Rękojmia przy sprzedaży mieszkania – kiedy kupujący może wrócić z roszczeniami po akcie?

Wstęp

Większość sprzedających koncentruje się na tym, co może pójść źle przed sprzedażą. Czy kupujący dostanie kredyt? Czy wpłaci zadatek? Czy pojawi się u notariusza? Czy cena zostanie zapłacona w terminie? Znacznie rzadziej pada pytanie: co może wydarzyć się po sprzedaży? Rękojmia nieruchomości sprawia, że data aktu notarialnego nie zawsze zamyka wszystkie relacje pomiędzy stronami. Jeżeli po zakupie ujawni się wada, kupujący może próbować skorzystać z uprawnień przewidzianych przez Kodeks cywilny. W zależności od sytuacji może chodzić m.in. o usunięcie wady, obniżenie ceny, a w określonych przypadkach również odstąpienie od umowy. Przy odstąpieniu istotne jest jednak m.in. to, czy wada ma charakter istotny. Nie oznacza to, że sprzedający odpowiada za wszystko, co wydarzy się w mieszkaniu przez kolejnych pięć lat. To jedno z najważniejszych nieporozumień dotyczących rękojmi. Odpowiedzialność trzeba zawsze oceniać w odniesieniu do konkretnej wady, momentu jej powstania, wiedzy kupującego, treści umowy oraz okoliczności sprzedaży. I właśnie dlatego sposób przygotowania transakcji ma znaczenie nie tylko dla bezpiecznego podpisania aktu, ale również dla tego, co może wydarzyć się później.

Rękojmia nieruchomości – co właściwie oznacza dla sprzedającego?

Kodeks cywilny stanowi, że sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli sprzedana rzecz ma wadę. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy z umową. Przepisy odnoszą się między innymi do właściwości, które rzecz powinna mieć, oraz właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego. To ostatnie ma ogromne znaczenie przy sprzedaży mieszkania. Sprzedający podczas prezentacji często odpowiada na dziesiątki pytań. Czy w mieszkaniu była wilgoć? Czy dach przeciekał? Czy instalacje były wymieniane? Czy przebudowa została wykonana legalnie? Czy są problemy z ogrzewaniem? Czy piwnica rzeczywiście należy do mieszkania? Odpowiedzi mogą później nabrać znaczenia.

Dlatego przy sprzedaży nieruchomości nie warto składać kategorycznych zapewnień dotyczących rzeczy, których samemu nie można potwierdzić. Zdanie wypowiedziane tylko po to, aby uspokoić kupującego i doprowadzić do transakcji, może wrócić w zupełnie innym kontekście po jej zakończeniu.

Rękojmia mieszkania na rynku wtórnym – używane nie znaczy „bez odpowiedzialności”

Sprzedający czasem wychodzi z założenia, że skoro kupujący nabywa dwudziesto- lub trzydziestoletnie mieszkanie, musi zaakceptować wszystkie jego problemy. To zbyt daleko idące uproszczenie. Oczywiście wiek nieruchomości, jej stan, stopień zużycia oraz wiedza kupującego mają znaczenie dla oceny konkretnej sytuacji. Nie można oczekiwać od starego lokalu cech nowego mieszkania tylko dlatego, że został właśnie sprzedany. Ale rękojmia mieszkania z rynku wtórnego nie znika wyłącznie dlatego, że lokal jest używany. Kluczowe może być to, jaki był rzeczywisty stan nieruchomości, co strony ustaliły, co sprzedający ujawnił, o czym wiedział kupujący oraz jakie zapewnienia zostały mu złożone. Kodeks cywilny przewiduje, że sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. To pokazuje, dlaczego dokumentowanie stanu mieszkania i przekazywanych informacji może chronić również sprzedającego.

Wiedziałeś o problemie? Nie udawaj, że go nie ma

Jednym z największych zagrożeń przy sprzedaży mieszkania jest próba „przemilczenia” znanego problemu w nadziei, że kupujący go nie zauważy.

Jeżeli w jednym z pomieszczeń regularnie pojawia się wilgoć, nie warto przykrywać problemu świeżą farbą i zapewniać, że ściana zawsze była sucha. Jeżeli sprzedający wie o powtarzającym się przecieku, nie powinien przedstawiać go jako jednorazowego zdarzenia, jeśli nim nie był. Jeszcze większe znaczenie ma podstępne zatajenie wady. Kodeks cywilny przewiduje, że wyłączenie lub ograniczenie rękojmi jest w takim przypadku bezskuteczne, a upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Jeżeli przygotowujesz sprzedaż i nie wiesz, czy konkretną okoliczność powinieneś ujawnić kupującemu albo jak opisać ją w dokumentach transakcji, masz jedno pytanie do prawnika bezpłatnie. Lepiej rozstrzygnąć tę kwestię przed podpisaniem umowy niż tłumaczyć znaczenie własnych słów już po otrzymaniu roszczenia.

Pięć lat rękojmi nie oznacza odpowiedzialności za wszystko przez pięć lat

Przy wadach nieruchomości art. 568 KC przewiduje co do zasady pięć lat od dnia wydania rzeczy kupującemu na stwierdzenie wady. Przepisy regulują również terminy dotyczące wykonywania poszczególnych uprawnień. Nie oznacza to jednak, że jeśli cztery lata po zakupie zepsuje się dowolny element mieszkania, były właściciel automatycznie musi za niego zapłacić. Sprzedawca odpowiada za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego albo wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili. To rozróżnienie jest fundamentalne. Czym innym jest problem istniejący już przy sprzedaży, który ujawnił się dopiero później, a czym innym awaria powstała po kilku latach wskutek normalnego użytkowania, zużycia albo zdarzenia, za które sprzedający nie odpowiada. Dlatego samo stwierdzenie kupującego „mam pięć lat rękojmi” nie rozstrzyga jeszcze, czy jego żądanie jest zasadne.

Obniżenie ceny z tytułu rękojmi – kupujący może zażądać pieniędzy po sprzedaży

Dla sprzedającego szczególnie dotkliwe może być żądanie obniżenia ceny z tytułu rękojmi. Transakcja została zakończona, pieniądze być może przeznaczono już na zakup kolejnego mieszkania, spłatę kredytu albo inne cele, a kupujący żąda zwrotu części zapłaconej ceny. Przepisy nie pozwalają jednak kupującemu po prostu wybrać dowolnej kwoty. Kodeks cywilny wskazuje, że obniżona cena powinna pozostawać w odpowiedniej proporcji do wartości rzeczy z wadą i wartości rzeczy bez wady. Roszczenie na 50 000 zł przesłane przez kupującego nie oznacza więc automatycznie, że sprzedający jest zobowiązany właśnie tyle zapłacić. Najpierw trzeba ustalić, czy wada rzeczywiście istnieje, czy jest objęta odpowiedzialnością sprzedającego oraz jaki ma wpływ na wartość nieruchomości.

Czy kupujący może odstąpić od umowy sprzedaży mieszkania?

W określonych sytuacjach konsekwencje mogą być znacznie poważniejsze niż żądanie kilku czy kilkudziesięciu tysięcy złotych. Kodeks cywilny przewiduje możliwość złożenia przez kupującego oświadczenia o odstąpieniu od umowy z powodu wady, ale jednocześnie stanowi, że kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna. Przepisy regulują również możliwość usunięcia wady i wpływ reakcji sprzedawcy na uprawnienia kupującego. Dlatego każde pismo kupującego z żądaniem „anulowania aktu” czy „oddania pieniędzy za mieszkanie” wymaga analizy. Samo sformułowanie żądania nie przesądza jeszcze o jego skuteczności. Dla sprzedającego najważniejszy wniosek jest jednak inny: prawne konsekwencje źle przygotowanej sprzedaży mogą pojawić się już po otrzymaniu całej ceny.

Wyłączenie rękojmi przy sprzedaży nieruchomości – czy można się zabezpieczyć?

To jedno z najważniejszych pytań sprzedających. Kodeks cywilny przewiduje, że strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć albo wyłączyć. Jednocześnie wprowadza istotne ograniczenia, m.in. gdy kupującym jest konsument, oraz stanowi, że wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności jest bezskuteczne, jeśli sprzedawca podstępnie zataił wadę. Dlatego wyłączenie rękojmi przy sprzedaży nieruchomości trzeba analizować w kontekście konkretnej transakcji i statusu jej stron. Nie należy kopiować przypadkowej klauzuli z internetu i zakładać, że rozwiązuje ona wszystkie problemy. Szczególnie przy sprzedaży prywatnej pomiędzy osobami fizycznymi warto świadomie ustalić zakres odpowiedzialności i odpowiednio skonstruować dokumenty.

Wyłączenie rękojmi w akcie notarialnym nie jest magicznym zdaniem

Sprzedający często chce po prostu dopisać do projektu aktu: „strony wyłączają rękojmię” i uznać sprawę za zakończoną. Bezpieczeństwo sprzedającego nie powinno jednak sprowadzać się do jednego zdania. Jeżeli wyłączenie rękojmi w akcie notarialnym jest w danej transakcji dopuszczalne, trzeba jeszcze pomyśleć o tym, co wcześniej przekazano kupującemu, jakie dokumenty otrzymał, jakie wady były mu znane, jakie zapewnienia składał sprzedający i jak opisano rzeczywisty stan nieruchomości. Klauzula nie cofnie nieprawdziwego zapewnienia. Nie naprawi zatajenia problemu. Nie zmieni również faktów. Dlatego sprzedającego zabezpiecza nie „magiczna formułka”, lecz prawidłowo przygotowana cała transakcja.

Kupujący powinien wiedzieć o wadzie – ale sprzedający powinien umieć to wykazać

Jeżeli kupujący zna wadę w chwili zawarcia umowy, przepisy przewidują zwolnienie sprzedawcy z odpowiedzialności z tytułu rękojmi w tym zakresie. Problem zaczyna się wtedy, gdy po sprzedaży jedna strona twierdzi: „powiedziałem mu o tym”, a druga odpowiada: „nikt mi niczego nie mówił”. Dlatego informacja o istotnym problemie nie powinna funkcjonować wyłącznie jako rozmowa podczas oglądania mieszkania. W zależności od sytuacji warto zadbać o właściwe udokumentowanie przekazanych informacji i odpowiednią treść dokumentów transakcji. To nie jest działanie przeciwko kupującemu. Przeciwnie – kupujący powinien wiedzieć, co kupuje, a sprzedający powinien mieć możliwość wykazania, że niczego przed nim nie ukrywał.

Uważaj na zapewnienia składane w ogłoszeniu i podczas prezentacji

„Instalacja elektryczna całkowicie wymieniona”. „Mieszkanie bez żadnych wad”. „Nigdy nie było wilgoci”. „Wszystkie przeróbki są legalne”. „Do lokalu należy piwnica”. „Nie ma żadnych problemów prawnych”. Takie zdania mają świetnie sprzedawać nieruchomość, ale sprzedający powinien wiedzieć, czy są prawdziwe. Kodeks cywilny przy określaniu wady odnosi się także do właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego. Jeżeli więc czegoś nie wiesz, nie przedstawiaj przypuszczenia jako pewnego faktu. Jeżeli instalację wykonał poprzedni właściciel i nie masz dokumentów, nie deklaruj kategorycznie jej zakresu tylko dlatego, że tak wygląda. Jeżeli nie znasz statusu prawnego piwnicy, nie obiecuj, że kupujący ją „dostaje razem z mieszkaniem”. Sprzedając samodzielnie, łatwo skoncentrować się na tym, aby oferta była atrakcyjna. Tymczasem z prawnego punktu widzenia czasem bezpieczniej powiedzieć precyzyjnie mniej niż obiecać za dużo.

Umowa przedwstępna również może mieć znaczenie po sprzedaży

Ochrona sprzedającego nie zaczyna się u notariusza. Jeżeli strony wcześniej zawierają umowę przedwstępną, już w niej mogą znaleźć się oświadczenia dotyczące stanu nieruchomości, dokumentów, wad, obciążeń, wyposażenia czy terminu wydania. Dlatego umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania nie powinna być traktowana jako nieważny formularz potrzebny tylko do wpłacenia zadatku. To właśnie od niej często zaczyna się budowanie dokumentacji całej transakcji. Jeżeli sprzedający podpisuje dokument przygotowany przez kupującego, pośrednika albo znaleziony w internecie, powinien rozumieć każde własne oświadczenie, które się w nim znajduje. Nie podpisuj, że coś gwarantujesz, jeśli tego nie sprawdziłeś.

Księga wieczysta to początek, a nie cała analiza sprzedaży

Przygotowanie sprzedaży powinno również obejmować sprawdzenie dokumentów nieruchomości. Warto zacząć od sprawdzenia księgi wieczystej przed transakcją, ale sama KW nie odpowiada na wszystkie pytania dotyczące mieszkania. Stan prawny trzeba zestawić z dokumentami, stanem faktycznym oraz tym, co sprzedający zamierza oświadczyć kupującemu. Jeżeli na tym etapie pojawia się problem, znacznie lepiej rozwiązać go przed zawarciem umowy niż liczyć, że nikt go nie zauważy.

Jak się zabezpieczyć przy sprzedaży nieruchomości?

Najważniejsza zasada brzmi: zabezpieczenie sprzedającego nie polega na ukrywaniu odpowiedzialności w jednym paragrafie aktu. Bezpieczna sprzedaż nieruchomości zaczyna się znacznie wcześniej. Trzeba ustalić stan prawny, zgromadzić dokumenty, zidentyfikować kwestie mogące wywołać spór, prawidłowo opisać nieruchomość, świadomie odpowiadać na pytania kupującego, odpowiednio skonstruować umowę przedwstępną i przeanalizować projekt aktu notarialnego. Jeżeli istnieje wada, problem lub niejasność, trzeba zdecydować, jak ją ujawnić i jak uregulować ją w dokumentach. Masz konkretną wątpliwość dotyczącą przygotowywanej sprzedaży? Masz jedno pytanie do prawnika bezpłatnie. Zadaj je przed podpisaniem dokumentu, który za kilka miesięcy może stać się najważniejszym dowodem w sporze z kupującym.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Nie każda reklamacja kupującego oznacza, że trzeba zapłacić

Sprzedający powinien zabezpieczyć transakcję, ale nie powinien również automatycznie uznawać każdego żądania otrzymanego po sprzedaży. Kupujący może błędnie ocenić przyczynę problemu, wysokość obniżenia ceny albo zakres odpowiedzialności poprzedniego właściciela. Wada mogła powstać już po wydaniu lokalu albo kupujący mógł wiedzieć o niej przed zawarciem umowy. Dlatego po otrzymaniu roszczenia trzeba odtworzyć dokumentację transakcji: ogłoszenie, korespondencję, umowę przedwstępną, dokumenty przekazane kupującemu, projekt i treść aktu, protokół wydania oraz informacje dotyczące konkretnej wady. Dobrze przygotowana dokumentacja sprzedaży zaczyna wtedy pracować na korzyść sprzedającego.

Zrób „przegląd ryzyk” mieszkania, zanim zrobi go kupujący

Sprzedający zwykle przygotowuje mieszkanie do sprzedaży wizualnie: porządkuje lokal, robi zdjęcia i ustala cenę. Znacznie rzadziej przygotowuje je prawnie. Tymczasem przed wystawieniem oferty jest najlepszy moment, żeby sprawdzić, co podczas transakcji może zakwestionować kupujący, jego prawnik, bank albo notariusz. Spójrz na mieszkanie tak, jak zrobi to ostrożny kupujący. Czy rzeczywisty układ lokalu odpowiada dokumentacji? Czy piwnica, komórka lub miejsce postojowe rzeczywiście mają taki status, jaki przedstawiasz w ogłoszeniu? Czy księga wieczysta jest aktualna? Czy w mieszkaniu wykonywano przebudowy? Czy istnieją problemy, o które kupujący może zapytać? Warto również przypomnieć sobie historię lokalu. Jeżeli występowało zalanie, wilgoć, awaria instalacji albo inny istotny problem, ustal, co dokładnie się wydarzyło, czy przyczyna została usunięta i jakie dokumenty możesz przedstawić kupującemu. Lepiej wyjaśnić problem przed sprzedażą niż po akcie spierać się o to, co kupujący wiedział.

Nie pozwól kupującemu napisać za Ciebie historii Twojej sprzedaży

Ryzyko rośnie, gdy wszystkie dokumenty przygotowuje druga strona. Kupujący przesyła własną umowę przedwstępną, pośrednik wstawia gotowe oświadczenia, a projekt aktu trafia do sprzedającego tuż przed wizytą u notariusza. Wtedy łatwo podpisać zdanie, którego znaczenie ujawni się dopiero po sprzedaży. Możesz nieświadomie oświadczyć, że nieruchomość nie ma wad, wszystkie przeróbki wykonano zgodnie z prawem albo kupującemu przekazano komplet informacji. Dlatego umowę warto przeczytać również z perspektywy przyszłego sporu: jeżeli za rok kupujący pokaże ten dokument prawnikowi albo sądowi, co dokładnie będzie z niego wynikało. Dobra umowa nie ma chronić sprzedającego kosztem kupującego. Ma precyzyjnie dokumentować stan nieruchomości, przekazane informacje i rzeczywiste ustalenia stron.

Największy błąd? Myśleć o odpowiedzialności dopiero po akcie

Sprzedający ma największą możliwość zabezpieczenia swojej sytuacji wtedy, gdy mieszkanie nadal należy do niego i dokumenty nie zostały jeszcze podpisane. Po akcie nie da się dopisać do umowy informacji, którą należało przekazać kupującemu wcześniej. Nie można cofnąć niefortunnego oświadczenia ani zmienić treści podpisanej umowy tylko dlatego, że po kilku miesiącach okazała się niekorzystna. Dlatego prawdziwie bezpieczna sprzedaż mieszkania oznacza przygotowanie transakcji również na scenariusz, w którym kupujący po akcie wróci z roszczeniem.

Pakiet PRO dla sprzedającego – 1690 zł

PRO jest dla właściciela, który nie chce jedynie doprowadzić do podpisania aktu. Chce sprzedać nieruchomość tak, aby prawna strona transakcji była kontrolowana od przygotowania dokumentów aż do finalizacji. Analizujemy księgę wieczystą i dokumenty nieruchomości, identyfikujemy ryzyka jeszcze zanim staną się problemem przy sprzedaży, przygotowujemy umowę przedwstępną i analizujemy projekt aktu notarialnego. Sprawdzamy również oświadczenia, które sprzedający ma złożyć kupującemu, bo jedno źle sformułowane zdanie może mieć znaczenie długo po otrzymaniu ceny.

PRO obejmuje raport ryzyk, wsparcie negocjacyjne oraz 120 minut konsultacji. Nie dostajesz więc wyłącznie informacji „tu jest problem”. Pomagamy przeprowadzić transakcję przez problem i odpowiednio zabezpieczyć jej dokumentację.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-pro-2

Pakiet ELITE dla sprzedającego – 2790 zł

ELITE to pełny nadzór prawny nad sprzedażą od początku do końca. To rozwiązanie dla sprzedającego, który nie chce sam pilnować, czy kupujący, pośrednik, bank i notariusz przygotowali wszystko prawidłowo. Analizujemy stan prawny i dokumenty, wykrywamy ryzyka, nadzorujemy ustalenia z kupującym, przygotowanie umowy przedwstępnej, zadatek, dokumentację, projekt aktu, zapłatę ceny i finalizację sprzedaży. Kompletujemy dokumenty potrzebne do aktu, wspieramy negocjacje, monitorujemy księgę wieczystą i prowadzimy transakcję prawnie aż do jej zakończenia. W ramach ELITE otrzymujesz nielimitowane konsultacje oraz raport końcowy. Nie pojawiamy się dopiero wtedy, gdy ktoś zauważy problem. Pilnujemy procesu tak, aby problemy wykrywać i rozwiązywać zanim znajdą się w podpisanym dokumencie.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-elite-2

Akt kończy sprzedaż. Nie zawsze kończy odpowiedzialność.

Możesz sam znaleźć kupującego. Możesz sam pokazać mieszkanie. Możesz sam uzgodnić cenę. Największe ryzyko zaczyna się jednak tam, gdzie zwykłe ustalenia stają się oświadczeniami, zobowiązaniami i podpisanymi dokumentami. Przy nieruchomości wartej kilkaset tysięcy albo kilka milionów złotych koszt prawnego nadzoru nad sprzedażą jest niewielki w porównaniu z kwotą, której kupujący może później zażądać jako obniżenia ceny. Nie czekaj, aż po sprzedaży otrzymasz pismo zaczynające się od słów „w związku z ujawnioną wadą nieruchomości…”.

Prześlij nam dokumenty przed podpisaniem umowy. Bezpieczna Transakcja 24 sprawdzi prawne ryzyka, przygotuje zabezpieczenia i – w zależności od wybranego pakietu – przejmie nadzór nad transakcją. Sprzedaj mieszkanie raz. Nie wracaj do tej sprzedaży kilka miesięcy później w sporze o pieniądze.