Ustanowienie hipoteki w akcie notarialnym czy samemu? Ryzyko dla sprzedającego

Wstęp

Sprzedaż mieszkania kupującemu na kredyt hipoteczny jest zwykłą transakcją i sama w sobie nie powinna budzić obaw. Niebezpieczne może być natomiast założenie, że skoro bank przyznał kupującemu kredyt, zapłata pozostałej części ceny jest już zagwarantowana. Przyznanie kredytu nie jest tym samym co jego wypłata. Bank uruchamia środki zgodnie z warunkami konkretnej umowy kredytowej. Dlatego sprzedający powinien przed podpisaniem aktu wiedzieć nie tylko, ile pieniędzy ma otrzymać z kredytu, ale również co musi wydarzyć się po zawarciu umowy sprzedaży, żeby bank faktycznie wykonał przelew. Szczególnej uwagi wymaga sytuacja, gdy kupujący proponuje ustanowienie hipoteki po akcie notarialnym i zapewnia: „zrobię to sam”. Nie oznacza to automatycznie oszustwa ani nieprawidłowości. Problemem jest coś innego: kolejność świadczeń i utrata kontroli przez sprzedającego. Jeżeli własność przejdzie na kupującego, zanim wykonane zostaną wszystkie czynności niezbędne do wypłaty kredytu, sprzedający może znaleźć się w sytuacji, w której mieszkanie już do niego nie należy, a część ceny nadal pozostaje niezapłacona.

Sprzedaż mieszkania kupującemu na kredyt – gdzie naprawdę jest ryzyko?

Przy sprzedaży za gotówkę można skonstruować zapłatę w sposób, który nie pozostawia wielodniowego oczekiwania na środki po akcie. Sprzedaż mieszkania kupującemu na kredyt wygląda inaczej, ponieważ część ceny najczęściej wypłaca bank już po zawarciu umowy przenoszącej własność.

Nie jest to samo w sobie niczym nadzwyczajnym. Sprzedający powinien jednak dokładnie wiedzieć, jakie warunki poprzedzają wypłatę. Czy bank potrzebuje jedynie wypisu aktu? Czy wymaga dokumentu potwierdzającego złożenie określonego wniosku do księgi wieczystej? Czy kupujący musi jeszcze złożyć dyspozycję uruchomienia kredytu? Czy pozostały inne warunki wynikające z konkretnej umowy kredytowej? Nie ma jednej odpowiedzi właściwej dla każdego banku i każdego kredytu. Dlatego umowę kredytową oraz dokumenty dotyczące wypłaty należy sprawdzić przed aktem, a nie po nim.

„Hipotekę ustanowię sam po akcie”. Dlaczego sprzedający powinien zapytać: po co?

Kupujący może mieć wiele powodów, dla których chce załatwić formalności samodzielnie. Sprzedający nie musi od razu zakładać złych intencji. Powinien jednak zapytać, dlaczego odpowiednie czynności nie mają zostać wykonane w związku z aktem i czy ich przesunięcie na później może mieć jakikolwiek wpływ na wypłatę ceny. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność banku, a nie roszczenie sprzedającego o zapłatę ceny. Jednak sposób przeprowadzenia formalności hipotecznych może być powiązany z procedurą uruchomienia kredytu. Jeżeli po podpisaniu aktu kupujący ma jeszcze samodzielnie wykonać czynność wymaganą przez bank, dla sprzedającego nie jest to już wyłącznie „sprawa kupującego”. Od wykonania tej czynności mogą zależeć jego pieniądze.

Ustanowienie hipoteki w akcie notarialnym czy samemu?

To pytanie często przedstawiane jest jako wybór dotyczący kosztów i wygody kupującego. Z perspektywy sprzedającego ważniejsze jest jednak coś innego. Co zostanie wykonane w dniu sprzedaży, a co pozostanie do wykonania już po przeniesieniu własności? Jeżeli akt notarialny obejmuje przeniesienie własności, notariusz składa elektronicznie wniosek wieczystoksięgowy najpóźniej w dniu sporządzenia aktu. Na żądanie strony wniosek może zawierać również żądanie dokonania innego wpisu związanego z czynnością notarialną. Nie oznacza to, że hipoteka bankowa zawsze musi być ustanawiana w akcie notarialnym. Prawo bankowe przewiduje szczególne zasady dotyczące dokumentów stanowiących podstawę wpisu hipoteki na rzecz banku oraz pisemnego oświadczenia właściciela nieruchomości o jej ustanowieniu. Dla sprzedającego istotne jest więc nie samo pytanie „u notariusza czy samemu?”, lecz: czy pozostawienie tych czynności kupującemu po akcie wpływa na wykonanie warunków, od których bank uzależnia wypłatę niezapłaconej części ceny.

Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki to jeszcze nie hipoteka

W tym miejscu trzeba rozdzielić trzy rzeczy, które często są traktowane jak jedna: oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej oraz sam wpis hipoteki. Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki jest podstawą dalszych czynności, ale samo nie powoduje jeszcze, że hipoteka istnieje. Zgodnie z art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Dlatego ustanowienie hipoteki na rzecz banku w akcie notarialnym nie oznacza, że sąd wieczystoksięgowy dokona jej wpisu w tej samej chwili. Może natomiast oznaczać, że odpowiedni wniosek zostanie złożony w związku z dokonywaną właśnie czynnością, zamiast pozostawiać jego późniejsze złożenie wyłącznie kupującemu. Dla sprzedającego ta różnica może mieć znaczenie nie dlatego, że hipoteka chroni jego pieniądze, lecz dlatego, że ogranicza liczbę czynności pozostawionych na czas po przeniesieniu własności.

Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku

Przy kredycie bankowym przepisy pozwalają na wykorzystanie dokumentów bankowych jako podstawy wpisu hipoteki. Prawo bankowe wymaga jednocześnie pisemnego oświadczenia właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku. W praktyce można więc spotkać zarówno oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, dokument banku potrzebny do wpisu, jak i wniosek kierowany następnie do sądu wieczystoksięgowego.

Sprzedający nie musi znać całej procedury jak prawnik czy pracownik banku. Powinien natomiast wiedzieć, które dokumenty istnieją już przed aktem, jakie czynności zostaną wykonane przy sprzedaży, jakie pozostaną na później oraz czy któraś z nich stanowi warunek wypłaty jego pieniędzy.

Kto składa wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej?

To pytanie może wydawać się istotne tylko dla kupującego. Przestaje takie być, jeżeli kilkaset tysięcy złotych ceny ma wpłynąć do sprzedającego dopiero po akcie. Jeżeli wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej ma zostać złożony później samodzielnie przez kupującego, trzeba sprawdzić, czy wykonanie tej czynności jest warunkiem uruchomienia kredytu. Jeżeli jest, sprzedający powinien zrozumieć konsekwencję: po podpisaniu aktu osoba, która właśnie dostała własność mieszkania, nadal musi wykonać określoną czynność, aby bank uruchomił pieniądze należne sprzedającemu.

I właśnie takiej konstrukcji nie powinno się akceptować bez wcześniejszego sprawdzenia dokumentów.

Wniosek o ustanowienie hipoteki na rzecz banku – nie zaczynaj od formularza

Kupujący może szukać w internecie informacji o tym, jak złożyć wniosek o ustanowienie hipoteki na rzecz banku albo wniosek o wpis hipoteki w księdze wieczystej. Dla sprzedającego ważniejsze jest jednak to, dlaczego czynność ma być wykonywana dopiero po zawarciu umowy sprzedaży.

Jeżeli bank wymaga określonych dokumentów lub wniosków przed wypłatą środków, sprzedający powinien znać te warunki. Nie chodzi o przejęcie obowiązków kupującego. Chodzi o to, żeby sprzedający nie oddał nieruchomości, nie wiedząc, co jeszcze musi zrobić kupujący, aby zapłata została rzeczywiście wykonana. Jeżeli sprzedajesz mieszkanie osobie korzystającej z kredytu i nie wiesz, czy proponowany sposób ustanowienia hipoteki oraz wypłaty ceny jest dla Ciebie bezpieczny, masz jedno pytanie do prawnika bezpłatnie. Warto zadać je przed podpisaniem aktu, kiedy nadal można zmienić konstrukcję transakcji.

Sprzedaż mieszkania na kredyt – kiedy pieniądze trafiają do sprzedającego?

To jedno z najważniejszych pytań przed podpisaniem aktu. Nie ma jednej liczby dni właściwej dla wszystkich transakcji. Termin wypłaty oraz warunki jej uruchomienia wynikają z dokumentacji konkretnego kredytu. Dlatego przy sprzedaży mieszkania na kredyt pytanie „kiedy pieniądze znajdą się na moim rachunku?” powinno zostać zadane przed przeniesieniem własności. Sprzedający powinien znać nie tylko termin wskazany w akcie, ale również realny mechanizm prowadzący do wykonania przelewu przez bank. Jeżeli odpowiedź brzmi: „po akcie kupujący jeszcze coś załatwi i wtedy bank wypłaci”, trzeba dokładnie ustalić, co oznacza owo „coś”.

Kiedy bank przelewa pieniądze sprzedającemu mieszkanie?

Bank przelewa środki po spełnieniu warunków wypłaty określonych dla danego kredytu. Nie należy więc zakładać, że podpisanie aktu automatycznie uruchamia przelew. W jednej transakcji wszystkie wymagane dokumenty mogą być przygotowane tak, że po akcie pozostaje niewiele czynności. W innej konieczne może być przedstawienie bankowi dodatkowych dokumentów lub wykonanie przez kredytobiorcę określonych działań. Dlatego odpowiedź na pytanie „kiedy bank przelewa pieniądze sprzedającemu mieszkanie?” powinna wynikać z konkretnej dokumentacji kredytowej, a nie z zapewnienia kupującego. To właśnie trzeba sprawdzić przed sprzedażą.

Kupujący wychodzi z kancelarii jako właściciel. Sprzedający nadal nie ma całej ceny

To jest moment, który najlepiej pokazuje ryzyko. Akt został podpisany. Własność przeszła na kupującego. Część ceny została zapłacona z jego środków własnych, ale pozostałe kilkaset tysięcy złotych ma dopiero wypłacić bank. Jeżeli wszystkie warunki wypłaty zostały prawidłowo przygotowane, taki mechanizm jest typowym elementem transakcji kredytowanej. Ale jeżeli po akcie pozostawiono czynność, którą kupujący dopiero ma wykonać, sytuacja sprzedającego wygląda inaczej. Nie ma już własności mieszkania. Nadal ma natomiast roszczenie o zapłatę pozostałej części ceny.

A co, jeżeli kupujący nie złoży wniosku?

To pytanie powinno zostać zadane przed aktem, a nie kilka dni później. Jeżeli kupujący miał samodzielnie wykonać czynności związane z zabezpieczeniem banku, ale tego nie zrobił, trzeba przede wszystkim ustalić, jaki wpływ ma to na uruchomienie konkretnego kredytu. Nie można automatycznie przyjąć, że każdy brak wniosku oznacza brak wypłaty. Procedury bankowe są różne. Jeżeli jednak wykonanie określonej czynności było warunkiem uruchomienia środków, sprzedający może znaleźć się dokładnie w sytuacji, której powinien uniknąć: wykonał już swoje najważniejsze świadczenie, czyli przeniósł własność, natomiast kupujący nie wykonał działania potrzebnego do zapłaty pozostałej części ceny.

„Ale przecież kupujący podpisał umowę kredytową”

To nie rozwiązuje problemu. Umowa kredytowa reguluje stosunek między bankiem a kredytobiorcą. Sprzedający nie powinien utożsamiać faktu przyznania kredytu z bezwarunkowym obowiązkiem natychmiastowej wypłaty środków na jego rachunek. Jeżeli bank uzależnił wypłatę od spełnienia określonych warunków, trzeba sprawdzić, czy zostały spełnione przed aktem albo kto ma je wykonać później. Dlatego przy sprzedaży mieszkania kupującemu na kredyt samo pokazanie promesy, decyzji czy umowy kredytowej nie kończy analizy. Dopiero warunki wypłaty pokazują, jak sprzedający rzeczywiście otrzyma pozostałą część ceny.

Czy kupujący może rozporządzać mieszkaniem, zanim sprzedający dostanie pieniądze?

Po skutecznym przeniesieniu własności kupujący staje się właścicielem nieruchomości. To oznacza, że sprzedający nie powinien budować swojego bezpieczeństwa na przekonaniu: „dopóki nie zapłaci, mieszkanie nadal jest moje”. Nie jest. Co do zasady właściciel może rozporządzać nieruchomością. Sama hipoteka również nie tworzy generalnego zakazu jej sprzedaży. Istotą hipoteki jest właśnie możliwość dochodzenia zaspokojenia z obciążonej nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Nie oznacza to, że w każdym przypadku kupujący może bez żadnych przeszkód tego samego dnia skutecznie przeprowadzić kolejną sprzedaż. Znaczenie mogą mieć złożone wnioski wieczystoksięgowe, wzmianki, stan KW i okoliczności kolejnej czynności. Ale dla sprzedającego najważniejsze jest coś prostszego: po przeniesieniu własności nie jest już właścicielem. Jeżeli cena pozostaje niezapłacona, jego sytuacja zmienia się zasadniczo. Dlatego momentu przeniesienia własności nie powinno się oddzielać od analizy mechanizmu zapłaty.

Ustanowienie hipoteki w akcie notarialnym – koszty nie powinny decydować o bezpieczeństwie

Kupujący może porównywać koszty ustanowienia hipoteki w akcie notarialnym i samodzielnego przeprowadzenia formalności. Z jego punktu widzenia jest to racjonalne. Sprzedający ma jednak inny interes. Jeżeli ma otrzymać kilkaset tysięcy złotych dopiero po akcie, ważniejsze od oszczędności kupującego jest ustalenie, czy pozostawienie określonych czynności na później nie wpływa na bezpieczeństwo wypłaty ceny. Przy transakcji wartej setki tysięcy złotych oszczędność na formalnościach nie powinna być argumentem za konstrukcją, której skutków sprzedający nie rozumie.

Sprzedaż mieszkania a kredyt hipoteczny – sprawdzaj nie tylko kupującego, ale jego finansowanie

Sprzedający bardzo dokładnie negocjuje cenę. Sprawdza termin wydania mieszkania, wysokość zadatku i wyposażenie, które pozostanie w lokalu.

A czasami prawie wcale nie analizuje tego, skąd otrzyma kilkaset tysięcy złotych. Przy sprzedaży mieszkania finansowanej kredytem hipotecznym sposób zapłaty jest jednym z najważniejszych elementów transakcji. Trzeba sprawdzić kwotę środków własnych, kwotę kredytu, rachunek do wypłaty, termin zapłaty przewidziany w akcie oraz warunki, które bank musi uznać za spełnione przed uruchomieniem pieniędzy. Dopiero wtedy można ocenić, czy konstrukcja jest bezpieczna dla sprzedającego.

Co powinno być jasne w akcie, gdy kupujący płaci kredytem?

Przy sprzedaży mieszkania kupującemu na kredyt samo wpisanie do aktu, że część ceny zostanie zapłacona ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego, nie powinno kończyć analizy. Dla sprzedającego najważniejsze jest to, czy z dokumentów wynika konkretny i wykonalny mechanizm zapłaty. Trzeba wiedzieć, jaka część ceny została już zapłacona, jaka pochodzi ze środków własnych kupującego, a jaką kwotę ma przekazać bank. Równie istotny jest termin zapłaty oraz rachunek, na który mają trafić pieniądze. Jeżeli część ceny ma zostać wypłacona przez bank bezpośrednio sprzedającemu, projekt aktu powinien być analizowany razem z warunkami uruchomienia kredytu, a nie w oderwaniu od nich. Najbardziej niebezpieczne są niedopowiedzenia. Akt może przewidywać zapłatę w określonym terminie, ale sam termin nie odpowiada jeszcze na pytanie, czy kupujący wykonał wszystko, czego bank wymaga do wypłaty. Jeżeli dopiero po akcie ma złożyć oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej, dyspozycję uruchomienia kredytu albo dostarczyć bankowi określony dokument, sprzedający powinien wiedzieć o tym przed podpisaniem umowy. Właśnie dlatego projekt aktu notarialnego nie powinien być sprawdzany wyłącznie pod kątem tego, czy zgadza się cena, numer księgi wieczystej i termin wydania mieszkania. Trzeba przeczytać go razem z dokumentacją finansowania i zobaczyć całą sekwencję: podpisanie aktu, przeniesienie własności, wykonanie warunków banku i wypłata pieniędzy.

Wypłata kredytu po akcie notarialnym nie jest problemem. Problemem jest brak kontroli

Wypłata kredytu po akcie notarialnym jest normalnym elementem wielu transakcji. Nie chodzi więc o to, żeby sprzedający odmawiał każdemu kupującemu korzystającemu z kredytu. Chodzi o to, żeby nie podpisywał aktu w ciemno. Jeżeli przed transakcją wiadomo, jakie są warunki wypłaty, kto je wykonuje i w jakim terminie, ryzykiem można zarządzać. Jeżeli natomiast sprzedający słyszy jedynie „bank zapłaci”, a po akcie wszystkie dalsze formalności pozostają w rękach kupującego, powinien zatrzymać się przed podpisaniem.

Zadatek nie zabezpiecza całej ceny po przeniesieniu własności

Sprzedający może mieć poczucie bezpieczeństwa, bo wcześniej otrzymał zadatek. Ale zadatek w wysokości kilkudziesięciu tysięcy złotych nie rozwiązuje problemu, jeżeli po przeniesieniu własności do zapłaty pozostaje kilkaset tysięcy. Zadatek przede wszystkim zabezpiecza etap prowadzący do zawarcia umowy przyrzeczonej. Po podpisaniu aktu najważniejszym zagadnieniem staje się wykonanie obowiązku zapłaty ceny zgodnie z treścią zawartej umowy.

Nie każda propozycja „zrobię to później” jest podejrzana

To bardzo ważne. Nie chcemy tworzyć wrażenia, że kupujący, który samodzielnie chce przeprowadzić formalności hipoteczne, próbuje oszukać sprzedającego. Może działać całkowicie uczciwie. Problem polega na tym, że bezpieczeństwa transakcji wartej kilkaset tysięcy złotych nie buduje się na ocenie, czy druga strona wygląda na uczciwą. Buduje się je tak, żeby nawet niewykonanie przez drugą stronę tego, co obiecała, nie pozostawiło sprzedającego w sytuacji, której wcześniej nie przewidział. Jeżeli kupujący proponuje, że ustanowienie hipoteki, wniosek o wpis albo inne formalności bankowe załatwi dopiero po akcie, masz jedno pytanie do prawnika bezpłatnie. Możemy sprawdzić, czy proponowana kolejność czynności nie powoduje, że oddasz własność wcześniej, niż zostanie odpowiednio zabezpieczona wypłata ceny.

Najpierw sprawdź, co uruchamia pieniądze. Potem podpisuj akt

Największym błędem nie jest sprzedaż mieszkania kupującemu korzystającemu z kredytu. Błędem jest sprzedaż bez sprawdzenia mechanizmu wypłaty. Jeżeli po podpisaniu aktu kupujący ma jeszcze ustanowić hipotekę, złożyć wniosek, dostarczyć dokument do banku albo złożyć dyspozycję potrzebną do uruchomienia kredytu, sprzedający powinien wiedzieć o tym wcześniej. Nie po sprzedaży. Nie po wydaniu kluczy. Nie wtedy, kiedy zaczyna sprawdzać rachunek i zastanawiać się, dlaczego bank nadal nie przelał pieniędzy. Przed aktem.

Pakiet PRO dla sprzedającego – 1690 zł

PRO jest dla właściciela, który ma kupującego i chce sprawdzić transakcję zanim podpisze dokumenty i przeniesie własność. Analizujemy księgę wieczystą i dokumenty nieruchomości, identyfikujemy ryzyka, wskazujemy dokumenty potrzebne do sprzedaży, sprawdzamy umowę przedwstępną i projekt aktu notarialnego oraz wspieramy Cię w negocjacjach. Otrzymujesz raport „Bezpieczna sprzedaż” i łącznie 120 minut konsultacji. Jeżeli kupujący finansuje zakup kredytem, sprawdzamy konstrukcję zapłaty i wychwytujemy miejsca, w których sprzedający może oddać kontrolę nad transakcją zbyt wcześnie. Nie dowiaduj się po akcie, że otrzymanie Twoich pieniędzy wymaga jeszcze działania kupującego, którego wcześniej nikt nie sprawdził.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-pro-2

Pakiet ELITE dla sprzedającego – 2790 zł

ELITE to pełny nadzór prawny nad sprzedażą od przygotowania transakcji do jej zakończenia. Analizujemy stan prawny i dokumenty, wykrywamy ryzyka, pilnujemy dokumentacji potrzebnej do aktu, wspieramy negocjacje, kontrolujemy umowę przedwstępną, zadatek, sposób zapłaty ceny, ustalenia z kupującym i projekt aktu notarialnego. Monitorujemy księgę wieczystą, reagujemy na problemy pojawiające się podczas sprzedaży, a w ramach prowadzonej transakcji masz nielimitowane konsultacje i raport końcowy. Ty sprzedajesz nieruchomość. My pilnujemy prawnej strony sprzedaży od początku do końca.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-elite-2