Umowa warunkowa sprzedaży nieruchomości a prawo pierwokupu – kiedy jest potrzebna?

Wstęp

Sprzedający znajduje kupującego. Strony ustalają cenę, termin wydania nieruchomości i sposób zapłaty. Dokumenty trafiają do notariusza i wydaje się, że pozostało już tylko podpisać akt. Wtedy pojawia się informacja: konieczna będzie warunkowa umowa sprzedaży. Dla osoby, która po raz pierwszy spotyka się z prawem pierwokupu, może to brzmieć tak, jakby transakcja nagle została zakwestionowana. Tymczasem mechanizm jest inny. Kodeks cywilny przewiduje, że rzecz objęta prawem pierwokupu może zostać sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony nie wykona swojego prawa. W przypadku nieruchomości prawo pierwokupu wykonuje się co do zasady w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że przepisy szczególne przewidują inaczej. Dlatego pytanie „pierwokup – co to właściwie oznacza?” powinno pojawić się znacznie wcześniej niż przy samym akcie. Trzeba ustalić, komu przysługuje prawo, z czego wynika, jaki jest jego zakres, kto i w jaki sposób powinien zostać zawiadomiony oraz co stanie się z transakcją, jeżeli uprawniony rzeczywiście zdecyduje się na wykonanie prawa pierwokupu.

Prawo pierwokupu – co to jest?

Prawo pierwokupu daje uprawnionemu możliwość nabycia rzeczy przed osobą trzecią, jeżeli właściciel zdecyduje się ją sprzedać. Zgodnie z art. 596 Kodeksu cywilnego może ono wynikać z ustawy albo z czynności prawnej. W praktyce pierwokup nieruchomości nie oznacza więc, że właściciel musi najpierw „zaoferować” nieruchomość uprawnionemu na dowolnych warunkach. Mechanizm polega zasadniczo na tym, że właściciel ustala warunki sprzedaży z konkretnym kupującym, a następnie uprawniony może skorzystać z przysługującego mu prawa na warunkach wynikających z zawartej umowy. Właśnie dlatego prawo do pierwokupu trzeba odróżnić od potocznego rozumienia „pierwszeństwa do kupienia”. Prawnie pierwokup a pierwszeństwo nie są pojęciami tożsamymi. Również prawo odkupu a prawo pierwokupu to dwa różne mechanizmy. Przy analizie dokumentów nie wystarczy więc znaleźć słowo „pierwszeństwo” i uznać, że mamy do czynienia z pierwokupem.

Umowa warunkowa sprzedaży nieruchomości – dlaczego potrzebne są dwa etapy?

Jeżeli nieruchomość jest objęta prawem pierwokupu, pojawia się charakterystyczna konstrukcja: warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości. Sprzedający i wybrany kupujący ustalają w niej warunki transakcji, ale sprzedaż jest uzależniona od tego, czy uprawniony wykona swoje prawo. W przypadku nieruchomości sama umowa warunkowa nie powoduje jeszcze przejścia własności na pierwotnego kupującego. Jeżeli uprawniony nie skorzysta z pierwokupu, strony mogą przejść do kolejnego etapu i zawrzeć umowę przenoszącą własność. Jeżeli natomiast prawo zostanie wykonane, uprawniony wchodzi w sytuację kupującego zgodnie z mechanizmem przewidzianym prawem. Dlatego wyszukiwane przez kupujących określenia takie jak umowa warunkowa sprzedaży, umowa warunkowa u notariusza, umowa notarialna warunkowa czy nawet „akt notarialny – warunkowa umowa sprzedaży” dotyczą w praktyce bardzo konkretnego etapu transakcji. Podpisanie aktu nie zawsze oznacza jeszcze, że osoba wskazana jako kupujący stała się właścicielem.

Umowa warunkowa a umowa przedwstępna – to nie jest to samo

Te dwa dokumenty bywają mylone. Umowa przedwstępna warunkowa może zobowiązywać strony do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej po ziszczeniu się określonych zdarzeń. Natomiast warunkowa umowa sprzedaży zawierana ze względu na prawo pierwokupu jest elementem mechanizmu sprzedaży rzeczy objętej tym prawem. Dlatego określenia takie jak umowa przedwstępna warunkowa sprzedaży nieruchomości, przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości oraz warunkowa umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie powinny być automatycznie traktowane jako synonimy umowy warunkowej zawieranej w związku z pierwokupem. To ważne szczególnie wtedy, gdy strony samodzielnie przygotowują dokument i zakładają, że wystarczy nazwać go „warunkowym”. O skutkach umowy decyduje jej treść i konstrukcja prawna, a nie sam tytuł dokumentu.

Prawo pierwokupu nieruchomości przez gminę

Jednym z tematów, które wymagają sprawdzenia przed sprzedażą, jest prawo pierwokupu gminy. Nie oznacza to oczywiście, że gmina ma pierwokup każdego mieszkania czy każdej działki znajdującej się na jej terenie. Prawo pierwokupu nieruchomości przez gminę może powstać w przypadkach określonych w przepisach szczególnych. Dlatego przed transakcją trzeba zbadać konkretną nieruchomość, podstawę prawną oraz okoliczności jej sprzedaży. Szczególnego znaczenia może nabierać między innymi pierwokup rewitalizacja, czyli sytuacje związane z obszarami objętymi regulacjami ustawy o rewitalizacji. Sam fakt położenia nieruchomości w określonej części miasta nie powinien prowadzić do automatycznych wniosków. Trzeba ustalić aktualny status obszaru i zakres obowiązujących regulacji. Dlatego pytania o pierwokup gminy, prawo pierwokupu przez gminę, prawo pierwokupu działki przez gminę, prawo pierwokupu działki od gminy czy prawo pierwokupu mieszkania przez miasto wymagają analizy konkretnej podstawy prawnej, a nie samego położenia nieruchomości.

KOWR i prawo pierwokupu nieruchomości rolnej

Jeszcze więcej pytań pojawia się przy nieruchomościach rolnych. Hasła KOWR pierwokup, KOWR prawo pierwokupu, pierwokup KOWR, prawo pierwokupu KOWR czy prawo pierwokupu przez KOWR odnoszą się do szczególnych regulacji obrotu nieruchomościami rolnymi. Jeżeli KOWR przysługuje prawo pierwokupu konkretnej nieruchomości rolnej, sprzedający i kupujący zawierają najpierw warunkową umowę sprzedaży, a notariusz zawiadamia KOWR. KOWR może wykonać swoje prawo w terminie miesiąca od otrzymania umowy. Jeżeli tego nie zrobi, możliwe jest sfinalizowanie sprzedaży na rzecz pierwotnego kupującego. Szczególnie zdradliwe może być przekonanie, że niewielka powierzchnia działki automatycznie wyłącza wszystkie ograniczenia. Właśnie dlatego użytkownicy szukają odpowiedzi na hasła pierwokup KOWR poniżej 1 ha oraz pierwokup KOWR powierzchnia. KOWR wyjaśnia, że możliwość nabycia przez osobę niebędącą rolnikiem nieruchomości rolnej mniejszej niż 1 ha nie oznacza automatycznie braku prawa pierwokupu KOWR. Dlatego przy prawie pierwokupu działki rolnej, pierwokupie nieruchomości rolnej i pierwokupie ziemi rolnej nie warto opierać transakcji na samym metrażu działki albo informacji z ogłoszenia.

Dzierżawca a prawo pierwokupu

Osobny problem stanowi prawo pierwokupu dzierżawcy. Przy nieruchomościach rolnych przepisy mogą w określonych okolicznościach przyznawać dzierżawcy prawo pierwokupu. Dlatego pytania „dzierżawa a prawo pierwokupu”, „po ilu latach dzierżawy mam prawo pierwokupu”, „prawo pierwokupu działki dzierżawionej” czy „prawo pierwokupu nieruchomości rolnej przez dzierżawcę” nie powinny być rozstrzygane na podstawie samego faktu, że ktoś korzysta z gruntu od kilku lat. Trzeba sprawdzić podstawę korzystania, treść i formę umowy, czas jej trwania oraz warunki wynikające z odpowiednich przepisów. Inną sytuacją jest umowa dzierżawy z prawem pierwokupu, w której strony same zastrzegły takie uprawnienie. Wówczas analiza zaczyna się od samej umowy. To samo dotyczy fraz dzierżawa z prawem pierwokupu, umowa dzierżawy a prawo pierwokupu czy prawo pierwokupu w umowie dzierżawy.

Lasy Państwowe i prawo pierwokupu

Kolejną kategorią są nieruchomości leśne. W określonych ustawowo przypadkach Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Lasy Państwowe może przysługiwać prawo pierwokupu Lasów Państwowych. Dotyczy to m.in. określonych gruntów oznaczonych jako las albo objętych wskazanymi w ustawie dokumentami planistycznymi lub dotyczącymi gospodarki leśnej. Dlatego frazy Lasy Państwowe pierwokup, Lasy Państwowe prawo pierwokupu, pierwokup Lasy Państwowe oraz prawo pierwokupu przez Lasy Państwowe dotyczą realnego problemu transakcyjnego. Co więcej, jedna nieruchomość może uruchamiać więcej niż jeden reżim prawny. KOWR wskazuje, że przy nieruchomości rolno-leśnej może wystąpić zbieg uprawnień KOWR i Lasów Państwowych, przy czym w opisanym przez KOWR układzie pierwszeństwo wykonania pierwokupu przysługuje Lasom Państwowym.

I właśnie takie sytuacje pokazują, dlaczego przed podpisaniem aktu warto sprawdzić cały status nieruchomości, a nie tylko jej powierzchnię i księgę wieczystą.

Prawo pierwokupu przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu

Prawo pierwokupu może pojawić się również przy sprzedaży ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jeżeli prawo przysługuje kilku osobom, a jedna z nich sprzedaje swój udział osobie trzeciej, pozostałym współuprawnionym przysługuje prawo pierwokupu.

Zgodnie z art. 17² ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych sprzedaż takiego udziału bez zachowania prawa pierwokupu może prowadzić do nieważności umowy. Nie dotyczy to każdej sprzedaży mieszkania spółdzielczego. Zasada odnosi się do sprzedaży ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a nie sprzedaży całego prawa przez wszystkich współuprawnionych.

Masz nieruchomość objętą pierwokupem? Zadaj jedno pytanie prawnikowi bezpłatnie

Nie wiesz, czy potrzebna będzie umowa warunkowa? W dokumentach pojawia się KOWR, gmina, dzierżawca, Lasy Państwowe albo umowne prawo pierwokupu? Notariusz poinformował Cię, że sprzedaż będzie przebiegała w dwóch etapach? Zadaj Bezpiecznej Transakcji 24 jedno konkretne pytanie prawne bezpłatnie.

JEDNO PYTANIE. KONKRETNA ODPOWIEDŹ. BEZPŁATNIE.

ZADAJ PYTANIE → https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Bezpłatna odpowiedź obejmuje jedno konkretne zagadnienie prawne. Nie obejmuje pełnej analizy dokumentów ani kompleksowego prowadzenia transakcji.

Prawo pierwokupu w umowie najmu

Prawo pierwokupu może również wynikać z umowy. Dlatego umowa najmu z prawem pierwokupu, wynajem z prawem pierwokupu, wynajem mieszkania z prawem pierwokupu czy zastrzeżenie prawa pierwokupu w umowie najmu wymagają przede wszystkim dokładnej analizy treści zawartego dokumentu. Nie należy przy tym zakładać, że sam wieloletni najem automatycznie daje najemcy prawo pierwokupu mieszkania. Jeżeli strony chcą ustanowić umowne prawo pierwokupu, znaczenie ma sposób jego zastrzeżenia, zakres oraz późniejsze wykonanie. Podobnie umowa z prawem pierwokupu nie powinna być traktowana jak zwykłe zdanie dopisane na końcu kontraktu. Przy nieruchomości taki zapis może mieć znaczenie przy późniejszej sprzedaży i dlatego powinien być przeanalizowany przed zawarciem transakcji z osobą trzecią.

Pierwokup współwłaściciela – czy współwłaściciel zawsze kupuje pierwszy?

Nie. Sam fakt współwłasności nie oznacza, że w każdej sytuacji istnieje prawo pierwokupu współwłaściciela nieruchomości. Dlatego zapytania prawo pierwokupu współwłaściciela, prawo pierwokupu nieruchomości przez współwłaściciela czy prawo pierwokupu sąsiedniej działki trzeba analizować w kontekście konkretnego przepisu lub konkretnej umowy. Nie można tworzyć prawa pierwokupu wyłącznie z intuicji: „jest współwłaścicielem”, „jest sąsiadem”, „dzierżawi od lat”, więc na pewno ma pierwszeństwo. Prawo pierwokupu musi mieć podstawę.

Pierwokup a pierwszeństwo – dwa różne pojęcia

W praktyce bardzo często miesza się prawo pierwokupu a prawo pierwszeństwa. Pierwokup działa według określonego mechanizmu prawnego po ustaleniu warunków sprzedaży z osobą trzecią. Pierwszeństwo może mieć inną konstrukcję i wynikać z innych przepisów. Dlatego hasła pierwszeństwo pierwokupu, prawo pierwszeństwa a prawo pierwokupu czy pierwokup a pierwszeństwo nie powinny być używane zamiennie bez sprawdzenia podstawy prawnej. W transakcji nieruchomości jedno niewłaściwie użyte słowo może prowadzić do zupełnie błędnego założenia, kto, kiedy i na jakich zasadach może kupić nieruchomość.

Prawo wodne, rewitalizacja i inne nietypowe przypadki

Pierwokup nie kończy się na KOWR i gminie. Przy konkretnych nieruchomościach mogą pojawić się pytania o Prawo wodne i pierwokup, pierwokup – Prawo wodne, ustawę o rewitalizacji i pierwokup, nieruchomości leśne albo inne szczególne regulacje. Nawet pozornie niewinny element działki może spowodować konieczność dokładniejszego sprawdzenia dokumentów. Stąd wyszukiwania takie jak „oczko wodne a prawo pierwokupu” czy „oczko wodne pierwokup”. Nie oznacza to, że każde oczko wodne automatycznie tworzy pierwokup. Pokazuje natomiast, jak łatwo przy sprzedaży działki wejść w przepisy, których strony początkowo w ogóle nie brały pod uwagę. Podobnie hasło „krajowy zasób nieruchomości pierwokup” nie powinno być automatycznie utożsamiane z KOWR. Przy pierwokupie kluczowe jest zawsze ustalenie konkretnego podmiotu i konkretnej podstawy prawnej jego uprawnienia.

Czy cena zmienia się po wykonaniu prawa pierwokupu?

To bardzo ważne pytanie. Istota pierwokupu polega na możliwości wejścia uprawnionego w transakcję na warunkach wynikających z umowy zawartej z osobą trzecią. Dlatego prawo pierwokupu – cena jest jednym z elementów, które trzeba rozumieć przed zawarciem umowy warunkowej. Przy KOWR zasadą jest nabycie za cenę wynikającą z umowy warunkowej, przy czym w określonych prawem okolicznościach dotyczących ceny rażąco odbiegającej od wartości rynkowej KOWR może wystąpić do sądu o ustalenie ceny. To kolejny powód, dla którego warunki wpisywane do umowy nie powinny być traktowane jako techniczna formalność.

Co się dzieje, gdy uprawniony wykonuje prawo pierwokupu?

Wykonanie prawa pierwokupu nie polega na rozpoczęciu nowych negocjacji od początku. Uprawniony korzysta z mechanizmu przewidzianego przez ustawę lub umowę. W przypadku nieruchomości oświadczenie o wykonaniu pierwokupu musi zachować formę wymaganą dla sprzedaży nieruchomości. Kodeks cywilny przewiduje również zasadę niepodzielności prawa pierwokupu – co do zasady nie wykonuje się go jedynie w odniesieniu do dowolnie wybranej części przedmiotu objętego tym prawem, z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z charakteru świadczeń.

Dla pierwotnego kupującego oznacza to przede wszystkim, że podpisanie umowy warunkowej nie daje jeszcze pewności, że to właśnie on ostatecznie nabędzie nieruchomość.

A jeżeli uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu?

Wtedy strony mogą przejść do finalizacji sprzedaży na rzecz pierwotnego kupującego zgodnie z właściwą procedurą. W praktyce przy nieruchomościach oznacza to kolejny etap notarialny prowadzący do przeniesienia własności. Dlatego umowa warunkowa kupna działki, umowa warunkowa zakupu działki czy umowa warunkowa sprzedaży działki powinny być oceniane jako część całej transakcji, a nie samodzielny dokument oderwany od tego, co wydarzy się później.

Czy można rozwiązać albo odstąpić od umowy warunkowej?

Zapytania odstąpienie od umowy warunkowej sprzedaży nieruchomości, rozwiązanie umowy warunkowej sprzedaży nieruchomości czy wygaśnięcie umownego prawa pierwokupu wymagają analizy konkretnej sytuacji. Nie można założyć, że skoro własność jeszcze nie przeszła, każda ze stron może po prostu zmienić zdanie bez konsekwencji. Znaczenie ma treść aktu, charakter prawa pierwokupu, ewentualne wcześniejsze zobowiązania stron oraz to, na jakim etapie znajduje się procedura. To szczególnie istotne, gdy wcześniej została zawarta umowa przedwstępna, wpłacony zadatek albo strony przyjęły dodatkowe zobowiązania dotyczące finalizacji sprzedaży.

Prawo pierwokupu może być widoczne w księdze wieczystej

Przed transakcją trzeba sprawdzić również księgę wieczystą. Umowne prawo pierwokupu może być ujawnione w KW, a przy analizie konkretnej nieruchomości znaczenie może mieć zarówno podstawa wpisu, jak i aktualność ujawnionego prawa. Dlatego pojawiają się również pytania o wykreślenie prawa pierwokupu z księgi wieczystej. Samo przekonanie właściciela, że prawo „już nie obowiązuje”, nie powinno zastępować sprawdzenia dokumentu, z którego wynikało, oraz aktualnego stanu KW.

Jeżeli chcesz wiedzieć, jak analizować wpisy, zobacz również nasz artykuł

„Jak czytać księgę wieczystą? Najczęstsze błędy i niezgodności w KW”.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-czytac-ksiege-wieczysta-najczestsze

Jeżeli masz już konkretną nieruchomość, przeczytaj także

„Sprawdzenie księgi wieczystej przed zakupem mieszkania – co sprawdzimy za Ciebie?”.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprawdzenie-ksiegi-wieczystej-przed-zakupem

Prawo pierwokupu komplikuje transakcję? Zabezpiecz ją od początku.

Przy prawie pierwokupu trzeba ustalić nie tylko, komu ono przysługuje, ale również jak przeprowadzić sprzedaż, zabezpieczyć zapłatę i doprowadzić transakcję do przeniesienia własności.

SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ – PRO | 1690 zł – sprawdzamy stan prawny i dokumenty, wykrywamy ryzyka, analizujemy umowę przedwstępną i projekt aktu, wspieramy negocjacje i zabezpieczamy warunki sprzedaży. Ty znajdujesz kupującego. My stawiamy prawnika po Twojej stronie.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-pro-2

SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ – ELITE | 2790 zł – pełny nadzór prawny nad sprzedażą od przygotowania transakcji do jej finalizacji. Pilnujemy dokumentów, negocjacji, zadatku, umów, projektu aktu, zapłaty ceny i kolejnych etapów sprzedaży. Nie zostajesz sam, gdy transakcja zaczyna się komplikować.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-elite-2

Kupujesz nieruchomość objętą pierwokupem?

KUPUJ BEZ RYZYKA – START | 890 zł – sprawdzamy stan prawny, księgę wieczystą, dokumenty i umowy oraz wskazujemy ryzyka przed zakupem. Zanim wpłacisz pieniądze, wiesz, co naprawdę kupujesz.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-start

KUPUJ BEZ RYZYKA – PRO | 1590 zł – oprócz sprawdzenia nieruchomości wspieramy Cię w kolejnych etapach zakupu, przy akcie i po transakcji, monitorując również wpisy w księdze wieczystej. Prawnik pozostaje po Twojej stronie od analizy nieruchomości aż po finalizację zakupu.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2

Stała cena. Bez procentowej prowizji. Ty podejmujesz decyzję – my pilnujemy prawnej strony transakcji.