Kłamstwa sprzedających mieszkania – co może wyjść dopiero po podpisaniu aktu?

Wstęp

Kupujący często zakłada, że skoro sprzedaż mieszkania odbywa się u notariusza, to najważniejsze informacje o nieruchomości zostały już zweryfikowane. Akt notarialny nie zastępuje jednak pełnego sprawdzenia nieruchomości, jej dokumentacji, stanu faktycznego ani wszystkich okoliczności, które mogą mieć znaczenie dla kupującego. Notariusz odpowiada za prawidłowość dokonywanej czynności notarialnej, ale nie mieszkał w lokalu, nie wie, co dzieje się w budynku wieczorami, nie ustala podczas sporządzania aktu, czy kupujący będzie codziennie szukał miejsca parkingowego przez pół godziny ani czy ściana widoczna na starej dokumentacji została usunięta zgodnie z przepisami. Dlatego część najdroższych problemów ujawnia się dopiero po zakupie. Czasem sprzedający rzeczywiście czegoś nie wiedział. Czasem inaczej oceniał sytuację. A czasem doskonale wiedział, czego nie powiedzieć kupującemu przed podpisaniem aktu.

„W mieszkaniu nie ma żadnych wad” – a po zakupie zaczynają się problemy

Wady ukryte mieszkania z rynku wtórnego to temat szczególnie trudny, ponieważ podczas jednej lub dwóch prezentacji kupujący może nie zauważyć problemu występującego okresowo. Wilgoć może pojawiać się tylko zimą, instalacja może nie działać prawidłowo pod większym obciążeniem, a ślady przecieku mogą zostać zamalowane przed wystawieniem lokalu na sprzedaż. Nie każda wada ukryta mieszkania oznacza automatycznie, że sprzedający celowo wprowadził kupującego w błąd. Dla odpowiedzialności prawnej znaczenie mają konkretne okoliczności, stan nieruchomości, wiedza stron oraz treść umowy. Kodeks cywilny przewiduje odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wadę rzeczy sprzedanej. Jednocześnie wyłączenie lub ograniczenie rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę przed kupującym. Przepisy przewidują również szczególne znaczenie podstępnego zatajenia dla terminów wykonywania uprawnień z rękojmi. Dlatego czym innym jest sytuacja, w której obie strony wiedziały o zawilgoceniu ściany i uwzględniły to przy ustalaniu ceny, a czym innym przypadek, gdy przed prezentacją ściana została odmalowana, a kupujący usłyszał zapewnienie, że problem z wilgocią nigdy nie występował.

Kłamstwo w akcie notarialnym – czy podpis sprzedającego kończy problem?

Szczególnie poważna sytuacja powstaje wtedy, gdy nieprawdziwa informacja nie pada wyłącznie podczas oglądania mieszkania, lecz znajduje się w dokumentach transakcji albo w oświadczeniu składanym przy zawieraniu umowy. Samo użycie określenia „kłamstwo w akcie notarialnym” nie przesądza jeszcze o konsekwencjach prawnych. Trzeba ustalić, czego dotyczyło konkretne oświadczenie, czy było obiektywnie nieprawdziwe, czy sprzedający wiedział o rzeczywistym stanie oraz jakie znaczenie informacja miała dla kupującego i samej transakcji. Dlatego projekt aktu warto przeczytać nie tylko pod kątem ceny, terminu wydania mieszkania i numeru rachunku. Oświadczenia sprzedającego mogą później mieć ogromne znaczenie dowodowe. Jeżeli coś jest dla kupującego kluczowe, znacznie bezpieczniej zadbać o odpowiednią treść dokumentów niż kilka miesięcy później próbować udowadniać, co sprzedający powiedział podczas prezentacji mieszkania.

Wady prawne nieruchomości – problem, którego nie zobaczysz na ścianie

Nie wszystkie problemy mieszkania są fizyczne. Wady prawne nieruchomości mogą być dla kupującego znacznie poważniejsze niż pęknięta płytka czy niesprawna instalacja. Kodeks cywilny wiąże wadę prawną m.in. z sytuacją, gdy rzecz stanowi własność osoby trzeciej, jest obciążona prawem osoby trzeciej albo ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu. Dlatego wada prawna nieruchomości nie musi być widoczna podczas oglądania lokalu. Kupujący może obejrzeć piękne, wyremontowane mieszkanie i nie mieć pojęcia o problemie wynikającym z dokumentów. Jednym z podstawowych etapów przed zakupem powinna być więc analiza księgi wieczystej przed zakupem nieruchomości. Sama księga również nie odpowie jednak na każde pytanie. Trzeba zestawić jej treść z pozostałymi dokumentami i rzeczywistym stanem nieruchomości. Jeżeli masz już wybrane mieszkanie i jedna konkretna informacja sprzedającego budzi Twoją wątpliwość, masz jedno pytanie do prawnika bezpłatnie. Warto je zadać zanim niepewne zapewnienie sprzedającego zamieni się w podpis pod umową i przelew ceny.

„Tak już było” – samowola budowlana w mieszkaniu

To jeden z problemów, które szczególnie łatwo przeoczyć w pięknie wyremontowanym mieszkaniu. Kupujący widzi duży salon połączony z kuchnią, powiększoną łazienkę albo całkowicie zmieniony układ pomieszczeń. Pyta o przebudowę i słyszy: „tak już kupiłem”, „to było kilkanaście lat temu”, „to tylko ścianka” albo „do tego nie były potrzebne żadne formalności”. Takie zapewnienie nie powinno kończyć sprawdzania. Samowola budowlana w mieszkaniu czy samowola budowlana w bloku nie powstaje automatycznie przy każdej przeróbce. Zakres wymaganych formalności zależy od rodzaju wykonanych robót. Prawo budowlane przewiduje generalną zasadę prowadzenia robót na podstawie pozwolenia, ale jednocześnie określa szeroki katalog wyjątków dotyczących robót niewymagających pozwolenia albo podlegających innym zasadom. Dlatego nie można powiedzieć, że każde przesunięcie ściany jest samowolą. Nie można też przyjąć, że każda przebudowa była legalna tylko dlatego, że została wykonana wiele lat temu. Kupujący powinien zainteresować się szczególnie ingerencją w ściany konstrukcyjne, wentylację, instalacje, układ pomieszczeń czy inne elementy, których przebudowa mogła wymagać określonych działań formalnych lub zgód. W niektórych sytuacjach znaczenie może mieć również ingerencja w część wspólną nieruchomości. Najgorsza odpowiedź brzmi więc nie „nie wiem”, lecz: „proszę się tym nie przejmować”.

Mieszkanie wygląda inaczej niż dokumentacja

Nowoczesny układ mieszkania może być jego ogromnym atutem sprzedażowym. Może być również sygnałem, że warto porównać aktualny stan lokalu z dokumentami. Jeżeli na dokumentacji znajdują się trzy pomieszczenia, a kupujący ogląda zupełnie otwartą przestrzeń, powinien ustalić, skąd wynika różnica. To samo dotyczy przeniesionej kuchni, powiększonej łazienki czy innych istotnych zmian. Nie chodzi o założenie, że każda różnica oznacza nieprawidłowość. Chodzi o to, aby nie kupować mieszkania za kilkaset tysięcy złotych na podstawie odpowiedzi: „poprzedni właściciel tak zrobił, więc musi być dobrze”. Zmiana właściciela nie powoduje przecież, że rzeczywisty stan lokalu magicznie staje się zgodny z dokumentacją lub przepisami.

„Nikt nie jest zameldowany” – meldunek to nie to samo co prawo do lokalu

Sprzedaż mieszkania z zameldowaną osobą budzi ogromne emocje, ale trzeba rozróżnić kilka różnych problemów. Meldunek ma charakter ewidencyjny. Ustawa o ewidencji ludności wprost stanowi, że zameldowanie na pobyt stały lub czasowy służy wyłącznie celom ewidencyjnym i potwierdzeniu faktu pobytu. Sam meldunek nie tworzy więc prawa własności mieszkania. To jednak nie oznacza, że kupującego nie powinno interesować, kto faktycznie mieszka w lokalu i na jakiej podstawie. Sprzedaż mieszkania z osobą zameldowaną to coś innego niż sprzedaż mieszkania z zameldowanym lokatorem, który rzeczywiście zajmuje lokal na podstawie określonego tytułu. Jeszcze innym przypadkiem jest mieszkanie z lokatorem, którego sytuacja prawna wymaga odrębnej analizy. Dlatego kupującego powinno interesować nie tylko „kto jest zameldowany?”, lecz przede wszystkim „kto mieszka w lokalu, na jakiej podstawie i kiedy mieszkanie zostanie faktycznie wydane bez osób i rzeczy?”. Jedno słowo „meldunek” nie może zastąpić sprawdzenia rzeczywistej sytuacji.

„Sąsiedzi są spokojni” – a po zakupie poznajesz uciążliwego sąsiada

Mieszkanie można obejrzeć trzy razy i za każdym razem trafić na idealną ciszę. Wystarczy, że prezentacje odbywają się w godzinach, kiedy sąsiada nie ma w domu. Dopiero po przeprowadzce okazuje się, że uciążliwy sąsiad z góry regularnie urządza nocne imprezy, uciążliwy sąsiad z dołu od lat pozostaje w konflikcie z mieszkańcami albo obok funkcjonuje lokal generujący powtarzający się hałas. Sam fakt, że po zakupie pojawi się hałaśliwy sąsiad, oczywiście nie oznacza automatycznie odpowiedzialności sprzedającego. Ludzie się przeprowadzają, zachowania się zmieniają, a ocena uciążliwości jest częściowo subiektywna. Inaczej wygląda jednak sytuacja, gdy uciążliwi sąsiedzi w bloku od lat są przedmiotem interwencji, skarg lub sporów, a sprzedający zapytany wprost zapewnia kupującego, że żadnego problemu nigdy nie było. Dlatego podczas oglądania mieszkania warto pytać nie tylko o remonty czy wysokość czynszu. Uciążliwy sąsiad w bloku może wpływać na komfort życia bardziej niż wyposażenie kuchni warte kilkadziesiąt tysięcy złotych.

„Tutaj zawsze jest cicho”

Uciążliwy hałas od sąsiada to tylko jedna możliwość. Problemem może być również ruch uliczny, działalność lokalu użytkowego, dostawy, instalacje budynku albo inne źródło hałasu, które pojawia się tylko o określonych godzinach. Mieszkanie oglądane w niedzielę o 13:00 może sprawiać zupełnie inne wrażenie niż to samo mieszkanie w poniedziałek o 7:30 albo w piątek o 23:00. Dlatego zapewnienie „tu jest cicho” warto potraktować jako początek sprawdzania, a nie jego zakończenie. Przy mieszkaniu, w którym zamierzasz mieszkać przez wiele lat, dodatkowa wizyta o innej porze może powiedzieć więcej niż kolejne zdjęcia w ogłoszeniu.

„Z parkowaniem nigdy nie ma problemu”

To kolejne zdanie, którego nie da się zweryfikować podczas jednej prezentacji. Brak miejsc parkingowych pod blokiem może być niewidoczny w sobotę rano, a oczywisty każdego dnia po godzinie 18. Kupujący dopiero po przeprowadzce odkrywa, że mieszkańcy krążą po osiedlu kilkanaście minut, a wolne miejsce kilkadziesiąt metrów od budynku jest sukcesem. Jeszcze ważniejsze jest rozróżnienie faktycznej możliwości parkowania od prawa do konkretnego miejsca. Jeżeli sprzedający mówi „to moje miejsce”, trzeba ustalić, co dokładnie ma na myśli. Miejsce postojowe może mieć różny status prawny i nie zawsze to, co w praktyce od lat wykorzystuje sprzedający, jest prawem, które kupujący nabędzie razem z mieszkaniem. Nie wystarczy więc zobaczyć samochód sprzedającego stojący pod oknem.

„To miejsce parkingowe jest do mieszkania”

W tym miejscu szczególnie nie warto ufać potocznym określeniom. Kupujący powinien wiedzieć, czy nabywa odrębny lokal, udział w lokalu garażowym, określone uprawnienie związane z udziałem, czy też sprzedający jedynie zwyczajowo korzysta z konkretnego miejsca. Podobny problem może dotyczyć komórki lokatorskiej, piwnicy, ogródka albo fragmentu strychu. To, że sprzedający korzysta z czegoś od dziesięciu lat, nie odpowiada jeszcze na pytanie, jaki jest prawny status tej przestrzeni i czy kupujący rzeczywiście ją nabędzie. Dlatego wszystkie „przynależności” i dodatkowe elementy oferty powinny zostać zweryfikowane przed ustaleniem ostatecznej ceny mieszkania.

„Nie ma żadnych długów”

To zdanie również wymaga doprecyzowania. Sprzedający może nie mieć bieżących zaległości wobec wspólnoty czy spółdzielni, ale nieruchomość może być obciążona hipoteką. Może istnieć nierozliczony okres mediów. Mogą też występować inne kwestie wymagające sprawdzenia przed zakupem. Dlatego kupujący nie powinien pytać wyłącznie: „czy mieszkanie jest zadłużone?”. Lepsze jest sprawdzenie konkretnych dokumentów i ustalenie, jakie zobowiązania, obciążenia lub nierozliczone kwestie mogą mieć znaczenie dla transakcji. Sprzedający może być całkowicie przekonany, że wszystko jest w porządku, a problem i tak może znajdować się w dokumentach.

„Notariusz wszystko sprawdzi”

To jedno z najbardziej niebezpiecznych uproszczeń przy zakupie nieruchomości. Notariusz jest gwarantem legalności dokonywanej czynności i ma ustawowe obowiązki związane ze sporządzaniem aktu. Nie oznacza to jednak, że wykonuje na rzecz kupującego pełny audyt nieruchomości, bada historię wszystkich przebudów, sprawdza sąsiadów, parking, rzeczywiste korzystanie z pomieszczeń czy każdą informację podaną wcześniej przez sprzedającego. Dlatego etap weryfikacji powinien nastąpić przed aktem, a często jeszcze przed zawarciem umowy przedwstępnej i wpłatą zadatku.

Jeżeli dopiero przygotowujesz zakup, zobacz również, jak powinna wyglądać umowa przedwstępna zakupu mieszkania. To właśnie na tym etapie można jeszcze uzależnić dalszy przebieg transakcji od przedstawienia dokumentów i wyjaśnienia problemów.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/umowa-przedwstepna-zakupu-mieszkania-wzor-i

„Przecież podpisałeś, że znasz stan mieszkania”

Kupujący powinien bardzo uważnie czytać oświadczenia dotyczące znajomości stanu prawnego i technicznego nieruchomości oraz postanowienia dotyczące odpowiedzialności sprzedającego. Kodeks cywilny pozwala stronom w określonych granicach modyfikować odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Jednocześnie przepis art. 558 § 2 KC stanowi, że ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności jest bezskuteczne, jeśli sprzedawca podstępnie zataił wadę. Nie oznacza to jednak, że po zakupie każdą nieprzyjemną niespodziankę będzie łatwo przypisać sprzedającemu. W sporze znaczenie mają dowody. Dlatego jeżeli sprzedający składa ważne dla decyzji kupującego zapewnienie, warto zadbać, aby nie pozostało ono wyłącznie rozmową przy oglądaniu mieszkania.

Najdroższe kłamstwo to takie, którego nie potrafisz później udowodnić

Po zakupie kupujący może pamiętać dokładnie: „powiedział, że nigdy nie było wilgoci”, „zapewniał, że sąsiedzi są spokojni”, „twierdził, że miejsce parkingowe należy do mieszkania”. Sprzedający może pamiętać tę rozmowę zupełnie inaczej. Dlatego bezpieczeństwo transakcji nie polega na zadaniu sprzedającemu stu pytań. Polega na sprawdzeniu odpowiedzi tam, gdzie można je zweryfikować, oraz odpowiednim udokumentowaniu informacji, które mają rzeczywiste znaczenie dla decyzji o zakupie. Jeżeli coś w mieszkaniu albo dokumentach wzbudziło Twoją wątpliwość, masz jedno pytanie do prawnika bezpłatnie. Lepiej zadać je wtedy, gdy możesz jeszcze wycofać się z transakcji, zmienić jej warunki albo zażądać dodatkowych dokumentów, niż po przekazaniu całej ceny.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Jedna prezentacja mieszkania to za mało, żeby poznać jego problemy

Sprzedający ma ogromną przewagę: zna mieszkanie o każdej porze dnia i roku, a kupujący widzi je przez kilkadziesiąt minut. Dlatego warto obejrzeć nieruchomość ponownie o innej godzinie. Wieczorem może ujawnić się brak miejsc parkingowych pod blokiem, hałas z ulicy albo uciążliwy sąsiad. Po deszczu mogą pojawić się ślady wilgoci, których nie było podczas pierwszej wizyty. W dzień roboczy można usłyszeć działalność lokalu usługowego, której w weekend nie zauważysz. Nie chodzi o podejrzewanie każdego sprzedającego o kłamstwo. Chodzi o zasadę: jeżeli jakaś cecha mieszkania ma dla Ciebie znaczenie, nie opieraj decyzji wyłącznie na zapewnieniu osoby, która właśnie chce Ci je sprzedać.

Najpierw sprawdzenie. Dopiero później zadatek i akt

Kupując mieszkanie, nie płacisz kilkuset tysięcy złotych za zapewnienia sprzedającego. Płacisz za konkretną nieruchomość o konkretnym stanie prawnym i faktycznym. Ładne wnętrze można zobaczyć w pięć minut. Znacznie trudniej zobaczyć wadę prawną nieruchomości, nieprawidłowo wykonaną przebudowę, rzeczywisty status miejsca postojowego, problem z osobą zajmującą lokal czy dokument, którego sprzedający w ogóle nie pokazał. Dlatego największym błędem jest rozpoczęcie prawnego sprawdzania nieruchomości dopiero wtedy, gdy kupujący ma już podpisaną umowę przedwstępną i wpłacony zadatek. Wtedy pole manewru może być znacznie mniejsze.

Pakiet START dla kupującego – 890 zł

Jeżeli znalazłeś mieszkanie i jesteś przed podpisaniem dokumentów, START służy do odpowiedzi na najważniejsze pytanie: co naprawdę kupuję i gdzie może być problem? Analizujemy księgę wieczystą oraz dokumenty nieruchomości, oceniamy ryzyka prawne i sprawdzamy umowy związane z zakupem. Nie zatrzymujemy się na informacji, że „w KW nic niepokojącego nie widać”. Patrzymy na dokumenty w kontekście konkretnej transakcji i wskazujemy kwestie, które wymagają wyjaśnienia przed zapłatą pieniędzy. Otrzymujesz 60 minut konsultacji oraz raport „Bezpieczny zakup”. Dzięki temu przed podpisaniem wiesz, co zostało sprawdzone, jakie ryzyka zostały wykryte i o co trzeba jeszcze zapytać sprzedającego. Przy mieszkaniu wartym kilkaset tysięcy złotych nie kupujesz opinii, czy mieszkanie jest „ładne”. Kupujesz możliwość zobaczenia problemu, zanim problem stanie się Twój.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-start

Pakiet PRO dla kupującego – 1590 zł

PRO to nie samo sprawdzenie nieruchomości. To nadzór prawny nad zakupem od analizy dokumentów aż do finalizacji transakcji. Zaczynamy od szczegółowej analizy księgi wieczystej, dokumentów nieruchomości, umów i ryzyk związanych z konkretnym zakupem. Sprawdzamy, co wymaga wyjaśnienia przed wpłatą pieniędzy, jakie dokumenty powinien przedstawić sprzedający i które postanowienia umowy wymagają zabezpieczenia interesu kupującego. Nadzorujemy kolejne etapy transakcji, aby problem wykryty przed zakupem nie został jedynie opisany, ale został wyjaśniony lub odpowiednio zabezpieczony przed podpisaniem aktu. Weryfikujemy dokumenty pojawiające się w toku transakcji, analizujemy projekt aktu notarialnego i pilnujemy, aby istotne dla kupującego ustalenia oraz oświadczenia sprzedającego znalazły odzwierciedlenie w dokumentach. W ramach PRO otrzymujesz 120 minut konsultacji, wsparcie podczas przygotowania i finalizacji zakupu oraz obecność prawnika online przy podpisywaniu aktu notarialnego. Po transakcji monitorujemy wpisy i przygotowujemy wniosek do księgi wieczystej. To rozwiązanie dla kupującego, który nie chce dostać wyłącznie odpowiedzi „sprawdziliśmy dokumenty”. Chce mieć prawnika, który zna jego transakcję, kontroluje jej kolejne etapy i pilnuje prawnej strony zakupu aż do finalizacji.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2

Sprzedający chce sprzedać mieszkanie. Ty masz je bezpiecznie kupić.

Sprzedający zna nieruchomość lepiej od Ciebie. Wie, jak mieszka się w niej zimą. Wie, co dzieje się w budynku wieczorem. Zna historię remontów, sąsiadów, parkingu i dokumentów, które zgromadził przez lata. Ty często masz kilkadziesiąt minut oglądania, dokumenty przesłane mailem i kilka dni na podjęcie decyzji dotyczącej kilkuset tysięcy złotych. Dlatego nie opieraj bezpieczeństwa zakupu na tym, że sprzedający wydaje się uczciwy. Uczciwego sprzedającego również warto sprawdzić. Prześlij dokumenty do Bezpiecznej Transakcji 24 przed podpisaniem umowy i wpłatą pieniędzy. Sprawdzimy stan prawny, dokumenty, umowy i ryzyka, zanim podpis pod aktem zamieni cudzy problem w Twój problem.