Zaniżenie ceny nieruchomości w akcie notarialnym – co grozi za zapłatę „pod stołem”?

Wstęp

Cena sprzedaży, wartość rynkowa nieruchomości i kwota stanowiąca podstawę opodatkowania to pojęcia, których nie należy automatycznie utożsamiać. W praktyce właśnie ich pomieszanie prowadzi do pomysłów w rodzaju: „wpiszmy do aktu mniej, a resztę rozliczymy między sobą”. Jeżeli mieszkanie jest warte około 800 000 zł, strony mogą z różnych powodów rzeczywiście uzgodnić cenę 700 000 zł. Sprzedający może potrzebować szybkiej sprzedaży, lokal może wymagać kosztownego remontu, nieruchomość może mieć niekorzystny stan prawny, lokatora, służebność, problem z dostępem do drogi albo inną cechę wpływającą na cenę. Sama różnica pomiędzy wartością rynkową a ceną transakcyjną nie oznacza jeszcze, że strony robią coś niezgodnego z prawem. Sytuacja wygląda zupełnie inaczej, gdy strony rzeczywiście umawiają się na 800 000 zł, ale w akcie notarialnym wskazują 600 000 zł, a kolejne 200 000 zł ma zostać przekazane sprzedającemu poza oficjalnym rozliczeniem. Wtedy problemem nie jest już tylko to, czy cena jest atrakcyjna albo odbiega od cen podobnych mieszkań. Pojawia się zasadnicze pytanie: jaka była rzeczywista treść transakcji i jaka kwota rzeczywiście należała się sprzedającemu?

Cena nieruchomości a wartość nieruchomości – to nie jest to samo

Cena sprzedaży jest kwotą uzgodnioną pomiędzy kupującym a sprzedającym. Wartość rynkowa jest natomiast kategorią odrębną. Na rynku nieruchomości dwie podobne nieruchomości nie muszą zostać sprzedane za identyczną kwotę, a nawet jedna konkretna nieruchomość może zostać sprzedana znacznie taniej, niż początkowo oczekiwał jej właściciel. Dlatego sprzedaż nieruchomości poniżej wartości rynkowej nie może być automatycznie utożsamiana z ukrywaniem części ceny. Jeżeli właściciel chce sprzedać mieszkanie taniej i rzeczywiście otrzymuje wyłącznie kwotę wskazaną w umowie, jest to zupełnie inna sytuacja niż świadome wpisanie do aktu jednej ceny przy jednoczesnym uzgodnieniu, że druga część wynagrodzenia zostanie zapłacona poza nim. To rozróżnienie ma ogromne znaczenie. Można bowiem uzasadnić, dlaczego konkretne mieszkanie zostało sprzedane taniej. Znacznie trudniej wytłumaczyć konstrukcję, w której oficjalnie nieruchomość kosztowała 600 000 zł, podczas gdy strony faktycznie uzgodniły 800 000 zł.

„W akcie wpiszemy mniej, resztę zapłacisz osobno”

To właśnie ten wariant powinien zapalić kupującemu czerwoną lampkę. Wyobraź sobie, że znalazłeś mieszkanie za 800 000 zł. Uzgodniłeś cenę, przygotowywana jest umowa, a tuż przed podpisaniem aktu słyszysz propozycję: „Wpiszmy 600 000 zł, a 200 000 zł dasz mi osobno”. Z punktu widzenia kupującego nie jest to drobna techniczna zmiana w akcie. To zmiana sposobu udokumentowania jednej z najważniejszych części transakcji – ceny. Przy zakupie nieruchomości warto móc jednoznacznie wykazać, ile wynosiła cena, jaka jej część została zapłacona przed podpisaniem aktu, jaka ma zostać zapłacona później, na jaki rachunek ma trafić i kiedy zobowiązanie kupującego zostanie wykonane w całości. Jeżeli część ceny zaczyna funkcjonować poza oficjalnym mechanizmem transakcji, kupujący sam komplikuje sobie sytuację dowodową. Przy kwotach liczonych w dziesiątkach lub setkach tysięcy złotych nie jest to miejsce na ustalenia typu „przecież oboje wiemy, jak było”.

Sprzedaż mieszkania poniżej wartości rynkowej może być prawdziwa

Niska cena nie oznacza automatycznie zaniżenia wartości nieruchomości. Lokal może być sprzedawany szybko, wymagać generalnego remontu albo posiadać cechy, które realnie zmniejszają jego atrakcyjność. Cena może być także rezultatem skutecznych negocjacji. Jeżeli strony naprawdę umówiły się na 650 000 zł i dokładnie tyle kupujący ma zapłacić sprzedającemu, to 650 000 zł jest rzeczywiście uzgodnioną ceną. Jeżeli natomiast strony umówiły się na 800 000 zł, ale do aktu wpisują 650 000 zł, ponieważ pozostałe 150 000 zł ma zostać przekazane w inny sposób, sytuacja jest jakościowo inna. Dlatego przy ocenie transakcji nie wystarczy spojrzeć na samą liczbę wpisaną do aktu. Trzeba ustalić, czy jest to rzeczywista cena sprzedaży.

Masz wątpliwość przed podpisaniem aktu? Zapytaj, zanim przelejesz pieniądze

Jeżeli sprzedający, kupujący, pośrednik albo ktokolwiek uczestniczący w transakcji proponuje konstrukcję, której skutków nie rozumiesz, nie czekaj z pytaniem do dnia podpisania aktu. Masz jedno konkretne pytanie dotyczące swojej transakcji? Zadaj je prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 bezpłatnie.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź prawnika. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Lepiej wyjaśnić problem przed podpisaniem dokumentów niż po transakcji zastanawiać się, jak udowodnić, komu, za co i dlaczego przekazałeś kilkadziesiąt albo kilkaset tysięcy złotych.

PCC nie musi być liczony od ceny wpisanej do aktu

To jeden z najważniejszych elementów całego problemu. Przy umowie sprzedaży podlegającej podatkowi od czynności cywilnoprawnych podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Nie działa więc prosta zasada: „wpiszemy mniejszą cenę do aktu, więc automatycznie zapłacimy podatek od mniejszej kwoty”. Wartość rynkową ustala się z uwzględnieniem przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju, miejsca położenia nieruchomości, jej stanu i stopnia zużycia oraz wartości z dnia dokonania czynności. To oznacza, że wartość nieruchomości w akcie notarialnym nie staje się wiążąca dla organu podatkowego tylko dlatego, że zaakceptowały ją obie strony. Jeżeli zatem ktoś przekonuje kupującego, że zaniżenie ceny nieruchomości w akcie notarialnym automatycznie pozwoli zapłacić niższy PCC, założenie może być błędne już na samym początku.

Kiedy urząd skarbowy może zakwestionować wartość nieruchomości?

Jeżeli wartość podana przez podatnika nie odpowiada według oceny organu wartości rynkowej, organ może wezwać podatnika do jej określenia, podwyższenia albo obniżenia. W wezwaniu wskazuje również własną wstępną ocenę wartości. Podatnik ma wtedy możliwość odniesienia się do stanowiska organu. Jeżeli niższa wartość ma rzeczywiste uzasadnienie, znaczenie mogą mieć konkretne cechy nieruchomości i okoliczności wpływające na jej wartość. Problem pojawia się wtedy, gdy niższa kwota nie wynika z rzeczywistego stanu nieruchomości czy realnie wynegocjowanej ceny, lecz z założenia, że część rozliczenia po prostu nie zostanie pokazana. Właśnie dlatego hasła takie jak „urząd skarbowy a zaniżenie wartości nieruchomości” albo „wycena nieruchomości przez urząd skarbowy” nie dotyczą wyłącznie teorii podatkowej. Mogą stać się bardzo praktycznym problemem po zakupie.

Jak wygląda wycena nieruchomości przez urząd skarbowy?

Nie oznacza to, że urząd ma jeden oficjalny cennik mieszkań i na jego podstawie automatycznie poprawia każdą transakcję. Jeżeli wartość zostanie zakwestionowana, ustawa przewiduje określoną procedurę. Organ najpierw wzywa podatnika do określenia, podwyższenia lub obniżenia wartości. Jeżeli mimo wezwania podatnik poda wartość, która nadal nie odpowiada wartości rynkowej, organ może dokonać jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego albo wyceny rzeczoznawcy przedłożonej przez podatnika. Jeżeli organ powoła biegłego, a określona z uwzględnieniem jego opinii wartość będzie różniła się o więcej niż 33 procent od wartości podanej przez podatnika, koszt opinii ponosi podatnik. Dlatego pytanie o wartość mieszkania według urzędu skarbowego jest w istocie pytaniem o to, czy kwota przyjęta dla celów podatkowych odpowiada wartości rynkowej i czy w razie sporu można racjonalnie wyjaśnić istniejącą różnicę. Podobnie wygląda problem, gdy przedmiotem transakcji jest dom lub działka. Zaniżenie wartości działki w akcie notarialnym nie staje się bezpieczne tylko dlatego, że rynek gruntów jest trudniejszy do porównania niż rynek mieszkań. Istotne pozostają rzeczywiste cechy konkretnej nieruchomości.

Czy za zaniżenie wartości nieruchomości jest „kara”?

Hasło „kara za zaniżenie wartości nieruchomości” jest kuszące, ale prawnie wymaga ostrożności. Nie istnieje jedna automatyczna kara nakładana zawsze wtedy, gdy cena transakcyjna jest niższa od wartości rynkowej. Skutki zależą od tego, co rzeczywiście wydarzyło się w konkretnej transakcji. Czym innym jest sprzedaż nieruchomości rzeczywiście za niższą cenę, czym innym błędne określenie wartości dla celów podatkowych, a jeszcze czym innym świadome ukrycie części rzeczywistej ceny i przedstawienie organowi informacji niezgodnych z rzeczywistym przebiegiem transakcji.

Dlatego nie warto zaczynać od pytania „jaka jest kara?”. Najpierw trzeba ustalić, co strony rzeczywiście uzgodniły, jaka kwota została wpisana do dokumentów, jaka została zapłacona i jak rozliczono należne podatki. Dopiero na tej podstawie można oceniać możliwe konsekwencje podatkowe, cywilne, a w określonych okolicznościach również odpowiedzialność przewidzianą w przepisach karnych skarbowych.

Problem może dotyczyć także sprzedającego

Pomysł wpisania niższej ceny często przedstawiany jest tak, jakby całe ryzyko dotyczyło kupującego i PCC. To zbyt wąskie spojrzenie. W przypadku sprzedaży nieruchomości, która podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, znaczenie może mieć również przychód sprzedającego. Przepisy PIT przewidują mechanizm odnoszący cenę określoną w umowie do wartości rynkowej, jeżeli bez uzasadnionej przyczyny znacznie od niej odbiega.

Sprzedający powinien więc uważać szczególnie na pomysły polegające na stworzeniu dwóch rzeczywistości: jednej wynikającej z aktu, a drugiej wynikającej z faktycznego rozliczenia. Jeżeli rzeczywiście sprzedajesz taniej, zadbaj o to, aby konstrukcja transakcji była spójna. Jeżeli natomiast rzeczywista cena jest wyższa, wpisanie niższej kwoty do aktu nie powoduje, że pozostała część ekonomicznie znika.

Największy problem może pojawić się dopiero wtedy, gdy strony się pokłócą

Dopóki transakcja przebiega zgodnie z planem, nieformalne ustalenia mogą sprawiać wrażenie prostych. Problem zaczyna się wtedy, gdy jedna ze stron przestaje wykonywać to, co wcześniej obiecała. Sprzedający twierdzi, że nie otrzymał całej kwoty. Kupujący twierdzi, że wszystko zapłacił. Jedna strona mówi o dodatkowych 100 000 zł, druga zaprzecza. Pojawia się pytanie o przelew, gotówkę, wiadomości, ustalenia przed podpisaniem aktu i treść samego dokumentu. Akt notarialny powinien porządkować transakcję, a nie tworzyć obok niej drugie, nieformalne rozliczenie. Jeżeli cena nieruchomości wynosi 900 000 zł, bezpieczeństwo obu stron wymaga precyzyjnego określenia zasad zapłaty tej ceny. To szczególnie ważne, gdy część środków pochodzi z kredytu, część ze środków własnych, część ceny została zapłacona wcześniej, a pozostała część ma trafić do sprzedającego dopiero po zawarciu umowy. Im większa kwota, tym mniej miejsca powinno pozostawać na „dogadaliśmy się”.

A jeśli pieniądze zostały przekazane gotówką?

Gotówka sama w sobie nie sprawia, że zapłata przestaje istnieć. Problemem jest przede wszystkim możliwość wykazania rzeczywistego przebiegu transakcji oraz zgodność dokumentów z tym, co strony faktycznie ustaliły i wykonały. Jeżeli kupujący przekazuje znaczną kwotę, powinien wiedzieć, w jaki sposób jej zapłata jest dokumentowana. Jeżeli sprzedający otrzymuje pieniądze, powinien rozumieć znaczenie składanych w akcie oświadczeń dotyczących zapłaty ceny. Nie warto tworzyć konstrukcji, w której najważniejszym dowodem zapłaty kilkuset tysięcy złotych ma być później zdanie: „przecież przekazałem mu pieniądze”.

Notariusz sporządził akt. Czy to oznacza, że cała konstrukcja jest bezpieczna?

Nie. Samo zawarcie umowy w formie aktu notarialnego nie powinno być traktowane jak prywatna polisa bezpieczeństwa obejmująca każdy ekonomiczny, podatkowy i dowodowy aspekt transakcji. Notariusz dokonuje czynności notarialnej i czuwa nad prawidłowością czynności w zakresie wynikającym z przepisów. Nie oznacza to jednak, że strony mogą świadomie zbudować rozliczenie poza treścią aktu, a następnie uznać, że skoro akt został podpisany, wszystkie konsekwencje takiego rozwiązania zostały wyeliminowane. Jeżeli jakaś część rzeczywistych ustaleń ma pozostać poza dokumentami, pytanie powinno brzmieć nie „czy notariusz podpisze akt?”, lecz „dlaczego ta część transakcji ma nie znaleźć odzwierciedlenia w jej dokumentacji?”. To zupełnie inny poziom analizy.

Co powinien zrobić kupujący, gdy sprzedający proponuje część ceny „pod stołem”?

Nie podejmuj decyzji tylko dlatego, że druga strona przedstawia rozwiązanie jako powszechne. Przy zakupie nieruchomości nie ma znaczenia, ile osób rzekomo robiło coś wcześniej. Liczy się bezpieczeństwo twojej konkretnej transakcji. Trzeba sprawdzić rzeczywistą cenę, sposób jej zapłaty, projekt aktu, konsekwencje podatkowe, źródło finansowania oraz to, czy wszystkie oświadczenia składane w dokumentach odpowiadają rzeczywistym ustaleniom. Szczególnej ostrożności wymaga sytuacja, w której propozycja pojawia się dopiero na końcu: po wpłaceniu zadatku, podpisaniu umowy przedwstępnej, uzyskaniu kredytu albo tuż przed terminem aktu. Kupujący może wtedy czuć presję, że jeżeli się nie zgodzi, straci mieszkanie albo wpłacone pieniądze. Właśnie wtedy nie powinno się podejmować decyzji pod presją.

Co powinien zrobić sprzedający?

Sprzedający również powinien zadbać o to, żeby akt i rzeczywiste rozliczenie opowiadały tę samą historię. Jeżeli cena została obniżona z 900 000 zł do 820 000 zł w wyniku negocjacji, dokumenty powinny odzwierciedlać rzeczywiste ustalenia stron. Jeżeli natomiast sprzedający oczekuje 900 000 zł, wpisanie do aktu 700 000 zł nie zmienia faktu, że ekonomicznie chce otrzymać 900 000 zł. Przed podpisaniem aktu trzeba również sprawdzić terminy i sposób zapłaty, rachunki bankowe, ewentualny kredyt kupującego, warunki uruchomienia środków oraz zabezpieczenie należności sprzedającego, jeżeli cała cena nie jest płacona przed lub przy zawarciu umowy. Sprzedaż mieszkania to nie moment na improwizowanie przy najważniejszym świadczeniu całej transakcji.

Masz konkretną propozycję drugiej strony? Sprawdź ją przed podpisaniem

Jeżeli usłyszałeś: „część wpiszemy do aktu, a część rozliczymy osobno”, „wartość możemy podać niższą”, „urząd się tym nie zainteresuje” albo „wszyscy tak robią” – nie musisz zgadywać, jakie będą skutki. Masz jedno konkretne pytanie dotyczące swojej transakcji? Zadaj je prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 bezpłatnie.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź prawnika. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Jeżeli natomiast problem nie dotyczy jednego pytania, ale całej planowanej sprzedaży lub zakupu, warto sprawdzić transakcję szerzej, zanim pieniądze zostaną przekazane, a akt podpisany.

Sprzedajesz nieruchomość? Nie pilnuj tylko ceny. Pilnuj całej transakcji

Największym błędem sprzedającego jest skupienie całej uwagi na tym, ile kupujący zapłaci. Równie ważne jest to, co dokładnie podpiszesz, kiedy otrzymasz pieniądze, jakie zobowiązania przyjmiesz, jakie dokumenty przedstawisz i czy projekt aktu odpowiada temu, co rzeczywiście ustaliłeś z kupującym.

Pakiet SPRZEDAJ BEZ RYZYKA – PRO za 1690 zł obejmuje analizę stanu prawnego nieruchomości i dokumentów, przygotowanie lub analizę umowy przedwstępnej, sprawdzenie projektu aktu notarialnego, wsparcie w negocjacjach, raport ryzyk oraz 120 minut konsultacji. Sprawdzamy nie tylko, czy możesz bezpiecznie sprzedać nieruchomość, ale również na jakich warunkach to robisz. Analizujemy zapisy dotyczące ceny, terminów i sposobu zapłaty oraz rozwiązania, które mogą przerzucać na Ciebie niepotrzebne ryzyko. Zanim podpiszesz dokument, wiesz, jakie skutki wywołują jego postanowienia i które z nich wymagają zmiany.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-pro-2

Pakiet SPRZEDAJ BEZ RYZYKA – ELITE za 2790 zł to pełny nadzór prawny nad sprzedażą nieruchomości od początku do końca. Pilnujemy dokumentów potrzebnych do aktu, negocjacji z kupującym, ustaleń dotyczących transakcji, projektu aktu notarialnego i księgi wieczystej. Monitorujemy KW, przygotowujemy raport końcowy i zapewniamy nielimitowane konsultacje. Nie zostajesz sam z projektem aktu przesłanym dzień przed podpisaniem ani z pytaniem, czy zaproponowany przez kupującego sposób zapłaty rzeczywiście zabezpiecza Twoje pieniądze.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-elite-2

Kupujesz? Cena to dopiero początek

Kupujący ryzykuje nie tylko wtedy, gdy przepłaca. Może kupić nieruchomość z problemem prawnym, nie zauważyć wpisu w księdze wieczystej, źle ocenić dokumenty, zaakceptować niekorzystną umowę albo zgodzić się na sposób rozliczenia, którego konsekwencje zrozumie dopiero po transakcji.

Pakiet KUPUJ BEZ RYZYKA – START za 890 zł obejmuje analizę księgi wieczystej i dokumentów, ocenę ryzyk prawnych, analizę umów oraz 60-minutową konsultację. Otrzymujesz raport „Bezpieczny zakup”. Zanim zaangażujesz setki tysięcy złotych, dowiadujesz się, co naprawdę kupujesz i jakie problemy wymagają rozwiązania przed podpisaniem umowy.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-start

Pakiet KUPUJ BEZ RYZYKA – PRO za 1590 zł rozszerza ochronę na dalszy etap transakcji. Obejmuje zakres START, 120 minut konsultacji, obecność online przy akcie notarialnym, monitoring wpisów w księdze wieczystej, przygotowanie wniosku KW-WPIS oraz weryfikację wpisów po transakcji. Nie kończymy więc analizy w chwili, gdy powiemy ci, co znajduje się w dokumentach. Możemy przeprowadzić cię przez prawne etapy zakupu aż do sprawdzenia, czy po transakcji odpowiednie wpisy zostały dokonane.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2

Nie podpisuj aktu, którego bezpieczeństwo opiera się na słowach „jakoś to będzie”

Przy zakupie albo sprzedaży nieruchomości różnica pomiędzy 600 000 a 800 000 zł nie jest szczegółem. Sposób zapłaty ceny nie jest szczegółem. Wartość przyjęta dla celów podatkowych nie jest szczegółem. Projekt aktu nie jest formalnością. Jeżeli rzeczywista cena wynosi 800 000 zł, a ktoś proponuje wpisanie do aktu 600 000 zł i rozliczenie pozostałych 200 000 zł „pod stołem”, nie pytaj najpierw, ile możesz na tym zaoszczędzić.

Zapytaj, jakie ryzyko bierzesz na siebie. BezpiecznaTransakcja24.pl sprawdza transakcję zanim problem stanie się faktem. Działamy online na terenie całej Polski, bez prowizji od wartości nieruchomości. Możesz zlecić pojedynczą analizę albo objąć sprzedaż lub zakup kompleksowym nadzorem prawnym.