Sprzedaż mieszkania przed wpisem do księgi wieczystej – czy można kupić na wzmiance?

Wstęp

Schemat wygląda niewinnie. Pierwszy właściciel sprzedaje mieszkanie. Nabywca podpisuje akt notarialny, płaci cenę, a do sądu wieczystoksięgowego trafia wniosek o ujawnienie jego prawa własności. Sąd jeszcze nie zdążył go rozpoznać, więc w dziale II nadal widnieje poprzedni właściciel. W księdze pojawia się natomiast wzmianka informująca o złożonym wniosku. Nowy właściciel nie chce czekać. Po kilku tygodniach albo miesiącach znajduje kolejnego kupującego i chce sprzedać nieruchomość dalej. Powstaje sytuacja typu „kupił–sprzedał”: sprzedający twierdzi, że jest właścicielem i ma na to akt notarialny, ale księga wieczysta jeszcze tego nie pokazuje. Dla kupującego może to wyglądać niepokojąco. Wpisuje numer księgi do systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, otwiera dział II i widzi nazwisko zupełnie innej osoby niż ta, która chce podpisać z nim umowę sprzedaży. Do tego pojawia się wzmianka. To nie oznacza automatycznie, że transakcja jest niemożliwa. Oznacza natomiast, że nie można oceniać jej bezpieczeństwa wyłącznie na podstawie tego, co aktualnie wyświetla dział II. Trzeba odtworzyć stan prawny nieruchomości pomiędzy tym, co już się wydarzyło, a tym, czego sąd wieczystoksięgowy jeszcze nie zdążył ujawnić.

Sprzedaż mieszkania przed wpisem do księgi wieczystej – czy jest możliwa?

W określonych sytuacjach sprzedaż mieszkania przed wpisem do księgi wieczystej może być możliwa. Trzeba jednak zacząć od podstawowej kwestii: wpis prawa własności do księgi wieczystej nie zawsze tworzy prawo własności. Jeżeli sprzedający nabył istniejącą nieruchomość na podstawie ważnej umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, to co do zasady własność została przeniesiona na niego na podstawie tej umowy. Późniejszy wpis w dziale II księgi wieczystej ujawnia powstały już stan prawny. Dlatego właściciel niewpisany jeszcze do księgi wieczystej może rzeczywiście być właścicielem. To bardzo ważne rozróżnienie. Brak nazwiska sprzedającego w dziale II nie pozwala automatycznie stwierdzić: „nie jest właścicielem, więc nie może sprzedać”. Jednocześnie nie wolno wyciągać przeciwnego wniosku: „ma akt notarialny, więc wszystko jest w porządku”. Bezpieczeństwo kolejnej sprzedaży zależy od tego, co wynika z aktu, księgi, złożonych wniosków i pozostałych dokumentów dotyczących nieruchomości.

Uwaga: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to inna sytuacja

Opisane wyżej zasady dotyczą sprzedaży nieruchomości, w której prawo własności zostało już nabyte, ale nowy właściciel nie został jeszcze ujawniony w dziale II księgi wieczystej. Nie należy automatycznie przenosić tych wniosków na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. To nie jest własność mieszkania, lecz ograniczone prawo rzeczowe, które może mieć własną księgę wieczystą. W dziale II takiej księgi ujawnia się osobę, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jeżeli więc kupujesz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a sprzedający nie został jeszcze ujawniony w jego księdze wieczystej i widoczne są wzmianki, transakcję trzeba analizować odrębnie. Samych zasad opisanych w tym artykule nie należy traktować jako odpowiedzi na pytanie, czy takie prawo można bezpiecznie sprzedać dalej „na wzmiankach”.

Wzmianka w księdze wieczystej – co właściwie oznacza?

Wzmianka w księdze wieczystej jest sygnałem, którego kupujący nie powinien ignorować. Może informować między innymi o złożonym wniosku o wpis, skardze na orzeczenie referendarza sądowego, apelacji albo skardze kasacyjnej. Sam fakt pojawienia się wzmianki nie mówi jeszcze kupującemu, jaki będzie wynik postępowania i jaka ostatecznie będzie treść księgi. Dlatego wzmianka w KW nie jest odpowiedzią. Jest informacją, że trzeba zadać kolejne pytanie. Czego dotyczy? Jeżeli sprzedający kupił mieszkanie miesiąc wcześniej, naturalnym wyjaśnieniem może być oczekujący na rozpoznanie wniosek o wpisanie go jako właściciela. Ale nie wolno tego zakładać wyłącznie na podstawie opowieści sprzedającego. Trzeba to sprawdzić. W księdze wieczystej wzmianki mają znaczenie również dlatego, że ich obecność wpływa na działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Wzmianka o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza, apelacji albo skardze kasacyjnej wyłącza rękojmię. Dla kupującego jest to zasadnicza informacja. Nie powinien więc wychodzić z założenia: „kupuję zgodnie z tym, co widzę w księdze, więc nic więcej nie muszę sprawdzać”.

Dlaczego numer wzmianki w księdze wieczystej jest ważny?

Kupujący często widzi wzmiankę i zatrzymuje się na tym etapie. Tymczasem sam fakt jej istnienia to dopiero początek analizy. Numer wzmianki w księdze wieczystej pozwala powiązać ją z konkretną sprawą wieczystoksięgową. W praktyce przy transakcji trzeba ustalić, jaki wniosek został złożony, przez kogo, kiedy i czego dotyczy. Jeżeli sprzedający mówi: „to tylko mój wniosek o wpis własności”, powinien być w stanie wykazać podstawę tego twierdzenia dokumentami. Przy sprzedaży mieszkania w trakcie wpisu do księgi wieczystej nie wystarczy więc zobaczyć aktu nabycia sprzedającego. Trzeba zestawić go z aktualną treścią księgi i informacjami dotyczącymi oczekującego postępowania. Dopiero wtedy można zacząć odpowiadać na pytanie, czy kolejna sprzedaż jest prawnie bezpieczna.

Sprzedający nie jest wpisany do księgi wieczystej – czego powinien zażądać kupujący?

Wyobraź sobie, że kupujesz mieszkanie za 800 000 zł. W dziale II widnieje Anna Kowalska. Umowę chce z Tobą podpisać Jan Nowak. Jan pokazuje akt notarialny sprzed dwóch miesięcy, w którym Anna Kowalska sprzedała mu mieszkanie. W księdze widzisz wzmiankę. Na pierwszy rzut oka historia się zgadza. Ale przed zapłatą 800 000 zł trzeba odpowiedzieć na znacznie więcej pytań niż tylko: „czy Jan ma akt?”. Trzeba sprawdzić, czy akt rzeczywiście dotyczy tej samej nieruchomości, czy skutecznie przenosi własność, jaki wniosek został złożony do księgi, czego dokładnie dotyczy wzmianka oraz czy po nabyciu przez Jana nie pojawiły się kolejne zdarzenia dotyczące nieruchomości. Kupujący powinien rozumieć cały łańcuch prawny prowadzący od osoby nadal ujawnionej w księdze do osoby, która dzisiaj chce otrzymać od niego cenę sprzedaży. Nie kupujesz przecież aktu notarialnego. Kupujesz nieruchomość.

Dlaczego sama księga wieczysta może jeszcze nie pokazywać aktualnego stanu?

Księga wieczysta ma ujawniać stan prawny nieruchomości, ale pomiędzy dokonaniem czynności prawnej a jej ujawnieniem w księdze może upłynąć czas. Właśnie wtedy może powstać rozbieżność pomiędzy treścią działu II a rzeczywistym stanem prawnym. Jeżeli zawarto umowę sprzedaży, a sąd jeszcze nie rozpoznał wniosku o zmianę właściciela, księga może nadal wskazywać poprzednią osobę, mimo że własność została już przeniesiona. Nie każda niezgodność wpisu w księdze wieczystej ze stanem faktycznym jest przy tym poprawnym określeniem problemu. Dla bezpieczeństwa transakcji najważniejsza jest niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. To różnica zasadnicza. Księga wieczysta nie służy do opisywania tego, kto faktycznie mieszka w lokalu, kto trzyma w nim meble albo kto posiada klucze. Jej podstawowym zadaniem jest ujawnianie stanu prawnego nieruchomości. Dlatego przy kolejnej sprzedaży trzeba ustalić nie tylko, co wyświetla ekran, lecz także co prawnie wydarzyło się od czasu ostatniego ujawnionego wpisu.

Wzmianka wyłącza rękojmię – dlaczego kupujący powinien to rozumieć?

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest jednym z najważniejszych mechanizmów związanych z bezpieczeństwem obrotu nieruchomościami. W określonych warunkach chroni osobę, która przez odpłatną czynność prawną nabywa prawo od osoby uprawnionej według treści księgi, gdy stan ujawniony w księdze jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Nie jest to jednak ochrona bezwarunkowa. Jednym z ustawowych przypadków wyłączających rękojmię jest właśnie wzmianka. To dlatego zakup nieruchomości z wzmianką w księdze wieczystej wymaga innego podejścia niż proste sprawdzenie nazwiska w dziale II. Wzmianka mówi kupującemu: w odniesieniu do tej księgi trwa postępowanie, którego rezultatu jeszcze nie widać w postaci końcowego wpisu. Trzeba dowiedzieć się, czego dotyczy. Jeżeli właśnie w tym momencie ktoś chce sprzedać Ci nieruchomość, analiza nie może kończyć się na wydruku aktualnej treści KW.

Masz jedno konkretne pytanie dotyczące wzmianki, osoby niewpisanej jeszcze w dziale II albo nieruchomości, którą zamierzasz kupić? Zadaj je prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 bezpłatnie.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź prawnika. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Kupił mieszkanie i od razu chce je sprzedać – czy to powinno niepokoić?

Sama szybka odsprzedaż nie jest dowodem na nieprawidłowość. Powody mogą być całkowicie legalne i ekonomicznie uzasadnione. Ktoś kupił nieruchomość inwestycyjnie i znalazł kolejnego nabywcę. Zmieniły się jego plany. Potrzebuje pieniędzy. Nieruchomość została kupiona w celu dalszej sprzedaży. Problem zaczyna się wtedy, gdy tempo kolejnych transakcji powoduje, że księga wieczysta nie nadąża za zmianami właścicieli.

Może powstać sytuacja, w której dział II pokazuje osobę A, osoba B przedstawia akt nabycia od A, a Ty masz zostać osobą C. W takim przypadku trzeba przeanalizować ciąg czynności, a nie tylko ostatni dokument. Jeżeli między A i B wszystko zostało prawidłowo przeprowadzone, brak zakończonego wpisu B nie musi sam w sobie uniemożliwiać dalszej sprzedaży. Ale właśnie słowo „jeżeli” jest tutaj najważniejsze. Kupujący nie powinien opierać transakcji za kilkaset tysięcy złotych na zapewnieniu: „notariusz już wszystko wysłał do sądu”.

Sprzedaż mieszkania w trakcie wpisu do księgi wieczystej – co może się wydarzyć?

Wniosek widoczny jako wzmianka oczekuje na rozpoznanie przez sąd wieczystoksięgowy. Sąd bada wniosek, dołączone dokumenty oraz treść księgi wieczystej. Jeżeli istnieją podstawy do dokonania wpisu, wpis zostanie dokonany. Jeżeli brak jest podstaw albo istnieją przeszkody do jego dokonania, sąd oddala wniosek. To kolejny powód, dla którego wzmianki nie należy utożsamiać z gotowym wpisem. Złożenie wniosku o ujawnienie własności nie jest tym samym co jego pozytywne rozpoznanie. Jeżeli kupujący zawiera kolejną umowę w czasie, gdy poprzedni wniosek jeszcze oczekuje na rozpoznanie, powinien wiedzieć, na jakich dokumentach opiera się prawo jego sprzedającego i czy dokumentacja tworzy spójny łańcuch nabycia. Im więcej nierozpoznanych zmian znajduje się pomiędzy treścią księgi a planowaną transakcją, tym bardziej niebezpieczne jest traktowanie KW jak zwykłego formularza z nazwiskiem właściciela.

Kolejność wniosków ma znaczenie

Przy transakcji dokonywanej w okresie oczekiwania na wpis nie można patrzeć na dokumenty jak na niezależne kartki. Liczy się chronologia. O kolejności wniosku o wpis rozstrzyga chwila jego wpływu do właściwego sądu. W przypadku wniosków składanych elektronicznie znaczenie ma również dokładny moment umieszczenia wniosku w systemie. Najpierw dochodzi więc do określonego zdarzenia prawnego. Następnie wpływa wniosek. Potem mogą pojawić się kolejne czynności i kolejne wnioski. Każdy z nich trzeba umiejscowić w czasie i powiązać z dokumentem stanowiącym jego podstawę. To szczególnie ważne, gdy sprzedający szybko obraca nieruchomością. Jeżeli kupujący widzi więcej niż jedną wzmiankę, nie powinien wybierać tej, która „pewnie dotyczy własności”, i ignorować pozostałych. Trzeba wyjaśnić wszystkie informacje mogące mieć znaczenie dla transakcji. Właśnie dlatego profesjonalna analiza KW nie polega na otwarciu działów I–IV i powiedzeniu: „hipoteki nie ma, można kupować”.

Czy można poczekać, aż sprzedający zostanie wpisany do KW?

Można i w wielu przypadkach jest to rozwiązanie upraszczające transakcję. Po dokonaniu wpisu dział II pokazuje już aktualnego właściciela i znika jedna z podstawowych rozbieżności, którą trzeba było wcześniej wyjaśniać. Nie oznacza to jednak, że zawsze trzeba czekać. Decyzja powinna wynikać z analizy konkretnego stanu prawnego, a nie z automatycznej zasady „bez wpisu nie kupuję” albo „akt wystarczy, więc kupuję”. Czasem dokumenty pozwalają przeprowadzić transakcję przed zakończeniem poprzedniego postępowania wieczystoksięgowego. Czasem bezpieczniejsze będzie wstrzymanie się do czasu dokonania wpisu. A czasem analiza ujawni problem, który nie zniknie tylko dlatego, że poczekamy kilka tygodni. Najpierw dokumenty. Potem decyzja.

Wzmianki w księdze wieczystej – ile czasu mogą być widoczne?

To pytanie często pojawia się wtedy, gdy sprzedający tłumaczy, że „sąd długo wpisuje”. Nie istnieje jeden uniwersalny termin, po którym każda wzmianka musi zniknąć. Czas zależy między innymi od rodzaju sprawy, obciążenia konkretnego sądu i przebiegu postępowania. Sama długość oczekiwania nie odpowiada jednak na pytanie o bezpieczeństwo transakcji. Znacznie ważniejsze jest to, czego wzmianka dotyczy. Wzmianka istniejąca przez kilka miesięcy nie musi oznaczać problemu prawnego. Z kolei bardzo świeża wzmianka może dotyczyć kwestii mającej fundamentalne znaczenie dla kupującego. Nie oceniaj ryzyka po dacie. Oceniaj sprawę stojącą za wzmianką.

Wzmianka w KW o toczącym się postępowaniu – czy każda oznacza to samo?

Nie. To jeden z powodów, dla których internetowe pytanie „mam wzmiankę w KW, czy mogę kupić?” jest źle postawione. Najpierw trzeba ustalić rodzaj wzmianki. Inne znaczenie dla transakcji może mieć oczekujący wniosek o wpis prawa własności sprzedającego, inne wniosek dotyczący hipoteki, a jeszcze inne postępowanie dotyczące prawa lub roszczenia, które ma zostać ujawnione w księdze. Dlatego wyjaśnienie wzmianek w księdze wieczystej powinno zawsze odbywać się w kontekście konkretnej nieruchomości i planowanej czynności. Kupującego interesuje nie sama definicja wzmianki. Interesuje go odpowiedź na pytanie: co ta konkretna wzmianka może oznaczać dla mojego prawa po zapłacie ceny?

A co, jeśli treść KW rzeczywiście jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym?

Ustawa przewiduje mechanizm usunięcia niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Dotyczy to sytuacji, w których prawo osoby nie jest wpisane, jest wpisane błędnie albo księga ujawnia nieistniejące obciążenie lub ograniczenie. W określonych przypadkach osoba uprawniona może żądać uzgodnienia treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym. Nie należy jednak utożsamiać każdej sytuacji oczekiwania na wpis po zwykłej sprzedaży z koniecznością prowadzenia takiego procesu. Jeżeli nabywca kupił nieruchomość i jego prawidłowy wniosek o wpis po prostu czeka na rozpoznanie, mamy inną sytuację niż spór o to, komu naprawdę przysługuje prawo własności. Dla kolejnego kupującego kluczowe jest ustalenie, z którym przypadkiem ma do czynienia.

Wykreślenie wzmianki w księdze wieczystej – czy trzeba składać osobny wniosek?

W Internecie można spotkać pytania o wykreślenie wzmianki w księdze wieczystej albo wniosek o wykreślenie wzmianki w księdze wieczystej. Warto jednak wiedzieć, jak działa ten mechanizm. Wzmianka o wniosku jest związana z konkretnym postępowaniem wieczystoksięgowym. Kodeks postępowania cywilnego przewiduje jej wykreślenie z urzędu po zakończeniu postępowania w sposób wskazany w ustawie, między innymi po dokonaniu wpisu albo po prawomocnym zakończeniu sprawy bez dokonania wpisu. Nie chodzi więc o „wyczyszczenie księgi” przed sprzedażą przez złożenie przypadkowego wniosku o usunięcie niewygodnej informacji. Najpierw trzeba ustalić, czego dotyczy wzmianka i na jakim etapie znajduje się sprawa, z którą jest związana. Jeżeli wzmianka dotyczy oczekującego wniosku o wpis własności sprzedającego, kupującego interesuje przede wszystkim podstawa tego wniosku i jego znaczenie dla planowanego nabycia. Najpierw stan prawny. Potem decyzja, jakie działania są rzeczywiście potrzebne.

Kupujący bierze kredyt – dochodzi jeszcze bank

Jeżeli zakup ma być finansowany kredytem hipotecznym, sytuację ocenia nie tylko kupujący i notariusz. Dokumenty nieruchomości analizuje również bank zgodnie ze swoimi procedurami. Rozbieżność pomiędzy osobą ujawnioną w dziale II a aktualnym sprzedającym oraz nierozpoznane wzmianki mogą oznaczać konieczność przedstawienia dodatkowych dokumentów albo wpłynąć na sposób przeprowadzenia transakcji i uruchomienia finansowania. Dlatego przy zakupie na kredyt problem trzeba rozpoznać odpowiednio wcześnie. Najgorszy moment na odkrycie, że bank oczekuje dodatkowych dokumentów, to kilka dni przed planowanym aktem, kiedy kupujący ma już podpisaną umowę przedwstępną, wpłacony zadatek i określony termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zadatek wpłacony przed sprawdzeniem wzmianki może zmienić sytuację kupującego

To kolejny praktyczny problem. Kupujący znajduje atrakcyjne mieszkanie. Sprzedający naciska: „jest kilku zainteresowanych”. Strony podpisują umowę przedwstępną i kupujący wpłaca 50 000 zł zadatku. Dopiero później ktoś dokładnie sprawdza księgę. Okazuje się, że sprzedający nie jest jeszcze ujawniony w dziale II, a w księdze znajdują się wzmianki wymagające wyjaśnienia. Od tego momentu kupujący nie analizuje już nieruchomości z pozycji osoby, która może spokojnie zdecydować, czy w ogóle chce wejść w transakcję. Ma podpisaną umowę i pieniądze po drugiej stronie. Dlatego kolejność powinna być odwrotna. Najpierw stan prawny. Potem zobowiązanie do zakupu. Masz przed sobą konkretną księgę wieczystą i nie wiesz, co oznacza znajdująca się w niej wzmianka albo dlaczego sprzedający nie figuruje jeszcze w dziale II? Zadaj prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 jedno konkretne pytanie bezpłatnie. Lepiej wyjaśnić jedną wątpliwość przed wpłatą zadatku niż po podpisaniu umowy zastanawiać się, co właściwie zostało kupione.

Największy błąd kupującego: „notariusz przecież to sprawdzi”

Notariusz czuwa nad prawidłowością aktu, ale nie jest prywatnym prawnikiem kupującego. Jeżeli sprzedający nie figuruje jeszcze w dziale II, warto przed transakcją ustalić, na jakiej podstawie jest właścicielem, czego dotyczą wzmianki i czy dokumenty tworzą bezpieczny łańcuch nabycia. Nie czekaj z tym do dnia podpisania aktu.

KUPUJ BEZ RYZYKA – START 890 zł

Kupujesz mieszkanie, ale w KW nadal widnieje poprzedni właściciel? Samo sprawdzenie księgi może nie wystarczyć. W pakiecie START analizujemy KW i dokumenty, podstawę prawa sprzedającego, umowy oraz ryzyka transakcji. Otrzymujesz 60 minut konsultacji i raport „Bezpieczny zakup”. Ustalimy czy osoba, której masz zapłacić kilkaset tysięcy złotych, rzeczywiście może skutecznie przenieść na Ciebie prawo do nieruchomości.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-start

KUPUJ BEZ RYZYKA – PRO 1590 zł

Jeżeli chcesz objąć zakup szerszym nadzorem prawnym, wybierz PRO. Oprócz analizy stanu prawnego, dokumentów, ryzyk i umów otrzymujesz 120 minut konsultacji, obecność prawnika online przy akcie, monitoring wpisów, przygotowanie KW-WPIS i weryfikację wpisów po transakcji. Przy zakupie mieszkania „na wzmiankach” kontrola nie powinna kończyć się przed aktem. Księga nadal może być w trakcie aktualizacji.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2