Kupno mieszkania od starszej osoby – czy można podważyć akt notarialny?

Wstęp

Akt notarialny daje kupującemu poczucie bezpieczeństwa. Sprzedaż odbywa się przed notariuszem, strony składają oświadczenia, dokument zostaje odczytany i podpisany. Łatwo więc założyć, że skoro akt został sporządzony, transakcja nie może już zostać zakwestionowana. Prawo jest bardziej skomplikowane. Forma notarialna jest wymagana przy sprzedaży nieruchomości, ale nie powoduje, że każda czynność dokonana w tej formie staje się automatycznie odporna na zarzut nieważności. Jeżeli wystąpiła wada dotycząca samego oświadczenia woli albo inna podstawa nieważności czynności, forma aktu notarialnego nie usuwa tego problemu. W przypadku sprzedaży przez starszą osobę szczególne emocje wywołuje sytuacja, w której już po transakcji ktoś z rodziny sprzedającego twierdzi, że właściciel nie rozumiał znaczenia podejmowanej decyzji, pozostawał pod wpływem innych osób albo ze względu na swój stan nie był zdolny do świadomego lub swobodnego podjęcia decyzji. Nie każda taka historia oznacza nieważność umowy. Nie każde twierdzenie rodziny jest również dowodem. Dla kupującego najważniejsze jest jednak coś innego: pewnych sygnałów nie powinno się ignorować przed zakupem.

Czy można podważyć akt notarialny sprzedaży mieszkania?

Potoczne określenia „podważenie aktu notarialnego”, „unieważnienie aktu notarialnego”, „cofnięcie aktu”, „uchylenie aktu” czy „anulowanie aktu notarialnego” często odnoszą się w rzeczywistości do kwestionowania skutków czynności prawnej zawartej w akcie. To ważne rozróżnienie. Przy sprzedaży mieszkania problemem nie jest zwykle sam dokument jako kartka opatrzona podpisami i pieczęcią notariusza. Pytanie brzmi, czy zawarta w nim umowa sprzedaży wywołała skutki prawne, skoro jedna ze stron miałaby złożyć wadliwe oświadczenie woli. Dlatego zamiast pytać wyłącznie, czy można „unieważnić akt notarialny”, trzeba ustalić, na jakiej konkretnie podstawie kwestionowana jest ważność umowy sprzedaży nieruchomości. Jedną z takich podstaw może być art. 82 Kodeksu cywilnego.

Art. 82 Kodeksu cywilnego – kiedy stan sprzedającego może mieć znaczenie?

Art. 82 Kodeksu cywilnego dotyczy sytuacji, w której osoba składająca oświadczenie woli znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Kluczowe jest więc nie to, ile lat miał sprzedający. Kluczowe jest to, w jakim stanie znajdował się w chwili dokonywania konkretnej czynności. Starszy człowiek może doskonale rozumieć, że sprzedaje mieszkanie, komu je sprzedaje, za jaką cenę i jakie będą skutki podpisania umowy. Sam podeszły wiek, problemy z poruszaniem się, słabszy słuch czy korzystanie z pomocy rodziny nie oznaczają automatycznie braku świadomości. Z drugiej strony nie wolno zakładać, że problem nie istnieje tylko dlatego, że sprzedający pojawił się u notariusza i podpisał akt. Jeżeli istnieją realne wątpliwości dotyczące jego stanu, kupujący powinien potraktować je poważnie przed przekazaniem pieniędzy.

Kiedy akt notarialny jest nieważny?

To pytanie często jest stawiane zbyt szeroko. W przypadku umowy sprzedaży nieruchomości trzeba najpierw ustalić, z jakiego powodu jej ważność jest kwestionowana. Inne skutki może mieć stan wyłączający świadome albo swobodne podjęcie decyzji, inne błąd, podstęp, pozorność czy sprzeczność czynności z ustawą. Nie istnieje jedna uniwersalna procedura „anulowania aktu”. Dlatego również pytania o unieważnienie aktu notarialnego przez sąd, termin unieważnienia aktu notarialnego czy przedawnienie możliwości jego podważenia wymagają ustalenia konkretnej podstawy prawnej. To szczególnie ważne przy art. 82 KC. Nie należy automatycznie przenosić na ten przypadek terminów przewidzianych dla innych wad oświadczenia woli. Jeżeli kupujący dowiaduje się, że ktoś zamierza kwestionować sprzedaż, pierwszym pytaniem powinno więc być nie „ile mam czasu?”, lecz „na jakiej podstawie twierdzi, że umowa jest nieważna?”.

Rodzina sprzedającego była przeciwna sprzedaży – czy to wystarczy?

Nie. Sprzedaż mieszkania może wywoływać ogromne emocje rodzinne. Dzieci mogą liczyć na przyszły spadek. Jeden członek rodziny może uważać, że cena była za niska. Inny może twierdzić, że mieszkania w ogóle nie należało sprzedawać. Sam konflikt rodzinny nie powoduje nieważności umowy.

Podobnie późniejsze niezadowolenie sprzedającego albo jego bliskich nie oznacza automatycznie, że można podważyć akt notarialny. Z perspektywy kupującego konflikt może jednak stanowić sygnał, że transakcję warto przeanalizować dokładniej, szczególnie jeśli towarzyszą mu inne niepokojące okoliczności. Najgorszym rozwiązaniem jest uznanie, że „skoro notariusz sporządzi akt, mnie nic więcej nie interesuje”. Przy zakupie za kilkaset tysięcy złotych interesować powinno Cię wszystko, co może później stać się osią sporu o własność.

Jakie zachowanie sprzedającego powinno zwrócić uwagę kupującego?

Nie chodzi o diagnozowanie sprzedającego. Kupujący nie jest lekarzem i nie powinien na podstawie wieku czy zachowania przypisywać drugiej stronie choroby. Może jednak zauważyć okoliczności, których nie powinien ignorować. Jeżeli sprzedający nie rozumie podstawowych ustaleń dotyczących ceny, nie pamięta, że mieszkanie jest sprzedawane, podaje całkowicie sprzeczne informacje o transakcji, nie potrafi wyjaśnić, dlaczego podpisuje dokumenty albo całą komunikację prowadzi za niego osoba trzecia, warto ustalić, co właściwie dzieje się w tej transakcji. Szczególnej ostrożności wymaga sytuacja, w której ktoś wywiera widoczną presję na właściciela, odpowiada za niego na wszystkie pytania, izoluje go od rozmowy z kupującym albo forsuje bardzo szybkie podpisanie dokumentów. Nie oznacza to jeszcze, że umowa będzie nieważna. Oznacza, że kupujący dostał sygnał, którego nie powinien ignorować.

Jedno konkretne pytanie do prawnika – bezpłatnie

Kupujesz mieszkanie od starszej osoby i coś w transakcji wzbudza Twoją wątpliwość? Masz jedno konkretne pytanie dotyczące sprzedającego, projektu umowy, pełnomocnictwa, księgi wieczystej albo ryzyka późniejszego podważenia transakcji? Zadaj je prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 bezpłatnie.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź prawnika. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Nie musisz czekać, aż problem stanie się sporem o mieszkanie. Jeżeli coś nie pasuje jeszcze przed podpisaniem dokumentów, właśnie wtedy jest najlepszy moment, żeby to sprawdzić.

Czy notariusz sprawdza świadomość starszej osoby?

Notariusz nie jest biernym świadkiem podpisania dokumentu. Przy dokonywaniu czynności notarialnej ma obowiązek czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność może powodować skutki prawne, a także udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień. Nie oznacza to jednak, że samo sporządzenie aktu zamyka możliwość późniejszego sporu dotyczącego ważności oświadczenia woli. Dlatego kupujący nie powinien traktować wizyty u notariusza jako substytutu własnej analizy ryzyka transakcji. Notariusz dokonuje czynności notarialnej. Kupujący natomiast podejmuje decyzję, czy chce zapłacić za konkretną nieruchomość w konkretnych okolicznościach. To dwie różne perspektywy.

„Ale przecież rozmawiał normalnie” – czy to wystarczy?

Nie można sprowadzać oceny zdolności do świadomego i swobodnego podjęcia decyzji do jednego wrażenia z krótkiego spotkania. Tak samo nie można działać w drugą stronę i zakładać, że każde nietypowe zachowanie starszej osoby oznacza nieważność czynności. Jeżeli później powstanie spór, znaczenie mogą mieć okoliczności konkretnej sprawy oraz materiał dowodowy dotyczący stanu osoby w chwili dokonywania czynności. Właśnie dlatego kupujący powinien interesować się okolicznościami transakcji wtedy, kiedy jeszcze może podjąć decyzję, czy ją kontynuować i czy potrzebuje dodatkowych zabezpieczeń.

Pełnomocnik sprzedaje mieszkanie starszej osoby – czy to bezpieczne?

Sprzedaż przez pełnomocnika nie musi oznaczać niczego nieprawidłowego. Starsza osoba może z różnych powodów nie chcieć lub nie móc osobiście uczestniczyć w czynności. Pełnomocnictwo przy sprzedaży nieruchomości trzeba jednak dokładnie sprawdzić. Kupujący powinien wiedzieć, kto go udzielił, komu, kiedy, w jakiej formie i do jakich czynności pełnomocnik został upoważniony. Znaczenie może mieć również to, czy dokument nadal może być skutecznie wykorzystany w konkretnej transakcji. Jeżeli pojawiają się wątpliwości dotyczące pełnomocnictwa, nie należy ich odkładać na później. Przy nieruchomości wartej kilkaset tysięcy złotych „prawdopodobnie jest w porządku” to za mało.

Niska cena mieszkania od starszej osoby – okazja czy sygnał ostrzegawczy?

Niska cena sama w sobie nie oznacza nieważności sprzedaży. Właściciel może mieć wiele racjonalnych powodów, żeby sprzedać nieruchomość poniżej oczekiwań innych osób. Może potrzebować szybkiej transakcji, nie chcieć remontować lokalu albo po prostu zaakceptować ofertę, którą uważa za wystarczającą. Problem może pojawić się wtedy, gdy bardzo nietypowa cena występuje razem z innymi okolicznościami budzącymi wątpliwości. Jeżeli mieszkanie jest warte około 800 000 zł, cena została ustalona znacząco niżej, właściciel wydaje się nie rozumieć wartości nieruchomości, a całą transakcję organizuje osoba trzecia, kupujący powinien przestać myśleć wyłącznie o „świetnej okazji”. Im bardziej nietypowa transakcja, tym mniej miejsca powinno pozostawać na domysły.

Unieważnienie aktu notarialnego a zwrot nieruchomości – czego naprawdę boi się kupujący?

To jest najważniejsze pytanie z perspektywy osoby, która już zapłaciła cenę. Jeżeli powstaje spór dotyczący nieważności umowy sprzedaży, stawką nie jest wyłącznie formalne stwierdzenie, czy dokument był prawidłowy. Stawką może być własność nieruchomości oraz rozliczenia finansowe między stronami. Wyobraź sobie, że kupujesz mieszkanie za 700 000 zł. Finansujesz część ceny kredytem. Po zakupie inwestujesz kolejne 100 000 zł w remont. Po pewnym czasie pojawia się spór dotyczący ważności sprzedaży. W tym momencie pytanie „czy można podważyć akt notarialny?” przestaje być akademickim problemem prawnym. Dotyczy Twojego mieszkania, Twojego kredytu i Twoich pieniędzy. Dlatego ochrona kupującego powinna zaczynać się przed zakupem, a nie po otrzymaniu pozwu.

Nieważność umowy sprzedaży nieruchomości – kto o niej decyduje?

Jeżeli strony pozostają w sporze co do istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego albo prawa, sprawa może trafić do sądu. Kodeks postępowania cywilnego przewiduje możliwość żądania ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy powód ma w tym interes prawny. Nie oznacza to jednak, że samo stwierdzenie przez członka rodziny: „unieważnimy ten akt” zmienia sytuację prawną nieruchomości. Twierdzenie jednej osoby nie jest wyrokiem. Kupujący nie powinien jednak lekceważyć zapowiedzi sporu, jeżeli stoją za nią konkretne okoliczności. W takiej sytuacji trzeba ustalić podstawę żądania, dokumenty i fakty, na które druga strona się powołuje, oraz rzeczywiste konsekwencje dla nabywcy.

Unieważnienie aktu notarialnego – termin i przedawnienie

W internecie często poszukuje się jednej odpowiedzi na pytanie, ile jest czasu na unieważnienie aktu notarialnego. Tak postawione pytanie może prowadzić do błędnych wniosków. Termin zależy od podstawy prawnej, na której kwestionowana jest czynność. Przepisy dotyczące różnych wad oświadczenia woli nie są identyczne. Inaczej analizuje się przypadek błędu lub podstępu, a inaczej nieważność wynikającą z art. 82 KC. Dlatego nie należy przyjmować, że istnieje jeden uniwersalny termin „na podważenie aktu notarialnego”. Jeżeli ktoś kwestionuje Twoją umowę, trzeba najpierw ustalić dlaczego. Dopiero później można analizować skutki i terminy właściwe dla konkretnej podstawy prawnej.

Kupno mieszkania od starszej osoby – co sprawdzić poza księgą wieczystą?

Księga wieczysta jest podstawowym źródłem informacji o stanie prawnym nieruchomości, ale nie odpowiada na każde pytanie dotyczące bezpieczeństwa transakcji. Może pokazać właściciela, hipotekę, roszczenia czy określone prawa obciążające nieruchomość. Nie powie jednak, jak wygląda proces podejmowania decyzji przez sprzedającego, czy pomiędzy nim a rodziną trwa konflikt ani dlaczego transakcja ma nietypową konstrukcję. Dlatego analiza zakupu nie powinna kończyć się na wydruku księgi wieczystej. Trzeba zestawić stan prawny nieruchomości, dokumenty, sposób reprezentacji sprzedającego, treść umowy przedwstępnej, projekt aktu oraz faktyczne okoliczności sprzedaży. Dopiero z tego powstaje obraz ryzyka.

Nie ignoruj tego, co nie pasuje do transakcji

Jednym z najczęstszych błędów kupujących jest szukanie argumentów, dlaczego niepokojący sygnał „na pewno nic nie znaczy”. Cena jest wyjątkowo dobra, więc łatwo przymknąć oko na dziwne zachowanie. Sprzedający się spieszy, więc kupujący też zaczyna się spieszyć. Rodzina się kłóci, ale przecież „to ich sprawa”. Dokument ma być podpisany u notariusza, więc pojawia się przekonanie, że ktoś inny wszystko sprawdzi. Przy zakupie nieruchomości nie warto uspokajać samego siebie. Jeżeli widzisz problem, sprawdź go. Być może okaże się zupełnie nieistotny. Ale znacznie lepiej ustalić to przed wpłatą zadatku i ceny niż po przeniesieniu własności.

Masz wątpliwość przed zakupem? Sprawdź ją, zanim stanie się problemem

Jeżeli kupujesz mieszkanie od starszej osoby i coś w konstrukcji transakcji budzi Twoją wątpliwość, możesz zadać jedno konkretne pytanie prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 bezpłatnie. Może dotyczyć projektu aktu, pełnomocnictwa, księgi wieczystej, umowy przedwstępnej, sposobu reprezentacji sprzedającego albo ryzyka późniejszego kwestionowania transakcji.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź prawnika. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Nie potrzebujesz teorii o wszystkich możliwych problemach na rynku nieruchomości. Potrzebujesz odpowiedzi dotyczącej tej jednej transakcji, za którą za chwilę możesz zapłacić kilkaset tysięcy złotych.

Umowa przedwstępna może ujawnić problem wcześniej

Bezpieczeństwo zakupu zaczyna się wcześniej niż w kancelarii notarialnej. Jeżeli podpisujesz umowę przedwstępną, właśnie wtedy powinny zostać wyjaśnione podstawowe warunki sprzedaży, dokumenty, sposób zapłaty, termin zawarcia umowy przyrzeczonej i inne istotne elementy transakcji. Jeżeli chcesz wiedzieć, jakie ryzyka mogą pojawić się już na tym etapie, przeczytaj również nasz artykuł „Umowa przedwstępna zakupu mieszkania – wzór i błędy, na które trzeba uważać”. Jeżeli obawiasz się natomiast, że po podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedający zmieni zdanie, zobacz poradnik „Sprzedający nie chce sprzedać – co może zrobić kupujący po notarialnej umowie przedwstępnej?”. Przy notarialnej umowie przedwstępnej warto również znać znaczenie wpisu roszczenia do księgi wieczystej. Temu zagadnieniu poświęciliśmy osobny artykuł „Jak wpisać roszczenie z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej?”. Każdy z tych mechanizmów chroni przed innym rodzajem ryzyka. Nie należy ich ze sobą utożsamiać.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/wpis-roszczenia-z-umowy-przedwstepnej-do

Akt notarialny warto sprawdzić przed podpisaniem, nie po sporze

Projekt aktu notarialnego trafia do kupującego czasami kilka dni przed transakcją, a czasami niemal w ostatniej chwili. Nie warto odkładać jego przeczytania na moment, gdy wszyscy siedzą już przy stole w kancelarii. W projekcie trzeba sprawdzić nie tylko dane osobowe, cenę i numer księgi wieczystej. Znaczenie mają oświadczenia stron, sposób zapłaty, stan prawny nieruchomości, obciążenia, wydanie lokalu, dokumenty stanowiące podstawę czynności i postanowienia wynikające ze specyfiki konkretnej sprzedaży. Przy nietypowej transakcji projekt aktu powinien być czytany razem z pozostałymi dokumentami i faktami. Dopiero wtedy można zauważyć, że problemem nie jest jedno źle napisane zdanie. Problemem może być coś, czego w dokumentach w ogóle nie uwzględniono.

Zabezpiecz zakup przed podpisaniem

Kupno mieszkania od starszej osoby nie jest ryzykowne ze względu na sam wiek sprzedającego. Jeżeli jednak pojawiają się czerwone flagi, warto sprawdzić je przed zapłatą ceny i podpisaniem aktu. W Bezpiecznej Transakcji 24 możesz wybrać zakres pomocy odpowiedni do etapu transakcji: od sprawdzenia samego projektu aktu, przez analizę nieruchomości i dokumentów, aż po prawny nadzór nad zakupem.

Sprawdzenie projektu aktu notarialnego – 299 zł

Masz już projekt aktu? Prześlij go przed podpisaniem. Sprawdzamy zapisy, ryzyka prawne i zabezpieczenie Twoich interesów jako kupującego. Nie chodzi o przeczytanie dokumentu za Ciebie. Chodzi o wychwycenie tego, czego możesz nie zauważyć, a co po podpisaniu może mieć realne konsekwencje. Sprawdź projekt wtedy, kiedy nadal można zadać pytania i zareagować.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-projektu-aktu-notarialnego

KUPUJ BEZ RYZYKA – START 890 zł

Jeżeli chcesz sprawdzić nie tylko akt, ale prawną stronę całego zakupu, wybierz START. Analizujemy księgę wieczystą i dokumenty nieruchomości, oceniamy ryzyka prawne oraz sprawdzamy umowy związane z zakupem. Otrzymujesz 60 minut konsultacji i raport „Bezpieczny zakup”. Przy mieszkaniu za 700 000 zł to około 0,13% jego wartości. Za ułamek procenta ceny nieruchomości możesz sprawdzić transakcję, zanim przekażesz setki tysięcy złotych.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-start

KUPUJ BEZ RYZYKA – PRO 1590 zł

Jeżeli chcesz mieć prawny nadzór nad zakupem aż do jego finalizacji, wybierz PRO. Pakiet obejmuje zakres START, 120 minut konsultacji, obecność prawnika online przy akcie notarialnym, monitoring księgi wieczystej, przygotowanie wniosku KW oraz kontrolę wpisów po transakcji. Od analizy dokumentów, przez akt notarialny, aż po kontrolę wpisów w księdze wieczystej – prawna strona Twojego zakupu pozostaje pod nadzorem. Przy nieruchomości za 700 000 zł to około 0,23% jej wartości.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2

Nie czekaj, aż problem pojawi się po zakupie

Najgorszy moment na odkrycie problemu ze sprzedającym jest po zapłacie ceny. Najgorszy moment na pytanie, czy można podważyć akt notarialny, jest wtedy, gdy ktoś właśnie zaczyna kwestionować Twoją własność. Jeżeli coś w transakcji budzi wątpliwość, sprawdź to przed podpisaniem. Nie kupuj mieszkania za kilkaset tysięcy złotych na założeniu, że „na pewno wszystko jest w porządku”.