Bezpieczna umowa przedwstępna – wzór i zapisy, które chronią przy zakupie mieszkania

Wstęp

Podpisanie umowy przedwstępnej często traktowane jest jak formalność. Strony uzgodniły cenę, kupujący chce „zarezerwować” mieszkanie, sprzedający chce mieć pewność, że klient się nie wycofa. Ktoś znajduje wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania, zmienia nazwiska, cenę i adres, dopisuje zadatek i dokument jest gotowy. Tymczasem właśnie wtedy podejmowane są decyzje, których skutki mogą być odczuwalne aż do zawarcia aktu notarialnego, a czasem znacznie dłużej. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli później jedna ze stron uchyla się od jej zawarcia, znaczenie ma zarówno treść podpisanej umowy, jak i jej forma. Dlatego ważniejsze od pytania „gdzie znaleźć wzór umowy przedwstępnej zakupu mieszkania?” jest inne: czy ten konkretny wzór zabezpiecza tę konkretną transakcję?

Umowa przedwstępna zakupu mieszkania – co właściwie podpisujesz?

Umowa przedwstępna nie przenosi własności mieszkania. Jej istotą jest zobowiązanie do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy przyrzeczonej, czyli w tym przypadku właściwej umowy sprzedaży. Pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej a aktem może upłynąć kilka tygodni lub miesięcy. W tym czasie kupujący organizuje finansowanie, strony kompletują dokumenty, sprzedający przygotowuje lokal do wydania, a stan prawny nieruchomości może się zmienić. Dlatego umowa powinna regulować nie tylko to, co strony ustaliły dzisiaj, ale również drogę do zawarcia umowy sprzedaży.

Wzór umowy przedwstępnej z internetu nie zna Twojego mieszkania

Gotowy dokument nie wie, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, czy sprzedający nabył ją w spadku, czy cena będzie finansowana kredytem, czy mieszkanie jest wynajęte, czy trwa egzekucja i jakie dokumenty trzeba jeszcze uzyskać. Nie wie również, jaki status prawny ma miejsce postojowe, garaż czy komórka lokatorska. Dlatego nawet poprawny wzór umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest tylko punktem wyjścia. Nie zastępuje analizy konkretnej nieruchomości i jej dokumentów.

Bezpieczna umowa przedwstępna – wzór powinien być początkiem, nie gotową odpowiedzią

Osoba szukająca hasła „bezpieczna umowa przedwstępna wzór” najczęściej chce znaleźć dokument, który można pobrać, uzupełnić i podpisać. Problem w tym, że bezpieczeństwo umowy przedwstępnej nie wynika z samego wzoru. Zależy od tego, czy jej postanowienia odpowiadają konkretnej nieruchomości, sposobowi finansowania, dokumentom, terminom i ryzykom występującym w danej transakcji. Ten sam zapis może być wystarczający przy mieszkaniu z uporządkowaną księgą wieczystą i zakupie za gotówkę, a niewystarczający, gdy kupujący korzysta z kredytu, nieruchomość jest obciążona hipoteką, sprzedający musi wcześniej zakończyć najem albo część ceny ma zostać przeznaczona na spłatę wierzyciela. Dlatego bezpieczna umowa przedwstępna powinna odpowiadać nie tylko na pytanie, co strony chcą sprzedać i za jaką cenę. Powinna również przewidywać, co ma wydarzyć się do dnia aktu, jakie dokumenty mają zostać dostarczone, kiedy i w jaki sposób zostanie zapłacona cena, co stanie się z zadatkiem w określonych sytuacjach, kiedy mieszkanie zostanie wydane oraz jakie będą konsekwencje, jeżeli któregoś z kluczowych warunków nie uda się spełnić.

Wzór może więc pokazać konstrukcję dokumentu. Nie może jednak z góry przesądzić, jakie postanowienia zabezpieczą konkretną sprzedaż lub zakup.

Najpierw sprawdzenie mieszkania, później podpis

Kupujący często chce działać szybko. Mieszkanie mu się podoba, pojawiają się inni zainteresowani, więc słyszy: „podpiszmy przedwstępną, żeby nikt nas nie ubiegł”. Najpierw warto jednak ustalić, co właściwie ma być przedmiotem sprzedaży i jaki jest jego stan prawny, a dopiero później zobowiązywać się do zakupu i przekazywać pieniądze. Numer księgi wieczystej to dopiero początek. Trzeba sprawdzić właściciela, oznaczenie nieruchomości, prawa związane z własnością, roszczenia, ograniczenia, wzmianki i hipoteki, a w odpowiednich przypadkach również porównać księgę z dokumentami źródłowymi. W przeciwnym razie kupujący może najpierw zobowiązać się do zakupu, a dopiero później odkrywać, co właściwie kupuje.

Zadatek w umowie przedwstępnej – jedno słowo ma znaczenie

Wiele internetowych wzorów zawiera gotową rubrykę „zadatek”. Kwota zostaje wpisana, pieniądze przekazane i strony uznają sprawę za załatwioną.

Tymczasem zadatek i zaliczka nie są dwiema nazwami tego samego przelewu. Znaczenie ma zarówno Kodeks cywilny, jak i treść konkretnej umowy.

Trzeba ustalić, co stanie się z pieniędzmi, jeśli kupujący nie otrzyma kredytu, ujawni się problem prawny nieruchomości, sprzedający nie dostarczy wymaganych dokumentów, w księdze pojawi się nowa wzmianka albo jedna ze stron nie będzie chciała zawrzeć umowy sprzedaży. Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania z zadatkiem powinien więc być początkiem analizy, a nie jej końcem.

Umowa przedwstępna a kredyt hipoteczny

Jeżeli zakup zależy od kredytu, samo zdanie „kupujący zamierza sfinansować zakup kredytem hipotecznym” niewiele rozwiązuje. Trzeba ustalić, co stanie się, jeśli bank odmówi finansowania albo procedura kredytowa potrwa dłużej. Sprzedający nie chce bezterminowo blokować mieszkania, a kupujący nie powinien automatycznie zakładać, że każda odmowa kredytu pozwoli mu wycofać się bez konsekwencji. Jeżeli strony chcą powiązać określone skutki umowy z uzyskaniem finansowania, powinny to wyraźnie uregulować.

Umowa przedwstępna może przewidywać warunki do spełnienia przed sprzedażą

Nie każda nieruchomość jest gotowa do sprzedaży w dniu, w którym strony dochodzą do porozumienia. Czasami chcą związać się umową już teraz, ale przed zawarciem aktu trzeba uporządkować konkretną sprawę. Może chodzić o zakończenie najmu, założenie księgi wieczystej, spłatę zadłużenia, uregulowanie sprawy z komornikiem lub wierzycielem, wykreślenie hipoteki, zakończenie spraw spadkowych, uzyskanie określonych dokumentów albo usunięcie niezgodności w księdze wieczystej. Umowa przedwstępna może regulować, co ma wydarzyć się przed finalizacją transakcji i jakie będą skutki, jeżeli zakładany rezultat nie zostanie osiągnięty. Nie wystarczy napisać: „sprzedający zobowiązuje się uregulować stan prawny”. Trzeba określić, co ma zrobić, do kiedy, jak ma wykazać wykonanie obowiązku i co stanie się z transakcją oraz przekazanymi pieniędzmi, jeżeli warunek nie zostanie spełniony.

Mieszkanie jest wynajęte? Trzeba pomyśleć o najemcy

Kupujący może chcieć nabyć mieszkanie wolne od najmu i osób trzecich, podczas gdy w dniu podpisania umowy przedwstępnej lokal nadal zajmuje najemca. Zapewnienie, że „najemca na pewno się wyprowadzi”, nie daje takiego zabezpieczenia jak odpowiednie postanowienia umowy. Można uregulować obowiązek doprowadzenia do zakończenia najmu i wydania lokalu w uzgodnionym stanie przed sprzedażą. Trzeba jednak uwzględnić treść istniejącej umowy i rzeczywistą możliwość zakończenia stosunku najmu. Samo wypowiedzenie umowy nie oznacza jeszcze, że lokal zostanie faktycznie opróżniony i wydany.

Trzeba założyć księgę wieczystą? To również można uwzględnić

Brak księgi wieczystej nie oznacza automatycznie, że prawa do lokalu nie można sprzedać. Jeżeli jednak jej założenie jest istotne dla kupującego, banku lub konstrukcji transakcji, strony mogą powiązać dalszą realizację sprzedaży z założeniem księgi albo dokonaniem określonych wpisów. Trzeba przy tym rozróżnić samo złożenie wniosku od rzeczywistego założenia księgi czy dokonania wpisu. Sprzedający może wykonać wymagane czynności, ale nie kontroluje czasu rozpoznania sprawy przez sąd.

Dług, komornik albo egzekucja – przypadkowy wzór nie wystarczy

Zadłużenie właściciela albo postępowanie egzekucyjne wymaga szczególnej analizy. Sposób przeprowadzenia transakcji zależy od rodzaju długu, wierzyciela, etapu egzekucji oraz treści wpisów w księdze wieczystej. Umowa może regulować spłatę określonego zadłużenia, uzyskanie dokumentów od wierzyciela lub komornika czy konieczność usunięcia określonego wpisu. Nie wystarczy zdanie: „sprzedający spłaci zadłużenie do dnia aktu”. Trzeba ustalić, jaki dług ma zostać spłacony, komu mają trafić pieniądze, jakie dokumenty mają potwierdzić wykonanie zobowiązań i co się stanie, jeśli zakładany rezultat nie zostanie osiągnięty.

Hipoteka nie musi przekreślać sprzedaży

Hipoteka w księdze wieczystej nie oznacza automatycznie, że mieszkania nie można sprzedać. Wymaga jednak odpowiedniego przygotowania sposobu zapłaty i dokumentów. Jeżeli część ceny ma zostać przeznaczona na spłatę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, strony powinny ustalić, jaka kwota trafi do wierzyciela, jaka do sprzedającego, jakie dokumenty będą potrzebne i w jaki sposób ma zostać doprowadzone do wykreślenia hipoteki. To kolejny przykład pokazujący, dlaczego uniwersalny wzór nie przewidzi wszystkiego.

Samo wpisanie „pod warunkiem” to za mało

Jeżeli przyszła sprzedaż ma zależeć od określonego zdarzenia, trzeba precyzyjnie ustalić, kiedy można uznać, że zostało ono spełnione. Jeżeli chodzi o księgę wieczystą, czy wystarczy złożenie wniosku, czy księga ma już zostać założona? Czy potrzebny jest konkretny wpis? Co, jeśli sąd wezwie do uzupełnienia braków? Co stanie się z zadatkiem, jeśli postępowanie potrwa dłużej? Podobnie jest z zakończeniem najmu, spłatą długu, wykreśleniem hipoteki czy uporządkowaniem spraw spadkowych. Dobra umowa nie tylko wskazuje, co powinno się wydarzyć. Określa również konsekwencje sytuacji, w której się to nie wydarzy.

Cena to nie tylko jedna liczba

Bezpieczeństwo transakcji zależy nie tylko od wysokości ceny, ale również od tego, jak i kiedy zostanie zapłacona. Inaczej wygląda zakup za środki własne, inaczej transakcja kredytowana, a jeszcze inaczej sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką lub zadłużeniem, gdy część ceny ma zostać przekazana bezpośrednio wierzycielowi. Jeżeli strony przewidują kilka płatności, powinny wiedzieć, czemu każda z nich służy, kiedy ma nastąpić i od jakiego zdarzenia zależy.

Termin aktu powinien być realny

Inaczej wygląda sprzedaż mieszkania z kompletem dokumentów kupowanego za gotówkę, a inaczej transakcja, przy której trzeba uzyskać kredyt, założyć księgę wieczystą, zakończyć najem, uporządkować spadek albo rozwiązać problem z zadłużeniem. Termin bezmyślnie przeniesiony z gotowego wzoru może być nierealny. Warto również określić, jakie dokumenty sprzedający ma dostarczyć przed zawarciem aktu i co stanie się, jeżeli nie będzie mógł ich uzyskać na czas.

Co, jeśli w księdze wieczystej coś zmieni się przed aktem?

Pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej a sprzedażą może upłynąć kilka miesięcy. Stan księgi wieczystej nie powinien więc być traktowany jak fotografia wykonana raz na zawsze. Jeżeli pojawi się nowa wzmianka, ostrzeżenie, roszczenie albo obciążenie, kupujący powinien wiedzieć, jakie ma możliwości. Warto również ponownie sprawdzić księgę bezpośrednio przed zawarciem aktu. Umowa może uwzględniać możliwość zmiany stanu prawnego nieruchomości przed finalizacją transakcji.

Wydanie mieszkania i wyposażenie też trzeba ustalić

Sprzedający może potrzebować kilku dni na wyprowadzkę, podczas gdy kupujący oczekuje wydania lokalu natychmiast po zapłacie ceny. Warto więc ustalić termin i sposób wydania, stan mieszkania oraz zasady rozliczenia opłat. Podobnie jest z wyposażeniem. „Mieszkanie sprzedawane z wyposażeniem” nie odpowiada na pytanie, czy pozostają lodówka, pralka, klimatyzator, szafy, lampy czy meble wolnostojące. Jeżeli wyposażenie ma znaczenie dla ceny lub decyzji kupującego, warto je jednoznacznie określić.

„Jak coś będzie nie tak, po prostu się wycofam”

To ryzykowne założenie. Umowa przedwstępna ma wywoływać skutki prawne i nie należy zakładać, że po jej podpisaniu każda ze stron może bez konsekwencji powiedzieć: „zmieniłem zdanie”. Kodeks cywilny przewiduje konsekwencje uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej, a zakres możliwych roszczeń zależy również od formy i treści umowy przedwstępnej. Dlatego dokumentu nie powinno się podpisywać z założeniem, że „najwyżej później zrezygnuję”.

Umowa przedwstępna u notariusza czy bez notariusza?

Umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży nieruchomości można zawrzeć bez formy aktu notarialnego, ale forma ma znaczenie dla skutków prawnych i zakresu możliwych roszczeń. Jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymagania dotyczące formy, w określonych sytuacjach możliwe jest dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie oznacza to, że każda umowa przedwstępna musi zostać podpisana u notariusza. Formę należy dobrać do konkretnej transakcji i poziomu zabezpieczenia, którego oczekują strony.

Największym błędem może być to, czego w umowie nie ma

Błąd w umowie nie zawsze polega na źle napisanym zdaniu. Czasami największym problemem jest brak postanowienia, którego wymaga konkretna transakcja. Nie uregulowano kredytu. Nie wiadomo, co stanie się z zadatkiem po odmowie finansowania. Nie przewidziano ujawnienia problemu prawnego. Nie uregulowano spłaty hipoteki. Nie ustalono wydania mieszkania. Nie wiadomo, co stanie się, jeśli najemca nie opuści lokalu albo księga wieczysta nie zostanie założona. Dokument może wyglądać profesjonalnie, a mimo to nie zabezpieczać najważniejszych elementów transakcji.

Najdroższy wzór może być tym, który był za darmo

Nie dlatego, że darmowe wzory są z definicji złe. Problem polega na tym, że wzór powstał dla hipotetycznej transakcji. Twoja jest konkretna. Ma konkretnego sprzedającego, kupującego, nieruchomość, księgę wieczystą albo jej brak, sposób finansowania, dokumenty i ryzyka. Można więc mieć poprawny wzór i jednocześnie podpisać umowę, która nie zabezpiecza właśnie tej transakcji.

Masz umowę przedwstępną albo właśnie masz ją podpisać? Zapytaj prawnika BEZPŁATNIE

Nie wiesz, czy w Twojej sytuacji właściwy będzie zadatek czy zaliczka? Sprzedający przesłał gotowy wzór? Masz wątpliwość dotyczącą kredytu, hipoteki, zadłużenia, najmu, terminu aktu albo konkretnego zapisu? Zadaj jedno konkretne pytanie prawne dotyczące swojej transakcji, a prawnik Bezpiecznej Transakcji 24 odpowie na nie bezpłatnie.

JEDNO PYTANIE. ODPOWIEDŹ PRAWNIKA.

Zadaj jedno pytanie prawnikowi bezpłatnie

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Bezpłatna odpowiedź obejmuje jedno konkretne zagadnienie prawne. Nie obejmuje analizy dokumentów, przygotowania umowy ani kompleksowej analizy transakcji.

Kupujesz mieszkanie? Nie podpisuj umowy, której skutki poznasz dopiero wtedy, gdy coś pójdzie nie tak

KUPUJ BEZ RYZYKA – START | 890 zł

Zanim podpiszesz umowę przedwstępną i wpłacisz zadatek, sprawdzimy nieruchomość, jej stan prawny i dokumenty, żebyś wiedział, co naprawdę kupujesz i jakie ryzyka powinny zostać zabezpieczone w umowie. To szczególnie ważne, gdy zakup zależy od kredytu, wykreślenia hipoteki, uregulowania spadku, założenia księgi wieczystej albo spełnienia przez sprzedającego innych warunków. Najpierw sprawdzenie. Dopiero potem podpis i pieniądze.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-start

KUPUJ BEZ RYZYKA – PRO | 1590 zł

Jeżeli nie chcesz zostać sam po podpisaniu umowy przedwstępnej, PRO daje Ci wsparcie również na kolejnych etapach zakupu. Analizujemy stan prawny, dokumenty i umowy, wskazujemy ryzyka, konsultujemy rozwiązania i pilnujemy prawnej strony transakcji aż do aktu. Możemy uczestniczyć online przy akcie, monitorujemy późniejsze wpisy w KW, przygotowujemy KW-WPIS i sprawdzamy wpisy po zakupie. Nie dostajesz tylko analizy. Masz prawnika po swojej stronie w najważniejszych momentach transakcji.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2

Sprzedajesz? Umowa przedwstępna może zabezpieczyć sprzedaż albo stworzyć problem, którego wcześniej nie było

SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ – START | 990 zł

Zanim przyjmiesz zadatek i zobowiążesz się do sprzedaży, sprawdzimy stan prawny nieruchomości i dokumenty, żeby problemy nie wyszły dopiero po podpisaniu umowy przedwstępnej. Hipoteka, spadek, niezgodność w KW, sposób finansowania kupującego czy dokument potrzebny do aktu mogą mieć znaczenie dla terminów i treści umowy. Najpierw przygotowujemy nieruchomość do bezpiecznej sprzedaży. Potem wiążesz się z kupującym.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-start-2

SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ – PRO | 1690 zł

Masz kupującego i chcesz sam prowadzić sprzedaż, ale nie chcesz ryzykować źle skonstruowanej umowy? Analizujemy lub przygotowujemy umowę przedwstępną, pilnujemy zapisów dotyczących zadatku, terminów i warunków transakcji, sprawdzamy projekt aktu i wspieramy Cię w negocjacjach. Ty prowadzisz sprzedaż. My sprawdzamy, czy to, co podpisujesz, rzeczywiście chroni Twoje interesy. https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-pro-2

SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ – ELITE | 2790 zł

Masz kupującego? Od tego momentu nie musisz sam pilnować prawnej strony sprzedaży. Przejmujemy nadzór nad transakcją od dokumentów i stanu prawnego, przez negocjacje, zadatek i umowę przedwstępną, aż po projekt aktu, zapłatę ceny i finalizację sprzedaży. Wychwytujemy ryzyka, zanim staną się problemem, pilnujemy kolejnych etapów i jesteśmy po Twojej stronie wtedy, gdy zapadają najważniejsze decyzje.

Ty znajdujesz kupującego. My prowadzimy prawną stronę sprzedaży od początku do końca. Nie zostajesz sam z umową, kupującym, bankiem i projektem aktu. Masz prawnika, który zna Twoją transakcję i pilnuje jej aż do finalizacji.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-elite-2

Umowę przedwstępną podpisuje się w kilka minut. Jej skutki mogą trwać miesiącami. Zanim podpiszesz i przekażesz albo przyjmiesz zadatek, sprawdź, czy umowa naprawdę zabezpiecza Twoją transakcję.

Umowa przedwstępna nie powinna być dokumentem podpisywanym dlatego, że „wszyscy tak robią”. To jeden z pierwszych momentów, w których ustalenia dotyczące zakupu mieszkania zaczynają mieć konkretne skutki prawne. Warto wiedzieć, co podpisujesz, zanim przekażesz pieniądze i zobowiążesz się do finalizacji transakcji.