Wpis roszczenia z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej – co daje kupującemu i jak go uzyskać?

Wstęp

Kupujący często koncentruje się na zadatku. Zapłacił 30 000 albo 50 000 zł i ma poczucie, że mieszkanie jest już praktycznie jego. Tymczasem zadatek, notarialna umowa przedwstępna i ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej to różne elementy zabezpieczenia transakcji. Pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej a zawarciem umowy przyrzeczonej może upłynąć kilka tygodni albo kilka miesięcy. Kupujący czeka na kredyt, sprzedający kompletuje dokumenty, bank analizuje nieruchomość, a strony przygotowują się do ostatecznego aktu. W tym czasie kupujący nadal nie jest właścicielem. Dlatego przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto odpowiedzieć sobie nie tylko na pytanie, jak wysoki zadatek zapłacić. Równie ważne jest to, jakie roszczenie uzyska kupujący, czy będzie mógł dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej oraz czy roszczenie to powinno zostać ujawnione w księdze wieczystej.

Czym jest roszczenie z umowy przedwstępnej?

Umowa przedwstępna jest umową, przez którą jedna albo obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy przyrzeczonej. Przy zakupie nieruchomości sprzedający zobowiązuje się do sprzedaży, a kupujący do zakupu określonego mieszkania, domu albo działki na ustalonych warunkach. Sama umowa przedwstępna nie przenosi własności nieruchomości. Kupujący nie staje się właścicielem w momencie jej podpisania. Przy zakupie nieruchomości ogromne znaczenie ma jednak forma umowy przedwstępnej. Jeżeli spełnia ona wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, kupujący może – na zasadach wynikających z art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego – dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Ponieważ sprzedaż nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, właśnie notarialna umowa przedwstępna daje podstawę do takiego wzmocnienia pozycji kupującego. Jeżeli więc sprzedający po kilku miesiącach stwierdzi, że jednak nie chce sprzedać nieruchomości, sytuacja kupującego nie musi sprowadzać się wyłącznie do rozliczenia zadatku albo żądania odszkodowania.

Roszczenie o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży

Roszczenie o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży oznacza, że kupujący może domagać się wykonania zobowiązania wynikającego z odpowiednio zawartej umowy przedwstępnej. To właśnie odróżnia sytuację, w której kupujący dysponuje odpowiednio skonstruowaną notarialną umową przedwstępną, od sytuacji, w której strony poprzestały na zwykłej umowie pisemnej. W praktyce ma to ogromne znaczenie. Kupujący nie powinien więc patrzeć na umowę przedwstępną jedynie przez pryzmat tego, czy zapisano w niej 20 000 czy 50 000 zł zadatku. Znacznie ważniejsze jest pytanie, jakie prawa będzie miał, jeżeli sprzedający odmówi zawarcia umowy przyrzeczonej. A kolejne pytanie brzmi: czy roszczenie wynikające z umowy zostanie ujawnione w księdze wieczystej.

Co daje wpis roszczenia do księgi wieczystej?

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece pozwala ujawnić w księdze roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości. Dotyczy to także roszczeń przyszłych. Najważniejszy skutek ujawnienia wynika z tego, że wpisane roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. To właśnie dlatego wpis roszczenia do księgi wieczystej jest czymś więcej niż ostrzeżeniem dla kolejnego zainteresowanego kupującego. Nie należy jednak upraszczać tego do stwierdzenia, że mieszkanie zostaje „zablokowane” i właściciel nie może dokonać żadnej kolejnej czynności. Istota ochrony jest inna. Właściciel nadal pozostaje właścicielem, ale prawa nabywane później przez czynność prawną muszą liczyć się ze skutkami wcześniej ujawnionego roszczenia. Dlatego moment wpisu może mieć ogromne znaczenie.

Roszczenie w dziale III księgi wieczystej

Roszczenie wynikające z notarialnej umowy przedwstępnej ujawniane jest w dziale III księgi wieczystej. To bardzo ważne również dla osób, które dopiero sprawdzają nieruchomość przed zakupem. Nie wystarczy otworzyć księgę, zobaczyć nazwisko właściciela w dziale II i sprawdzić w dziale IV, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką. Dział III może zawierać informacje, które zasadniczo zmieniają ocenę bezpieczeństwa transakcji. Jeżeli znajduje się tam roszczenie innej osoby o przeniesienie własności albo zawarcie umowy przyrzeczonej, trzeba ustalić, czego dokładnie dotyczy, kiedy zostało wpisane, czy nadal istnieje i jakie znaczenie ma dla planowanego zakupu. Roszczenie w dziale III księgi wieczystej nie jest wpisem, który można zignorować tylko dlatego, że sprzedający nadal figuruje jako właściciel.

Czy wpis roszczenia blokuje sprzedaż nieruchomości?

Nie w takim znaczeniu, że system ksiąg wieczystych uniemożliwi właścicielowi dokonanie kolejnej czynności. Znaczenie wpisu polega na skutkach prawnych ujawnionego roszczenia. Jeżeli po ujawnieniu roszczenia inna osoba nabywa przez czynność prawną prawo dotyczące tej nieruchomości, musi liczyć się z wcześniej ujawnionym roszczeniem i jego skutecznością. Przepisy przewidują również konsekwencje dotyczące późniejszych praw sprzecznych z prawem, którego dotyczyło wcześniej ujawnione roszczenie. Dlatego wpis roszczenia z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej może radykalnie zmienić pozycję kupującego w porównaniu z sytuacją, w której jego umowa pozostaje jedynie dokumentem znajdującym się poza księgą.

Zadatek nie zastępuje wpisu roszczenia

Kupujący może wpłacić bardzo wysoki zadatek i nadal nie mieć swojego roszczenia ujawnionego w księdze wieczystej. Może również mieć notarialną umowę przedwstępną, wpisane roszczenie i jednocześnie zadatek zabezpieczający wykonanie umowy. Każdy z tych elementów pełni inną funkcję.

Zadatek wiąże się przede wszystkim z konsekwencjami niewykonania umowy. Notarialna umowa przedwstępna może otworzyć drogę do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej. Ujawnienie roszczenia w księdze powoduje natomiast skutki przewidziane przez ustawę o księgach wieczystych i hipotece wobec praw nabytych później. Dlatego nie warto pytać: „mam zadatek, po co jeszcze wpis?”. Lepiej zapytać: „co dokładnie zabezpiecza mnie, jeżeli sprzedający nie wykona umowy?”.

Masz jedno konkretne pytanie przed podpisaniem umowy?

Jeżeli dopiero przygotowujesz notarialną umowę przedwstępną albo otrzymałeś jej projekt i nie wiesz, czy roszczenie powinno zostać ujawnione w księdze wieczystej, sprawdź to przed podpisaniem dokumentów.

Masz jedno konkretne pytanie dotyczące swojej transakcji? Zadaj je prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 bezpłatnie.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź prawnika. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Najwięcej możliwości masz przed podpisaniem umowy. Wtedy można jeszcze zmienić jej treść, sposób zabezpieczenia kupującego i konstrukcję całej transakcji.

Czy wpis roszczenia wymaga notarialnej umowy przedwstępnej?

Jeżeli kupujący chce zabezpieczyć roszczenie o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości w sposób opisywany w tym artykule, punktem wyjścia powinna być umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego. Nie chodzi wyłącznie o sam wpis w dziale III. Forma aktu notarialnego ma znacznie dalej idące znaczenie dla pozycji kupującego. Sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Jeżeli również umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, kupujący może na zasadach określonych w art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego dochodzić jej zawarcia. W praktyce oznacza to zasadniczą różnicę pomiędzy zwykłą pisemną umową przedwstępną a przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości zawartą w formie aktu notarialnego. Przy zwykłej pisemnej umowie przedwstępnej kupujący nie uzyskuje tego samego mechanizmu pozwalającego żądać przed sądem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości. Dlatego w tym modelu zabezpieczenia kolejność jest bardzo ważna: najpierw prawidłowo skonstruowana notarialna umowa przedwstępna, następnie roszczenie o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży i jego ujawnienie w dziale III księgi wieczystej. To połączenie wzmacnia pozycję kupującego znacznie bardziej niż samo przekazanie zadatku.

Wpis roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej

Ustawa wprost przewiduje możliwość ujawnienia roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Przy notarialnej umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości chodzi o zabezpieczenie roszczenia zmierzającego do nabycia prawa zgodnie z warunkami ustalonymi przez strony. Nie oznacza to jednak, że wystarczy pobrać formularz KW-WPIS i wpisać do niego sformułowanie znalezione w internecie. Najpierw musi istnieć prawidłowo skonstruowane roszczenie i dokument będący podstawą jego ujawnienia. Dopiero później przychodzi etap wpisu. Jeżeli umowa błędnie oznacza nieruchomość, nieprecyzyjnie określa zobowiązanie albo żądanie wpisu nie odpowiada treści dokumentu, samo poprawne wypełnienie rubryk formularza nie naprawi problemu.

Umowa przedwstępna – wpis do księgi wieczystej najlepiej zaplanować od początku

Jeżeli kupujący chce ujawnić swoje roszczenie, nie powinien zaczynać myślenia o wpisie dopiero kilka tygodni po podpisaniu umowy. Najlepiej uwzględnić go już podczas przygotowywania notarialnej umowy przedwstępnej. Pozwala to od początku prawidłowo skonstruować dokument i ustalić, jakie roszczenie ma zostać ujawnione. Ma to szczególne znaczenie, gdy pomiędzy umową przedwstępną a ostatecznym zakupem ma minąć kilka miesięcy, kupujący angażuje znaczną kwotę pieniędzy albo transakcja ma bardziej skomplikowaną konstrukcję. Przy nieruchomości wartej milion złotych zabezpieczenie nie powinno być przypadkowym dodatkiem dopisywanym na końcu dokumentu.

Jak złożyć wniosek o wpis roszczenia do księgi wieczystej?

Wniosek o wpis składa się do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą dla danej nieruchomości. Wykorzystywany jest formularz KW-WPIS.

We wniosku trzeba prawidłowo oznaczyć sąd, numer księgi, wnioskodawcę i uczestników oraz przede wszystkim dokładnie wskazać żądanie wpisu. Podstawę żądania stanowi dokument, z którego wynika roszczenie. I właśnie tutaj często zaczyna się błędne myślenie. Kupujący wpisuje w wyszukiwarkę „wniosek o wpis roszczenia do księgi wieczystej wzór”, pobiera przykładowy formularz i koncentruje się na tym, co wpisać w poszczególnych rubrykach. Tymczasem formularz jest dopiero ostatnim etapem. Najpierw trzeba mieć prawidłową podstawę wpisu i prawidłowo określone roszczenie. Dopiero później można sformułować żądanie skierowane do sądu.

KW-WPIS a roszczenie z umowy przedwstępnej

Formularz KW-WPIS nie tworzy roszczenia. Służy do żądania ujawnienia w księdze prawa lub roszczenia wynikającego z przedstawionych dokumentów. Dlatego nie wystarczy poprawnie przepisać numer księgi i dane stron. Trzeba wiedzieć, czego dokładnie żądamy od sądu i czy treść dokumentu pozwala na dokonanie takiego wpisu. Po złożeniu wniosku w księdze może pojawić się wzmianka o toczącym się postępowaniu. Wzmianka nie jest jednak tym samym co dokonany wpis roszczenia. Jeżeli więc przed zakupem nieruchomości widzisz w księdze wzmiankę, nie zakładaj, że jest nieistotna tylko dlatego, że nie widzisz jeszcze zmienionego wpisu. Najpierw trzeba ustalić, czego dotyczy nierozpoznany wniosek.

Ile kosztuje wpis roszczenia do księgi wieczystej?

Opłata sądowa od wniosku o wpis praw osobistych i roszczeń wynosi 150 zł. Przy zakupie nieruchomości za kilkaset tysięcy albo kilka milionów złotych sama wysokość tej opłaty nie powinna jednak decydować o tym, czy kupujący odpowiednio zabezpieczy swoje prawa. Znacznie ważniejsze jest to, czy notarialna umowa przedwstępna została prawidłowo skonstruowana, jakie roszczenie z niej wynika oraz czy zostało ono prawidłowo ujawnione. Oszczędzenie 150 zł nie ma większego znaczenia, jeżeli kupujący angażuje w transakcję kilkaset tysięcy złotych.

Co, jeśli po wpisie roszczenia sprzedający zmieni zdanie?

Samo stwierdzenie przez sprzedającego „jednak nie sprzedaję” nie powoduje, że prawidłowo zawarta notarialna umowa przedwstępna przestaje istnieć. Jeżeli spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, strona uprawniona może dochodzić jej zawarcia na zasadach wynikających z art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego. Właśnie dlatego forma umowy przedwstępnej ma tak duże znaczenie. Kupujący powinien wiedzieć przed podpisaniem dokumentu, co będzie mógł zrobić, jeśli za dwa albo trzy miesiące właściciel odmówi stawienia się do aktu. Nie po odmowie. Przed podpisaniem umowy.

Co, jeśli właściciel sprzeda nieruchomość innej osobie?

To jeden z najważniejszych powodów, dla których kupujący decydują się na ujawnienie roszczenia. Nie można jednak odpowiedzieć na to pytanie zdaniem: „nie może sprzedać, bo jest wpis”. Może dojść do kolejnej czynności dotyczącej nieruchomości. Kluczowe znaczenie mają jednak skutki wcześniej ujawnionego roszczenia. Roszczenie ujawnione w księdze uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Dlatego sytuacja kupującego posiadającego notarialną umowę przedwstępną i odpowiednio ujawnione roszczenie może wyglądać zupełnie inaczej niż sytuacja osoby, która ma wyłącznie zwykłą umowę i dowód wpłaty zadatku. Wpis nie jest ozdobą księgi. Ma zabezpieczać konkretną pozycję prawną.

Wpis roszczenia nie zastępuje sprawdzenia całej księgi

Kupujący może tak bardzo skoncentrować się na wpisaniu własnego roszczenia, że zapomni o najważniejszym: najpierw trzeba dokładnie sprawdzić, co już znajduje się w księdze. Trzeba zweryfikować właściciela, oznaczenie nieruchomości, istniejące prawa i roszczenia, służebności, ograniczenia, ostrzeżenia, hipoteki oraz wzmianki o nierozpoznanych jeszcze wnioskach. Jeżeli w dziale III znajduje się już roszczenie innej osoby, nie można potraktować go jako starego, nieistotnego wpisu bez ustalenia jego podstawy i aktualnego znaczenia. Księga wieczysta jest całością. Jeden wpis może zmienić ocenę całej transakcji.

Jedno pytanie może zatrzymać złą decyzję przed podpisaniem umowy

Masz projekt notarialnej umowy przedwstępnej, w księdze pojawiła się wzmianka albo nie wiesz, co oznacza roszczenie znajdujące się w dziale III?

Możesz zadać prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 jedno konkretne pytanie dotyczące swojej transakcji bezpłatnie.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź prawnika. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Jeżeli jednak problem dotyczy całego zakupu, pojedyncze pytanie nie zastąpi analizy księgi, dokumentów i umowy. Czasami wpis, który sam w sobie wygląda niewinnie, po zestawieniu z dokumentami całkowicie zmienia ocenę transakcji.

Co dzieje się z roszczeniem po zakupie nieruchomości?

Roszczenie wpisuje się po to, żeby zabezpieczało określoną sytuację prawną przed realizacją prawa. Po zawarciu umowy przyrzeczonej i przeniesieniu własności sytuacja prawna się zmienia. Księga wieczysta powinna natomiast odzwierciedlać aktualny stan prawny. Dlatego po zakończeniu transakcji warto sprawdzić, jakie wpisy znajdują się w księdze i czy nie pozostały w niej prawa lub roszczenia wymagające wykreślenia. Nie należy zakładać, że każdy wcześniejszy wpis zniknie automatycznie. Nieaktualne roszczenie w dziale III może zostać odkryte dopiero kilka lat później, gdy właściciel będzie chciał sprzedać nieruchomość albo zaciągnąć kredyt. Wtedy stary wpis, o którym wszyscy dawno zapomnieli, może nagle stać się bardzo aktualnym problemem.

Kupujesz nieruchomość? Nie wystarczy zobaczyć księgę. Trzeba wiedzieć, co z niej wynika

Elektroniczną księgę wieczystą można otworzyć w kilka minut. To jeszcze nie jest analiza prawna nieruchomości. Problem zaczyna się wtedy, gdy w dziale III pojawia się roszczenie, w księdze widnieje wzmianka, nieruchomość jest obciążona służebnością albo dokumenty nie odpowiadają temu, co kupujący widzi w księdze.

Chcesz wpisać roszczenie z umowy przedwstępnej albo wykreślić je z działu III? Przygotujemy odpowiedni wniosek KW-WPIS. Cena: 200 zł.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/zmiany-danych-sprostowania-i-wykreslenia-w

Pakiet KUPUJ BEZ RYZYKA – START za 890 zł jest dla kupującego, który chce wiedzieć, co naprawdę kupuje, zanim podpisze dokumenty i przekaże pieniądze. Analizujemy księgę wieczystą i dokumenty, oceniamy ryzyka prawne, sprawdzamy umowy i omawiamy wyniki podczas 60-minutowej konsultacji. Otrzymujesz raport „Bezpieczny zakup”. Dowiadujesz się, co znajdujące się w niej wpisy oznaczają dla Twojego zakupu i które problemy trzeba rozwiązać przed transakcją.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-start

Pakiet KUPUJ BEZ RYZYKA – PRO za 1590 zł jest dla kupującego, który chce ochrony również na dalszych etapach zakupu. Obejmuje zakres START, 120 minut konsultacji, obecność online przy akcie notarialnym, monitoring wpisów w księdze wieczystej, przygotowanie wniosku KW-WPIS oraz weryfikację wpisów po transakcji. To oznacza, że nie kończymy pracy na stwierdzeniu, jak księga wygląda dzisiaj. Pilnujemy prawnej strony zakupu również wtedy, gdy dochodzi do aktu i późniejszych zmian w księdze. Przy nieruchomości wartej kilkaset tysięcy albo kilka milionów złotych nie powinieneś sam zgadywać, czy roszczenie innej osoby jest groźne, czego dotyczy wzmianka, co powinno znaleźć się w KW-WPIS i czy po zakupie sąd dokonał właściwych wpisów. Ty wybierasz nieruchomość. My pilnujemy prawnej strony zakupu.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2

Nie czekaj, aż umowa przedwstępna stanie się problemem

Najlepszy moment na zabezpieczenie kupującego jest przed podpisaniem notarialnej umowy przedwstępnej i przed przekazaniem znacznych pieniędzy. Wtedy można jeszcze sprawdzić księgę, przeanalizować dokumenty, odpowiednio skonstruować umowę, ustalić zasady zadatku i płatności oraz zadbać o ujawnienie roszczenia. Po podpisaniu dokumentów Twoje możliwości będą już wynikały z tego, co zostało w nich zapisane. Jeżeli kupujesz mieszkanie, dom albo działkę, nie ograniczaj bezpieczeństwa transakcji do zadatku i zapewnienia sprzedającego, że „wszystko będzie dobrze”. Sprawdź nieruchomość. Sprawdź księgę. Sprawdź umowę. Zabezpiecz swoje prawa, zanim przekażesz pieniądze. Bezpieczna Transakcja 24 może przejąć prawną stronę zakupu od analizy księgi i dokumentów, przez kontrolę umów i aktu notarialnego, aż po KW-WPIS, monitoring księgi i sprawdzenie wpisów po transakcji. A jeżeli nieruchomość już jest Twoja, ale w księdze pozostał nieaktualny wpis, możemy pomóc również w jego zmianie, sprostowaniu albo wykreśleniu. Przy zakupie nieruchomości nie wystarczy mieć obietnicę sprzedaży. Trzeba wiedzieć, jakie prawa daje Ci podpisana umowa i co stanie się, jeżeli sprzedający tej obietnicy nie dotrzyma.