Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a księga wieczysta – czy można sprzedać na wzmiance?

Wstęp

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z księgą wieczystą potrafi być mylone z odrębną własnością mieszkania. Tymczasem to dwa różne prawa i dwie różne sytuacje prawne. Księga wieczysta dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie jest księgą prowadzoną dla odrębnej nieruchomości lokalowej. Ustawa przewiduje jednak możliwość prowadzenia księgi właśnie w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a w jej dziale II ujawnia się osobę, której to prawo przysługuje. m Problem pojawia się wtedy, gdy prawo zostało już zbyte, lecz sąd nie zdążył jeszcze rozpoznać wniosku o zmianę wpisu. W dziale II nadal widzimy poprzednią osobę, natomiast pojawia się wzmianka. Jeżeli aktualny uprawniony chce w tym czasie ponownie sprzedać prawo, samo spojrzenie na aktualną treść KW przestaje wystarczać. Nie oznacza to automatycznie, że transakcja jest niemożliwa. Oznacza natomiast, że trzeba ustalić pełny ciąg zdarzeń prawnych, podstawę nabycia prawa przez sprzedającego, treść nierozpoznanego wniosku i znaczenie każdej wzmianki widocznej w księdze.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a księga wieczysta – co właściwie pokazuje KW?

Księga wieczysta dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ma cztery działy. W dziale I znajduje się oznaczenie lokalu i nieruchomości, z którą jest związany. Dział II obejmuje wpisy dotyczące osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Dział III służy m.in. ujawnianiu ograniczeń w rozporządzaniu prawem oraz innych praw i roszczeń, a dział IV – hipotek. To istotne rozróżnienie. Jeżeli sprawdzasz księgę mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość, dział II informuje o własności. Jeżeli natomiast jest to księga wieczysta dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dział II wskazuje osobę, której przysługuje właśnie to prawo. Dlatego już na początku transakcji trzeba ustalić, z jakim prawem mamy do czynienia. Sam fakt istnienia numeru księgi wieczystej nie oznacza jeszcze, że kupujemy odrębną własność lokalu.

Wzmianka w dziale II księgi wieczystej – co oznacza?

Wzmianka w księdze wieczystej sygnalizuje, że w odniesieniu do księgi toczy się postępowanie, którego wynik może wpłynąć na jej treść. Obowiązujące rozporządzenie przewiduje w każdym dziale KW osobną rubrykę „wzmianka w księdze wieczystej”. Może ona dotyczyć m.in. wniosku, skargi na orzeczenie referendarza, apelacji, skargi kasacyjnej albo postępowania wszczętego z urzędu. Wzmianka zawiera również swój numer i informację o rodzaju żądania. Jeżeli zatem po zakupie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w dziale II pojawiła się wzmianka dotycząca wniosku o wpis nabywcy, a sąd jeszcze tego wniosku nie rozpoznał, aktualna treść działu II może nadal wskazywać poprzedniego uprawnionego. To właśnie sytuacja, która komplikuje kolejną sprzedaż.

Wzmianka nie mówi jeszcze, jaki będzie wpis

To jeden z najczęstszych błędów przy samodzielnym sprawdzaniu KW. Kupujący widzi wzmiankę i zakłada, że wiadomo już, co sąd wpisze. Tymczasem sama wzmianka informuje o toczącym się postępowaniu. Nie zastępuje orzeczenia sądu i nie przesądza jego wyniku. Dlatego potrzebne jest wyjaśnienie wzmianek w księdze wieczystej. Trzeba ustalić numer wzmianki, czego dotyczy złożony wniosek, kto go złożył, na jakiej podstawie oraz czy w księdze nie znajdują się również inne wzmianki. Przy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu szczególne znaczenie ma ustalenie, czy wzmianka rzeczywiście wynika z aktu, na podstawie którego obecny sprzedający nabył prawo, czy dotyczy zupełnie innego postępowania. Jeżeli masz przed sprzedażą lub zakupem takiego lokalu jedno konkretne pytanie prawne, możesz zadać je prawnikowi bezpłatnie. Czasem już ustalenie, czego faktycznie dotyczy wzmianka, pozwala ocenić, czy problem jest wyłącznie kwestią oczekiwania na wpis, czy wymaga znacznie głębszej analizy.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Czy można sprzedać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przed wpisem nabywcy do KW?

Tu trzeba uważać na bardzo częste uproszczenie: „nie ma mnie jeszcze w KW, więc nie mogę sprzedać”. Samo istnienie nierozpoznanego wniosku o wpis nie daje podstawy do automatycznego przyjęcia, że każda kolejna sprzedaż jest prawnie wykluczona. Przy konkretnej transakcji trzeba jednak wykazać prawo sprzedającego oraz przeanalizować dokumenty stanowiące podstawę jego nabycia. Powstaje bowiem charakterystyczny „łańcuch”. W księdze jako osoba uprawniona widnieje A. A sprzedał prawo osobie B. Złożono wniosek o wpis B, ale sąd jeszcze go nie rozpoznał. Teraz B chce sprzedać prawo osobie C. Kupujący C nie może w takiej sytuacji ograniczyć się do sprawdzenia, kto figuruje obecnie w dziale II. Musi przeanalizować także akt A–B, nierozpoznany wniosek oraz pozostałe dokumenty dotyczące prawa. Im więcej nierozpoznanych zmian i następujących po sobie transakcji, tym większe znaczenie ma odtworzenie pełnego ciągu nabycia.

Czy wpis spółdzielczego własnościowego prawa do księgi wieczystej jest konstytutywny?

To pytanie pojawia się bardzo często, ale wymaga precyzyjnego postawienia. Nie można wrzucić do jednego worka powstania prawa, założenia księgi dla prawa oraz późniejszej zmiany osoby uprawnionej w już istniejącej księdze. Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu księga może być prowadzona w celu ustalenia jego stanu prawnego. Do takiej księgi odpowiednio stosuje się przepisy o księgach wieczystych dla nieruchomości. Dlatego w konkretnej sprzedaży nie wystarczy przeczytać w internecie zdania „wpis jest konstytutywny” albo „wpis jest deklaratoryjny” i na tej podstawie podejmować decyzję o podpisaniu aktu. Najpierw trzeba ustalić, czy analizujemy powstanie prawa, założenie dla niego KW, czy nabycie istniejącego już prawa przez kolejną osobę. To rozróżnienie ma zasadnicze znaczenie właśnie przy sprzedaży „na wzmiance”.

Wpis do księgi wieczystej mieszkania spółdzielczego własnościowego a kolejna sprzedaż

Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ma już księgę wieczystą, każda kolejna transakcja powinna być analizowana razem z aktualną treścią tej księgi. Szczególnej ostrożności wymaga sytuacja, w której sprzedający pokazuje akt nabycia, ale nie został jeszcze ujawniony w dziale II. Wtedy dokumenty transakcji i KW nie pokazują na pierwszy rzut oka tej samej osoby. Nie oznacza to, że akt nabycia można zignorować. Przeciwnie – staje się jednym z podstawowych dokumentów pozwalających ustalić, skąd sprzedający wywodzi swoje prawo. Trzeba również pamiętać, że ustawa o księgach wieczystych i hipotece wprost stanowi, iż nie można zasłaniać się nieznajomością ani wpisów w KW, ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Dlatego kupujący nie powinien traktować wzmianki jak technicznego komunikatu, który można pominąć.

Numer wzmianki w księdze wieczystej – po co go sprawdzać?

Numer wzmianki pozwala identyfikować postępowanie, które spowodowało jej pojawienie się. W elektronicznej księdze widoczna jest również chwila zamieszczenia wzmianki – data, godzina, minuta i sekunda. Przy jednej wzmiance wynikającej bezpośrednio z niedawnego aktu sytuacja może być stosunkowo czytelna. Problem zaczyna się wtedy, gdy w KW jest kilka wzmianek albo ich kolejność nie odpowiada temu, co opowiada sprzedający. Wówczas pytanie „czy można sprzedać?” powinno zejść na drugi plan. Najpierw trzeba odpowiedzieć na pytanie: „co dokładnie dzieje się w tej księdze?”.

Wzmianka a rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

To kolejny powód, dla którego nie należy bagatelizować wzmianki. Ustawa przewiduje domniemanie zgodności prawa jawnego z KW z rzeczywistym stanem prawnym oraz mechanizm rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jednocześnie jawność KW obejmuje również wnioski, o których uczyniono wzmiankę. Dlatego obecność wzmianki powinna uruchomić dodatkową weryfikację, a nie uspokajające założenie: „w dziale II nadal jest ta sama osoba, więc wszystko jest w porządku”. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu trzeba dodatkowo pamiętać, że odpowiednie stosowanie przepisów o księgach nieruchomości wymaga uwzględnienia specyfiki samego prawa.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z księgą wieczystą – sprawdź również spółdzielnię

Analiza nie powinna kończyć się na elektronicznej KW. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest związane ze spółdzielnią, dlatego przed transakcją trzeba zestawić informacje wynikające z księgi, dokumentów sprzedającego i dokumentacji spółdzielni. Szczególnie ważne jest potwierdzenie, komu według dokumentów spółdzielni przysługuje prawo, jaka jest podstawa jego nabycia, czy dane dotyczące lokalu są zgodne oraz czy dokumenty przedstawione przez sprzedającego tworzą spójną historię prawa. Istnienie księgi wieczystej nie powinno prowadzić do rezygnacji z tej części badania.

Nie każda księga dla spółdzielczego prawa oznacza prostą sytuację

Historia spółdzielczych praw bywa znacznie bardziej skomplikowana niż historia nowego lokalu stanowiącego odrębną własność. Prawo mogło być nabywane wiele lat temu, dziedziczone, darowane, sprzedawane albo przekształcane. Znaczenie może mieć również sytuacja prawna gruntu. Sąd Najwyższy wskazywał, że jeżeli spółdzielni nie przysługuje własność ani użytkowanie wieczyste gruntu, na którym stoi budynek, określone prawa ustanowione w takich warunkach mogą mieć szczególny status, a założenie dla nich KW może być niedopuszczalne. Dlatego określenie „mieszkanie spółdzielcze z księgą wieczystą” nie powinno kończyć analizy. Ono ją dopiero zaczyna.

Wzmianki w księdze wieczystej – ile czasu trzeba czekać?

Nie istnieje jeden termin, po którym każda wzmianka zniknie z księgi. Czas zależy od rodzaju postępowania, obciążenia właściwego wydziału ksiąg wieczystych, treści wniosku, dokumentów oraz tego, czy pojawią się przeszkody w dokonaniu wpisu. Dlatego pytanie „wzmianki w księdze wieczystej – ile czasu?” jest zrozumiałe, ale przy planowanej sprzedaży ważniejsze jest inne: czy rzeczywiście trzeba czekać na rozpoznanie konkretnego wniosku, czy dokumenty pozwalają prawidłowo przygotować transakcję wcześniej. Nie warto zakładać ani jednego, ani drugiego bez analizy dokumentów.

Wykreślenie wzmianki w księdze wieczystej – czy można po prostu złożyć wniosek?

W internecie często pojawia się pytanie o wykreślenie wzmianki w księdze wieczystej albo wzór wniosku o wykreślenie wzmianki. Takie podejście może być mylące. Wzmianka jest związana z określonym postępowaniem wieczystoksięgowym. Dlatego przed zastanawianiem się, jak ją „usunąć”, trzeba ustalić, dlaczego została zamieszczona i jaki jest stan sprawy, której dotyczy. Nie każdą wzmiankę można potraktować jak samodzielny wpis, który właściciel usuwa prostym wnioskiem. Jeżeli wzmianka utrudnia planowaną sprzedaż, pierwszym krokiem powinno być więc jej wyjaśnienie, a nie automatyczne składanie kolejnego formularza do sądu.

Czy notariusz sprzeda spółdzielcze własnościowe prawo „na wzmiance”?

Samo to, że w KW widnieje wzmianka, nie odpowiada jeszcze na pytanie, czy można zawrzeć konkretną umowę. Notariusz musi znać podstawę prawa osoby rozporządzającej nim i ocenić dokumenty potrzebne do sporządzenia aktu. Jeżeli sprzedający nie jest jeszcze ujawniony w dziale II, szczególnego znaczenia nabiera akt, na podstawie którego nabył prawo, dokumenty spółdzielni oraz informacje dotyczące nierozpoznanego wniosku. Najgorszym rozwiązaniem jest pozostawienie tego problemu na dzień podpisania aktu. Wtedy może się okazać, że kupujący, bank albo notariusz oczekują dokumentu, którego nie da się zdobyć w ciągu kilku godzin. Jeżeli masz właśnie taką transakcję i nie wiesz, czy wzmianka w KW jest tylko efektem oczekiwania na wpis, czy sygnalizuje poważniejszy problem, masz jedno pytanie do prawnika bezpłatnie. Lepiej wyjaśnić znaczenie wzmianki przed przyjęciem zadatku albo wpłatą pieniędzy niż kilka dni przed aktem.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Kupujący na kredyt – wzmianka może mieć znaczenie również dla banku

Przy finansowaniu kredytem dochodzi jeszcze jeden uczestnik transakcji – bank. To, że z prawnego punktu widzenia określona konstrukcja transakcji może być dopuszczalna, nie oznacza automatycznie, że każdy bank zaakceptuje dokumentację w takim stanie. Bank może wymagać określonego stanu KW, dodatkowych dokumentów albo zakończenia konkretnego postępowania wieczystoksięgowego. Dlatego przy zakupie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na kredyt nie warto podpisywać umowy przedwstępnej i ustalać sztywnych terminów bez wcześniejszego sprawdzenia, czy stan księgi odpowiada wymaganiom finansowania.

Nie wpłacaj zadatku, dopóki nie wiesz, czego dotyczy wzmianka

To szczególnie ważne dla kupującego. Samo zapewnienie sprzedającego, że „to tylko wpis po poprzednim akcie”, nie powinno zastępować weryfikacji.

Jeżeli zawierasz umowę przedwstępną, trzeba ustalić, jaki stan KW jest wymagany do zawarcia umowy przyrzeczonej, co stanie się z zadatkiem, jeżeli sąd odmówi wpisu, co w przypadku przedłużenia postępowania oraz jak strony postąpią, gdy treść wpisu okaże się inna niż zakładano.

Więcej o zabezpieczeniu pieniędzy przeczytasz w naszym artykule o zadatku przy zakupie mieszkania:

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/zadatek-przy-zakupie-mieszkania-kiedy

Jeżeli natomiast chcesz zobaczyć, dlaczego analiza samego aktualnego wydruku KW nie wystarcza przed zakupem, przeczytaj również jak sprawdzić księgę wieczystą przed zakupem:

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-czytac-ksiege-wieczysta-najczestsze

Sprzedający też powinien wyjaśnić wzmiankę przed wystawieniem lokalu

Problem nie dotyczy wyłącznie kupującego. Jeżeli sprzedajesz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i w dziale II nadal figuruje poprzednia osoba, nie czekaj z wyjaśnieniem sytuacji do chwili znalezienia kupującego. Przygotuj dokument stanowiący podstawę swojego nabycia, sprawdź aktualną KW, ustal znaczenie wzmianek i zgromadź dokumenty ze spółdzielni. Jeżeli transakcja ma być finansowana kredytem, trzeba również uwzględnić wymagania banku kupującego. Dobrze przygotowana sprzedaż pozwala wyjaśnić nietypowy stan księgi zanim kupujący zobaczy wzmiankę i uzna, że z lokalem „jest jakiś problem”.

Wzmianka w KW nie musi zatrzymać transakcji. Niewyjaśniona wzmianka może.

Najważniejszy wniosek jest prosty: nie należy automatycznie utożsamiać wzmianki z zakazem sprzedaży, ale równie niebezpieczne jest jej ignorowanie. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu trzeba ustalić, komu rzeczywiście przysługuje prawo, na jakiej podstawie je nabył, co wynika z dokumentacji spółdzielni, czego dotyczy nierozpoznany wniosek i czy kolejne dokumenty tworzą nieprzerwany, prawidłowy ciąg nabycia. Dopiero wtedy można odpowiedzialnie zaplanować sprzedaż albo zakup.

Kupujesz? Nie sprawdzimy tylko KW. Nadzorujemy prawnie całą transakcję

Pakiet START dla kupującego kosztuje 890 zł. To rozwiązanie, jeżeli przed wpłatą pieniędzy chcesz wiedzieć, co właściwie kupujesz i gdzie znajdują się ryzyka. Analizujemy księgę wieczystą, dokumenty dotyczące spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, podstawę nabycia sprzedającego, umowy i dokumentację transakcji. Otrzymujesz ocenę ryzyk, raport „Bezpieczny zakup” oraz 60 minut konsultacji. Przy wzmiance w KW nie poprzestajemy na stwierdzeniu, że „jest wzmianka”. Analizujemy, jakie ma znaczenie dla konkretnego zakupu.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-start

Pakiet PRO dla kupującego kosztuje 1590 zł i jest przeznaczony dla osób, które nie chcą jednorazowej opinii, ale prawnego nadzoru nad zakupem. Zaczynamy od szczegółowej analizy księgi, dokumentów i ryzyk. Sprawdzamy stan spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dokumenty ze spółdzielni, nierozpoznane wnioski i podstawę prawa sprzedającego. Analizujemy umowy i projekt aktu, pilnujemy prawnej strony kolejnych etapów, a w ramach pakietu otrzymujesz 120 minut konsultacji oraz obecność prawnika online przy podpisywaniu aktu. Po transakcji monitorujemy wpisy i przygotowujemy wniosek KW. To szczególnie ważne przy zakupie „na wzmiance”. Nie potrzebujesz wtedy kogoś, kto dzień przed aktem przeczyta księgę wieczystą. Potrzebujesz prawnika, który rozumie, dlaczego w księdze figuruje inna osoba, zna dokumenty stanowiące podstawę kolejnych nabyć i kontroluje transakcję aż do jej finalizacji.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2

Sprzedajesz? Nie czekaj, aż problem z KW odkryje kupujący

Pakiet PRO dla sprzedającego kosztuje 1690 zł. Analizujemy księgę wieczystą i dokumenty, ustalamy ryzyka przed rozpoczęciem transakcji, przygotowujemy umowę przedwstępną, analizujemy projekt aktu, wspieramy negocjacje i pilnujemy, aby nietypowy stan KW został prawidłowo wyjaśniony i zabezpieczony w dokumentach. Otrzymujesz raport ryzyk oraz 120 minut konsultacji. To rozwiązanie dla sprzedającego, który chce przeprowadzić transakcję świadomie, zamiast dowiedzieć się o problemie z dokumentami kilka godzin przed aktem.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-pro-2

Pakiet ELITE kosztuje 2790 zł i obejmuje pełny nadzór prawny nad sprzedażą od początku do końca. Analizujemy stan prawny i dokumenty, kompletujemy dokumentację potrzebną do aktu, wyjaśniamy problemy ujawnione w KW, nadzorujemy ustalenia z kupującym, umowę przedwstępną, zadatek, finansowanie, projekt aktu, zapłatę ceny i finalizację sprzedaży. Monitorujemy księgę wieczystą, wspieramy negocjacje, a konsultacje w ramach pakietu są nielimitowane.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-elite-2

Przy zwykłej transakcji błąd może kosztować czas. Przy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, gdy w dziale II nadal figuruje poprzedni uprawniony, a aktualny stan wynika dopiero z aktu i nierozpoznanego wniosku, improwizowanie jest szczególnie ryzykowne.

Nie czekaj, aż kupujący, jego prawnik, bank albo notariusz znajdą problem pierwsi.