Sprzedający nie chce podpisać aktu notarialnego – co może zrobić kupujący?

Wstęp

Kupujący często traktuje umowę przedwstępną jako etap organizacyjny przed właściwym zakupem nieruchomości. Ustala cenę, wpłaca zadatek, składa wniosek kredytowy, czeka na decyzję banku i przygotowuje się do podpisania aktu sprzedaży. Problem zaczyna się wtedy, gdy jedna ze stron przestaje traktować wcześniejsze ustalenia jako wiążące. Szczególnie dotkliwa jest sytuacja, w której to sprzedający nie chce podpisać aktu notarialnego. Kupujący może mieć już przyznany kredyt, poniesione koszty, wypowiedziany najem dotychczasowego mieszkania, zaplanowaną przeprowadzkę, a przede wszystkim przekazany sprzedającemu zadatek. Wtedy pojawia się naturalne pytanie: co może zrobić kupujący?

Odpowiedź zależy przede wszystkim od treści umowy przedwstępnej, jej formy, przewidzianych w niej zabezpieczeń, okoliczności odmowy sprzedaży oraz tego, czego chce sam kupujący. Bo odzyskanie pieniędzy i doprowadzenie do zakupu nieruchomości to dwie zupełnie różne strategie.

Sprzedający wycofuje się z umowy przedwstępnej – czy może po prostu zmienić zdanie?

Podpisanie umowy przedwstępnej nie jest rezerwacją, którą sprzedający może anulować tylko dlatego, że zmieniły się jego plany. W umowie przedwstępnej jedna albo obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy przyrzeczonej. Jeżeli więc sprzedający zobowiązał się sprzedać konkretną nieruchomość określonemu kupującemu na uzgodnionych warunkach, jego późniejsze „rozmyśliłem się” nie powoduje samo w sobie zniknięcia zobowiązania. To samo dotyczy sytuacji, gdy ceny nieruchomości wzrosły albo sprzedający doszedł do wniosku, że zgodził się na zbyt niską cenę. Umowa przedwstępna nie przestaje obowiązywać dlatego, że kilka tygodni później jedna ze stron uważa transakcję za mniej korzystną. Dlatego pierwszą rzeczą po informacji, że sprzedający nie chce sprzedać mieszkania, powinno być ustalenie, co dokładnie strony podpisały.

Zwykła umowa przedwstępna a notarialna umowa przedwstępna

To jedna z najważniejszych różnic w całej sprawie. Kodeks cywilny przewiduje, że jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymagania dotyczące formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Dlatego notarialna umowa przedwstępna może dawać kupującemu znacznie silniejszą pozycję niż umowa zawarta wyłącznie w zwykłej formie pisemnej. Nie oznacza to, że zwykła pisemna umowa przedwstępna jest bez znaczenia. Może rodzić określone roszczenia, może zawierać zadatek, kary lub inne postanowienia. Nie daje jednak automatycznie takiego samego instrumentu dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, jaki może wynikać z prawidłowo sporządzonej umowy spełniającej wymagania dotyczące formy. Dlatego odpowiedź na pytanie „sprzedający się wycofał – co teraz?” zaczyna się nie od zadatku, lecz od samej umowy.

Sprzedający nie chce podpisać aktu notarialnego – czy kupujący musi się z tym pogodzić?

Nie zawsze. Jeżeli zostały spełnione przesłanki pozwalające dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, kupujący może rozważyć wystąpienie do sądu z odpowiednim żądaniem. To zasadnicza różnica pomiędzy myśleniem „sprzedający nie chce sprzedać, więc chcę odzyskać pieniądze” a „sprzedający zobowiązał się sprzedać mi tę nieruchomość i nadal chcę ją kupić”. W drugim przypadku przedmiotem sporu nie musi być wyłącznie zadatek. Przedmiotem sporu może stać się sama sprzedaż. Jeżeli sąd uwzględni żądanie w odpowiednim zakresie, prawomocne orzeczenie zobowiązujące do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie. Dlatego sprzedający, który zakłada, że wystarczy nie pojawić się u notariusza, może bardzo poważnie mylić się co do skutków swojego zachowania.

Odmowa zawarcia umowy przyrzeczonej – najpierw ustal, czego naprawdę chcesz

Kupujący znajdujący się w takiej sytuacji powinien odpowiedzieć sobie na jedno podstawowe pytanie. Czy nadal chce kupić tę nieruchomość? Jeżeli tak, nie powinien pochopnie podejmować działań, które mogą być sprzeczne z tym celem. Inna strategia będzie właściwa dla osoby, która chce doprowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej, a inna dla kupującego, który po zachowaniu sprzedającego stracił zaufanie do transakcji i chce odzyskać pieniądze oraz zakończyć sprawę. To dlatego gotowa odpowiedź z internetu: „zażądaj podwójnego zadatku” nie zawsze jest najlepszą odpowiedzią. Najpierw trzeba zdecydować, czy walczysz o pieniądze, czy o nieruchomość.

Sprzedający chce oddać podwójny zadatek. Czy może w ten sposób wykupić się z umowy?

To jeden z najbardziej niebezpiecznych skrótów myślowych związanych z umowami przedwstępnymi. Zadatek rzeczywiście może wywoływać skutki określone w art. 394 Kodeksu cywilnego. Jeżeli nie uzgodniono inaczej, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może, bez wyznaczania dodatkowego terminu, odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek, a jeżeli sama go dała – żądać sumy dwukrotnie wyższej. Ale z tego nie wynika prosta zasada, że sprzedający zawsze może jednostronnie stwierdzić: „oddaję dwa razy zadatek i już nie muszę sprzedawać”. Znaczenie ma treść konkretnej umowy, zachowanie stron, podstawa ewentualnego odstąpienia oraz to, z jakiego roszczenia chce skorzystać kupujący. Dlatego zanim kupujący zaakceptuje zwrot pieniędzy albo podpisze dokument rozwiązujący umowę, powinien wiedzieć, jakie konsekwencje prawne wywoła jego decyzja. Podwójny zadatek może być dla jednej osoby satysfakcjonującym zakończeniem sprawy. Dla innej może oznaczać rezygnację z mieszkania, które nadal chce kupić i którego cena w międzyczasie wzrosła o znacznie więcej niż wartość zadatku.

Sprzedający znalazł kupującego, który zapłaci więcej

To jeden z najbardziej konfliktowych scenariuszy. Strony uzgodniły cenę. Podpisały umowę przedwstępną. Kupujący wpłacił zadatek. Po kilku tygodniach sprzedający otrzymuje lepszą ofertę. Różnica może wynosić 20 000, 50 000 albo 100 000 zł. Sprzedający zaczyna więc kalkulować: oddam zadatek, nawet podwójny, i sprzedam komuś innemu. Tyle że ekonomiczna kalkulacja sprzedającego nie odpowiada jeszcze na pytanie o jego zobowiązania wobec pierwszego kupującego. Jeżeli kupujący ma roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej i chce z niego korzystać, sprawa może być znacznie bardziej skomplikowana niż prosty zwrot pieniędzy. Szczególnego znaczenia nabiera wtedy również to, czy roszczenie kupującego zostało ujawnione w księdze wieczystej.

Roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej może zmienić sytuację

Roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości może zostać ujawnione w księdze wieczystej. Nie oznacza to, że nieruchomość staje się „niesprzedawalna” albo że system technicznie uniemożliwia właścicielowi dokonanie kolejnej czynności. Znaczenie wpisu jest inne i znacznie poważniejsze. Ujawnione w księdze wieczystej roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Dlatego sytuacja kolejnego nabywcy nie jest taka sama jak w przypadku nieruchomości, której księga nie pokazuje takiego roszczenia. To właśnie dlatego o zabezpieczeniu kupującego warto myśleć przed powstaniem konfliktu, a nie dopiero wtedy, gdy sprzedający oznajmia, że znalazł kogoś oferującego wyższą cenę. Szerzej wyjaśniamy ten mechanizm w artykule „Wpis roszczenia z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej – co daje kupującemu i jak go uzyskać?”.

Sprzedający nie stawił się u notariusza – co to oznacza?

Nieobecność sprzedającego u notariusza nie powoduje automatycznie, że własność przechodzi na kupującego. Nie oznacza również sama w sobie, że każda umowa przedwstępna natychmiast przestaje obowiązywać. Trzeba ustalić, dlaczego do zawarcia umowy nie doszło, czy termin był prawidłowo określony, czy kupujący był gotowy wykonać swoje zobowiązania oraz jakie postanowienia dotyczące niewykonania umowy zawarto w umowie przedwstępnej. Jeżeli sprzedający wcześniej zapowiedział, że nie zamierza podpisać aktu, albo po prostu nie pojawił się w uzgodnionym terminie, kupujący powinien przede wszystkim zadbać o możliwość wykazania przebiegu wydarzeń. W sporze znaczenie może mieć nie tylko sama umowa, ale również korespondencja stron, wezwania, ustalony termin czynności i dokumenty pokazujące gotowość kupującego do finalizacji transakcji. Nie warto natomiast improwizować oświadczeń prawnych tylko po to, żeby „coś wysłać sprzedającemu”. Jedno nieprzemyślane oświadczenie może później mieć znaczenie dla całego sporu.

Masz właśnie taki problem? Jedno pytanie możesz zadać za 0 zł

Sprzedający powiedział, że nie sprzeda? Żąda wyższej ceny? Nie chce przyjść do notariusza? Chce zwrócić zadatek, ale Ty nadal chcesz kupić nieruchomość? W takiej sytuacji często nie potrzeba na początku kolejnego ogólnego poradnika. Potrzeba odpowiedzi na jedno konkretne pytanie dotyczące konkretnej umowy i konkretnej transakcji. Możesz zadać prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 jedno konkretne pytanie dotyczące swojej transakcji bezpłatnie.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź prawnika. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Nie czekaj, aż sprzedający podejmie kolejny krok. Najpierw sprawdź, jakie prawa już wynikają z podpisanej umowy.

Dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej – kupujący może walczyć o nieruchomość

Jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania przewidziane dla umowy przyrzeczonej, w szczególności dotyczące formy, Kodeks cywilny pozwala stronie uprawnionej dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. W praktyce oznacza to, że odmowa sprzedającego nie zawsze zamyka drogę do nabycia nieruchomości. To bardzo ważne zwłaszcza wtedy, gdy kupujący nie chce rekompensaty finansowej. Może chcieć właśnie tego mieszkania. Być może szukał go przez rok. Być może lokal ma wyjątkowe położenie. Być może kupujący sprzedał już swoje poprzednie mieszkanie. Być może uzyskał finansowanie właśnie dla tej nieruchomości. Być może od podpisania umowy przedwstępnej ceny wzrosły i za odzyskane pieniądze nie kupi już porównywalnego lokalu. Prawo nie sprowadza każdej takiej sytuacji do pytania „ile pieniędzy ma oddać sprzedający?”. W określonych przypadkach pytanie może brzmieć: czy można doprowadzić do zawarcia umowy mimo odmowy sprzedającego?

Czy sąd może zastąpić podpis sprzedającego?

Mechanizm dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej byłby niewiele wart, gdyby po wygraniu procesu sprzedający nadal mógł powiedzieć: „i tak niczego nie podpiszę”. Kodeks postępowania cywilnego przewiduje, że jeżeli dłużnik jest zobowiązany do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, prawomocne orzeczenie sądu zobowiązujące go do złożenia takiego oświadczenia zastępuje jego oświadczenie. To nie oznacza, że każdy spór dotyczący umowy przedwstępnej automatycznie zakończy się przeniesieniem własności. Każda sprawa wymaga analizy treści umowy, jej formy, warunków transakcji i zachowania obu stron. Pokazuje jednak, dlaczego notarialnej umowy przedwstępnej nie należy traktować jak kartki papieru, z której sprzedający może zrezygnować, kiedy tylko zmieni zdanie.

A jeśli umowa przedwstępna nie była zawarta w formie aktu notarialnego?

Wtedy sytuacja może wyglądać inaczej. Art. 390 Kodeksu cywilnego rozróżnia konsekwencje uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli spełnione są odpowiednie wymagania, możliwe jest dochodzenie zawarcia umowy. Jeżeli takich przesłanek nie ma, pozostają inne roszczenia wynikające z ustawy i konkretnej umowy. Może mieć znaczenie odpowiedzialność odszkodowawcza, zadatek oraz dodatkowe postanowienia uzgodnione przez strony. Dlatego zdanie „mam umowę przedwstępną” mówi prawnikowi zdecydowanie za mało. Trzeba zobaczyć dokument.

Sprzedający nie chce oddać zadatku

Czasami problem idzie jeszcze dalej. Sprzedający nie chce sprzedać nieruchomości, ale jednocześnie nie chce oddać otrzymanych pieniędzy albo kwestionuje obowiązek zapłaty podwójnego zadatku. Kupujący zaczyna wtedy szukać odpowiedzi, czy można odzyskać zadatek, jak odzyskać zadatek z umowy przedwstępnej albo kiedy należy się zwrot zadatku z winy sprzedającego. Nie istnieje jedna odpowiedź pasująca do wszystkich takich przypadków. Trzeba sprawdzić, czy przekazana kwota rzeczywiście została zastrzeżona jako zadatek, co strony zapisały w umowie, dlaczego transakcja nie została wykonana, czy doszło do skutecznego odstąpienia oraz komu można przypisać odpowiedzialność za niewykonanie umowy. Kodeks cywilny przewiduje również sytuacje, w których zadatek powinien zostać zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada, między innymi gdy umowa została rozwiązana albo niewykonanie nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności lub odpowiadają obie. Dlatego „sprzedający nie sprzedał = zawsze podwójny zadatek” jest zbyt dużym uproszczeniem.

Jak odzyskać zadatek, gdy sprzedający się wycofał?

Najpierw trzeba ustalić podstawę prawną żądania. To ważniejsze niż samo napisanie wezwania do zapłaty. Jeżeli kupujący chce zakończyć transakcję i skorzystać z uprawnień związanych z zadatkiem, jego działania muszą odpowiadać temu celowi. Jeżeli natomiast nadal chce kupić nieruchomość i rozważa dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej, pochopne składanie oświadczeń zmierzających do zakończenia umowy może być sprzeczne z wybraną strategią. Dlatego przed wysłaniem sprzedającemu pisma pobranego z internetu warto odpowiedzieć sobie na jedno pytanie: Co chcę osiągnąć? Odzyskać pieniądze czy kupić nieruchomość? Dopiero później wybiera się instrument prawny.

Termin ma znaczenie – nie odkładaj sprawy na później

Spory z umów przedwstępnych mają jeszcze jedną cechę, o której kupujący często dowiadują się za późno. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się co do zasady z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Rok może wydawać się długim okresem.

Nie jest. Jeżeli strony przez kilka miesięcy prowadzą negocjacje, sprzedający obiecuje, że „jeszcze się zastanowi”, pojawiają się propozycje nowej ceny, kupujący czeka na rozwój sytuacji, a później dopiero zaczyna szukać pomocy prawnej, czas szybko ucieka. Dlatego odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej nie należy odkładać do szuflady.

Nie podpisuj rozwiązania umowy tylko dlatego, że sprzedający Ci je przesłał

To szczególnie ważne. Sprzedający może po zmianie decyzji przesłać kupującemu gotowe „porozumienie o rozwiązaniu umowy przedwstępnej”. Czasem dokument wygląda niewinnie. Zwrot zadatku. Oświadczenie, że strony nie mają wobec siebie dalszych roszczeń. Podpis i koniec sprawy. Tylko że kupujący podpisujący taki dokument może właśnie zrezygnować z uprawnień, które jeszcze chwilę wcześniej posiadał. Jeżeli chcesz odzyskać pieniądze i definitywnie zakończyć transakcję, rozwiązanie umowy może być elementem takiej strategii. Jeżeli chcesz kupić nieruchomość, sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Dlatego nie podpisuj dokumentu przygotowanego przez drugą stronę tylko dlatego, że wygląda formalnie i „trzeba jakoś zamknąć sprawę”. Najpierw sprawdź jego skutki.

Sprzedający żąda dopłaty do ceny

„Sprzedam, ale nie za 700 000. Teraz chcę 750 000”. Takie zdanie może postawić kupującego pod ogromną presją. Ma już zadatek u sprzedającego. Ma kredyt. Wydał pieniądze na wycenę. Być może wypowiedział najem. Za chwilę powinien się przeprowadzać. Sprzedający może liczyć właśnie na tę presję. Jeżeli jednak strony skutecznie uzgodniły wcześniej cenę i pozostałe istotne elementy przyszłej sprzedaży, samo późniejsze żądanie większej kwoty nie zmienia automatycznie treści zawartej umowy. Kupujący nie powinien więc zakładać, że ma tylko dwa wyjścia: dopłacić albo stracić nieruchomość. Najpierw trzeba ustalić, jakie prawa daje mu zawarta umowa.

Sprzedający chce sprzedać nieruchomość komuś innemu – nie czekaj

To moment, w którym tempo działania może nabrać szczególnego znaczenia. Jeżeli pojawia się informacja, że właściciel negocjuje z innym nabywcą, kupujący powinien niezwłocznie przeanalizować umowę, księgę wieczystą i istniejące zabezpieczenia. Szczególne znaczenie może mieć ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej, ponieważ wpis wpływa na skuteczność roszczenia wobec praw nabytych później przez czynność prawną. Nie należy jednak utożsamiać samego wpisu z automatycznym „zablokowaniem” nieruchomości. To instrument ochrony prawnej, a nie techniczna blokada sprzedaży.

Masz jedno konkretne pytanie? Zacznij od 0 zł

Nie każda sytuacja wymaga od razu kupowania pełnej usługi. Czasami najważniejsze pytanie brzmi: „Czy po tej umowie mogę żądać sprzedaży?”, „Czy powinienem przyjąć zwrot zadatku?”, „Co zrobić, jeśli sprzedający nie przyjdzie do notariusza?” albo „Czy sprzedający może sprzedać mieszkanie komuś innemu?”. Możesz zadać prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 jedno konkretne pytanie dotyczące swojej transakcji bezpłatnie.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź prawnika. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Jeżeli problem właśnie się zaczyna, nie czekaj, aż druga strona zdecyduje za Ciebie, jak zakończy się transakcja.

Najlepsza ochrona kupującego zaczyna się przed konfliktem

Jeżeli sprzedający już odmawia sprzedaży, trzeba sprawdzić umowę i ustalić, jakie prawa ma kupujący. Ale znacznie bezpieczniej zabezpieczyć transakcję wcześniej – zanim wpłacisz zadatek, podpiszesz umowę przedwstępną i zaangażujesz setki tysięcy złotych.

KUPUJ BEZ RYZYKA – START 890 zł

Zanim podpiszesz umowę i przekażesz pieniądze, sprawdzamy księgę wieczystą, dokumenty nieruchomości, umowy oraz ryzyka prawne związane z zakupem. Otrzymujesz 60 minut konsultacji i raport „Bezpieczny zakup”. Nie płacisz za samo „przeczytanie dokumentów”. Płacisz za sprawdzenie, co naprawdę kupujesz, jakie ryzyka wiążą się z transakcją i czy dokumenty odpowiednio chronią Cię przed podpisaniem umowy.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-start

KUPUJ BEZ RYZYKA – PRO 1590 zł

Jeżeli chcesz nie tylko sprawdzić nieruchomość, ale mieć prawny nadzór nad zakupem aż do jego finalizacji, wybierz PRO. Obejmuje zakres START, 120 minut konsultacji, obecność prawnika online przy akcie notarialnym, monitoring księgi wieczystej, przygotowanie wniosku KW-WPIS oraz kontrolę wpisów po transakcji. Od sprawdzenia dokumentów po akt i wpis w księdze wieczystej – prawna strona Twojego zakupu jest pod nadzorem. Nie czekaj, aż problem pojawi się po wpłacie zadatku albo tuż przed aktem. Zabezpiecz zakup wtedy, kiedy jeszcze można sprawdzić dokumenty, wychwycić ryzyka i zareagować przed podpisaniem.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2