Czy obcokrajowiec może kupić mieszkanie w Polsce? Zezwolenie, dokumenty i zasady

Wstęp

Zakup nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca nie jest niczym niezwykłym. Cudzoziemcy kupują mieszkania na własne potrzeby, pod wynajem, dla rodziny, a także domy, działki i nieruchomości związane z prowadzoną działalnością. Jednak określenie „cudzoziemiec” obejmuje bardzo różne sytuacje prawne. Inaczej może wyglądać zakup mieszkania w Polsce przez obcokrajowca będącego obywatelem państwa należącego do Europejskiego Obszaru Gospodarczego, a inaczej transakcja osoby pochodzącej z państwa trzeciego. Inne zasady mogą dotyczyć samodzielnego lokalu mieszkalnego, a inne domu z działką, działki budowlanej czy udziału w odrębnej nieruchomości drogowej. Dlatego pytanie „czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Polsce?” trzeba zawsze połączyć z kolejnymi: kim jest kupujący, co dokładnie nabywa, gdzie położona jest nieruchomość i jakie prawa mają zostać przeniesione razem z nią.

Czy obcokrajowiec może kupić mieszkanie w Polsce?

Co do zasady tak. Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców przewiduje jednak system zezwoleń oraz liczne wyjątki od obowiązku ich uzyskania. Jednym z najważniejszych wyjątków jest nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego położonego poza strefą nadgraniczną. W takim przypadku zezwolenie co do zasady nie jest wymagane. Ustawa przewiduje również zwolnienie dotyczące samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jego nabycie związane jest z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela lokalu mieszkalnego. To właśnie dlatego popularne pytanie „czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Polsce?” często otrzymuje odpowiedź twierdzącą bez konieczności prowadzenia postępowania przed MSWiA. Nie oznacza to jednak, że można automatycznie zastosować tę zasadę do każdej nieruchomości określanej w ogłoszeniu jako „mieszkanie”.

Zakup mieszkania przez cudzoziemca z UE, EOG i Szwajcarii

Sytuacja obywateli i przedsiębiorców Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Konfederacji Szwajcarskiej jest szczególna. Zgodnie z informacjami MSWiA mogą oni nabywać nieruchomości w Polsce bez zezwolenia wynikającego z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. EOG obejmuje państwa Unii Europejskiej oraz Norwegię, Islandię i Liechtenstein. Ma to znaczenie również przy nieruchomościach położonych w strefie nadgranicznej. MSWiA wyjaśnia wprost, że podmiot z EOG nie potrzebuje zezwolenia na nabycie lokalu mieszkalnego także wtedy, gdy lokal znajduje się w takiej strefie. Samo obywatelstwo kupującego jest więc jednym z pierwszych elementów, które powinny zostać sprawdzone przy przygotowywaniu transakcji.

A co z obywatelami Wielkiej Brytanii?

Po Brexicie nie można automatycznie traktować obywatela Wielkiej Brytanii tak samo jak obywatela państwa Unii Europejskiej. MSWiA wskazuje, że od 1 stycznia 2021 r. obywatele i przedsiębiorcy Wielkiej Brytanii zasadniczo podlegają regułom ustawy dotyczącym zezwolenia, chyba że w konkretnym przypadku znajduje zastosowanie ustawowe zwolnienie albo szczególne uprawnienie wynikające z Umowy o wystąpieniu Wielkiej Brytanii z UE. Dlatego samo stwierdzenie „kupujący jest Brytyjczykiem” nie przesądza jeszcze, czy zezwolenie będzie potrzebne.

Kupno mieszkania przez cudzoziemca spoza UE

Kupno mieszkania przez cudzoziemca pochodzącego spoza UE, EOG i Szwajcarii również może odbyć się bez zezwolenia, jeżeli przedmiotem nabycia jest objęty ustawowym zwolnieniem samodzielny lokal mieszkalny położony poza strefą nadgraniczną. To bardzo istotne, ponieważ w praktyce można spotkać się z błędnym przekonaniem, że każdy obywatel państwa trzeciego musi przed zakupem mieszkania uzyskać zgodę MSWiA. Nie można jednak przenosić tego zwolnienia automatycznie na każdy składnik transakcji. Trzeba sprawdzić, co oprócz samego lokalu kupujący rzeczywiście nabywa.

Kupujesz nieruchomość w Polsce i nie wiesz, czy potrzebujesz zezwolenia?

Obywatelstwo kupującego, rodzaj nieruchomości, garaż, miejsce postojowe, udział w drodze albo położenie nieruchomości mogą zmienić ocenę konkretnej transakcji. Zadaj prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 jedno konkretne pytanie dotyczące swojej transakcji – bezpłatnie.

Nie musisz zgadywać, czy w Twoim przypadku potrzebna jest zgoda MSWiA. Opisz konkretną sytuację i zadaj jedno pytanie.

JEDNO PYTANIE. KONKRETNA ODPOWIEDŹ. BEZPŁATNIE.

ZADAJ PYTANIE PRAWNIKOWI → https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Bezpłatna odpowiedź obejmuje jedno konkretne zagadnienie prawne. Nie obejmuje analizy dokumentów, sporządzenia wniosku ani kompleksowej analizy transakcji.

Mieszkanie to jedno. Udział w drodze może być czymś zupełnie innym

To jeden z najważniejszych praktycznych problemów przy zakupie nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce. Kupujący może nabywać lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Taki udział związany z własnością lokalu nie wymaga odrębnego zezwolenia. Inaczej może być jednak wtedy, gdy razem z mieszkaniem sprzedawany jest udział w zupełnie odrębnej nieruchomości, na przykład prywatnej drodze dojazdowej lub innej działce stanowiącej część osiedla. MSWiA wyraźnie rozróżnia te sytuacje: udział w gruncie będącym nieruchomością wspólną i prawem związanym z lokalem nie wymaga zezwolenia, natomiast nabycie udziału w odrębnej nieruchomości może już takiego zezwolenia wymagać.

Dlatego analiza nie powinna kończyć się na nazwie lokalu i numerze jego księgi wieczystej. Trzeba ustalić cały przedmiot planowanej sprzedaży.

Miejsce postojowe i garaż przy zakupie mieszkania przez obcokrajowca

Miejsce postojowe może mieć różny status prawny. Może być związane z udziałem w lokalu garażowym, może wynikać z określonego sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej albo być powiązane z innym prawem. Ustawa przewiduje zwolnienie dotyczące samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli nabycie związane jest z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości albo samodzielnego lokalu mieszkalnego i nieruchomość położona jest poza strefą nadgraniczną. Dlatego przed stwierdzeniem, że „mieszkanie z miejscem postojowym można kupić bez zezwolenia”, trzeba najpierw ustalić konstrukcję prawną miejsca postojowego.

Czy cudzoziemiec może kupić dom w Polsce?

Tak. Cudzoziemiec może kupić dom w Polsce, a w określonych przypadkach może nabyć nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym również bez zezwolenia MSWiA. Trzeba jednak pamiętać, że dom jest zazwyczaj nabywany razem z gruntem, dlatego nie korzysta automatycznie ze zwolnienia przewidzianego dla samodzielnego lokalu mieszkalnego. Obywatele państw EOG i Szwajcarii mogą co do zasady nabywać nieruchomości w Polsce bez takiego zezwolenia. Zwolnienie może również przysługiwać cudzoziemcowi spoza EOG, który mieszka w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały albo statusu rezydenta długoterminowego UE. Odrębne zwolnienie dotyczy cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego, który spełnia wymagany warunek pobytowy, jeżeli nieruchomość ma wejść do wspólności ustawowej małżonków. Dlatego przed zakupem domu trzeba sprawdzić obywatelstwo i status pobytowy kupującego, położenie nieruchomości oraz status gruntu. Szczególne zasady dotyczą m.in. nieruchomości w strefie nadgranicznej i gruntów rolnych.

Czy cudzoziemiec może kupić działkę w Polsce?

Podobnie wygląda kupno ziemi przez obcokrajowca. Działka nie jest samodzielnym lokalem mieszkalnym, dlatego nie można zastosować do niej zwolnienia właściwego dla zwykłego zakupu mieszkania. Szczególnej analizy wymaga zakup działki budowlanej przez cudzoziemca, a jeszcze więcej dodatkowych regulacji może pojawić się w przypadku nieruchomości rolnych. MSWiA wskazuje, że nabywanie nieruchomości rolnych przez cudzoziemców odbywa się dodatkowo z uwzględnieniem przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego. W praktyce odpowiedź na pytanie „czy cudzoziemiec może kupić działkę w Polsce?” powinna więc rozpoczynać się od sprawdzenia obywatelstwa nabywcy, rodzaju i położenia działki oraz jej statusu prawnego.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w strefie nadgranicznej

Strefa nadgraniczna ma szczególne znaczenie przy ocenie ustawowych zwolnień. Część zwolnień przewidzianych w ustawie nie znajduje zastosowania do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej. Dotyczy to między innymi zwolnienia związanego z nabyciem samodzielnego lokalu mieszkalnego przez cudzoziemca spoza EOG i Szwajcarii. Nie można więc przyjąć prostego schematu: „to tylko mieszkanie, dlatego zgoda nie jest potrzebna”. Najpierw trzeba sprawdzić, gdzie nieruchomość się znajduje i jakie przepisy mają zastosowanie do konkretnego kupującego.

Kiedy potrzebne jest zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca?

Jeżeli nabywca nie korzysta z ustawowego zwolnienia, nabycie nieruchomości wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. MSWiA wskazuje, że zezwolenie może zostać wydane, jeżeli nabycie nie spowoduje zagrożenia dla obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego oraz nie sprzeciwiają się temu względy określone w ustawie, a cudzoziemiec wykaże okoliczności potwierdzające jego więzi z Polską. Takimi okolicznościami mogą być między innymi małżeństwo z obywatelem polskim, określony status pobytowy, polskie pochodzenie czy prowadzenie działalności w Polsce. Dlatego zgoda MSWiA na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie jest zwykłą formalnością do załatwienia już po uzgodnieniu wszystkich warunków zakupu. Jeżeli jest wymagana, powinna zostać uwzględniona w planowaniu całej transakcji.

Jakie dokumenty są potrzebne?

Zakres dokumentów zależy od konkretnej sprawy. MSWiA wymaga między innymi prawidłowego oznaczenia nieruchomości, wskazania tytułu prawnego, danych dotyczących księgi wieczystej, a w przypadku lokalu także jego powierzchni i udziału w nieruchomości wspólnej. Do wniosku należy dołączyć dokumenty potwierdzające okoliczności wskazane przez wnioskodawcę oraz dokumenty pozwalające ocenić prawidłowość planowanego nabycia. To właśnie na tym etapie może ujawnić się problem, którego nie widać w samym ogłoszeniu: inny status prawny miejsca postojowego, udział w odrębnej drodze, kilka ksiąg wieczystych albo rozbieżność pomiędzy opisem nieruchomości a dokumentami.

Dokumenty zagraniczne i tłumaczenie przysięgłe

Dokumenty sporządzone w języku obcym składane w postępowaniu o zezwolenie powinny zostać przedłożone wraz z tłumaczeniem przysięgłym sporządzonym przez tłumacza przysięgłego wpisanego na listę prowadzoną przez Ministra Sprawiedliwości. MSWiA określa również wymagania dotyczące formy dokumentów i poświadczenia ich kopii. Przy transakcji z elementem zagranicznym warto więc wcześniej ustalić, jakie dokumenty będą potrzebne nie tylko do samego postępowania administracyjnego, ale także do przygotowania umowy i aktu notarialnego.

Promesa na zakup nieruchomości przez cudzoziemca

Cudzoziemiec może ubiegać się również o promesę, czyli przyrzeczenie wydania zezwolenia. MSWiA wskazuje obecnie opłatę skarbową w wysokości 98 zł za promesę oraz 1570 zł za zezwolenie na nabycie nieruchomości. Promesa może mieć znaczenie przy planowaniu przyszłej transakcji, ale nie powinna być utożsamiana z samym zezwoleniem. Jeżeli strony zamierzają zawrzeć umowę przedwstępną przed uzyskaniem właściwego zezwolenia, treść takiej umowy trzeba dostosować do konkretnej sytuacji.

Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – ile trwa?

Pytanie „zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca ile trwa?” ma ogromne znaczenie praktyczne, zwłaszcza gdy sprzedający i kupujący chcą szybko ustalić termin aktu. Nie warto jednak budować umowy przedwstępnej na założeniu, że decyzja na pewno zostanie wydana do konkretnego dnia tylko dlatego, że strony tego oczekują. Czas postępowania zależy od konkretnej sprawy, kompletności dokumentacji i przebiegu postępowania. Jeżeli uzyskanie zezwolenia jest niezbędne do zawarcia transakcji, umowa przedwstępna powinna uwzględniać tę okoliczność oraz określać, co stanie się w przypadku odmowy wydania zezwolenia albo niezakończenia postępowania w przewidywanym terminie.

Zadatek przed uzyskaniem zezwolenia

To jeden z momentów, w których można stworzyć sobie problem jeszcze przed właściwym zakupem. Jeżeli kupujący potrzebuje zezwolenia, a strony zawierają umowę przedwstępną i przekazują zadatek, powinny dokładnie określić konsekwencje sytuacji, w której wymagane zezwolenie nie zostanie wydane. Nie należy zakładać, że sam fakt odmowy wydania zezwolenia automatycznie rozwiąże każdy problem dotyczący zadatku. Znaczenie będzie miała treść konkretnej umowy, przyczyny niedojścia transakcji do skutku i uzgodnione przez strony konsekwencje. Dobra umowa przedwstępna nie tylko wskazuje, że określone zdarzenie powinno nastąpić. Powinna również regulować, co stanie się, jeżeli nie nastąpi.

Sprzedajesz mieszkanie obcokrajowcowi – co sprawdzić?

Z punktu widzenia sprzedającego najgorszym rozwiązaniem jest przyjęcie, że status kupującego „to jego problem”. Jeżeli do zawarcia umowy potrzebne jest zezwolenie, wpływa to bezpośrednio na przygotowanie i harmonogram całej sprzedaży. Sprzedający może mieć przecież zawartą umowę przedwstępną, przyjęty zadatek, plan zakupu kolejnej nieruchomości albo ustalony termin wydania mieszkania. Dlatego przed związaniem się umową warto wiedzieć, czy zakup nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca w danym przypadku wymaga zezwolenia, jakie dokumenty są potrzebne i czy dodatkowe prawa sprzedawane razem z lokalem nie zmieniają sytuacji.

Płatność z zagranicznego rachunku

Przy transakcji z cudzoziemcem często pojawia się jeszcze drugi temat: zapłata ceny z rachunku prowadzonego poza Polską. Samo posiadanie zagranicznego rachunku nie jest problemem. Trzeba jednak odpowiednio przygotować sposób zapłaty, walutę, termin, rachunek docelowy oraz mechanizm rozliczenia. Przy przelewie zagranicznym moment zlecenia transferu nie musi być tym samym co moment, w którym pieniądze znajdą się na rachunku sprzedającego. Ten problem szerzej opisujemy w osobnym poradniku:

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/przelew-z-zagranicy-na-polskie-konto-przy

Akt notarialny i cudzoziemiec

Sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Notariusz bada dokumenty niezbędne do dokonania czynności, jednak przy bardziej złożonej transakcji warto przygotować sytuację prawną wcześniej, zamiast czekać z pierwszą pełną analizą do dnia aktu. Szczególnie istotne jest wcześniejsze sprawdzenie, czy zezwolenie jest potrzebne, co dokładnie kupujący nabywa, czy wraz z lokalem przechodzą udziały w innych nieruchomościach, jak wygląda księga wieczysta i dokumentacja oraz jak ma zostać rozliczona cena. Warto również wiedzieć, że 19 listopada 2026 r. ma wejść w życie nowelizacja dotycząca przede wszystkim elektronicznego przekazywania przez notariuszy dokumentów związanych z nabywaniem nieruchomości przez cudzoziemców do właściwego ministra.

Masz konkretną transakcję z cudzoziemcem? Zadaj jedno pytanie BEZPŁATNIE

Kupujesz mieszkanie w Polsce i nie wiesz, czy potrzebujesz zezwolenia? Sprzedajesz nieruchomość cudzoziemcowi i nie wiesz, czy udział w drodze, garażu albo innej nieruchomości zmienia sytuację? A może problem dotyczy umowy przedwstępnej, zadatku, dokumentów albo zapłaty ceny?

Nie opieraj transakcji na ogólnym „cudzoziemiec może kupić mieszkanie”. Twoja nieruchomość może mieć zupełnie inną konstrukcję prawną niż mieszkanie, którego dotyczyła przeczytana wcześniej odpowiedź.

Zadaj prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 jedno konkretne pytanie prawne – bezpłatnie.

JEDNO PYTANIE. KONKRETNA ODPOWIEDŹ. BEZPŁATNIE.

ZADAJ PYTANIE PRAWNIKOWI → https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Bezpłatna odpowiedź obejmuje jedno konkretne zagadnienie prawne. Nie obejmuje analizy dokumentów, przygotowania wniosku, umowy ani kompleksowej analizy transakcji.

Kupujesz nieruchomość w Polsce? Możemy objąć transakcję nadzorem prawnym

Przy zakupie nieruchomości przez cudzoziemca liczy się nie tylko kwestia zezwolenia. Trzeba sprawdzić stan prawny nieruchomości, dokumenty, obciążenia, umowę przedwstępną, zadatek, projekt aktu oraz sposób zapłaty ceny.

KUPUJ BEZ RYZYKA – PRO za 1590 zł to rozszerzone wsparcie prawne przy zakupie: analiza nieruchomości i dokumentów, identyfikacja ryzyk, wsparcie negocjacyjne, analiza projektu aktu, obecność online przy akcie oraz monitoring wpisów po transakcji.

Nie kupuj nieruchomości na podstawie samego ogłoszenia i zapewnień sprzedającego. Sprawdź ją prawnie, zanim zwiążesz się transakcją.

SPRAWDŹ PAKIETY DLA KUPUJĄCYCH → https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty

Sprzedajesz nieruchomość cudzoziemcowi? Obejmij sprzedaż nadzorem prawnym

Przy sprzedaży cudzoziemcowi pilnujemy dokumentów, sytuacji prawnej transakcji, ustaleń z kupującym, negocjacji, umowy przedwstępnej, zadatku, projektu aktu i bezpiecznego rozliczenia ceny.

SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ – PRO za 1690 zł obejmuje przygotowanie prawnej strony sprzedaży oraz wsparcie na kluczowych etapach transakcji, w tym analizę umów, projektu aktu i wsparcie negocjacyjne.

SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ – ELITE za 2790 zł to pełny nadzór prawny nad sprzedażą od przygotowania transakcji aż do jej finalizacji. Pilnujemy kolejnych etapów i reagujemy na problemy pojawiające się w toku sprzedaży.

Ty znajdujesz kupującego. My pilnujemy prawnej strony sprzedaży od początku do końca. Bez procentowej prowizji.

SPRAWDŹ PAKIETY DLA SPRZEDAJĄCYCH → https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty