Jak sprzedać mieszkanie w Polsce będąc za granicą? Sprzedaż nieruchomości na odległość

Wstęp

Jak sprzedać mieszkanie w Polsce będąc za granicą? To pytanie pojawia się najczęściej wtedy, gdy właściciel od lat mieszka w Niemczech, Wielkiej Brytanii, Norwegii, Holandii, USA lub innym kraju, a w Polsce pozostało mieszkanie, dom albo nieruchomość odziedziczona po rodzinie.

Na początku wszystko wydaje się proste. Można przecież wystawić ogłoszenie, znaleźć kupującego, przesłać dokumenty e-mailem i przylecieć do Polski tylko na podpisanie aktu. W praktyce często okazuje się, że trzeba zdobyć dodatkowe dokumenty, uregulować wpisy w księdze wieczystej, odpowiedzieć na pytania banku kupującego, uzgodnić umowę przedwstępną, zadatek, termin wydania nieruchomości, sposób zapłaty ceny, a następnie jeszcze dopilnować projektu aktu notarialnego. Dlatego sprzedaż mieszkania przez osobę mieszkającą za granicą powinna być przygotowana inaczej niż standardowa sprzedaż, w której właściciel jest na miejscu i w każdej chwili może pojechać do spółdzielni, urzędu, banku czy kancelarii notarialnej.

Czy można sprzedać mieszkanie w Polsce, mieszkając za granicą?

Tak. Sam fakt zamieszkania poza Polską nie uniemożliwia sprzedaży nieruchomości znajdującej się w Polsce. Kluczowe jest natomiast odpowiednie przygotowanie sposobu przeprowadzenia transakcji. Sprzedaż nieruchomości na odległość może zostać zorganizowana w taki sposób, aby właściciel nie musiał przyjeżdżać do Polski na każdy etap. Część czynności można przygotować zdalnie, dokumenty mogą być kompletowane w Polsce, a właściciel może działać przez odpowiednio umocowanego pełnomocnika. Nie oznacza to jednak, że sprzedaż mieszkania online wygląda tak samo jak podpisanie zwykłej umowy przez internet. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Wynika to wprost z art. 158 Kodeksu cywilnego. Dlatego pierwsze pytanie nie powinno brzmieć: „czy muszę przylecieć?”, lecz: „jak zorganizować sprzedaż, żebym nie musiał osobiście wykonywać każdej czynności w Polsce?”.

Sprzedaż mieszkania przez osobę mieszkającą za granicą zaczyna się dużo wcześniej niż u notariusza

Akt notarialny jest finałem transakcji, a nie jej początkiem. Wcześniej trzeba ustalić, co dokładnie jest sprzedawane, kto jest właścicielem, czy księga wieczysta odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, służebnością, roszczeniem lub egzekucją i czy nie istnieją przeszkody, które ujawnią się dopiero po znalezieniu kupującego. W przypadku właściciela mieszkającego za granicą problem jest większy, ponieważ każdy brakujący dokument może oznaczać kolejną korespondencję, wizytę w konsulacie, konieczność działania przez pełnomocnika albo przesunięcie terminu sprzedaży. Dlatego przed przyjęciem zadatku warto sprawdzić nieruchomość i dokumenty tak, jak będzie je później sprawdzał kupujący, jego bank i notariusz.

Nie zaczynaj od pełnomocnictwa. Najpierw ustal, co pełnomocnik rzeczywiście ma zrobić

Jednym z najczęstszych błędów jest rozpoczęcie całej operacji od pytania: „jak zrobić pełnomocnictwo do sprzedaży mieszkania?”. Najpierw należy ustalić konstrukcję całej transakcji. Czy pełnomocnik ma jedynie podpisać akt? Czy może wcześniej zawrzeć umowę przedwstępną? Czy może uzgodnić zmianę ceny? Czy może odebrać zadatek? Czy wolno mu zmienić termin wydania mieszkania? Czy ma prawo składać oświadczenia dotyczące stanu nieruchomości? Czy może reprezentować właściciela wobec banku kupującego? Czy pieniądze mają zostać zapłacone właścicielowi bezpośrednio, czy pełnomocnikowi? To nie są szczegóły. To są granice tego, co inna osoba może zrobić z nieruchomością wartą kilkaset tysięcy albo kilka milionów złotych. Jeżeli do ważności czynności potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do jej dokonania powinno zostać udzielone w tej samej formie. Przy sprzedaży nieruchomości oznacza to konieczność odpowiedniego przygotowania pełnomocnictwa do czynności wymagającej aktu notarialnego. O pełnomocnictwach udzielanych za granicą pisaliśmy tutaj:

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/pelnomocnictwo-z-zagranicy-do-sprzedazy

Akt notarialny online – czy można sprzedać nieruchomość przez internet?

Frazy „akt notarialny online”, „akty notarialne online”, „notariusz na odległość” czy „akt notarialny na odległość” mogą sugerować, że właściciel mieszkania połączy się z polskim notariuszem przez kamerę, kliknie podpis elektroniczny i w ten sposób sprzeda nieruchomość. W przypadku umowy przenoszącej własność nieruchomości nie należy utożsamiać elektronicznego obiegu dokumentów z możliwością zawarcia aktu sprzedaży przez zwykłą wideorozmowę. Obowiązujące przepisy wymagają formy aktu notarialnego, a Prawo o notariacie określa m.in. miejsce sporządzenia aktu oraz osoby biorące w nim udział, w tym przedstawicieli i pełnomocników. To jednak nie oznacza, że właściciel mieszkający za granicą musi osobiście przyjechać do Polski. Odpowiednio przygotowana reprezentacja może pozwolić na przeprowadzenie sprzedaży w Polsce przez pełnomocnika.

I właśnie dlatego „akt notarialny online” nie powinien być planem transakcji. Planem powinno być takie przygotowanie sprzedaży, żeby nieobecność właściciela nie sparaliżowała jej na żadnym etapie.

Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości musi pasować do konkretnej transakcji

Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości nie powinno być przypadkowym wzorem pobranym z internetu. Zakres umocowania trzeba dopasować do tego, co rzeczywiście ma wydarzyć się w Polsce. Inaczej wygląda sytuacja, gdy kupujący płaci całą cenę ze środków własnych, inaczej gdy zakup jest finansowany kredytem hipotecznym, a jeszcze inaczej, gdy sprzedawana nieruchomość sama jest obciążona hipoteką i część ceny ma trafić bezpośrednio do banku sprzedającego. Znaczenie mogą mieć również zadatek, sposób wydania nieruchomości, zgoda na określone wnioski wieczystoksięgowe, możliwość składania oświadczeń oraz dokumenty, którymi pełnomocnik będzie musiał posłużyć się przed notariuszem. Samo posiadanie „pełnomocnictwa notarialnego do sprzedaży nieruchomości” nie powinno więc kończyć analizy. Trzeba sprawdzić, czy jego treść odpowiada dokładnie temu, co pełnomocnik będzie miał zrobić.

Sprzedaż mieszkania przez pełnomocnika a cena i pieniądze

Jednym z najważniejszych elementów sprzedaży na odległość jest zapłata ceny. To, że ktoś reprezentuje właściciela przy podpisaniu aktu, nie oznacza automatycznie, że powinien otrzymać pieniądze ze sprzedaży na własny rachunek. Sposób zapłaty powinien zostać ustalony jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej i później precyzyjnie odzwierciedlony w projekcie aktu. Jeżeli właściciel ma rachunek zagraniczny, należy odpowiednio wcześniej ustalić techniczną możliwość przelewu, walutę, dane rachunku, ewentualny podział ceny pomiędzy różne rachunki oraz terminy zapłaty. Przy kredycie kupującego dochodzą warunki uruchomienia finansowania. To właśnie w takich miejscach pozornie prosta sprzedaż mieszkania na odległość potrafi się skomplikować. Jeżeli masz nieruchomość w Polsce, mieszkasz za granicą i nie wiesz, jak bezpiecznie zorganizować sprzedaż, masz jedno pytanie do prawnika bezpłatnie. Możesz opisać swoją sytuację i wskazać, na jakim etapie jest transakcja.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Umowa przedwstępna i zadatek, gdy właściciel jest za granicą

Szczególnej ostrożności wymaga podpisanie umowy przedwstępnej. Właściciel mieszkający za granicą może mieć pokusę, aby szybko zaakceptować dokument przesłany przez kupującego lub pośrednika i „załatwić formalności później”. Tymczasem to właśnie w umowie przedwstępnej mogą zostać ustalone cena, termin aktu, wysokość zadatku, sposób finansowania, dokumenty wymagane od sprzedającego, termin wydania mieszkania oraz konsekwencje niewykonania umowy. Jeżeli właściciel zobowiąże się do sprzedaży w konkretnym terminie, a dopiero później okaże się, że potrzebuje dokumentu, którego uzyskanie z zagranicy potrwa kilka tygodni, powstaje realny problem. Szczególnie ostrożnie trzeba ustalać zadatek. O tym, kiedy może zostać zatrzymany albo kiedy powstaje obowiązek zapłaty jego dwukrotności, piszemy szerzej w artykule: https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/zadatek-przy-zakupie-mieszkania-kiedy

Dokumenty do sprzedaży mieszkania, kiedy właściciel mieszka za granicą

Zakres dokumentów zależy od rodzaju nieruchomości i jej sytuacji prawnej. Innych dokumentów będzie wymagała sprzedaż lokalu stanowiącego odrębną własność, innych spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a jeszcze innych domu z działką. Znaczenie ma również sposób nabycia nieruchomości. Jeżeli właściciel otrzymał ją w spadku lub darowiźnie, pozostaje w związku małżeńskim zawartym za granicą, rozwiódł się, zmienił nazwisko albo w zagranicznych dokumentach występują różnice w danych osobowych, sprawa może wymagać dodatkowej analizy przed wyznaczeniem terminu aktu. Najgorszym momentem na odkrycie takiego problemu jest kilka dni przed planowaną sprzedażą.

Mieszkasz za granicą? Sprawdź stan prawny, zanim znajdziesz kupującego

Właściciel często zaczyna od wystawienia mieszkania. Dopiero kiedy pojawia się zdecydowany kupujący, zaczyna kompletować dokumenty. Przy sprzedaży prowadzonej z zagranicy bezpieczniejsza jest odwrotna kolejność. Najpierw warto sprawdzić księgę wieczystą, podstawę nabycia, dokumenty, sposób reprezentacji i potencjalne przeszkody, a dopiero później zobowiązywać się wobec kupującego do określonych terminów. Jeżeli problem wymaga sprostowania wpisu w KW, uzyskania dokumentów po spadku, wykreślenia hipoteki albo wyjaśnienia rozbieżności w danych właściciela, można rozpocząć działania wcześniej, zamiast ratować transakcję tuż przed aktem.

Kto pokaże mieszkanie, przekaże klucze i odbierze lokal, gdy właściciel jest za granicą?

Sprzedaż nieruchomości na odległość to nie tylko dokumenty i akt notarialny. Ktoś musi umożliwić kupującemu obejrzenie mieszkania, udostępnić je rzeczoznawcy bankowemu, a po sprzedaży przekazać klucze i podpisać protokół zdawczo-odbiorczy. Jeżeli właściciel mieszka za granicą, te czynności warto zaplanować jeszcze przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż. Szczególnie ważne jest wydanie lokalu. W akcie notarialnym powinien znaleźć się realny termin i sposób przekazania nieruchomości, a właściciel powinien wcześniej ustalić, kto w Polsce będzie mógł wydać klucze, spisać stany liczników i podpisać protokół. Pozostawienie tego „na później” może oznaczać, że po sprzedaży trzeba organizować z zagranicy kolejną osobę i kolejne pełnomocnictwo. Przy sprzedaży mieszkania przez osobę mieszkającą za granicą warto więc zaplanować nie tylko samo podpisanie aktu, ale również to, co wydarzy się przed nim i bezpośrednio po nim. Dobrze przygotowana sprzedaż na odległość powinna działać także wtedy, gdy właściciel przez cały czas pozostaje poza Polską.

Czy trzeba przyjeżdżać do Polski na podpisanie aktu?

Nie w każdej transakcji właściciel musi osobiście stawić się przy polskim akcie sprzedaży. Jeżeli działa prawidłowo umocowany pełnomocnik, może on dokonać czynności w imieniu właściciela w granicach udzielonego mu umocowania. To właśnie otwiera możliwość sprzedaży nieruchomości przez pełnomocnika i przeprowadzenia znacznej części procesu bez przyjazdu właściciela do kraju. Trzeba jednak odróżnić dwie rzeczy. Jedną jest brak konieczności osobistego udziału właściciela w polskim akcie dzięki reprezentacji. Drugą – rzekomy zdalny akt notarialny, podczas którego właściciel sam miałby sprzedać nieruchomość z domu przez internet. To nie są te same rozwiązania.

Największe ryzyko? Nikt nie pilnuje całej transakcji

Właściciel jest za granicą. Pośrednik zajmuje się znalezieniem kupującego. Kupujący ma swojego doradcę kredytowego. Bank pilnuje własnych warunków. Notariusz przygotowuje czynność notarialną. Pełnomocnik wykonuje to, do czego został umocowany. I może się okazać, że nikt nie odpowiada za spojrzenie na sprzedaż jako jeden proces z punktu widzenia sprzedającego. Kto sprawdzi, czy warunki umowy przedwstępnej są bezpieczne? Kto dopilnuje zadatku? Kto zweryfikuje projekt aktu? Kto sprawdzi mechanizm zapłaty ceny? Kto będzie pilnował terminów banku kupującego? Kto zauważy, że pełnomocnictwo nie obejmuje czynności potrzebnej przy finalizacji? Kto dopilnuje, aby ustalenia z kupującym znalazły się w dokumentach? Przy sprzedaży prowadzonej z zagranicy właśnie koordynacja wszystkich elementów ma ogromne znaczenie.

Sprzedaż domu z zagranicy może być bardziej skomplikowana niż sprzedaż mieszkania

Osoba zastanawiająca się, jak sprzedać dom w Polsce mieszkając za granicą, powinna uwzględnić nie tylko własność budynku. Trzeba przeanalizować grunt, księgę wieczystą, dostęp do drogi publicznej, ewentualne służebności, hipoteki, sposób korzystania z nieruchomości oraz dokumenty dotyczące samego budynku. W przypadku działek dochodzą kolejne zagadnienia dotyczące ich przeznaczenia, dostępu do drogi, obciążeń czy szczególnych ograniczeń w obrocie. Dlatego sprzedaż nieruchomości z zagranicy powinna zaczynać się od ustalenia, co rzeczywiście jest przedmiotem transakcji i jaki jest stan prawny nieruchomości, a nie od rezerwowania biletu lotniczego do Polski.

A co po podpisaniu aktu?

Sprzedaż nie zawsze kończy się w chwili złożenia podpisów. Pozostaje zapłata ceny, czasami uruchomienie kredytu kupującego, wydanie nieruchomości, przekazanie kluczy, protokół zdawczo-odbiorczy, rozliczenie liczników, dokumentacja dla wspólnoty lub spółdzielni i kontrola tego, czy uzgodniony mechanizm transakcji został wykonany. Jeżeli właściciel przebywa za granicą, również ten etap powinien zostać zaplanowany przed aktem. W przeciwnym razie może się okazać, że sprzedający skutecznie sprzedał mieszkanie, ale nadal musi organizować z zagranicy czynności, o których wcześniej nikt nie pomyślał.

Mieszkasz za granicą i chcesz sprzedać nieruchomość w Polsce? Wybierz zakres, którego potrzebujesz

Nie każda sprzedaż z zagranicy wymaga przejęcia całej transakcji. Czasami właściciel potrzebuje przede wszystkim odpowiedzi, czy sprzedaż można bezpiecznie przeprowadzić bez jego przyjazdu i co trzeba wcześniej przygotować. W innym przypadku największym problemem są dokumenty. A czasami właściciel chce po prostu przekazać prawny nadzór nad całą sprzedażą komuś w Polsce i nie zarządzać transakcją z drugiego kraju. Dlatego obsługę sprzedaży nieruchomości z zagranicy podzieliliśmy na trzy poziomy.

Analiza możliwości sprzedaży nieruchomości z zagranicy – 990 zł

To pakiet decyzyjny dla osoby, która mieszka za granicą i zanim rozpocznie sprzedaż chce wiedzieć, czy nieruchomość jest przygotowana do transakcji, jakie problemy mogą pojawić się po drodze i jak zorganizować sprzedaż bez niepotrzebnych przyjazdów do Polski. Analizujemy sytuację prawną nieruchomości i możliwości przeprowadzenia transakcji z zagranicy. Ustalamy, jakie dokumenty będą potrzebne, czy możliwe będzie działanie przez pełnomocnika, jakie kwestie trzeba rozwiązać przed znalezieniem kupującego i które elementy mogą utrudnić albo opóźnić sprzedaż. To nie jest ogólna konsultacja o sprzedaży mieszkania. Celem jest przygotowanie konkretnej odpowiedzi: co trzeba zrobić w Twojej sytuacji, aby doprowadzić nieruchomość do sprzedaży, mimo że mieszkasz poza Polską.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-mozliwosci-sprzedazy-nieruchomosci-z

Organizacja dokumentów do sprzedaży nieruchomości z zagranicy – 2500 zł

Ten pakiet jest dla właściciela, który podjął już decyzję o sprzedaży, ale nie chce z zagranicy samodzielnie ustalać, jakie dokumenty są potrzebne, gdzie je uzyskać i w jakiej kolejności przygotować transakcję. Organizujemy dokumentacyjną stronę sprzedaży w zakresie wynikającym z sytuacji konkretnej nieruchomości. Ustalamy, czego będzie wymagała transakcja, weryfikujemy dokumenty i koordynujemy ich przygotowanie tak, aby właściciel nie dowiedział się dopiero przed aktem notarialnym, że brakuje dokumentu, którego uzyskanie wymaga kolejnych tygodni. To rozwiązanie szczególnie dla osób, które mają nieruchomość w Polsce, ale ich codzienne życie jest już za granicą. Zamiast prowadzić z innego kraju serię telefonów, korespondencji i formalności, mogą zlecić przygotowanie dokumentacyjnej strony sprzedaży.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/organizacja-dokumentow-do-sprzedazy

Sprzedaż nieruchomości z zagranicy – pełna obsługa prawna i nadzór nad transakcją od 25 000 zł

To najwyższy poziom obsługi dla właściciela, który nie chce z zagranicy samodzielnie prowadzić prawnej strony sprzedaży nieruchomości w Polsce.

Nie dostajesz listy rzeczy, które masz zrobić sam. Nie zostajesz z instrukcją, żeby później samodzielnie kontaktować się z kolejnymi uczestnikami transakcji. Przejmujemy prawny nadzór nad procesem w ustalonym zakresie i prowadzimy sprzedaż od przygotowania nieruchomości do finalizacji transakcji. Analizujemy stan prawny, ustalamy sposób przeprowadzenia sprzedaży z zagranicy, koordynujemy przygotowanie dokumentów i reprezentacji, nadzorujemy ustalenia z kupującym, umowę przedwstępną, zadatek, finansowanie, projekt aktu notarialnego, mechanizm zapłaty ceny oraz prawne elementy finalizacji transakcji. Zakres obsługi ustalamy indywidualnie, ponieważ innego nadzoru wymaga proste mieszkanie, a innego nieruchomość odziedziczona, obciążona hipoteką, należąca do kilku osób albo wymagająca wcześniejszego uporządkowania stanu prawnego.

To usługa dla osoby, która może mieszkać w Berlinie, Londynie, Oslo, Nowym Jorku czy na drugim końcu świata, ale chce mieć po swojej stronie w Polsce prawnika pilnującego jej transakcji. Cena pełnej obsługi zaczyna się od 25 000 zł i zależy od nieruchomości, jej sytuacji prawnej oraz zakresu czynności, które mają zostać przejęte.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaz-nieruchomosci-z-zagranicy-pelna

Nieruchomość jest w Polsce. Ty możesz być gdziekolwiek.

Jeżeli mieszkasz za granicą, nie zaczynaj od kupowania biletu do Polski. Najpierw sprawdź, czy w ogóle musisz przyjeżdżać i jak można przygotować transakcję bez Twojej stałej obecności w kraju. Jeżeli potrzebujesz przede wszystkim planu działania, zacznij od analizy za 990 zł. Jeżeli problemem są dokumenty, wybierz organizację dokumentów za 2500 zł. Jeżeli natomiast chcesz, aby ktoś w Polsce przejął prawny nadzór nad całą sprzedażą, wybierz pełną obsługę od 25 000 zł. Ty decydujesz o cenie i o tym, czy sprzedajesz. Bezpieczna Transakcja 24 pilnuje prawnej strony transakcji. Nie musisz przylatywać do Polski po to, żeby osobiście gasić każdy problem, który pojawi się po drodze. Możesz mieć w Polsce kogoś, kto zobaczy go wcześniej.