Zadatek przy zakupie mieszkania – kiedy przepada, kiedy podlega zwrotowi i kiedy należy się podwójny

Wstęp

Przy zakupie mieszkania rozmowa o zadatku często trwa kilka minut. Kupujący chce zarezerwować nieruchomość, sprzedający chce mieć pewność, że kupujący nie zrezygnuje, pada kwota i strony podpisują umowę przedwstępną. Dopiero kiedy transakcja zaczyna się komplikować, okazuje się, że jedno słowo wpisane do umowy może decydować o kilkudziesięciu tysiącach złotych. Dlatego pytanie „czy zadatek jest zwrotny?” nie ma jednej odpowiedzi. Znaczenie ma przyczyna, dla której nie zawarto umowy przyrzeczonej, odpowiedzialność każdej ze stron, treść umowy oraz ewentualne dodatkowe warunki dotyczące finansowania, dokumentów czy stanu prawnego nieruchomości. Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, jeżeli strony nie postanowiły inaczej i nie wynika inaczej ze zwyczaju, w przypadku niewykonania umowy przez jedną stronę druga może odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go wpłaciła – żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jeżeli umowa zostanie wykonana, zadatek co do zasady zalicza się na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli umowa zostanie rozwiązana albo do jej niewykonania dojdzie z przyczyn, za które żadna ze stron nie odpowiada lub odpowiadają obie, zadatek powinien zostać zwrócony. I właśnie dlatego przy zakupie lub sprzedaży mieszkania nie wystarczy sprawdzić, czy w umowie występuje słowo „zadatek”. Trzeba przeczytać cały mechanizm transakcji.

Zadatek – co właściwie oznacza?

Zadatek jest jednym ze sposobów zabezpieczenia wykonania umowy. Przy transakcjach nieruchomości najczęściej pojawia się w umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania, domu albo działki. Jeżeli transakcja przebiega zgodnie z planem, wpłacona kwota najczęściej zostaje zaliczona na poczet ceny. Jeżeli mieszkanie kosztuje 700 000 zł, a kupujący wcześniej przekazał 30 000 zł zadatku, przy finalnym rozliczeniu pozostaje do zapłaty odpowiednio mniejsza część ceny. Znacznie ciekawsza sytuacja powstaje wtedy, gdy do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dochodzi. Wtedy zaczyna mieć znaczenie nie tylko sama kwota zadatku, ale przede wszystkim dlaczego transakcja nie została wykonana i co na taki przypadek przewiduje umowa.

Zadatek a zaliczka – to nie jest to samo

Pytania o zadatek a zaliczkę pojawiają się przy nieruchomościach bardzo często, ponieważ w potocznym języku oba określenia bywają używane zamiennie. Prawnie ich skutki mogą być jednak zupełnie inne. Zadatek ma szczególne konsekwencje określone w art. 394 KC. Zaliczka co do zasady jest natomiast częścią przyszłego świadczenia i nie daje automatycznie mechanizmu polegającego na zatrzymaniu jej albo żądaniu dwukrotności.

Dlatego pytanie „zadatek czy zaliczka jest zwrotna?” jest źle postawione, jeśli nie znamy całej umowy. Zaliczka zasadniczo podlega rozliczeniu w razie niedojścia umowy do skutku, natomiast w przypadku zadatku trzeba ustalić przyczynę niewykonania umowy oraz odpowiedzialność stron. Przy kwocie kilku tysięcy złotych różnica może być istotna. Przy zadatku na mieszkanie wynoszącym kilkadziesiąt tysięcy złotych może decydować o bardzo poważnym sporze finansowym.

Zadatek przy zakupie mieszkania – kiedy przepada?

Najbardziej klasyczna sytuacja występuje wtedy, gdy kupujący zobowiązał się do zakupu mieszkania, przekazał zadatek, a następnie z przyczyn, za które odpowiada, nie wykonuje umowy. W takim przypadku – przy zastosowaniu ustawowego mechanizmu z art. 394 KC i braku odmiennego uregulowania w umowie – sprzedający może odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować. Nie oznacza to jednak, że każde niedojście do aktu automatycznie powoduje utratę pieniędzy przez kupującego. Trzeba najpierw ustalić, co spowodowało niewykonanie umowy i jakie obowiązki przyjęły na siebie strony. Dlatego zapis „kupujący wpłaca zadatek w wysokości 30 000 zł” to zdecydowanie za mało, aby ocenić bezpieczeństwo transakcji.

Kiedy zadatek podlega zwrotowi?

Zwrot zadatku może nastąpić w kilku różnych sytuacjach. Sam art. 394 § 3 KC przewiduje zwrot zadatku w razie rozwiązania umowy, a także wtedy, gdy niewykonanie nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które odpowiedzialność ponoszą obie strony. W takich przypadkach odpada również obowiązek zapłaty podwójnego zadatku. W praktyce problem zaczyna się wtedy, gdy strony inaczej oceniają przyczynę niedojścia transakcji do skutku. Kupujący twierdzi, że przeszkoda leżała po stronie sprzedającego, sprzedający uważa, że kupujący po prostu zmienił decyzję. Właśnie dlatego konstrukcja umowy przedwstępnej ma tak duże znaczenie. Im dokładniej opisano obowiązki stron oraz sytuacje, które mogą wystąpić przed aktem, tym mniejsze pole do późniejszego sporu o to, czy zadatek jest zwrotny.

Sprzedający wycofuje się ze sprzedaży. Co z zadatkiem?

Jeżeli niewykonanie umowy następuje z przyczyn, za które odpowiada sprzedający, kupujący, który wręczył zadatek, może – przy ustawowym modelu zadatku – odstąpić od umowy i żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jeżeli zatem kupujący wpłacił 30 000 zł zadatku, ustawowy mechanizm może prowadzić do roszczenia o 60 000 zł. Nie należy jednak mechanicznie stosować tej zasady do każdej sytuacji. Art. 394 KC zaczyna się od zastrzeżenia, że jego mechanizm działa w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju. To oznacza, że przed oceną skutków trzeba przeczytać konkretną umowę, a nie tylko przepis.

Masz podpisać umowę przedwstępną i wpłacić zadatek?

Jeżeli nie wiesz, czy zapis dotyczący zadatku rzeczywiście Cię zabezpiecza, możesz zadać nam jedno konkretne pytanie prawne bezpłatnie. Nie musisz czekać, aż pojawi się spór o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Lepiej ustalić znaczenie zapisu przed podpisaniem umowy niż po tym, gdy jedna ze stron odmówi przystąpienia do aktu.

ZADAJ JEDNO PYTANIE PRAWNIKOWI BEZPŁATNIE - https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Bezpłatna odpowiedź obejmuje jedno konkretne zagadnienie prawne. Nie obejmuje kompleksowej analizy dokumentów, przygotowania umowy ani pełnej analizy transakcji.

Umowa przedwstępna i zadatek – zapis musi pasować do konkretnej transakcji

Hasło „umowa przedwstępna zadatek” wygląda prosto dopóty, dopóki transakcja rzeczywiście jest prosta. Tymczasem między podpisaniem umowy przedwstępnej a aktem notarialnym może wydarzyć się bardzo dużo. Kupujący może oczekiwać na kredyt. Sprzedający może być zobowiązany do spłaty kredytu zabezpieczonego hipoteką. W księdze wieczystej może pojawić się wzmianka. Może się okazać, że powierzchnia albo stan prawny nieruchomości nie odpowiada informacjom przekazanym kupującemu. Sprzedający może potrzebować dodatkowego dokumentu. Może też istnieć konieczność wykreślenia hipoteki, uregulowania spraw spadkowych albo usunięcia innej przeszkody przed sprzedażą. Dlatego dobra umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania z zadatkiem powinna być skonstruowana pod konkretną nieruchomość i konkretny sposób finansowania, a nie jedynie uzupełniona o nazwiska, cenę i termin aktu.

Zadatek a kredyt hipoteczny – co jeśli bank odmówi finansowania?

To jeden z najważniejszych problemów praktycznych. Kupujący podpisuje umowę przedwstępną, wpłaca zadatek i dopiero później składa wniosek o kredyt. Następnie bank odmawia finansowania. Sama odmowa kredytu nie oznacza automatycznie, że zadatek musi zostać zwrócony. Trzeba zbadać treść umowy i okoliczności konkretnej sprawy. Jeżeli strony chcą uzależnić określone skutki od nieuzyskania finansowania, powinny odpowiednio uregulować tę sytuację w umowie. Można określić, jakie zdarzenie będzie traktowane jako odmowa finansowania, czy wystarczy decyzja jednego banku, czy wymagane będą decyzje kilku banków, do kiedy kupujący powinien wystąpić o kredyt oraz jakie konsekwencje będzie miało jego nieuzyskanie. To właśnie tutaj gotowe wzory umów pobrane z internetu potrafią być szczególnie niebezpieczne. Umowa może zawierać zadatek, ale nie odpowiadać na pytanie, które dla stron jest warte kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Problem prawny z mieszkaniem wychodzi po wpłacie zadatku

Kupujący wpłacił zadatek, a dopiero później okazuje się, że w księdze wieczystej znajduje się wpis, którego wcześniej nie znał. Pojawia się roszczenie, służebność, hipoteka, ostrzeżenie albo wzmianka. Dokumenty pokazują inny stan niż ogłoszenie. Powstaje problem z prawem sprzedającego do nieruchomości albo z dokumentem potrzebnym do aktu. Wtedy odpowiedź na pytanie „kto traci zadatek?” zależy od konkretnego problemu oraz od treści zawartej umowy. Dlatego stan prawny nieruchomości najlepiej sprawdzić przed przekazaniem znacznej kwoty pieniędzy, a nie dopiero wtedy, gdy termin aktu jest już wyznaczony. Jeżeli chcesz wiedzieć, co warto sprawdzić w samej KW, zobacz również nasz poradnik:

Jak czytać księgę wieczystą? Najczęstsze błędy i niezgodności w KW

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-czytac-ksiege-wieczysta-najczestsze

A jeżeli dopiero znalazłeś nieruchomość i chcesz ją zweryfikować przed zakupem, przeczytaj również:

Sprawdzenie księgi wieczystej przed zakupem mieszkania – co sprawdzimy za Ciebie?

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprawdzenie-ksiegi-wieczystej-przed-zakupem

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z zadatkiem – nie tylko kwota ma znaczenie

Przy sporządzaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z zadatkiem warto spojrzeć szerzej niż na samą wysokość zabezpieczenia. Umowa powinna odpowiadać na pytanie, co dokładnie ma się wydarzyć pomiędzy jej podpisaniem a umową przyrzeczoną. Jeżeli sprzedający ma dostarczyć dokumenty, spłacić określone zobowiązanie, uzyskać zaświadczenie, doprowadzić do wykreślenia wpisu albo wykonać inną czynność przed aktem, znaczenie ma nie tylko sam obowiązek, lecz również termin oraz konsekwencje jego niewykonania. To samo dotyczy kupującego. Jeżeli zakup jest finansowany kredytem, umowa powinna uwzględniać rzeczywisty harmonogram uzyskania finansowania. Dobra umowa nie tylko mówi, co strony mają zrobić. Powinna również przewidywać, co stanie się z transakcją i pieniędzmi, jeżeli tego nie zrobią.

Art. 394 KC – dlaczego sam przepis nie wystarczy?

Osoby szukające informacji o zadatku często trafiają bezpośrednio na art. 394 KC. Przepis jest stosunkowo krótki, ale jego zastosowanie do konkretnej sprzedaży może już nie być proste. Najważniejsze jest pierwsze zastrzeżenie: ustawowe skutki zadatku obowiązują w braku odmiennego postanowienia umownego albo zwyczaju. Strony mogą więc w samej umowie wpływać na zasady dotyczące zadatku. Dlatego nie wystarczy przeczytać art. 394 KC i uznać, że znamy odpowiedź. Trzeba jeszcze przeczytać umowę.

Zadatek a forma umowy przedwstępnej

Zadatek może występować zarówno przy umowie przedwstępnej zawartej w zwykłej formie pisemnej, jak i przy umowie zawartej w formie aktu notarialnego. Nie należy jednak utożsamiać skutków zadatku ze skutkami samej formy umowy. Kodeks cywilny przewiduje, że jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymagania dotyczące formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Przy sprzedaży nieruchomości ma to szczególne znaczenie, ponieważ umowa przenosząca własność wymaga aktu notarialnego. Zadatek zabezpiecza więc transakcję w innym wymiarze niż odpowiednia forma umowy przedwstępnej. To dwa elementy, których nie należy ze sobą mylić.

Ile zadatku przy zakupie mieszkania?

Przepisy nie ustanawiają jednej obowiązkowej kwoty zadatku dla sprzedaży mieszkania. Jego wysokość jest elementem ustaleń stron.

W praktyce nie warto jednak patrzeć na zadatek wyłącznie jak na procent ceny. Trzeba pamiętać, że kwota ta ma realne konsekwencje. Jeżeli kupujący ryzykuje utratę zadatku, a sprzedający możliwość żądania jego dwukrotności, różnica pomiędzy zadatkiem w wysokości 10 000 zł a 50 000 zł jest bardzo konkretna. Dlatego odpowiedź na pytanie „ile zadatku przy zakupie mieszkania?” powinna uwzględniać wartość nieruchomości, sytuację stron, czas do zawarcia umowy przyrzeczonej, sposób finansowania oraz ryzyka, które mogą pojawić się przed aktem.

Czy można zwrócić zadatek za porozumieniem stron?

Tak. Jeżeli strony zgodnie rozwiązują umowę, art. 394 § 3 KC przewiduje zwrot zadatku i brak obowiązku zapłaty jego dwukrotności. To ważne, ponieważ nie każda niedoszła sprzedaż musi kończyć się sporem o to, kto zawinił. Jeżeli obie strony dochodzą do wniosku, że transakcja nie będzie kontynuowana, mogą odpowiednio uregulować zakończenie umowy i rozliczenie wpłaconych pieniędzy. Warto jednak zadbać o jednoznaczne udokumentowanie takiego porozumienia, zamiast pozostawiać kwestię kilkudziesięciu tysięcy złotych na poziomie rozmów telefonicznych lub wiadomości.

Zadatek jest zwrotny czy nie? Najpierw przeczytaj umowę

Wyszukiwanie odpowiedzi na pytanie „zadatek jest zwrotny?” często prowadzi do uproszczonej odpowiedzi: „zadatek przepada, zaliczka jest zwrotna”. Przy transakcjach nieruchomości takie zdanie może bardziej zaszkodzić niż pomóc. Zadatek może zostać zwrócony. Może zostać zatrzymany. Może również powstać obowiązek zapłaty jego dwukrotności. Wszystko zależy od podstawy prawnej, przyczyny niewykonania umowy i jej konkretnych zapisów. Dlatego przed przekazaniem pieniędzy trzeba patrzeć nie tylko na nazwę świadczenia, ale na całą umowę przedwstępną i całą planowaną transakcję.

Masz problem z zadatkiem? Zapytaj, zanim zrobi się z niego spór.

Kupujący nie dostał kredytu? Sprzedający chce wycofać się z transakcji? Po podpisaniu umowy wyszedł problem w księdze wieczystej? Nie wiesz, czy zadatek powinien zostać zwrócony albo czy możesz żądać jego dwukrotności?

Zadaj jedno konkretne pytanie prawne Bezpiecznej Transakcji 24 bezpłatnie.

ZADAJ JEDNO PYTANIE PRAWNIKOWI BEZPŁATNIE - https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Bezpłatna odpowiedź obejmuje jedno konkretne zagadnienie prawne. Analiza całej umowy lub dokumentów nieruchomości jest odrębną usługą.

Zadatek to nie początek problemu. To moment, w którym warto problemowi zapobiec.

Przy sprzedaży mieszkania kilkadziesiąt tysięcy złotych może zostać przekazane jeszcze zanim strony spotkają się na finalnym akcie. Wtedy warunki umowy przedwstępnej, sposób zabezpieczenia zapłaty, stan prawny nieruchomości i obowiązki obu stron przestają być teorią.

Sprzedajesz mieszkanie? Zabezpiecz warunki sprzedaży, zanim przyjmiesz zadatek.

SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ – PRO | 1690 zł jest dla sprzedającego, który sam znajduje kupującego, ale chce mieć prawnika po swojej stronie przy najważniejszych decyzjach. Sprawdzamy stan prawny i dokumenty, identyfikujemy ryzyka, wspieramy negocjacje, analizujemy umowę przedwstępną i projekt aktu oraz pomagamy zabezpieczyć warunki sprzedaży. Zanim przyjmiesz zadatek i zwiążesz się z kupującym, wiesz, na co się zgadzasz i jakie mogą być tego konsekwencje.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-pro-2

SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ – ELITE | 2790 zł to pełny nadzór prawny nad sprzedażą od przygotowania transakcji aż do jej finalizacji. Pilnujemy dokumentów, ustaleń z kupującym, negocjacji, zadatku, umowy przedwstępnej, sposobu zapłaty, projektu aktu i kolejnych etapów sprzedaży. Ty znajdujesz kupującego. My pilnujemy, żeby prawna strona sprzedaży była pod kontrolą od pierwszych ustaleń aż do finalizacji.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-elite-2

Kupujesz mieszkanie? Sprawdź je, zanim wpłacisz zadatek.

KUPUJ BEZ RYZYKA – START | 890 zł to prawne sprawdzenie nieruchomości przed zakupem. Analizujemy księgę wieczystą i dokumenty, sprawdzamy stan prawny i umowy oraz wskazujemy ryzyka, które warto wyjaśnić zanim przekażesz sprzedającemu kilkanaście albo kilkadziesiąt tysięcy złotych.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-start

KUPUJ BEZ RYZYKA – PRO | 1590 zł idzie dalej niż samo sprawdzenie nieruchomości. Oprócz analizy prawnej otrzymujesz rozszerzone wsparcie w kolejnych etapach zakupu, konsultacje, obecność online przy akcie, monitoring księgi wieczystej, przygotowanie KW-WPIS i kontrolę wpisów po transakcji. Od sprawdzenia tego, co kupujesz, przez podpisywane dokumenty, aż po finalizację zakupu.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2

Nie czekaj, aż pytanie „co z zadatkiem?” pojawi się po podpisaniu umowy. Najbezpieczniej odpowiedzieć na nie przed przekazaniem pieniędzy.

Ty sprzedajesz albo kupujesz nieruchomość. Bezpieczna Transakcja 24 pilnuje prawnej strony transakcji. Stała cena. Bez procentowej prowizji od wartości nieruchomości.