Czy pośrednik może działać bez zgody właściciela? Ogłoszenie i zdjęcia bez umowy

Wstęp

Rynek nieruchomości zna taki schemat bardzo dobrze. Właściciel publikuje prywatne ogłoszenie, często zaznaczając nawet, że nie jest zainteresowany współpracą z biurem. Pośrednik znajduje ofertę, kontaktuje się z właścicielem albo nawet tego nie robi, a następnie nieruchomość pojawia się w jego materiałach, bazie ofert lub ogłoszeniach kierowanych do potencjalnych kupujących. Czasem zdjęcia zostają skopiowane wprost. Czasem pośrednik pobiera je z portalu i publikuje ponownie. Innym razem przepisuje opis, usuwa numer telefonu właściciela i w jego miejsce podaje własne dane kontaktowe. Dla osoby oglądającej taką ofertę może powstać wrażenie, że biuro rzeczywiście zajmuje się sprzedażą tej nieruchomości.

Tymczasem ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje pośrednictwo jako odpłatne wykonywanie czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby m.in. umowy nabycia lub zbycia praw do nieruchomości. Co szczególnie ważne, zakres czynności pośrednictwa określa umowa pośrednictwa, która wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Nie oznacza to, że każde wspomnienie cudzej oferty przez pośrednika jest automatycznie bezprawne. Czym innym jest poinformowanie własnego klienta: „znalazłem na rynku nieruchomość, która może Pana zainteresować”, a czym innym stworzenie i rozpowszechnianie oferty konkretnej nieruchomości w sposób sugerujący, że pośrednik działa przy jej sprzedaży po stronie właściciela.

Czy pośrednik nieruchomości musi mieć umowę z właścicielem?

Jeżeli pośrednik ma wykonywać czynności pośrednictwa na rzecz właściciela, podstawowe znaczenie ma umowa pośrednictwa. To właśnie ona określa zakres czynności, które mają być wykonywane. Ustawa wymaga dla niej formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Dlatego właściciel, który nigdy nie zawarł umowy z biurem, ma prawo zapytać: na jakiej właściwie podstawie to biuro przedstawia jego nieruchomość jako oferowaną przez siebie? Nie należy jednak mieszać dwóch sytuacji. Pośrednik może działać na rzecz kupującego i poszukiwać dla niego nieruchomości dostępnych na rynku. Sam fakt, że znalazł prywatne ogłoszenie właściciela, nie oznacza jeszcze, że działa na rzecz sprzedającego. Problem zaczyna się wtedy, gdy granica ta przestaje być czytelna. Jeżeli biuro tworzy własną ofertę konkretnego mieszkania, posługuje się zdjęciami właściciela, opisuje nieruchomość, prowadzi prezentacje albo przedstawia się zainteresowanym w sposób mogący sugerować, że jest uprawnione do oferowania nieruchomości, trzeba ustalić, na jakiej podstawie wykonuje te działania.

„Mam klienta na Pani mieszkanie” to nie to samo co „sprzedaję Pani mieszkanie”

Pośrednik może reprezentować kupującego. Może również przeglądać publicznie dostępne oferty i szukać nieruchomości odpowiadającej wymaganiom swojego klienta. To jednak nie daje automatycznie prawa do przedstawiania się jako pośrednik właściciela. Jeżeli właściciel sprzedaje samodzielnie, kupujący może przyjść z własnym pośrednikiem. Taki pośrednik działa wtedy w ramach relacji ze swoim klientem, a nie automatycznie ze sprzedającym. To rozróżnienie jest bardzo ważne również dla samego właściciela. Jeżeli pośrednik mówi, że „ma klienta”, warto od razu ustalić, kogo reprezentuje, na czyją rzecz wykonuje czynności i czego oczekuje od sprzedającego. Jeżeli sprzedajesz nieruchomość samodzielnie i nie wiesz, czy zachowanie pośrednika jest prawidłowe, masz jedno pytanie do prawnika bezpłatnie. Możesz opisać konkretną sytuację, zanim podpiszesz dokument podsunięty podczas prezentacji albo zgodzisz się na działania, których skutków nie znasz.

Pośrednik skopiował moje ogłoszenie. Czy może to zrobić?

Samo umieszczenie informacji o sprzedaży nieruchomości w internecie nie oznacza, że właściciel udzielił każdemu pośrednikowi zgody na ponowne publikowanie całej oferty. Trzeba przy tym rozdzielić informacje od sposobu ich przedstawienia. Fakt, że mieszkanie ma 62 m², znajduje się na czwartym piętrze i jest oferowane za określoną cenę, jest czymś innym niż autorski tekst ogłoszenia czy wykonane specjalnie na potrzeby sprzedaży fotografie. Prawo autorskie chroni sposób wyrażenia, a nie same idee czy informacje. Ustawa wymienia utwory fotograficzne wprost wśród możliwych przedmiotów prawa autorskiego, o ile konkretna fotografia spełnia przesłanki utworu, czyli stanowi przejaw działalności twórczej o indywidualnym charakterze. Dlatego nie każde skopiowanie kilku technicznych danych będzie naruszeniem praw autorskich. Zupełnie inaczej należy jednak oceniać przejęcie zdjęć albo twórczego opisu i wykorzystanie ich we własnej działalności.

Wykorzystanie zdjęć bez zgody właściciela – publiczne nie znaczy „do dowolnego użycia”

To, że zdjęcie znajduje się w publicznie dostępnym ogłoszeniu, nie oznacza samo przez się, że można je pobrać i wykorzystać we własnej ofercie handlowej. Jeżeli fotografia jest utworem chronionym prawem autorskim, twórcy co do zasady przysługuje wyłączne prawo korzystania z niej i rozporządzania nią na wszystkich polach eksploatacji, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie. Jest jednak ważne zastrzeżenie: właściciel mieszkania nie zawsze jest właścicielem autorskich praw majątkowych do zdjęć. Jeżeli fotografie wykonał sam, sytuacja może być stosunkowo prosta. Jeżeli natomiast zrobił je profesjonalny fotograf, poprzednie biuro nieruchomości, deweloper albo inna osoba, trzeba najpierw ustalić, komu przysługują prawa i jaki zakres korzystania ze zdjęć został uzgodniony. Dlatego hasło „wykorzystanie zdjęć bez zgody właściciela” opisuje częsty problem praktyczny, ale prawnie kluczowe jest przede wszystkim to, kto jest uprawniony do danego zdjęcia i czy pośrednik uzyskał podstawę do jego wykorzystania.

Czy wystarczy lekko przerobić zdjęcie albo opis?

Nie należy zakładać, że przycięcie zdjęcia, nałożenie własnego logo, zmiana kolejności fotografii albo przeredagowanie kilku zdań automatycznie rozwiązuje problem. Prawo autorskie przewiduje również ochronę opracowań cudzych utworów, a korzystanie z opracowania może wymagać zezwolenia twórcy utworu pierwotnego. Wszystko zależy jednak od tego, czy materiał wyjściowy w ogóle jest chronionym utworem i jaki charakter mają dokonane zmiany. W przypadku zwykłego opisu zawierającego wyłącznie podstawowe parametry mieszkania możliwość ochrony może być ograniczona. Przy rozbudowanym, indywidualnie napisanym opisie sytuacja może wyglądać inaczej. Dlatego automatyczne przekonanie „zmieniłem trzy zdania, więc tekst jest mój” może być równie błędne jak założenie właściciela, że każde pojedyncze zdanie z ogłoszenia jest chronione prawem autorskim.

Nieuczciwe praktyki pośredników nieruchomości – gdzie przebiega granica?

Nie każde działanie pośrednika, którego właściciel nie akceptuje, jest automatycznie nieuczciwą praktyką w rozumieniu konkretnej ustawy. Ocena zależy od tego, wobec kogo przedsiębiorca działa, jak przedstawia swoją rolę i czy jego zachowanie może wprowadzać odbiorcę w błąd. Ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym chroni konsumentów w relacjach z przedsiębiorcami i reguluje praktyki stosowane przed zawarciem umowy, w trakcie jej zawierania oraz po jej zawarciu. Osobno ustawa o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji przewiduje, że czynem nieuczciwej konkurencji może być działanie sprzeczne z prawem lub dobrymi obyczajami, jeżeli zagraża lub narusza interes innego przedsiębiorcy lub klienta. Dlatego nie należy przyklejać jednej etykiety do każdej sprawy. Jeżeli jednak biuro posługuje się cudzymi materiałami, tworzy mylne wrażenie dotyczące swojej roli albo oferuje nieruchomość w sposób, którego właściciel nigdy mu nie zlecił, warto dokładnie ustalić, co zostało opublikowane, komu przedstawiano ofertę i jakie dokumenty mają rzekomo uzasadniać działanie pośrednika.

Obowiązki pośrednika nieruchomości wynikają również z umowy

Wiele osób wpisuje w Google „obowiązki pośrednika nieruchomości ustawa”, oczekując jednej zamkniętej listy wszystkiego, co pośrednik ma zrobić.

Obecne przepisy nie działają jednak w tak prosty sposób. Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa, czym jest pośrednictwo, i wskazuje wprost, że zakres czynności pośrednictwa określa umowa. Dlatego odpowiedź na pytanie o obowiązki pośrednika nieruchomości wymaga przede wszystkim sprawdzenia, na czyją rzecz działa i co wynika z zawartej umowy. Jeżeli właściciel żadnej umowy z biurem nie zawarł, trudno traktować samo znalezienie jego prywatnego ogłoszenia jako zastępstwo dla umowy określającej zakres czynności wykonywanych na jego rzecz. To szczególnie istotne, gdy biuro nie ogranicza się do przekazania klientowi informacji o znalezionej ofercie, lecz zaczyna wykonywać działania charakterystyczne dla oferowania konkretnej nieruchomości.

Obowiązki pośrednika nieruchomości wobec kupującego to osobna relacja

Możliwy jest zupełnie legalny model, w którym właściciel nie korzysta z pośrednika, ale korzysta z niego kupujący. Wtedy obowiązki pośrednika nieruchomości wobec kupującego wynikają z jego relacji z kupującym. Właściciel pozostaje osobą sprzedającą nieruchomość samodzielnie. To bardzo ważne rozróżnienie. Jeżeli kupujący mówi: „to mój pośrednik”, nie oznacza to, że właściciel musi zawrzeć z tym pośrednikiem własną umowę. Nie oznacza również, że pośrednik kupującego może przedstawiać się wobec rynku jako podmiot, któremu właściciel powierzył sprzedaż. Każda ze stron powinna wiedzieć, kto dla kogo pracuje.

Czy pośrednik może zrobić zdjęcia mieszkania podczas prezentacji i później je opublikować?

Sam fakt wpuszczenia pośrednika do mieszkania nie powinien być automatycznie utożsamiany ze zgodą na wykonanie profesjonalnej sesji i rozpoczęcie reklamowania nieruchomości. Jeżeli pośrednik przychodzi z konkretnym kupującym, celem spotkania może być prezentacja nieruchomości temu klientowi. Jeżeli następnie chce wykonać zdjęcia, nagranie, spacer wirtualny albo przygotować własne ogłoszenie, właściciel powinien wiedzieć, w jakim celu materiały powstają i gdzie mają być publikowane. Zgoda na obejrzenie mieszkania nie jest tym samym co zlecenie jego sprzedaży.

Pośrednik zmienił cenę mojego mieszkania

To może być szczególnie problematyczne. Wyobraźmy sobie, że właściciel oferuje mieszkanie za 900 000 zł, a w internecie pojawia się oferta tego samego lokalu za inną kwotę. Potencjalny kupujący znajduje oba ogłoszenia i nie wie, które jest prawdziwe. Zaczyna podejrzewać, że właściciel podniósł cenę, biuro ma „specjalną ofertę” albo że z nieruchomością dzieje się coś nietypowego. Takie działanie może ingerować w sposób prowadzenia sprzedaży przez właściciela nawet wtedy, gdy o istnieniu drugiego ogłoszenia dowiaduje się przypadkiem. Dlatego właściciel powinien zabezpieczyć dowody publikacji: adres strony, datę, treść, cenę, zdjęcia, dane biura oraz sposób prezentowania oferty. Nie chodzi o samo zrobienie awantury pośrednikowi. Najpierw trzeba wiedzieć dokładnie, co zostało opublikowane.

Czy pośrednik może umawiać prezentację nieruchomości bez właściciela?

Jeżeli właściciel nie powierzył biuru sprzedaży i pośrednik nie ma dostępu do nieruchomości, w praktyce i tak potrzebuje współdziałania właściciela, aby zainteresowany mógł wejść do lokalu. Może jednak dojść do sytuacji, w której pośrednik najpierw przedstawia nieruchomość swojemu klientowi jako znalezioną ofertę, a dopiero później kontaktuje się z właścicielem w celu umówienia oględzin. Samo to nie przesądza jeszcze o nieprawidłowości. Kluczowe jest, jak pośrednik przedstawia swoją rolę i na czyją rzecz działa. Problem pojawia się wtedy, gdy właściciel jest przekonany, że rozmawia po prostu z zainteresowanym kupującym lub jego przedstawicielem, podczas gdy równolegle biuro publikuje jego mieszkanie jako własną ofertę.

Więcej o praktykach związanych z pośrednictwem piszemy w artykule

„Jak oszukują biura nieruchomości? ‘Podstawiony kupujący’ i prowizja pośrednika”.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-oszukuja-biura-nieruchomosci-podstawiony

Odpowiedzialność pośrednika nieruchomości – nie każda sprawa wygląda tak samo

Odpowiedzialność pośrednika nieruchomości zależy od konkretnego działania, istniejącej umowy, powstałej szkody i podstawy prawnej roszczenia.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej pośrednika za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem. Jeżeli czynności wykonują pod jego nadzorem inne osoby, ubezpieczenie obejmuje również szkody związane z ich działaniem. Nie oznacza to jednak, że każda niechciana publikacja automatycznie prowadzi do wypłaty odszkodowania z OC. Odpowiedzialność cywilna pośrednika w obrocie nieruchomościami wymaga analizy konkretnego zdarzenia, podstawy odpowiedzialności, szkody i związku między działaniem a jej powstaniem. Dlatego w pierwszej kolejności trzeba zabezpieczyć materiał pokazujący, co pośrednik rzeczywiście zrobił.

Jeżeli pośrednik skopiował Twoją ofertę, wykorzystuje zdjęcia albo twierdzi, że może oferować nieruchomość, mimo że nigdy nie zawierałeś z nim umowy, masz jedno pytanie do prawnika bezpłatnie. Warto sprawdzić konkretną sytuację, zanim spór zacznie wpływać na prowadzoną sprzedaż.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Co zrobić, gdy biuro wystawiło Twoją nieruchomość bez umowy?

Najpierw zabezpiecz to, co widzisz. Zachowaj pełną treść ogłoszenia, zdjęcia, nazwę i dane biura, cenę, datę publikacji oraz adres strony. Jeżeli ogłoszenie pojawia się na kilku portalach, warto zabezpieczyć każdą wersję. Następnie można zażądać od biura wskazania podstawy, na której oferuje nieruchomość i wykorzystuje określone materiały. Jeżeli nie wyrażałeś zgody na publikację swoich zdjęć, warto wskazać to wyraźnie, pamiętając przy tym, że roszczenia z praw autorskich może skutecznie podnosić podmiot, któremu rzeczywiście przysługują odpowiednie prawa. Jeżeli pośrednik twierdzi, że działa na podstawie umowy albo zgody właściciela, a Ty niczego takiego nie zawierałeś, poproś o wskazanie dokumentu, na który się powołuje. Nie zaczynaj od telefonicznej kłótni. Zacznij od dowodów.

Skarga na pośrednika nieruchomości – gdzie ją złożyć?

To zależy od tego, czego dotyczy problem. Po deregulacji zawodu nie funkcjonuje dawny model odpowiedzialności zawodowej każdego pośrednika przed państwową komisją tylko dlatego, że wykonuje czynności pośrednictwa. Dlatego hasło „skarga na pośrednika nieruchomości” nie prowadzi do jednej uniwersalnej instytucji rozpatrującej wszystkie spory. Jeżeli problem dotyczy konkretnego portalu, można korzystać z procedury zgłoszenia nieuprawnionego ogłoszenia przewidzianej przez dany serwis. Jeżeli sprawa dotyczy praw autorskich, odpowiedzialności cywilnej, relacji konsumenckiej albo działania mogącego wprowadzać w błąd, właściwa ścieżka zależy od okoliczności sprawy. W przypadku konsumenta znaczenie mogą mieć również instrumenty ochrony konsumenckiej. Nie każde zachowanie pośrednika będzie jednak automatycznie stanowiło nieuczciwą praktykę rynkową tylko dlatego, że właściciel uważa je za niewłaściwe. Najpierw ustalamy, co dokładnie się wydarzyło. Dopiero później wybieramy właściwy środek działania.

Właściciel sam sprzedaje mieszkanie – pośrednik nie jest obowiązkowy

Możesz samodzielnie przygotować nieruchomość, zrobić zdjęcia, opublikować ofertę, odbierać telefony, organizować prezentacje i znaleźć kupującego. Nie musisz zlecać pośrednikowi sprzedaży tylko dlatego, że pośrednik znalazł Twoje ogłoszenie. Jeżeli ktoś kontaktuje się z Tobą z informacją, że ma zainteresowanego klienta, możesz zgodzić się na prezentację nieruchomości temu klientowi bez automatycznego powierzania pośrednikowi całej sprzedaży. Ważne jest natomiast jasne ustalenie zasad kontaktu i dokładne czytanie każdego dokumentu przed podpisaniem.

Jeżeli sam przygotowujesz ofertę, zobacz również

„Jak napisać ogłoszenie o sprzedaży mieszkania? Wzór, przykłady i błędy, które mogą kosztować”

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-napisac-ogloszenie-o-sprzedazy

Dobre ogłoszenie powinno sprzedawać nieruchomość, ale jednocześnie odpowiadać jej rzeczywistemu stanowi prawnemu.

Sprzedaż bez pośrednika nie oznacza sprzedaży bez ochrony prawnej

To jedna z najważniejszych różnic. Możesz nie chcieć płacić procentowej prowizji za znalezienie kupującego, bo kupującego potrafisz znaleźć sam. Możesz sam prowadzić ogłoszenie i prezentacje. Nie oznacza to jednak, że powinieneś samodzielnie rozstrzygać kwestie księgi wieczystej, dokumentów, zadatku, umowy przedwstępnej, sposobu zapłaty, projektu aktu czy problemów pojawiających się po drodze.

Pośrednictwo i prawny nadzór nad sprzedażą to dwie różne usługi. Bezpieczna Transakcja 24 nie musi szukać za Ciebie kupującego. Możemy pilnować prawnej strony sprzedaży, podczas gdy Ty zachowujesz kontrolę nad ogłoszeniem, prezentacją nieruchomości i wyborem osoby, której chcesz sprzedać.

Pakiet PRO dla sprzedającego – 1690 zł

PRO to nadzór nad kluczowymi etapami sprzedaży. Sprawdzamy stan prawny i dokumenty, identyfikujemy ryzyka, przygotowujemy umowę przedwstępną, kontrolujemy zadatek i projekt aktu oraz wspieramy Cię w negocjacjach. Masz 120 minut konsultacji. Ty prowadzisz sprzedaż. My zabezpieczamy jej najważniejsze momenty.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-pro-2

Pakiet ELITE dla sprzedającego – 2790 zł

ELITE to pełne prowadzenie prawne transakcji od przygotowania nieruchomości aż do jej zakończenia. Nadzorujemy cały proces, dokumentację, ustalenia z kupującym, negocjacje, umowę przedwstępną, zadatek, finansowanie, sposób i terminy zapłaty, projekt aktu, wydanie nieruchomości oraz wpisy w księdze wieczystej. Reagujemy na problemy na każdym etapie, a przez cały okres prowadzenia transakcji masz nielimitowane konsultacje.

Ty sprzedajesz. My pilnujemy całej prawnej strony sprzedaży od początku do końca.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-elite-2

Sprzedajesz sam? Nie musisz sam prowadzić transakcji

Nie potrzebujesz pośrednika, żeby mieć pełny nadzór prawny nad sprzedażą. Sam znajdujesz kupującego i nie płacisz procentowej prowizji. My zabezpieczamy transakcję w wybranym przez Ciebie zakresie.