Umowa najmu okazjonalnego – najczęstsze błędy, dokumenty, notariusz i zgłoszenie

Wstęp

Najem okazjonalny jest szczególną formą najmu lokalu mieszkalnego. Może z niego korzystać właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa zawierana jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Największą zaletą tej konstrukcji jest szczególny mechanizm dochodzenia opróżnienia lokalu po zakończeniu najmu. Żeby jednak można było z niego skutecznie skorzystać, trzeba prawidłowo przeprowadzić cały proces. Dokumenty najmu okazjonalnego nie są przypadkowymi załącznikami, które można uzupełnić później według pierwszego formularza znalezionego w internecie. Umowa, oświadczenia, notariusz, lokal wskazany na wypadek egzekucji i zgłoszenie do urzędu skarbowego tworzą jeden system. Błąd w jednym miejscu może spowodować, że ochrona właściciela będzie inna, niż zakładał.

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta prawidłowo

Ustawa wymaga, aby umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz jej zmiany były zawarte w formie pisemnej pod rygorem nieważności. To pierwszy element, którego nie można potraktować swobodnie. Ale sama forma pisemna nie wystarcza. Dobra umowa powinna precyzyjnie określać prawa i obowiązki stron, czas trwania najmu, wysokość i zasady płatności czynszu, rozliczanie pozostałych opłat, kaucję, sposób korzystania z mieszkania, zasady odpowiedzialności za szkody oraz sytuacje, w których umowa może zostać wypowiedziana. Najem okazjonalny nie powinien polegać na dopisaniu kilku zdań do zwykłej umowy najmu. Jeżeli treść umowy nie współgra z załącznikami i aktem notarialnym, właściciel może mieć komplet dokumentów, który wygląda poprawnie, ale nie daje takiej ochrony, jakiej oczekiwał.

Najem okazjonalny – dokumenty i załączniki muszą tworzyć całość

Do umowy najmu okazjonalnego ustawa przewiduje charakterystyczne załączniki do najmu okazjonalnego. Najemca wskazuje inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania obowiązku opróżnienia wynajmowanego mieszkania. Potrzebne jest również oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu wskazanym na tę okoliczność, złożone przez właściciela tego lokalu albo inną osobę posiadającą do niego tytuł prawny. Wynajmujący może zażądać, aby podpis pod takim oświadczeniem został notarialnie poświadczony. Trzeba też pamiętać, że wskazanie lokalu nie jest formalnością „na zawsze”. Jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkania w wskazanym lokalu, ma obowiązek w terminie 21 dni od powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal i przedstawić odpowiednią zgodę. Brak wykonania tego obowiązku może mieć dla właściciela konkretne znaczenie prawne. Dlatego najem okazjonalny i załączniki powinny być sprawdzane jako jeden komplet, a nie jako kilka niezależnych kartek.

Lokal ma kilku współwłaścicieli? Sprawdź, kto podpisuje umowę

Jeżeli wynajmowany lokal ma kilku współwłaścicieli, nie należy automatycznie zakładać, że podpis jednego z nich wystarczy do bezpiecznego zawarcia najmu okazjonalnego. Najbezpieczniej, aby umowę podpisali wszyscy współwłaściciele występujący jako wynajmujący albo osoba posiadająca odpowiednie umocowanie do działania w ich imieniu. Ma to szczególne znaczenie przy najmie okazjonalnym, ponieważ umowa jest podstawą kolejnych dokumentów i oświadczeń. Trzeba więc sprawdzić nie tylko najemcę i załączniki, ale również kto jest właścicielem lokalu, kto występuje jako wynajmujący i czy osoba podpisująca umowę jest uprawniona do zawarcia jej w takim zakresie. Błąd po stronie wynajmującego może podważyć bezpieczeństwo całej konstrukcji, zanim jeszcze przejdziemy do aktu notarialnego, wskazania innego lokalu czy zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.

Najem okazjonalny u notariusza – czego naprawdę dotyczy akt notarialny?

Hasło „najem okazjonalny notariusz” bywa rozumiane nieprawidłowo. To nie sama umowa najmu musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

W formie aktu notarialnego składane jest przede wszystkim oświadczenie najemcy, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu właściciela. To właśnie oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji jest jednym z kluczowych elementów konstrukcji najmu okazjonalnego. Jego sens pojawia się wtedy, gdy po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najemca nie chce dobrowolnie opuścić mieszkania. Dlatego dokument przygotowany dla notariusza musi odpowiadać konkretnej umowie. Dane stron, lokal, czas trwania najmu i konstrukcja zobowiązania nie powinny pozostawiać wątpliwości co do tego, z jaką umową związane jest oświadczenie.

Wynajmujesz mieszkanie kilku osobom? Ustal, kto jest najemcą

Jeżeli w mieszkaniu ma zamieszkać kilka osób, nie wszystkie muszą być najemcami. Umowę można zawrzeć z jedną osobą jako najemcą, a pozostałe wskazać jako osoby uprawnione do zamieszkiwania wspólnie z nią. W takim przypadku to najemca składa wymagane oświadczenie notarialne o poddaniu się egzekucji. W razie zakończenia najmu obowiązek opróżnienia lokalu obejmuje najemcę oraz osoby z nim zamieszkujące. Można również zawrzeć umowę z kilkoma najemcami. Wtedy zabezpieczenie powinno obejmować każdego z nich. Ze względów organizacyjnych i kosztowych najlepiej, aby wszyscy stawili się u notariusza jednocześnie. Wybór nie powinien być przypadkowy. Trzeba ustalić, kto ma być stroną umowy, kto tylko mieszkać w lokalu i kto ma odpowiadać za czynsz oraz pozostałe należności. Jest to szczególnie ważne, jeżeli najemca lub najemcy mają dodatkowo poddać się egzekucji co do zapłaty określonej sumy pieniężnej.

Najem okazjonalny kilku najemców – kto powinien poddać się egzekucji?

Wynajem mieszkania kilku osobom wymaga przede wszystkim ustalenia, kto będzie najemcą. Nie każda osoba mieszkająca w lokalu musi być stroną umowy. Można zawrzeć umowę z jednym najemcą, a pozostałe osoby wskazać jako uprawnione do zamieszkiwania wspólnie z nim. Wtedy to najemca składa wymagane oświadczenie notarialne o poddaniu się egzekucji, a obowiązek opróżnienia lokalu obejmuje również osoby z nim zamieszkujące.

Inaczej wygląda najem okazjonalny dwóch najemców albo większej ich liczby. Jeżeli wszystkie osoby są stronami umowy, każda z nich powinna poddać się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu. Nie muszą robić tego jednocześnie, ale ze względów organizacyjnych i kosztowych najlepiej umówić wszystkich na jedną wizytę u notariusza. Przy kilku najemcach umowa powinna również jasno określać, kto odpowiada za czynsz i pozostałe należności. Jest to szczególnie ważne, jeżeli właściciel chce dodatkowo zabezpieczyć zapłatę poprzez notarialne poddanie się egzekucji do określonej sumy pieniężnej. Najpierw trzeba prawidłowo skonstruować umowę, a dopiero później przygotować odpowiadające jej zabezpieczenia notarialne.

Najemca może poddać się egzekucji nie tylko co do opuszczenia lokalu

To rozwiązanie, o którym wielu właścicieli w ogóle nie wie. Ustawowym elementem najmu okazjonalnego jest notarialne poddanie się przez najemcę egzekucji w zakresie obowiązku opróżnienia i wydania lokalu. Można jednak rozważyć dodatkowe zabezpieczenie właściciela poprzez poddanie się przez najemcę egzekucji również co do obowiązku zapłaty określonej sumy pieniężnej. Nie dzieje się to automatycznie. Sam akt notarialny sporządzany na potrzeby najmu okazjonalnego, dotyczący opróżnienia lokalu, nie oznacza jeszcze, że właściciel otrzymał zabezpieczenie wszystkich przyszłych zaległości czynszowych. Jeżeli strony chcą zastosować dodatkowe poddanie się egzekucji dotyczące świadczenia pieniężnego, umowa najmu musi zostać odpowiednio skonstruowana, a zobowiązanie i granice odpowiedzialności powinny odpowiadać wymaganiom właściwym dla takiego zabezpieczenia. Dopiero do prawidłowo ukształtowanego zobowiązania można przygotować właściwe oświadczenie notarialne. Ma to znaczenie praktyczne. Właściciel może zabezpieczyć się nie tylko na wypadek problemu z odzyskaniem mieszkania, lecz również rozważyć zabezpieczenie ryzyka powstania określonych należności pieniężnych. To właśnie jeden z powodów, dla których umowa najmu okazjonalnego powinna być przygotowana przed wizytą u notariusza, a nie odwrotnie.

Masz już przygotowaną umowę? Sprawdź ją, zanim podpisze ją najemca

Jeżeli masz jedno konkretne pytanie dotyczące swojej umowy albo nie wiesz, czy określony zapis jest prawidłowy, możesz zadać prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 jedno pytanie bezpłatnie. Możesz zapytać o konkretny zapis umowy, załącznik, oświadczenie najemcy, lokal wskazany na wypadek egzekucji albo zabezpieczenie zapłaty.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź prawnika. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Oświadczenie najemcy o wskazaniu innego lokalu

Kolejnym elementem jest oświadczenie najemcy o wskazaniu innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać, jeżeli dojdzie do wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia wynajmowanego mieszkania. Nie należy mylić tego dokumentu ze zgodą osoby posiadającej tytuł prawny do wskazanego lokalu. To dwa powiązane ze sobą elementy. Najemca wskazuje lokal, natomiast osoba posiadająca do niego tytuł prawny wyraża zgodę na zamieszkanie w nim najemcy oraz osób z nim zamieszkujących. Właściciel powinien więc sprawdzić, czy oba dokumenty odnoszą się do tego samego lokalu, czy dane są spójne i czy osoba składająca zgodę rzeczywiście deklaruje to, czego wymaga konstrukcja najmu okazjonalnego.

Oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu

To dokument, który generuje bardzo dużo pytań i jednocześnie jest często traktowany zbyt lekko. Oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu składa właściciel wskazanego lokalu albo osoba posiadająca do niego tytuł prawny. Zgoda dotyczy zamieszkania najemcy i osób z nim zamieszkujących w sytuacji wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia dotychczas wynajmowanego mieszkania. Jeżeli wynajmujący tego zażąda, oświadczenie powinno zostać przedstawione z podpisem notarialnie poświadczonym. Nie warto więc traktować wskazania „lokalu zastępczego” jako pola do mechanicznego wypełnienia. Dokument powinien odpowiadać rzeczywistej sytuacji i być spójny z pozostałymi załącznikami.

Najem okazjonalny bez notariusza – gdzie pojawia się problem?

Jeżeli ktoś szuka odpowiedzi na pytanie, czy możliwy jest najem okazjonalny bez notariusza, trzeba rozdzielić dwie rzeczy. Sama umowa najmu okazjonalnego wymaga formy pisemnej, a nie aktu notarialnego. Jednak jednym z wymaganych załączników jest oświadczenie najemcy sporządzone w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu. Bez tego dokumentu nie zostaje spełniony jeden z podstawowych wymogów konstrukcji przewidzianej dla najmu okazjonalnego. Dlatego „mamy podpisaną umowę najmu okazjonalnego, a do notariusza pójdziemy kiedyś” może okazać się bardzo złym sposobem rozpoczynania najmu.

Najem okazjonalny – koszt notariusza to nie jedyny koszt, który warto brać pod uwagę

Pytania „najem okazjonalny koszt”, „umowa najmu okazjonalnego koszt” czy „ile kosztuje najem okazjonalny” często sprowadzają się do ceny wizyty u notariusza. Ustawa ogranicza maksymalne wynagrodzenie notariusza za sporządzenie wymaganego przez art. 19a ust. 2 pkt 1 oświadczenia najemcy do jednej dziesiątej minimalnego wynagrodzenia za pracę. Z punktu widzenia właściciela znacznie ważniejsze jest jednak to, czy cały komplet dokumentów został przygotowany prawidłowo. Tani dokument, którego później nie można wykorzystać zgodnie z założeniem, może okazać się najdroższą oszczędnością w całym najmie.

Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego

To jeden z najważniejszych etapów po rozpoczęciu najmu. Właściciel ma obowiązek dokonać zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego – dokładniej naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela – w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. To istotne: termin liczony jest od rozpoczęcia najmu, a nie po prostu od daty złożenia podpisów pod umową. Niedopełnienie obowiązku zgłoszenia ma konsekwencje przewidziane w ustawie – właściciel traci możliwość korzystania z części szczególnych rozwiązań właściwych dla prawidłowo zgłoszonego najmu okazjonalnego. Dlatego najem okazjonalny i urząd skarbowy nie powinny być traktowane jako poboczna formalność podatkowa. Zgłoszenie jest elementem konstrukcji prawnej, z której właściciel chce później korzystać.

Zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego – nie odkładaj go na później

W internecie często wyszukiwane są hasła takie jak „zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego” czy „zgłoszenie najmu okazjonalnego”. Najważniejsza informacja jest prosta: właściciel ma 14 dni od rozpoczęcia najmu. Nie warto czekać do końca tego terminu. Dokumentację najlepiej przygotować tak, aby po rozpoczęciu najmu zgłoszenie było czynnością zaplanowaną, a nie czymś, o czym właściciel przypomina sobie kilka tygodni później. Na żądanie najemcy właściciel ma również obowiązek przedstawić potwierdzenie dokonania zgłoszenia.

Najczęstszy błąd? Przekonanie, że komplet kartek oznacza bezpieczeństwo

W najmie okazjonalnym można mieć podpisaną umowę, akt notarialny, wskazany drugi lokal, zgodę jego właściciela i potwierdzenie zgłoszenia do urzędu skarbowego, a mimo to dopiero przy dokładnym czytaniu zauważyć niespójności. Inna data, nieprecyzyjne oznaczenie lokalu, niezgodność pomiędzy umową i oświadczeniem, źle skonstruowane postanowienie o płatnościach, wadliwe zasady wypowiedzenia albo brak mechanizmu, który właściciel był przekonany, że posiada – każdy z tych problemów może ujawnić się dopiero podczas konfliktu. Dokumenty mają chronić właściciela właśnie wtedy, kiedy najem przestaje przebiegać bezproblemowo.

Najemca przestaje płacić – wtedy jest za późno na poprawianie umowy

Najgorszy moment na analizowanie zabezpieczeń to chwila, gdy zaległości już rosną. Wtedy nie można cofnąć czasu i dopisać do podpisanej wcześniej umowy mechanizmu, którego w niej zabrakło. Nie można również zakładać, że samo notarialne poddanie się egzekucji dotyczące opróżnienia mieszkania automatycznie zabezpieczy właściciela w zakresie należności pieniężnych. Dlatego umowę trzeba projektować z myślą nie tylko o dniu przekazania kluczy, lecz również o scenariuszu, w którym najemca przestaje wykonywać swoje obowiązki. Dobry najem okazjonalny nie jest dokumentem na dobry początek. Jest dokumentem przygotowanym również na zły koniec.

Masz wątpliwość przed podpisaniem? Zapytaj, zanim problem stanie się realny

Jeżeli masz jedno konkretne pytanie dotyczące planowanego najmu okazjonalnego, możesz zadać je prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 bezpłatnie.

Nie musisz czekać, aż umowa zostanie podpisana i pojawi się problem. Jedno pytanie może dotyczyć konkretnego zapisu, dokumentu, oświadczenia, aktu notarialnego albo sposobu zabezpieczenia właściciela.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź prawnika. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Masz już umowę najmu okazjonalnego? Nie zgaduj, czy naprawdę Cię chroni

Największe ryzyko nie polega na tym, że w umowie brakuje ładnego paragrafu. Polega na tym, że właściciel przez miesiące jest przekonany, że ma dobrze skonstruowany najem okazjonalny, a prawdziwą jakość dokumentów poznaje dopiero wtedy, gdy najemca przestaje płacić albo nie chce się wyprowadzić. Właśnie dlatego dokumenty warto sprawdzić przed podpisaniem i wydaniem kluczy.

POPRAWA UMOWY NAJMU OKAZJONALNEGO - PEŁNE ZABEZPIECZENIE – 299 zł

To usługa dla właściciela, który nie chce tylko wiedzieć, co jest źle, ale chce otrzymać dokumenty przygotowane tak, aby rzeczywiście zabezpieczały jego interes. Analizujemy umowę najmu okazjonalnego i poprawiamy postanowienia, które są nieprecyzyjne, niespójne albo niewystarczająco zabezpieczają właściciela. Sprawdzamy również konstrukcję wymaganych załączników i ich zgodność z umową. Jeżeli chcesz dodatkowo zabezpieczyć należności pieniężne poprzez notarialne poddanie się egzekucji do określonej kwoty, umowa musi zostać przygotowana pod taki mechanizm – i właśnie dlatego warto zrobić to zanim najemca pójdzie do notariusza. Nie płacisz za kolejną opinię do przeczytania. Płacisz za poprawienie dokumentu, na którym ma opierać się bezpieczeństwo Twojego mieszkania i Twoich pieniędzy. 299 zł to niewielki koszt przed rozpoczęciem najmu. Jedna źle skonstruowana umowa może kosztować wielokrotnie więcej. Masz mieszkanie warte kilkaset tysięcy złotych. Oddajesz klucze osobie, której pozwalasz w nim zamieszkać. Co miesiąc oczekujesz czynszu, a kiedy umowa się skończy – zwrotu lokalu. Zanim oddasz klucze, sprawdź i popraw umowę. Nie wtedy, gdy najemca przestanie płacić. Teraz.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/poprawa-umowy-najmu-okazjonalnego-i