Wydanie mieszkania po akcie notarialnym – jak zabezpieczyć kupującego?

Wstęp

Kupujący często koncentruje się na chwili podpisania aktu notarialnego. To zrozumiałe – właśnie wtedy dochodzi do sprzedaży nieruchomości. W praktyce transakcja ma jednak jeszcze jeden bardzo ważny moment: faktyczne wydanie mieszkania. Czasami następuje ono bezpośrednio po podpisaniu aktu. Czasami sprzedający przekazuje klucze po zaksięgowaniu całej ceny. Zdarza się również, że strony umawiają się na wydanie mieszkania w późniejszym terminie, ponieważ sprzedający potrzebuje kilku dni lub tygodni na przeprowadzkę. Sam późniejszy termin nie musi oznaczać zagrożenia. Ryzyko pojawia się wtedy, gdy strony dokładnie nie określą, kiedy i w jakim stanie nieruchomość ma zostać wydana oraz jakie konsekwencje powstaną, jeśli sprzedający swojego obowiązku nie wykona. Bo termin wydania mieszkania to jedno. Najważniejsze jest to, co możesz zrobić, jeżeli ten termin minie, a sprzedający nadal będzie w środku.

Wydanie mieszkania po akcie notarialnym – czy musi nastąpić od razu?

Nie należy automatycznie utożsamiać podpisania aktu sprzedaży z fizycznym przekazaniem mieszkania. Strony mogą ustalić, że wydanie nastąpi w innym terminie. W praktyce jest to częste szczególnie wtedy, gdy sprzedający sam przeprowadza się do kolejnej nieruchomości, oczekuje na jej wydanie albo potrzebuje czasu na opróżnienie lokalu. Dlatego pytanie, kiedy nastąpi przekazanie kluczy po akcie notarialnym, powinno zostać rozstrzygnięte przed podpisaniem dokumentów, a nie dopiero po wyjściu z kancelarii. Jeżeli wydanie ma nastąpić później, termin powinien być konkretny. Im mniej precyzyjne sformułowania, tym większe pole do późniejszego sporu. „Po otrzymaniu ceny”, „po przeprowadzce”, „w możliwie najkrótszym terminie” albo „w terminie uzgodnionym przez strony” brzmią zupełnie inaczej niż jednoznacznie określony obowiązek wydania nieruchomości. Kupujący powinien wiedzieć nie tylko, kiedy stanie się właścicielem. Powinien wiedzieć również, kiedy faktycznie będzie mógł wejść do swojego mieszkania.

Termin wydania mieszkania powinien być częścią planu całej transakcji

Termin wydania lokalu nie powinien być ustalany na końcu rozmowy jako techniczny szczegół. Może mieć znaczenie dla przeprowadzki, remontu, wypowiedzenia dotychczasowego najmu, rozpoczęcia wynajmowania kupionej nieruchomości, rozliczenia opłat, finansowania oraz przekazania wyposażenia. Jeżeli kupujący ma opuścić dotychczasowe mieszkanie 30 czerwca, a sprzedający zobowiązuje się wydać kupione mieszkanie tego samego dnia, nawet kilkudniowe opóźnienie może stworzyć bardzo realny problem. Jeszcze większe ryzyko powstaje wtedy, gdy sprzedający potrzebuje miesiąca lub dwóch po sprzedaży. Kupujący przekazuje cenę i staje się właścicielem, ale faktyczne władanie nieruchomością pozostaje po stronie osoby, która właśnie ją sprzedała. Wtedy ustalenie terminu to za mało. Trzeba zastanowić się nad jego zabezpieczeniem.

Sprzedający nie chce wydać mieszkania – gdzie zaczyna się problem?

Najpierw jest prośba o kilka dodatkowych dni. Później okazuje się, że nowe mieszkanie sprzedającego nie jest jeszcze gotowe. Następnie pojawia się problem z przeprowadzką, remontem albo lokalem, do którego miał się przenieść. Kupujący zaczyna słyszeć: „jeszcze tydzień”. Tylko że dla nowego właściciela nie jest to już neutralne przesunięcie terminu. Może płacić ratę kredytu i jednocześnie ponosić koszty dotychczasowego mieszkania. Może mieć ekipę remontową, która nie może rozpocząć pracy. Może planować wynajem lokalu i tracić czynsz. Dlatego ryzyka związanego z wydaniem nieruchomości nie powinno się analizować dopiero wtedy, gdy sprzedający nie chce wydać mieszkania. Najlepszy moment na zabezpieczenie kupującego jest wtedy, gdy sprzedający nadal chce sprzedać, a warunki transakcji dopiero są ustalane.

Wydanie mieszkania w późniejszym terminie – czego nie zostawiać „na słowo”?

Jeżeli sprzedający ma pozostać w mieszkaniu po sprzedaży, kupujący powinien wiedzieć dokładnie, na co się zgadza. Znaczenie ma nie tylko data.

Trzeba ustalić, w jakim stanie mieszkanie ma zostać wydane, czy ma być opróżnione z rzeczy sprzedającego, kto ponosi koszty korzystania z lokalu do dnia wydania, jak rozliczane są media i opłaty oraz co ma się stać z wyposażeniem. Nie wystarczy więc zdanie: „sprzedający wyda lokal do 15 listopada”. Dobra konstrukcja transakcji powinna uwzględniać również scenariusz, w którym 15 listopada mija, a lokal nadal nie zostaje wydany.

To właśnie tutaj zaczyna się różnica pomiędzy wpisaniem terminu a rzeczywistym zabezpieczeniem jego wykonania.

Art. 777 KPC a wydanie nieruchomości – termin to nie wszystko

Przy konstruowaniu aktu warto przeanalizować możliwość zabezpieczenia obowiązku wydania nieruchomości poprzez odpowiednio sformułowane oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Art. 777 KPC przewiduje przypadki, w których akt notarialny zawierający określone oświadczenie dłużnika może stanowić tytuł egzekucyjny. W praktyce mechanizm ten może mieć znaczenie również przy obowiązku wydania nieruchomości. Nie wystarczy jednak samo wpisanie do aktu zdania, że sprzedający „poddaje się egzekucji”. Treść oświadczenia, oznaczenie obowiązku, termin oraz pozostałe elementy muszą odpowiadać wymaganiom przewidzianym dla takiego zabezpieczenia. To ważne, ponieważ kupujący powinien myśleć nie tylko o tym, czy w akcie znajduje się data wydania mieszkania. Powinien zadać pytanie: jak będę mógł dochodzić wydania, jeżeli sprzedający tej daty nie dotrzyma? To zupełnie inny poziom zabezpieczenia transakcji.

Jedna data w akcie nie zawsze zabezpiecza kupującego

Wyobraź sobie dwie umowy. W pierwszej strony zapisują wyłącznie, że sprzedający wyda mieszkanie do określonego dnia. W drugiej cały mechanizm wydania został przeanalizowany z punktu widzenia tego, co stanie się również wtedy, gdy sprzedający obowiązku nie wykona. Na pierwszy rzut oka oba akty mogą wyglądać poprawnie. Różnicę kupujący może zobaczyć dopiero po terminie wydania. A wtedy jest już właścicielem, zapłacił cenę i zamiast planować remont lub przeprowadzkę, zaczyna zastanawiać się, jak odzyskać faktyczne władanie własnym mieszkaniem. Właśnie dlatego projekt aktu należy czytać nie tylko pod kątem tego, co ma się wydarzyć, gdy wszystko pójdzie zgodnie z planem. Dobry projekt trzeba czytać również przez pryzmat pytania: co będzie, jeśli druga strona nie zrobi tego, do czego się zobowiązała?

Kupujesz i nie wiesz, czy wydanie mieszkania jest dobrze zabezpieczone?

Masz jedno konkretne pytanie dotyczące swojej transakcji? Możesz zadać je prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 bezpłatnie. Może dotyczyć terminu wydania mieszkania, przekazania kluczy po akcie notarialnym, pozostania sprzedającego w lokalu, projektu umowy albo innego konkretnego problemu związanego z zakupem. Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź prawnika. Bez opłat. Jeżeli sprzedający chce zostać w mieszkaniu po akcie, zapytaj o zabezpieczenie zanim podpiszesz dokument, a nie wtedy, gdy termin wydania już minie.

Czy kara umowna może zabezpieczyć wydanie mieszkania?

W praktyce strony mogą rozważać również dodatkowe konsekwencje finansowe związane z niewykonaniem obowiązku wydania nieruchomości. Samo wpisanie wysokiej kwoty do umowy nie powinno jednak zastępować prawidłowej konstrukcji całego mechanizmu wydania. Trzeba ustalić, jaki obowiązek jest zabezpieczany, jakie zdarzenie powoduje powstanie obowiązku zapłaty i jak dane postanowienie współgra z pozostałymi zabezpieczeniami transakcji. Znaczenie ma również sposób sformułowania odpowiedzialności za niedotrzymanie terminu. Dlatego kara umowna nie powinna być przypadkowym zdaniem dopisanym na końcu aktu. Powinna być elementem przemyślanej konstrukcji wydania nieruchomości. Dla kupującego ważny jest przecież nie tylko finansowy skutek opóźnienia. Najważniejsze jest otrzymanie mieszkania.

Czy część ceny można powiązać z wydaniem mieszkania?

Przy ustalaniu warunków konkretnej transakcji strony mogą rozważać różne mechanizmy rozliczenia ceny i wydania nieruchomości. Nie ma jednego rozwiązania odpowiedniego dla każdej sprzedaży. Inaczej może wyglądać transakcja gotówkowa, inaczej zakup finansowany kredytem, a jeszcze inaczej sytuacja, w której sprzedający potrzebuje dłuższego okresu na wyprowadzkę. Dlatego sposób zapłaty nie powinien być projektowany w oderwaniu od terminu wydania. Jeżeli cała cena ma zostać rozliczona wcześniej, a sprzedający pozostaje w lokalu jeszcze przez kilka tygodni, kupujący powinien szczególnie dokładnie przeanalizować zabezpieczenia obowiązku późniejszego wydania. Nie chodzi o automatyczne wstrzymywanie części ceny w każdej transakcji. Chodzi o to, żeby mechanizm płatności i mechanizm wydania zostały zaprojektowane razem, a nie jako dwa przypadkowe paragrafy aktu.

Przekazanie kluczy po akcie notarialnym – klucze nie są jedynym problemem

Kupujący często pyta przede wszystkim: kiedy dostanę klucze? To ważne pytanie, ale nie jedyne. Faktyczne wydanie mieszkania powinno odpowiadać temu, co strony uzgodniły w umowie. Jeżeli lokal miał zostać opróżniony, nie powinien zostać przekazany z piwnicą pełną rzeczy sprzedającego. Jeżeli miał być wolny od osób, kupujący nie powinien po akcie odkrywać, że ktoś nadal w nim mieszka. Przekazanie kluczy jest więc symbolem przejęcia nieruchomości, ale nie zastępuje prawidłowego opisania obowiązków sprzedającego. Osobnym dokumentem pozostaje protokół zdawczo-odbiorczy. Jeżeli interesuje Cię właśnie sposób sporządzenia protokołu, warto przeczytać nasz odrębny poradnik poświęcony temu dokumentowi. Tutaj koncentrujemy się na czymś wcześniejszym: jak doprowadzić do tego, żeby mieszkanie w ogóle zostało wydane w uzgodnionym terminie.

Umowa przedwstępna powinna przewidywać wydanie, zanim dojdzie do aktu

Problem wydania nieruchomości nie powinien pojawiać się po raz pierwszy w projekcie umowy sprzedaży przesłanym dzień przed wizytą u notariusza.

Jeżeli już na etapie rozmów wiadomo, że sprzedający chce pozostać w mieszkaniu po sprzedaży, trzeba uwzględnić to przy konstruowaniu transakcji. Umowa przedwstępna może regulować nie tylko cenę i termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Powinna również uwzględniać ważne warunki, które mają znaczenie dla bezpiecznej finalizacji zakupu. Jeżeli chcesz szerzej sprawdzić, co powinna regulować umowa przedwstępna i dlaczego przypadkowy wzór z internetu może nie odpowiadać konkretnej transakcji, przeczytaj również nasz artykuł „Umowa przedwstępna zakupu mieszkania – wzór i błędy, na które trzeba uważać”.

A co, jeżeli problem zaczyna się jeszcze przed aktem?

Wydanie mieszkania nie jest jedynym ryzykiem pomiędzy umową przedwstępną a sprzedażą. Może zdarzyć się, że sprzedający jeszcze przed aktem zmieni zdanie i w ogóle nie będzie chciał sprzedać nieruchomości. To inny problem i wymaga innej analizy. Jeżeli znajdujesz się właśnie w takiej sytuacji, przeczytaj artykuł „Sprzedający nie chce sprzedać – co może zrobić kupujący po notarialnej umowie przedwstępnej?”. Jeżeli natomiast chcesz wiedzieć, jak dodatkowo zabezpieczyć roszczenie wynikające z notarialnej umowy przedwstępnej, zobacz również poradnik „Jak wpisać roszczenie z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej”. Bezpieczny zakup nie polega na jednym dobrym paragrafie. Polega na tym, żeby kolejne zabezpieczenia tworzyły spójną konstrukcję od umowy przedwstępnej aż po wydanie nieruchomości.

Kupujący powinien znać odpowiedź na jedno pytanie jeszcze przed aktem

Nie: „kiedy dostanę klucze?”. Tylko: „Co się stanie, jeżeli ich nie dostanę?” To pytanie całkowicie zmienia sposób patrzenia na projekt umowy. Jeżeli odpowiedź brzmi wyłącznie: „sprzedający przecież obiecał, że się wyprowadzi”, zabezpieczenie może okazać się iluzoryczne. Jeżeli natomiast obowiązek wydania został precyzyjnie opisany, termin jest jednoznaczny, a konsekwencje jego niewykonania zostały wcześniej przemyślane, kupujący wchodzi do transakcji z zupełnie innej pozycji.

Sprzedający chce zostać po akcie? Sprawdź to, zanim zapłacisz cenę

Jeżeli właśnie kupujesz mieszkanie i sprzedający informuje, że potrzebuje czasu na wyprowadzkę, nie oznacza to automatycznie, że powinieneś zrezygnować z transakcji. Oznacza natomiast, że trzeba ją odpowiednio skonstruować. Masz jedno konkretne pytanie dotyczące wydania mieszkania, projektu umowy, terminu przekazania kluczy albo zabezpieczenia Twojej transakcji? Zadaj je prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 bezpłatnie.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź prawnika. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Lepiej zadać pytanie przed podpisaniem aktu niż po terminie wydania dowiedzieć się, że zostałeś właścicielem mieszkania, do którego nadal nie możesz się wprowadzić.

Sprzedający chce zostać w mieszkaniu miesiąc po akcie – gdzie jest ryzyko?

Sam fakt, że sprzedający pozostanie w mieszkaniu jeszcze przez kilka dni lub tygodni po sprzedaży, nie musi oznaczać, że transakcja jest niebezpieczna. Niebezpieczne może być pozostawienie tego okresu bez precyzyjnych zasad. Wyobraź sobie, że podpisujesz akt 1 czerwca, płacisz całą cenę, a sprzedający zobowiązuje się wydać mieszkanie 30 czerwca. Od dnia sprzedaży to Ty jesteś właścicielem, ale przez następny miesiąc z lokalu nadal korzysta poprzedni właściciel. Co w tym czasie dzieje się z mieszkaniem? Kto ponosi koszty jego używania? Co, jeśli powstanie szkoda? Co z opłatami do wspólnoty lub spółdzielni i mediami? W jakim stanie lokal ma zostać wydany? Czy sprzedający ma pozostawić wyposażenie, czy całkowicie opróżnić mieszkanie? I przede wszystkim – co wydarzy się 30 czerwca, jeżeli zamiast kluczy usłyszysz: „Potrzebuję jeszcze dwóch tygodni”? Właśnie dlatego późniejsze wydanie mieszkania powinno być elementem konstrukcji transakcji, a nie ustną przysługą dla sprzedającego.

Cena zapłacona, ale mieszkania jeszcze nie masz

Z punktu widzenia kupującego szczególnie istotna jest sytuacja, w której cena została już w całości zapłacona, natomiast wydanie nieruchomości nastąpi dopiero później. Sprzedający otrzymał pieniądze, własność została przeniesiona, ale kupujący nadal czeka na faktyczne przejęcie lokalu.

To moment, w którym warto zadać pytanie nie tylko o termin, lecz również o mechanizmy zabezpieczające jego wykonanie. W zależności od konstrukcji konkretnej transakcji mogą być analizowane postanowienia dotyczące obowiązku wydania, poddania się egzekucji, konsekwencji niedotrzymania terminu czy sposobu rozliczenia ceny. Nie ma jednego paragrafu, który należy skopiować do każdego aktu. Inaczej może wyglądać zabezpieczenie, gdy sprzedający potrzebuje trzech dni, inaczej gdy pozostaje w lokalu przez dwa miesiące, a jeszcze inaczej, gdy zapłata ceny zależy od kredytu bankowego.Dlatego projekt aktu powinien być oceniany jako całość.

Projekt aktu notarialnego warto sprawdzić również pod kątem tego, czego w nim nie ma

Kupujący czytając projekt aktu zwykle sprawdza swoje dane, cenę, numer księgi wieczystej i termin zapłaty. Znacznie trudniej zauważyć brak postanowienia, które w konkretnej transakcji powinno się znaleźć. Jeżeli sprzedający ma pozostać w mieszkaniu po sprzedaży, samo zdanie określające datę wydania może nie odpowiadać na wszystkie istotne pytania. Warto sprawdzić, czy sposób wydania jest jednoznaczny, czy wiadomo, kiedy mają zostać przekazane klucze, w jakim stanie lokal ma zostać pozostawiony, jak rozliczany jest okres do dnia wydania i jakie możliwości ma kupujący, jeśli sprzedający nie wykona obowiązku. Notariusz sporządza akt notarialny i czuwa nad bezpieczeństwem oraz prawami i słusznymi interesami stron czynności. To jednak nie oznacza, że kupujący powinien rezygnować z własnej analizy transakcji i oceny, jakie zabezpieczenia są dla niego istotne w konkretnej sytuacji.

Zabezpiecz zakup, zanim podpiszesz akt

Termin wydania mieszkania, sposób zapłaty ceny, przekazanie kluczy, pozostanie sprzedającego w lokalu czy zabezpieczenie obowiązku wydania nie powinny być analizowane dopiero wtedy, gdy pojawi się problem. Jeżeli masz już projekt aktu notarialnego, możemy sprawdzić go przed podpisaniem. Jeżeli jesteś wcześniej – możemy przeanalizować całą transakcję i dokumenty. A jeżeli chcesz mieć prawny nadzór nad zakupem aż do jego finalizacji, wybierz pakiet PRO. Nie musisz kupować więcej, niż potrzebujesz. Ale nie podpisuj aktu dotyczącego nieruchomości wartej kilkaset tysięcy złotych bez sprawdzenia, jakie obowiązki ma sprzedający i co stanie się, jeżeli ich nie wykona.

Sprawdzenie projektu aktu notarialnego – 299 zł

Masz już projekt aktu? Prześlij go do sprawdzenia przed podpisaniem. Analizujemy projekt aktu notarialnego pod kątem ryzyk prawnych, zapisów dotyczących transakcji i zabezpieczenia Twoich interesów. Sprawdzamy również postanowienia dotyczące zapłaty ceny i wydania nieruchomości, żebyś przed wizytą u notariusza wiedział, co dokładnie podpisujesz. Nie czekaj z analizą do dnia aktu. Projekt warto sprawdzić wtedy, kiedy jest jeszcze czas na pytania i ewentualne zmiany.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-projektu-aktu-notarialnego

KUPUJ BEZ RYZYKA – START 890 zł

Jeżeli chcesz sprawdzić nie tylko sam projekt aktu, ale nieruchomość i dokumenty całej transakcji, wybierz START. Analizujemy księgę wieczystą i dokumenty nieruchomości, oceniamy ryzyka prawne oraz sprawdzamy umowy związane z zakupem. Otrzymujesz 60 minut konsultacji i raport „Bezpieczny zakup”. Nie płacisz za samo przeczytanie dokumentów. Płacisz za sprawdzenie, co naprawdę kupujesz, jakie ryzyka wiążą się z transakcją i czy dokumenty odpowiednio chronią Cię przed podpisaniem.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-start

KUPUJ BEZ RYZYKA – PRO 1590 zł

Jeżeli chcesz nie tylko sprawdzić nieruchomość i dokumenty, ale mieć prawny nadzór nad zakupem aż do jego finalizacji, wybierz PRO. Pakiet obejmuje zakres START, 120 minut konsultacji, obecność prawnika online przy akcie notarialnym, monitoring księgi wieczystej, przygotowanie wniosku KW oraz kontrolę wpisów po transakcji. Od sprawdzenia dokumentów, przez przygotowanie do aktu, aż po kontrolę wpisów w księdze wieczystej – prawna strona Twojego zakupu pozostaje pod nadzorem. Przy mieszkaniu za 700 000 zł to około 0,23% jego wartości. Niewielki koszt przy transakcji, w której stawką są setki tysięcy złotych.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2

Nie czekaj, aż problem pojawi się po wpłacie zadatku, podpisaniu aktu albo w dniu, w którym miałeś dostać klucze. Zabezpiecz zakup wtedy, kiedy jeszcze można sprawdzić dokumenty, wychwycić ryzyka i zareagować przed podpisaniem.

Kupujesz nieruchomość? Wybierz zakres ochrony odpowiedni do etapu Twojej transakcji i sprawdź ją, zanim złożysz podpis i przekażesz pieniądze.