Rozwiązanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości – czy wystarczy zwykłe pismo?

Wstęp

Umowa przedwstępna często jest traktowana jako etap przejściowy przed właściwą sprzedażą. To nie oznacza jednak, że można ją bez konsekwencji anulować, gdy jedna ze stron zmieni zdanie. W przypadku nieruchomości stawką może być kilkadziesiąt tysięcy złotych zadatku, odpowiedzialność za niewykonanie umowy, a przy umowie przedwstępnej spełniającej wymagania konieczne dla ważności umowy przyrzeczonej – także możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej. Dlatego pierwsze pytanie nie powinno brzmieć: „jaki wzór mam pobrać z internetu?”. Najpierw trzeba ustalić, czy strony chcą zgodnie rozwiązać umowę, czy jedna z nich chce od niej odstąpić, czy po prostu nie zamierza wykonać swojego zobowiązania. Dopiero później można oceniać właściwą formę, skutki i rozliczenie zadatku.

Rozwiązanie umowy przedwstępnej – co właściwie oznacza?

Rozwiązanie umowy przedwstępnej za porozumieniem stron oznacza, że kupujący i sprzedający są zgodni: nie chcą doprowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej i wspólnie kończą stosunek prawny wynikający z umowy przedwstępnej. To zasadniczo inna sytuacja niż jednostronne odstąpienie od umowy przedwstępnej. Przy rozwiązaniu potrzebna jest zgodna wola obu stron. Przy odstąpieniu jedna ze stron składa drugiej jednostronne oświadczenie, ale musi mieć do tego odpowiednią podstawę. Dlatego rozwiązanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie powinno być automatycznie nazywane odstąpieniem tylko dlatego, że transakcja ostatecznie nie dochodzi do skutku.

Rozwiązanie umowy przedwstępnej za porozumieniem stron

Jeżeli kupujący i sprzedający zgodnie uznają, że nie chcą kontynuować transakcji, mogą doprowadzić do rozwiązania umowy przedwstępnej za porozumieniem stron. W takim porozumieniu warto jednak uregulować nie tylko samo zakończenie umowy. Trzeba rozstrzygnąć, co dzieje się z przekazanymi wcześniej pieniędzmi, czy strony mają wobec siebie jeszcze jakiekolwiek roszczenia, w jakim terminie nastąpi zwrot określonych kwot oraz czy wraz z rozwiązaniem umowy strony definitywnie zamykają wzajemne rozliczenia. Szczególnego znaczenia nabiera to wtedy, gdy kupujący przekazał już zadatek na mieszkanie, dom albo inną nieruchomość.

Rozwiązanie umowy przedwstępnej zawartej u notariusza – czy wystarczy zwykłe pismo?

To najważniejszy problem w przypadku notarialnej umowy przedwstępnej. Zgodnie z art. 77 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli umowa została zawarta w szczególnej formie, jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa albo same strony przewidziały dla jej zawarcia.

Jeżeli więc umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego, zwykłe pisemne porozumienie stron nie powinno być traktowane jako bezpieczny sposób jej rozwiązania. Potwierdził to również Sąd Najwyższy w sprawie dotyczącej przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości sporządzonej w formie aktu notarialnego. Sam fakt, że kupujący i sprzedający podpisali później zwykłe pisemne porozumienie, nie oznaczał skutecznego rozwiązania notarialnej umowy przedwstępnej. Jeżeli więc interesuje Cię rozwiązanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, nie zaczynaj od pobierania z internetu wzoru rozwiązania umowy. Najpierw sprawdź formę pierwotnej umowy i jej postanowienia.

Rozwiązanie umowy przedwstępnej a odstąpienie od umowy – to nie jest to samo

To jedna z najważniejszych różnic w całym temacie. Rozwiązanie umowy wymaga zgodnego działania stron. Odstąpienie od umowy przedwstępnej jest natomiast jednostronnym oświadczeniem jednej z nich. Nie można więc automatycznie „odstąpić”, ponieważ kupujący znalazł tańsze mieszkanie, sprzedający otrzymał lepszą ofertę albo jedna ze stron po prostu przestała chcieć zawarcia umowy. Prawo odstąpienia może wynikać z przepisów albo z odpowiednio skonstruowanej umowy. Sama zmiana decyzji nie tworzy jeszcze takiego uprawnienia. Dlatego odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości trzeba analizować na podstawie konkretnej umowy i konkretnego stanu faktycznego.

Odstąpienie od umowy przedwstępnej notarialnej – czy też trzeba iść do notariusza?

Tutaj właśnie widać, dlaczego nie wolno utożsamiać rozwiązania z odstąpieniem. Art. 77 § 3 k.c. stanowi, że jeżeli umowa została zawarta w innej formie szczególnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania odpowiedniej formy szczególnej, natomiast odstąpienie od umowy albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem. To jednak odpowiedź wyłącznie na pytanie o formę. Nie odpowiada na znacznie ważniejsze pytanie: czy konkretnej stronie w ogóle przysługuje prawo odstąpienia. Pisemne oświadczenie nie stworzy uprawnienia, którego nie ma w ustawie ani w umowie.

Chcesz zakończyć umowę i nie wiesz, czy potrzebujesz porozumienia, odstąpienia czy aktu notarialnego?

Jeden źle wykonany ruch może zdecydować nie tylko o tym, czy umowa nadal obowiązuje, ale również o losie zadatku. Możesz zadać prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 jedno konkretne pytanie dotyczące Twojej transakcji. Jeżeli nie wiesz, czy możesz rozwiązać umowę, odstąpić od niej, odzyskać zadatek albo jakiej formy wymaga konkretna czynność – opisz sytuację i zapytaj, zanim złożysz oświadczenie drugiej stronie.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź prawnika. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Wycofanie się z umowy przedwstępnej – czy można po prostu zrezygnować?

Fraza „wycofanie się z umowy przedwstępnej” brzmi prosto, ale prawnie może oznaczać kilka zupełnie różnych sytuacji. Jeżeli obie strony chcą zakończyć transakcję, można rozważać rozwiązanie umowy. Jeżeli jedna ze stron ma podstawę do jednostronnego zakończenia stosunku prawnego, może pojawić się kwestia odstąpienia. Jeżeli natomiast kupujący albo sprzedający po prostu oświadcza, że nie wykona umowy, trzeba ocenić konsekwencje jej niewykonania. Rezygnacja z umowy przedwstępnej kupna mieszkania nie jest więc samodzielną instytucją prawną, która automatycznie zwalnia stronę ze wszystkich wcześniejszych zobowiązań.

Niewykonanie umowy przedwstępnej

Niewykonanie umowy przedwstępnej może mieć poważniejsze skutki niż utrata samej transakcji. Zgodnie z art. 390 k.c., jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może na zasadach określonych w tym przepisie dochodzić naprawienia szkody. Jeżeli natomiast umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymagania dotyczące jej formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Dlatego niewykonanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie powinno być sprowadzane do stwierdzenia: „najwyżej stracę zadatek”. Przy notarialnej umowie przedwstępnej konsekwencje mogą być znacznie dalej idące.

Sprzedający nie chce podpisać aktu notarialnego

Sprzedający znalazł osobę oferującą wyższą cenę i chce wycofać się z wcześniejszych ustaleń? Sam fakt pojawienia się korzystniejszej oferty nie usuwa zawartej wcześniej umowy przedwstępnej. Jeżeli sprzedający nie chce podpisać aktu notarialnego, trzeba przeanalizować formę i treść umowy, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, ewentualny zadatek, podstawy odstąpienia oraz roszczenia kupującego. Szczególnie istotne jest to przy notarialnej umowie przedwstępnej, ponieważ w określonych warunkach kupujący może mieć możliwość dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.

Kupujący wycofuje się z transakcji

Także sprzedający nie powinien automatycznie przyjmować, że skoro kupujący nie chce już mieszkania, zadatek zawsze można zatrzymać. Najpierw trzeba ustalić, dlaczego nie dochodzi do zawarcia umowy, co dokładnie przewiduje umowa przedwstępna, czy doszło do niewykonania zobowiązania, czy występuje podstawa do odstąpienia i czy strony nie postanowiły inaczej o skutkach określonych zdarzeń. Dopiero wtedy można odpowiedzieć na pytanie, co dzieje się z pieniędzmi.

Zadatek – co to właściwie oznacza?

Zadatek nie jest po prostu „pierwszą wpłatą na mieszkanie”. Jego znaczenie określa przede wszystkim art. 394 Kodeksu cywilnego, chyba że strony inaczej uregulowały tę kwestię albo zastosowanie ma zwyczaj. W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może, przy spełnieniu przesłanek wynikających z art. 394 k.c., odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała – żądać sumy dwukrotnie wyższej. Dlatego odpowiedź na popularne pytanie „zadatek – czy jest zwrotny?” brzmi: to zależy od tego, co stało się z umową i dlaczego do transakcji nie doszło.

Zwrot zadatku z umowy przedwstępnej

Zwrot zadatku nie zależy wyłącznie od tego, kto pierwszy powiedział, że nie chce już transakcji. Art. 394 § 3 k.c. przewiduje wprost, że w razie rozwiązania umowy zadatek powinien zostać zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. Taki sam skutek ustawa przewiduje, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które odpowiadają obie strony. To właśnie dlatego zwrot zadatku z umowy przedwstępnej trzeba oceniać razem z przyczyną zakończenia transakcji. Jeżeli strony zgodnie rozwiązują umowę, sytuacja jest inna niż wtedy, gdy jedna ze stron nie wykonuje swojego zobowiązania i druga korzysta z uprawnień związanych z zadatkiem.

Kiedy zadatek przepada?

Nie istnieje bezpieczna zasada: „kupujący zrezygnował, więc zadatek przepada”. Trzeba ustalić, czy mamy do czynienia z niewykonaniem umowy przez kupującego, czy z inną sytuacją, jak została skonstruowana umowa oraz czy zachodzą przesłanki pozwalające sprzedającemu skorzystać ze skutków zadatku. Tak samo kupujący nie powinien automatycznie zakładać, że każda odmowa sprzedaży oznacza należny mu podwójny zadatek. Najpierw trzeba ustalić podstawę prawną i odpowiedzialność za niewykonanie umowy.

Umowa przedwstępna – zadatek czy zaliczka?

Zadatek a zaliczka to nie tylko kwestia nazwy przelewu. Przy umowie przedwstępnej zadatek czy zaliczka mogą prowadzić do różnych konsekwencji po niedojściu transakcji do skutku. Zadatek pełni funkcję określoną w art. 394 k.c., podczas gdy zaliczka co do zasady jest kwotą wpłaconą na poczet przyszłego świadczenia i nie wywołuje automatycznie skutków właściwych zadatkowi. Dlatego umowa przedwstępna kupna mieszkania z zadatkiem wymaga szczególnej uwagi. Przed wpłatą pieniędzy trzeba wiedzieć nie tylko, jak nazwano przekazywaną kwotę, lecz również jakie zasady jej rozliczenia strony wpisały do umowy.

Zadatek a brak kredytu

Jednym z najczęstszych problemów kupujących jest odmowa finansowania przez bank. Zadatek a brak kredytu to szczególnie niebezpieczne połączenie, jeżeli umowa została podpisana bez wcześniejszego uregulowania skutków nieuzyskania finansowania. Sam fakt, że bank odmówił kredytu, nie powinien być automatycznie utożsamiany ani z prawem kupującego do zwrotu zadatku, ani z automatycznym prawem sprzedającego do jego zatrzymania. Trzeba zbadać treść umowy, przyczynę niewykonania zobowiązania, postanowienia dotyczące finansowania i okoliczności konkretnej transakcji. Dlatego umowa przedwstępna, brak kredytu i zwrot zadatku powinny zostać przeanalizowane zanim kupujący złoży sprzedającemu jakiekolwiek oświadczenie.

Rozwiązanie umowy przedwstępnej – wzór z internetu może nie rozwiązać problemu

Wyszukanie hasła „rozwiązanie umowy przedwstępnej wzór” albo „rozwiązanie umowy przedwstępnej za porozumieniem stron wzór” może dać dokument wyglądający profesjonalnie. Nie oznacza to, że będzie właściwy dla konkretnej transakcji. Wzór nie wie, czy Twoja umowa została zawarta zwykłym pismem czy w formie aktu notarialnego. Nie wie, czy zapłacono zadatek czy zaliczkę. Nie wie, czy w księdze wieczystej ujawniono roszczenie wynikające z umowy przedwstępnej. Nie wie również, czy jedna ze stron ma już wobec drugiej określone roszczenia. Najpierw trzeba ustalić skutek prawny, który strony chcą osiągnąć. Dopiero później przygotować właściwy dokument.

Odstąpienie od umowy przedwstępnej – wzór też nie tworzy prawa do odstąpienia

Jeszcze większe ryzyko powstaje przy gotowych wzorach jednostronnego odstąpienia. Odstąpienie od umowy przedwstępnej przez kupującego, odstąpienie od umowy przedwstępnej przez sprzedającego czy odstąpienie od umowy przedwstępnej z winy sprzedającego mogą opierać się na różnych podstawach i prowadzić do różnych konsekwencji. Skopiowanie dokumentu zatytułowanego „odstąpienie od umowy przedwstępnej przez kupującego – wzór” nie oznacza, że oświadczenie będzie skuteczne. Przy nieruchomości wartej kilkaset tysięcy albo kilka milionów złotych nie warto testować skuteczności przypadkowego formularza na własnym zadatku.

Masz umowę przedwstępną i właśnie zaczyna się problem?

Nie czekaj, aż druga strona wyśle wezwanie, zatrzyma pieniądze albo zażąda podwójnego zadatku. Możesz zadać prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 jedno konkretne pytanie dotyczące swojej transakcji. Możesz zapytać o rozwiązanie umowy, możliwość odstąpienia, zadatek, brak kredytu, formę oświadczenia albo skutki niewykonania umowy.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź prawnika. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Jedno pytanie czy pełne zabezpieczenie transakcji?

Czasami wystarczy odpowiedź na jedno konkretne pytanie: czy mogę odstąpić od umowy, jak rozliczyć zadatek albo w jakiej formie rozwiązać umowę przedwstępną. Są jednak sytuacje, w których jedna odpowiedź nie wystarczy. Jeżeli umowa przedwstępna jest już podpisana, wpłacono zadatek, druga strona stawia nowe warunki, pojawił się problem z kredytem, zbliża się termin aktu albo trzeba ocenić, jakie konsekwencje będzie miało niewykonanie umowy, problem dotyczy już całej transakcji. Wtedy nie chodzi o znalezienie odpowiedzi na jedno pytanie. Trzeba przeczytać umowę, sprawdzić dokumenty, ocenić ryzyka i ustalić, co zrobić dalej, żeby nie stracić pieniędzy albo nie stworzyć drugiej stronie podstawy do roszczeń. Dlatego w Bezpiecznej Transakcji 24 możesz wybrać nie tylko pojedynczą konsultację, ale również kompleksowy nadzór prawny nad zakupem lub sprzedażą nieruchomości. Bez prowizji od wartości nieruchomości. Z góry wiesz, ile kosztuje obsługa i jaki zakres ochrony otrzymujesz. Jeżeli jesteś kupującym, możemy przejąć prawną kontrolę nad zakupem. Jeżeli sprzedajesz, możemy pilnować całej prawnej strony sprzedaży – od dokumentów i umowy przedwstępnej po projekt aktu i finalizację transakcji. Nie musisz czekać, aż problem stanie się sporem. Możesz zabezpieczyć transakcję wtedy, kiedy jeszcze można zmienić jej warunki.

KUPUJ BEZ RYZYKA – Pakiet PRO | 1590 zł

Jeżeli kupujesz nieruchomość, najdroższe zdanie w umowie przedwstępnej może mieć kilka linijek i wyglądać zupełnie niewinnie. Pakiet PRO jest dla kupującego, który nie chce dowiedzieć się po wpłacie zadatku, że zaakceptował termin, warunek albo mechanizm rozliczenia działający przeciwko niemu. Analizujemy stan prawny nieruchomości i dokumenty, oceniamy ryzyka, sprawdzamy umowy, a w rozszerzonym zakresie otrzymujesz do 120 minut konsultacji, obecność prawnika online przy akcie notarialnym, monitoring wpisów, przygotowanie wniosku KW-WPIS oraz weryfikację wpisów po transakcji. Nie kupujesz samego dokumentu z komentarzem. Kupujesz prawne zabezpieczenie procesu, w którym ryzykujesz często oszczędności wielu lat i zaciągasz zobowiązanie na kolejne kilkanaście lub kilkadziesiąt. Cena nieruchomości może wynosić 600 000 zł, 900 000 zł albo 1 500 000 zł. PRO kosztuje 1590 zł. To moment, w którym warto wiedzieć, co podpisujesz, zanim pieniądze przestaną być wyłącznie Twoje.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2

SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ – Pakiet PRO | 1690 zł

Masz kupującego. To nie jest koniec sprzedaży. To moment, w którym zaczynają się najważniejsze ustalenia dotyczące Twoich pieniędzy.

Zadatek, termin aktu, kredyt kupującego, sposób zapłaty ceny, wydanie nieruchomości, warunki umowy przedwstępnej i zapisy projektu aktu mogą zdecydować, czy sprzedaż zakończy się przelewem ceny, czy sporem o to, kto nie wykonał umowy. Pakiet PRO obejmuje analizę stanu prawnego i dokumentów, przygotowanie lub analizę umowy przedwstępnej, analizę projektu aktu, raport ryzyk transakcyjnych, wsparcie negocjacyjne oraz rozszerzone konsultacje. Nie czekamy, aż problem pojawi się po podpisie. Szukamy go wtedy, kiedy można jeszcze zmienić zapis, warunek albo sposób zabezpieczenia transakcji. Sprzedajesz nieruchomość. My pilnujemy, żebyś wiedział dokładnie, do czego się zobowiązujesz i na jakich warunkach masz otrzymać swoje pieniądze.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-pro-2

SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ – Pakiet ELITE | 2790 zł

ELITE jest dla sprzedającego, który nie chce kupować pomocy prawnej po kawałku i reagować dopiero wtedy, gdy coś zaczyna się komplikować.

To pełny nadzór prawny nad sprzedażą od przygotowania transakcji do jej finalizacji. Analizujemy stan prawny i dokumenty, przygotowujemy transakcję, wspieramy negocjacje, kontrolujemy umowę przedwstępną, weryfikujemy projekt aktu notarialnego, monitorujemy księgę wieczystą i czuwamy nad kolejnymi etapami sprzedaży. Otrzymujesz raport końcowy i nielimitowane konsultacje w ramach prowadzonej transakcji. Nie musisz za każdym razem od początku tłumaczyć kolejnemu prawnikowi, co wydarzyło się miesiąc wcześniej. Znamy dokumenty, ustalenia z kupującym i przebieg sprawy. Kiedy pojawia się nowy warunek, problem z kredytem, propozycja zmiany terminu, zadatek, projekt aktu albo próba renegocjacji – patrzymy na to jako na część jednej transakcji. Ty podejmujesz decyzje. My pilnujemy prawnej strony sprzedaży od początku do końca.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-elite-2

Nie rozwiązuj problemu z umową kolejnym problemem

Jeżeli masz już podpisaną umowę przedwstępną, nie działaj na podstawie jednego zdania znalezionego w internecie. Najpierw ustal, czy w Twojej sytuacji chodzi o rozwiązanie umowy, odstąpienie, niewykonanie zobowiązania czy jeszcze inną konstrukcję. Sprawdź formę umowy. Sprawdź zapisy dotyczące zadatku. Ustal, jakie roszczenia ma druga strona i jakie skutki może wywołać oświadczenie, które zamierzasz podpisać. Bo przy transakcji nieruchomości jedno źle użyte słowo może nie kosztować jednego słowa. Może kosztować zadatek, podwójny zadatek albo uruchomić spór o wykonanie umowy. Zanim podpiszesz porozumienie, wyślesz odstąpienie albo uznasz, że „umowa już nie obowiązuje”, sprawdź swoją sytuację z prawnikiem Bezpiecznej Transakcji 24.