Mieszkanie na poddaszu – jak liczyć metry kwadratowe, żeby nie dać się nabrać (2025)
30 paź
Jak prawo definiuje powierzchnię użytkową mieszkania na poddaszu?
Podstawą jest Polska Norma PN-ISO 9836:2015-12, na którą powołuje się większość aktów prawnych, w tym m.in. Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 12 lipca 2022 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.
Jak liczymy powierzchnię?
- powyżej 2,20 m liczymy 100% powierzchni
- od 1,40 m do 2,20 m liczymy 50% powierzchni
- poniżej 1,40 m nie wlicza się w ogóle
To oznacza, że w mieszkaniach na poddaszu część metrażu „znika”, choć jest fizycznie obecna.
Powierzchnia użytkowa vs całkowita – gdzie tkwi pułapka?
Sprzedający często podają powierzchnię całkowitą, czyli mierzoną „po podłodze”.
Ale tylko powierzchnia użytkowa jest wiążąca przy sprzedaży, podatkach i akcie notarialnym.
Różnica potrafi wynosić nawet 20–30%!
Jeśli więc kupujesz mieszkanie z poddaszem, zawsze dopytaj:
„Czy podany metraż to powierzchnia użytkowa, czy całkowita (po podłodze)?”
Aspekt prawny – co mówi prawo o rozbieżnościach w metrażu?
Zgodnie z art. 556 i nast. Kodeksu cywilnego, jeśli sprzedawca (lub deweloper) podał nieprawidłowy metraż, to jest to wada fizyczna rzeczy.
Masz wtedy prawo:
- żądać obniżenia ceny,
- albo nawet odstąpić od umowy.
W orzecznictwie sądowym pojawia się coraz więcej spraw, w których kupujący wygrywają z deweloperami o błędne pomiary poddaszy.
Deweloperzy i pośrednicy – jak „kreatywnie” liczą metry na poddaszu
Niektórzy pośrednicy lub deweloperzy:
- podają metraż po podłodze,
- liczą 100% powierzchni nawet przy 1,5 m wysokości,
- wliczają piwnicę lub antresolę, która nie ma pełnej wysokości użytkowej.
To tzw. „marketingowy metraż”, który wygląda dobrze w ogłoszeniu,
ale w akcie notarialnym i rzeczywistości – już niekoniecznie.
Jak nie dać się nabrać przy zakupie mieszkania na poddaszu
- Poproś o rzut kondygnacji z zaznaczonymi wysokościami - deweloper lub właściciel powinien wskazać linie 1,40 m i 2,20 m.
- Zażądaj dokumentacji z inwentaryzacji lub pomiaru – to jedyny obiektywny sposób na weryfikację metrażu.
- Zawsze porównaj: powierzchnię z aktu notarialnego vs z ogłoszenia – jeśli różnica wynosi więcej niż 2–3 m², to sygnał ostrzegawczy.
- Nie podpisuj umowy rezerwacyjnej przed weryfikacją pomiaru – pośrednik nie odpowiada za dane podane przez sprzedającego, ale Ty możesz stracić zaliczkę.
- Skorzystaj z niezależnej weryfikacji dokumentów na BezpiecznaTransakcja24.pl
Jakie Klienci zadają pytania?
- „jak liczyć metry na poddaszu”
- „czy skosy się wlicza do metrażu”
- „powierzchnia użytkowa a całkowita poddasza”
- „czy poddasze liczy się do aktu notarialnego”
- „różnica między metrażem w ogłoszeniu a w akcie”
- „czy można żądać obniżki ceny za błędny metraż”
- „jak sprawdzić powierzchnię użytkową mieszkania”
Podsumowanie
Mieszkanie na poddaszu może być piękne, ale:
metraż „po podłodze” to nie to samo, co metraż prawny.
Zanim podpiszesz akt notarialny, sprawdź, czy płacisz za rzeczywiste metry użytkowe, a nie za powietrze pod skosem.
Nie daj się nabrać na „mieszkanie 50 m²”, które ma 37.
Zweryfikuj pomiary, poproś o dokumentację i zabezpiecz transakcję przez BezpiecznaTransakcja24.pl
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
(SEO)
mieszkanie na poddaszu metraż, jak liczyć metry pod skosem, powierzchnia użytkowa poddasza, jak liczyć metry w mieszkaniu, różnica między metrażem użytkowym a całkowitym, błędny metraż w akcie notarialnym, weryfikacja metrażu mieszkania, skosy w mieszkaniu, prawo budowlane poddasze
#BezpiecznaTransakcja24 #nieruchomości2025 #mieszkanienapoddaszu
#metrakwadratowy #prawo #notariusz #deweloper #poddasze #skosy #sprzedażmieszkania #bezpiecznatransakcja
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.