaży?” To szczególnie istotne przy nieruchomościach. Umowa sprzedaży nieruchomości zawarta w prawidłowej formie przenosi własność, natomiast sposób i termin zapłaty ceny mogą zostać ukształtowane przez strony. Jeżeli cena ma zostać przelana dopiero po podpisaniu aktu, sprzedający powinien dokładnie wiedzieć, na jakie ryzyko się zgadza. Potwierdzenie zlecenia przelewu nie jest tym samym co uznanie rachunku sprzedającego. Informacja na telefonie kupującego, że operacja została wykonana, również nie oznacza jeszcze, że pieniądze znajdują się na koncie sprzedającego. Przy przelewie z banku zagranicznego na polskie konto kwestia ta nabiera szczególnego znaczenia.

Przelew z zagranicy na polskie konto przy sprzedaży nieruchomości

Sam zagraniczny rachunek kupującego nie powinien być traktowany jako sygnał, że z transakcją jest coś nie tak. Wymaga natomiast odpowiedniego przygotowania sposobu zapłaty. Przed podpisaniem aktu warto ustalić, z jakiego kraju i banku zostaną wysłane środki, w jakiej walucie, na jaki rachunek mają wpłynąć oraz jaki sposób transferu zostanie wykorzystany. Inaczej może przebiegać transfer w euro pomiędzy rachunkami obsługującymi SEPA, a inaczej przelew SWIFT na polskie konto, szczególnie jeżeli w operacji uczestniczą banki pośredniczące. Najważniejsze jest jednak to, aby zasady płatności zostały ustalone przed zawarciem umowy sprzedaży, a nie dopiero wtedy, gdy strony siedzą już u notariusza.

Przelew z zagranicznego konta na polskie konto – kiedy cena jest naprawdę zapłacona?

W praktyce łatwo pomylić trzy różne momenty: złożenie dyspozycji przelewu przez kupującego, obciążenie jego rachunku oraz uznanie rachunku sprzedającego. Dla osoby sprzedającej nieruchomość najbezpieczniejszym punktem odniesienia jest faktyczne otrzymanie środków na wskazanym rachunku, a nie samo zapewnienie, że pieniądze zostały wysłane. Ma to szczególne znaczenie, gdy przelew zagraniczny na polskie konto wykonywany jest w dniu aktu. Sprzedający może zobaczyć potwierdzenie transakcji, ale środki mogą pojawić się na jego rachunku później. Dlatego w umowie warto bardzo precyzyjnie określić termin i sposób zapłaty oraz konsekwencje niedotrzymania ustaleń.

Ile idzie przelew z zagranicy na polskie konto?

To jedno z pierwszych pytań pojawiających się przy takiej transakcji. Nie ma jednak jednego terminu właściwego dla każdego przelewu. To, jak długo idzie przelew z zagranicy na polskie konto, zależy między innymi od rodzaju transferu, waluty, kraju i banku nadawcy, banku odbiorcy, momentu zlecenia operacji oraz ewentualnego udziału banków pośredniczących. Dlatego przy sprzedaży nieruchomości nie powinno się konstruować umowy na założeniu: „przelew zagraniczny powinien dojść jutro”. Jeżeli termin zapłaty ma kluczowe znaczenie, trzeba go ustalić tak, aby odpowiadał rzeczywistemu sposobowi rozliczenia.

Przelew z zagranicy na polskie konto – ile trwa przy SEPA, a ile przy SWIFT?

Samo określenie „przelew zagraniczny” obejmuje różne sposoby rozliczenia. Przy transferach w euro może mieć zastosowanie SEPA. W innych sytuacjach pieniądze mogą być przekazywane w systemie SWIFT. W przypadku SWIFT w transferze mogą uczestniczyć banki pośredniczące, co może wpływać zarówno na czas realizacji, jak i koszty. Z punktu widzenia sprzedaży mieszkania najważniejsze jest więc nie to, aby sprzedający znał techniczne zasady działania systemów bankowych, ale żeby przed transakcją wiedział, w jaki sposób kupujący zamierza przekazać cenę i kiedy pieniądze powinny rzeczywiście znaleźć się na rachunku. Jeżeli strony nie są tego pewne, warto wyjaśnić tę kwestię z bankami jeszcze przed ustaleniem mechanizmu zapłaty w akcie.

Przelew dużej kwoty z zagranicy – nie zostawiaj ustaleń na dzień aktu

Cena nieruchomości jest zazwyczaj znacznie wyższa niż kwoty przesyłane w codziennych rozliczeniach. Dlatego przelew dużej kwoty z zagranicy warto przygotować wcześniej. Kupujący powinien sprawdzić zasady obowiązujące w swoim banku, w tym sposób autoryzacji transakcji i ewentualne ograniczenia techniczne. Sprzedający powinien natomiast upewnić się, że wskazany rachunek może przyjąć transfer w uzgodnionej walucie i że zna konsekwencje ewentualnego przewalutowania. Nie warto dowiadywać się o ograniczeniach bankowych dopiero po podpisaniu aktu.

Nie wiesz, jak zabezpieczyć zapłatę z zagranicznego rachunku?

Sprzedajesz mieszkanie, a kupujący chce zapłacić z zagranicy? Nie wiesz, czy zapis dotyczący ceny i terminu przelewu odpowiednio zabezpiecza Twoją sytuację? Zadaj prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 jedno konkretne pytanie dotyczące swojej transakcji – bezpłatnie.

JEDNO PYTANIE. KONKRETNA ODPOWIEDŹ. BEZPŁATNIE.

ZADAJ PYTANIE PRAWNIKOWI → https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Bezpłatna odpowiedź obejmuje jedno konkretne zagadnienie prawne. Nie obejmuje analizy dokumentów, przygotowania umowy ani kompleksowej analizy transakcji.

Przelew dużej kwoty na konto – bank może zapytać o źródło pieniędzy

Przy wpływie znacznej kwoty nie należy zakładać, że bank będzie traktował operację identycznie jak zwykły codzienny przelew. Instytucje finansowe wykonują obowiązki wynikające z przepisów dotyczących przeciwdziałania praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu. Sama sprzedaż nieruchomości i duża wartość przelewu nie oznaczają oczywiście, że transakcja jest podejrzana. W praktyce jednak warto zachować dokumenty pozwalające wykazać tytuł transferu i źródło środków. Także notariusze przy określonych czynnościach dotyczących sprzedaży nieruchomości są instytucjami obowiązanymi na gruncie przepisów AML.

Przelew z zagranicy na polskie konto walutowe czy złotowe?

To kolejna kwestia, którą warto ustalić przed sprzedażą. Jeżeli kupujący dysponuje euro, a cena została określona w złotych, trzeba ustalić, kto i na jakich zasadach dokonuje wymiany waluty. Jeżeli środki mają zostać przesłane bezpośrednio na rachunek złotowy, może dojść do przewalutowania przez bank według stosowanych przez niego zasad. Jeżeli sprzedający posiada konto walutowe, strony mogą rozważać inne rozwiązanie, ale wtedy treść umowy powinna odpowiadać rzeczywistym ustaleniom dotyczącym ceny i waluty świadczenia. Kodeks cywilny reguluje sytuację, w której zobowiązanie pieniężne jest wyrażone w walucie obcej, i pozwala stronom poprzez treść czynności prawnej określić sposób jego wykonania. Dlatego przy większych kwotach kwestii waluty nie warto pozostawiać domysłom.

Cena w złotych, przelew w euro – gdzie może pojawić się problem?

Załóżmy, że strony ustaliły cenę mieszkania na 800 000 zł, natomiast kupujący posiada środki w euro. Nie wystarczy ustalić, że „wyśle równowartość”. Powstaje pytanie, według jakiego kursu ma zostać ustalona kwota, kiedy nastąpi przewalutowanie, kto ponosi jego koszt oraz jaka dokładnie suma ma ostatecznie znaleźć się na rachunku sprzedającego. Przy dużej wartości nieruchomości nawet niewielka różnica kursowa może oznaczać znaczącą kwotę. Dlatego sprzedający powinien wiedzieć nie tylko, ile kupujący wyśle ze swojego rachunku, lecz przede wszystkim ile zgodnie z umową powinien otrzymać.

Koszty przelewu zagranicznego – kto powinien je ponieść?

Przy niektórych przelewach zagranicznych mogą pojawić się opłaty banku nadawcy, banku odbiorcy lub banków pośredniczących. W przypadku sprzedaży nieruchomości trzeba uważać, aby sprzedający nie otrzymał kwoty niższej niż należna cena tylko dlatego, że część środków została potrącona po drodze jako koszt transferu. Dlatego ustalenia powinny prowadzić do prostego rezultatu: sprzedający ma otrzymać całą należną mu zgodnie z umową cenę, a sposób pokrycia kosztów przelewu powinien być znany stronom przed wykonaniem płatności.

Czy potwierdzenie przelewu wystarczy?

Potwierdzenie zlecenia przelewu może dokumentować, że kupujący wydał bankowi określoną dyspozycję. Nie jest jednak równoznaczne z tym, że cena znalazła się już na rachunku sprzedającego. Przy przelewie z banku zagranicznego na polskie konto ta różnica może być szczególnie istotna. Jeżeli strony uzgodniły zapłatę po akcie, sprzedający powinien wiedzieć, co stanie się, jeżeli transfer zostanie opóźniony, zwrócony albo na rachunek wpłynie kwota niższa od należnej. Samo pokazanie ekranu telefonu z komunikatem o wykonaniu operacji nie powinno zastępować prawidłowo przygotowanych zasad rozliczenia transakcji.

Zapłata przed aktem czy po akcie?

Z punktu widzenia sprzedającego najprostsza sytuacja występuje wtedy, gdy przed przeniesieniem własności ma pewność, że cała należna cena została zabezpieczona lub otrzymana. Nie każda transakcja jest jednak konstruowana w taki sposób. Część ceny może być płacona wcześniej, część po zawarciu aktu, a w przypadku kredytu część może pochodzić z banku finansującego kupującego. Przy płatności z zagranicznego rachunku trzeba szczególnie uważać na rozwiązanie, w którym własność zostaje przeniesiona, a sprzedający ma dopiero oczekiwać na pieniądze bez odpowiednio przemyślanego zabezpieczenia. Nie oznacza to, że każda zapłata po akcie jest niedopuszczalna. Oznacza natomiast, że ryzyko i zabezpieczenia trzeba przeanalizować przed podpisaniem aktu.

Depozyt notarialny przy sprzedaży nieruchomości

Jednym ze sposobów organizacji rozliczenia może być depozyt notarialny. Prawo o notariacie pozwala notariuszowi, w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością, przyjąć na przechowanie pieniądze w walucie polskiej lub obcej w celu wydania ich wskazanej osobie. Z przyjęcia pieniędzy sporządzany jest protokół, a środki są wpłacane na specjalne konto bankowe notariusza. Oficjalne materiały rządowe wskazują depozyt notarialny jako rozwiązanie stosowane m.in. przy sprzedaży nieruchomości. Dla sprzedającego zasadnicza różnica jest oczywista: zamiast liczyć, że przelew z zagranicy na polskie konto dotrze dopiero po przeniesieniu własności, można odpowiednio wcześniej ustalić sposób zabezpieczenia środków.

Nie oznacza to, że depozyt będzie najlepszym rozwiązaniem w każdej transakcji. Jego zasady, moment wpłaty i warunki wydania pieniędzy powinny odpowiadać konkretnej umowie.

Kupujący nie ma polskiego konta – czy to problem?

Sam brak rachunku w polskim banku nie powinien być utożsamiany z problemem prawnym ani z nierzetelnością kupującego. Znacznie ważniejsze jest to, czy strony potrafią prawidłowo przygotować mechanizm zapłaty. Kupujący może posiadać wszystkie środki potrzebne do zakupu, ale korzystać wyłącznie z zagranicznego rachunku. Sprzedający powinien wówczas skoncentrować się na warunkach płatności: rachunku docelowym, walucie, wysokości ceny, terminie, kosztach transferu i zabezpieczeniu na wypadek problemów. Nie kraj, w którym znajduje się konto kupującego, jest najważniejszy. Najważniejsze jest to, czy sprzedający otrzyma pełną cenę na zasadach określonych w umowie.

Przelew na rachunek zagraniczny sprzedającego

Możliwa jest również odwrotna sytuacja. To sprzedający może mieszkać za granicą i chcieć otrzymać cenę na rachunek prowadzony poza Polską.

Wtedy również trzeba precyzyjnie ustalić numer i dane rachunku, walutę płatności, koszty transferu oraz kwotę, która ma zostać zapłacona. Przelew na rachunek zagraniczny nie powinien być opisany w umowie jedynie ogólnym sformułowaniem „na rachunek wskazany przez sprzedającego”, jeżeli strony mogą już wcześniej precyzyjnie ustalić sposób zapłaty. Przy tak wysokiej wartości świadczenia szczegóły dotyczące rozliczenia nie są technicznym dodatkiem do umowy. Są jednym z jej najważniejszych elementów.

Co powinno być ustalone przed wizytą u notariusza?

Najgorszym momentem na ustalanie sposobu rozliczenia kilkuset tysięcy złotych jest chwila, gdy strony siedzą już przy stole u notariusza. Przed zawarciem aktu powinno być jasne, jaka jest cena, w jakiej walucie została określona, z jakiego rachunku i na jaki rachunek nastąpi płatność, w jakim terminie pieniądze mają zostać przekazane oraz jakie konsekwencje będą związane z brakiem terminowej zapłaty. Jeżeli transfer ma nastąpić z zagranicy, warto wcześniej sprawdzić również techniczną stronę operacji z bankiem. Akt notarialny nie powinien być miejscem, w którym strony dopiero zaczynają zastanawiać się, jak właściwie zapłacić cenę.

Masz kupującego, który płaci z zagranicy? Zapytaj prawnika BEZPŁATNIE

Kupujący chce zapłacić z zagranicznego rachunku? Cena jest w złotych, a pieniądze w euro? Nie wiesz, czy płatność ma nastąpić przed aktem czy po nim, czy rozważyć depozyt notarialny albo jak uregulować termin przelewu?

Zadaj jedno konkretne pytanie prawne dotyczące swojej transakcji, a prawnik Bezpiecznej Transakcji 24 odpowie na nie bezpłatnie.

JEDNO PYTANIE. ODPOWIEDŹ PRAWNIKA. BEZPŁATNIE.

ZADAJ PYTANIE PRAWNIKOWI → https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Bezpłatna odpowiedź obejmuje jedno konkretne zagadnienie prawne. Nie obejmuje analizy dokumentów, przygotowania umowy ani kompleksowej analizy transakcji.

Sprzedajesz mieszkanie? Zabezpiecz zapłatę, zanim podpiszesz akt

Znalezienie kupującego to dopiero początek sprzedaży. Później pojawiają się dokumenty, ustalenia dotyczące ceny i sposobu jej zapłaty, umowa przedwstępna, zadatek, negocjacje, projekt aktu notarialnego, termin wydania nieruchomości i samo rozliczenie transakcji. Jeżeli kupujący płaci z zagranicznego rachunku, sposób zapłaty wymaga dodatkowo szczególnej uwagi.

Bezpieczna Transakcja 24 może objąć prawną stronę Twojej sprzedaży nadzorem – od przygotowania nieruchomości do transakcji aż do jej finalizacji.

W pakiecie SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ – START za 990 zł sprawdzamy stan prawny nieruchomości, księgę wieczystą, hipoteki, roszczenia i służebności, wskazujemy dokumenty potrzebne do sprzedaży oraz przygotowujemy raport pokazujący, co przed transakcją wymaga uwagi. To rozwiązanie dla sprzedającego, który chce sam znaleźć kupującego, ale wcześniej upewnić się, że prawna strona nieruchomości jest przygotowana do sprzedaży. SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ – PRO za 1690 zł rozszerza ochronę na kolejne etapy transakcji. Oprócz sprawdzenia stanu prawnego i dokumentów analizujemy lub przygotowujemy ustalenia dotyczące umowy przedwstępnej, sprawdzamy projekt aktu notarialnego, wskazujemy ryzyka i wspieramy sprzedającego w negocjacjach z kupującym. Jeżeli problem dotyczy sposobu zapłaty ceny, sprawdzamy również postanowienia, które mają regulować rozliczenie transakcji. Najszerszą ochronę daje SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ – ELITE za 2790 zł. To pełny nadzór prawny nad sprzedażą nieruchomości od początku do końca. Pilnujemy przygotowania dokumentów, ustaleń z kupującym, negocjacji, umowy przedwstępnej, zadatku, sposobu zapłaty ceny, projektu aktu notarialnego i kolejnych etapów prowadzących do finalizacji sprzedaży. Monitorujemy księgę wieczystą, wychwytujemy ryzyka i reagujemy wtedy, kiedy pojawiają się w toku transakcji. Sprzedający nie zostaje sam z problemem pomiędzy znalezieniem kupującego a podpisaniem aktu.

Ty sprzedajesz nieruchomość. My pilnujemy jej prawnej strony.

Nie pobieramy procentowej prowizji od wartości mieszkania. Koszt obsługi jest znany z góry, a zakres pomocy zależy od wybranego pakietu.

Jeżeli kupujesz nieruchomość, możesz skorzystać z KUPUJ BEZ RYZYKA – START za 890 zł albo PRO za 1590 zł. Sprawdzamy stan prawny nieruchomości, księgę wieczystą, dokumenty i umowy, wskazujemy ryzyka, a w wariancie PRO zapewniamy rozszerzone wsparcie prawne, w tym wsparcie negocjacyjne, analizę projektu aktu, obecność online przy akcie oraz monitoring wpisów po transakcji.

Sprawdź pakiety Bezpiecznej Transakcji 24

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty

Przy sprzedaży mieszkania za kilkaset tysięcy złotych nie wystarczy usłyszeć: „pieniądze już wysłałem”. Sprzedający powinien wiedzieć, ile dokładnie ma otrzymać, kiedy środki mają znaleźć się na jego rachunku i co zabezpiecza go, jeśli tak się nie stanie. Zagraniczny rachunek kupującego nie musi być problemem. Problemem może być transakcja, w której sposób zapłaty pozostawiono przypadkowi.