Umowa przedwstępna zakupu mieszkania – wzór i błędy, na które trzeba uważać

Wstęp

Podpisanie umowy przedwstępnej często traktowane jest jak formalność. Strony uzgodniły cenę, kupujący chce „zarezerwować” mieszkanie, sprzedający chce mieć pewność, że klient się nie wycofa. Ktoś znajduje wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania, zmienia nazwiska, cenę i adres, dopisuje zadatek i dokument jest gotowy. Tymczasem właśnie wtedy podejmowane są decyzje, których skutki mogą być odczuwalne aż do zawarcia aktu notarialnego, a czasem znacznie dłużej. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli później jedna ze stron uchyla się od jej zawarcia, znaczenie ma zarówno treść podpisanej umowy, jak i jej forma. Dlatego ważniejsze od pytania „gdzie znaleźć wzór umowy przedwstępnej zakupu mieszkania?” jest inne: czy ten konkretny wzór zabezpiecza tę konkretną transakcję?

Umowa przedwstępna zakupu mieszkania – co właściwie podpisujesz?

Umowa przedwstępna nie przenosi własności mieszkania. Jej istotą jest zobowiązanie do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy przyrzeczonej, czyli w tym przypadku właściwej umowy sprzedaży. Pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej a aktem może upłynąć kilka tygodni lub miesięcy. W tym czasie kupujący organizuje finansowanie, strony kompletują dokumenty, sprzedający przygotowuje lokal do wydania, a stan prawny nieruchomości może się zmienić. Dlatego umowa powinna regulować nie tylko to, co strony ustaliły dzisiaj, ale również drogę do zawarcia umowy sprzedaży.

Wzór umowy przedwstępnej z internetu nie zna Twojego mieszkania

Gotowy dokument nie wie, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, czy sprzedający nabył ją w spadku, czy cena będzie finansowana kredytem, czy mieszkanie jest wynajęte, czy trwa egzekucja i jakie dokumenty trzeba jeszcze uzyskać. Nie wie również, jaki status prawny ma miejsce postojowe, garaż czy komórka lokatorska. Dlatego nawet poprawny wzór umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest tylko punktem wyjścia. Nie zastępuje analizy konkretnej nieruchomości i jej dokumentów.

Najpierw sprawdzenie mieszkania, później podpis

Kupujący często chce działać szybko. Mieszkanie mu się podoba, pojawiają się inni zainteresowani, więc słyszy: „podpiszmy przedwstępną, żeby nikt nas nie ubiegł”. Najpierw warto jednak ustalić, co właściwie ma być przedmiotem sprzedaży i jaki jest jego stan prawny, a dopiero później zobowiązywać się do zakupu i przekazywać pieniądze. Numer księgi wieczystej to dopiero początek. Trzeba sprawdzić właściciela, oznaczenie nieruchomości, prawa związane z własnością, roszczenia, ograniczenia, wzmianki i hipoteki, a w odpowiednich przypadkach również porównać księgę z dokumentami źródłowymi. W przeciwnym razie kupujący może najpierw zobowiązać się do zakupu, a dopiero później odkrywać, co właściwie kupuje.

Zadatek w umowie przedwstępnej – jedno słowo ma znaczenie

Wiele internetowych wzorów zawiera gotową rubrykę „zadatek”. Kwota zostaje wpisana, pieniądze przekazane i strony uznają sprawę za załatwioną.

Tymczasem zadatek i zaliczka nie są dwiema nazwami tego samego przelewu. Znaczenie ma zarówno Kodeks cywilny, jak i treść konkretnej umowy.

Trzeba ustalić, co stanie się z pieniędzmi, jeśli kupujący nie otrzyma kredytu, ujawni się problem prawny nieruchomości, sprzedający nie dostarczy wymaganych dokumentów, w księdze pojawi się nowa wzmianka albo jedna ze stron nie będzie chciała zawrzeć umowy sprzedaży. Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania z zadatkiem powinien więc być początkiem analizy, a nie jej końcem.

Umowa przedwstępna a kredyt hipoteczny

Jeżeli zakup zależy od kredytu, samo zdanie „kupujący zamierza sfinansować zakup kredytem hipotecznym” niewiele rozwiązuje. Trzeba ustalić, co stanie się, jeśli bank odmówi finansowania albo procedura kredytowa potrwa dłużej. Sprzedający nie chce bezterminowo blokować mieszkania, a kupujący nie powinien automatycznie zakładać, że każda odmowa kredytu pozwoli mu wycofać się bez konsekwencji. Jeżeli strony chcą powiązać określone skutki umowy z uzyskaniem finansowania, powinny to wyraźnie uregulować.

Umowa przedwstępna może przewidywać warunki do spełnienia przed sprzedażą

Nie każda nieruchomość jest gotowa do sprzedaży w dniu, w którym strony dochodzą do porozumienia. Czasami chcą związać się umową już teraz, ale przed zawarciem aktu trzeba uporządkować konkretną sprawę. Może chodzić o zakończenie najmu, założenie księgi wieczystej, spłatę zadłużenia, uregulowanie sprawy z komornikiem lub wierzycielem, wykreślenie hipoteki, zakończenie spraw spadkowych, uzyskanie określonych dokumentów albo usunięcie niezgodności w księdze wieczystej. Umowa przedwstępna może regulować, co ma wydarzyć się przed finalizacją transakcji i jakie będą skutki, jeżeli zakładany rezultat nie zostanie osiągnięty. Nie wystarczy napisać: „sprzedający zobowiązuje się uregulować stan prawny”. Trzeba określić, co ma zrobić, do kiedy, jak ma wykazać wykonanie obowiązku i co stanie się z transakcją oraz przekazanymi pieniędzmi, jeżeli warunek nie zostanie spełniony.

Mieszkanie jest wynajęte? Trzeba pomyśleć o najemcy

Kupujący może chcieć nabyć mieszkanie wolne od najmu i osób trzecich, podczas gdy w dniu podpisania umowy przedwstępnej lokal nadal zajmuje najemca. Zapewnienie, że „najemca na pewno się wyprowadzi”, nie daje takiego zabezpieczenia jak odpowiednie postanowienia umowy. Można uregulować obowiązek doprowadzenia do zakończenia najmu i wydania lokalu w uzgodnionym stanie przed sprzedażą. Trzeba jednak uwzględnić treść istniejącej umowy i rzeczywistą możliwość zakończenia stosunku najmu. Samo wypowiedzenie umowy nie oznacza jeszcze, że lokal zostanie faktycznie opróżniony i wydany.

Trzeba założyć księgę wieczystą? To również można uwzględnić

Brak księgi wieczystej nie oznacza automatycznie, że prawa do lokalu nie można sprzedać. Jeżeli jednak jej założenie jest istotne dla kupującego, banku lub konstrukcji transakcji, strony mogą powiązać dalszą realizację sprzedaży z założeniem księgi albo dokonaniem określonych wpisów. Trzeba przy tym rozróżnić samo złożenie wniosku od rzeczywistego założenia księgi czy dokonania wpisu. Sprzedający może wykonać wymagane czynności, ale nie kontroluje czasu rozpoznania sprawy przez sąd.

Dług, komornik albo egzekucja – przypadkowy wzór nie wystarczy

Zadłużenie właściciela albo postępowanie egzekucyjne wymaga szczególnej analizy. Sposób przeprowadzenia transakcji zależy od rodzaju długu, wierzyciela, etapu egzekucji oraz treści wpisów w księdze wieczystej. Umowa może regulować spłatę określonego zadłużenia, uzyskanie dokumentów od wierzyciela lub komornika czy konieczność usunięcia określonego wpisu. Nie wystarczy zdanie: „sprzedający spłaci zadłużenie do dnia aktu”. Trzeba ustalić, jaki dług ma zostać spłacony, komu mają trafić pieniądze, jakie dokumenty mają potwierdzić wykonanie zobowiązań i co się stanie, jeśli zakładany rezultat nie zostanie osiągnięty.

Hipoteka nie musi przekreślać sprzedaży

Hipoteka w księdze wieczystej nie oznacza automatycznie, że mieszkania nie można sprzedać. Wymaga jednak odpowiedniego przygotowania sposobu zapłaty i dokumentów. Jeżeli część ceny ma zostać przeznaczona na spłatę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, strony powinny ustalić, jaka kwota trafi do wierzyciela, jaka do sprzedającego, jakie dokumenty będą potrzebne i w jaki sposób ma zostać doprowadzone do wykreślenia hipoteki. To kolejny przykład pokazujący, dlaczego uniwersalny wzór nie przewidzi wszystkiego.

Samo wpisanie „pod warunkiem” to za mało

Jeżeli przyszła sprzedaż ma zależeć od określonego zdarzenia, trzeba precyzyjnie ustalić, kiedy można uznać, że zostało ono spełnione. Jeżeli chodzi o księgę wieczystą, czy wystarczy złożenie wniosku, czy księga ma już zostać założona? Czy potrzebny jest konkretny wpis? Co, jeśli sąd wezwie do uzupełnienia braków? Co stanie się z zadatkiem, jeśli postępowanie potrwa dłużej? Podobnie jest z zakończeniem najmu, spłatą długu, wykreśleniem hipoteki czy uporządkowaniem spraw spadkowych. Dobra umowa nie tylko wskazuje, co powinno się wydarzyć. Określa również konsekwencje sytuacji, w której się to nie wydarzy.

Cena to nie tylko jedna liczba

Bezpieczeństwo transakcji zależy nie tylko od wysokości ceny, ale również od tego, jak i kiedy zostanie zapłacona. Inaczej wygląda zakup za środki własne, inaczej transakcja kredytowana, a jeszcze inaczej sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką lub zadłużeniem, gdy część ceny ma zostać przekazana bezpośrednio wierzycielowi. Jeżeli strony przewidują kilka płatności, powinny wiedzieć, czemu każda z nich służy, kiedy ma nastąpić i od jakiego zdarzenia zależy.

Termin aktu powinien być realny

Inaczej wygląda sprzedaż mieszkania z kompletem dokumentów kupowanego za gotówkę, a inaczej transakcja, przy której trzeba uzyskać kredyt, założyć księgę wieczystą, zakończyć najem, uporządkować spadek albo rozwiązać problem z zadłużeniem. Termin bezmyślnie przeniesiony z gotowego wzoru może być nierealny. Warto również określić, jakie dokumenty sprzedający ma dostarczyć przed zawarciem aktu i co stanie się, jeżeli nie będzie mógł ich uzyskać na czas.

Co, jeśli w księdze wieczystej coś zmieni się przed aktem?

Pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej a sprzedażą może upłynąć kilka miesięcy. Stan księgi wieczystej nie powinien więc być traktowany jak fotografia wykonana raz na zawsze. Jeżeli pojawi się nowa wzmianka, ostrzeżenie, roszczenie albo obciążenie, kupujący powinien wiedzieć, jakie ma możliwości. Warto również ponownie sprawdzić księgę bezpośrednio przed zawarciem aktu. Umowa może uwzględniać możliwość zmiany stanu prawnego nieruchomości przed finalizacją transakcji.

Wydanie mieszkania i wyposażenie też trzeba ustalić

Sprzedający może potrzebować kilku dni na wyprowadzkę, podczas gdy kupujący oczekuje wydania lokalu natychmiast po zapłacie ceny. Warto więc ustalić termin i sposób wydania, stan mieszkania oraz zasady rozliczenia opłat. Podobnie jest z wyposażeniem. „Mieszkanie sprzedawane z wyposażeniem” nie odpowiada na pytanie, czy pozostają lodówka, pralka, klimatyzator, szafy, lampy czy meble wolnostojące. Jeżeli wyposażenie ma znaczenie dla ceny lub decyzji kupującego, warto je jednoznacznie określić.

„Jak coś będzie nie tak, po prostu się wycofam”

To ryzykowne założenie. Umowa przedwstępna ma wywoływać skutki prawne i nie należy zakładać, że po jej podpisaniu każda ze stron może bez konsekwencji powiedzieć: „zmieniłem zdanie”. Kodeks cywilny przewiduje konsekwencje uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej, a zakres możliwych roszczeń zależy również od formy i treści umowy przedwstępnej. Dlatego dokumentu nie powinno się podpisywać z założeniem, że „najwyżej później zrezygnuję”.

Umowa przedwstępna u notariusza czy bez notariusza?

Umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży nieruchomości można zawrzeć bez formy aktu notarialnego, ale forma ma znaczenie dla skutków prawnych i zakresu możliwych roszczeń. Jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymagania dotyczące formy, w określonych sytuacjach możliwe jest dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie oznacza to, że każda umowa przedwstępna musi zostać podpisana u notariusza. Formę należy dobrać do konkretnej transakcji i poziomu zabezpieczenia, którego oczekują strony.

Największym błędem może być to, czego w umowie nie ma

Błąd w umowie nie zawsze polega na źle napisanym zdaniu. Czasami największym problemem jest brak postanowienia, którego wymaga konkretna transakcja. Nie uregulowano kredytu. Nie wiadomo, co stanie się z zadatkiem po odmowie finansowania. Nie przewidziano ujawnienia problemu prawnego. Nie uregulowano spłaty hipoteki. Nie ustalono wydania mieszkania. Nie wiadomo, co stanie się, jeśli najemca nie opuści lokalu albo księga wieczysta nie zostanie założona. Dokument może wyglądać profesjonalnie, a mimo to nie zabezpieczać najważniejszych elementów transakcji.

Najdroższy wzór może być tym, który był za darmo

Nie dlatego, że darmowe wzory są z definicji złe. Problem polega na tym, że wzór powstał dla hipotetycznej transakcji. Twoja jest konkretna. Ma konkretnego sprzedającego, kupującego, nieruchomość, księgę wieczystą albo jej brak, sposób finansowania, dokumenty i ryzyka. Można więc mieć poprawny wzór i jednocześnie podpisać umowę, która nie zabezpiecza właśnie tej transakcji.

Masz umowę przedwstępną albo właśnie masz ją podpisać? Zapytaj prawnika BEZPŁATNIE

Nie wiesz, czy w Twojej sytuacji właściwy będzie zadatek czy zaliczka? Sprzedający przesłał gotowy wzór? Masz wątpliwość dotyczącą kredytu, hipoteki, zadłużenia, najmu, terminu aktu albo konkretnego zapisu? Zadaj jedno konkretne pytanie prawne dotyczące swojej transakcji, a prawnik Bezpiecznej Transakcji 24 odpowie na nie bezpłatnie.

JEDNO PYTANIE. ODPOWIEDŹ PRAWNIKA. BEZPŁATNIE.

ZADAJ PYTANIE PRAWNIKOWI https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Bezpłatna odpowiedź obejmuje jedno konkretne zagadnienie prawne. Nie obejmuje analizy dokumentów, przygotowania umowy ani kompleksowej analizy transakcji.

Sprawdzimy umowę i nieruchomość przed podpisaniem

Najlepszy moment na sprawdzenie umowy przedwstępnej jest przed podpisem i przed przekazaniem pieniędzy. Wtedy można jeszcze zmienić zapisy, doprecyzować warunki i dostosować dokument do rzeczywistego stanu nieruchomości.

Jeżeli kupujesz nieruchomość, możesz skorzystać z KUPUJ BEZ RYZYKA – Pakiet START od 890 zł lub Pakiet PRO od 1590 zł. Sprawdzamy stan prawny, księgę wieczystą, dokumenty i umowy, wskazujemy ryzyka, a w szerszym wariancie zapewniamy również wsparcie negocjacyjne i nadzór prawny nad kolejnymi etapami zakupu.

Jeżeli sprzedajesz nieruchomość, dostępne są pakiety SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ – START od 990 zł, PRO od 1690 zł oraz ELITE od 2790 zł. Sprawdzamy stan prawny i dokumenty przed sprzedażą, pomagamy przygotować transakcję, analizujemy umowę przedwstępną i projekt aktu, wspieramy w negocjacjach, a w Pakiecie ELITE obejmujemy sprzedaż pełnym nadzorem prawnym od przygotowania dokumentów aż do finalizacji transakcji.

Niezależnie od tego, po której stronie transakcji jesteś, nie musisz podpisywać umowy w ciemno. Możemy sprawdzić nieruchomość, dokumenty i zapisy umowy, zanim zaczną wywoływać skutki, których później nie da się łatwo odwrócić.

Sprawdź pakiety i usługi Bezpiecznej Transakcji 24

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty

Umowa przedwstępna nie powinna być dokumentem podpisywanym dlatego, że „wszyscy tak robią”. To jeden z pierwszych momentów, w których ustalenia dotyczące zakupu mieszkania zaczynają mieć konkretne skutki prawne. Warto wiedzieć, co podpisujesz, zanim przekażesz pieniądze i zobowiążesz się do finalizacji transakcji.

umowa przedwstępna zakupu mieszkania wzór, umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości pdf, wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania z zadatkiem, umowa przedwstępna zakupu mieszkania z zadatkiem, umowa przedwstępna mieszkania wzór, zadatek w umowie przedwstępnej, umowa przedwstępna a kredyt hipoteczny, umowa przedwstępna mieszkania z hipoteką, błędy w umowie przedwstępnej, umowa przedwstępna pod warunkiem, umowa przedwstępna mieszkania z najemcą, umowa przedwstępna mieszkania bez księgi wieczystej, umowa przedwstępna nieruchomości z zadłużeniem, umowa przedwstępna a komornik, umowa przedwstępna u notariusza czy bez notariusza, zwrot zadatku z umowy przedwstępnej, kiedy zadatek przepada, sprawdzenie umowy przedwstępnej przez prawnika.