„Nie każda droga asfaltowa jest drogą publiczną” – brak drogi dojazdowej może Cię zablokować
1 lis
Co mówi prawo (i czego nie mówią sprzedający)
Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe tylko wtedy, gdy teren ma dostęp do drogi publicznej – bez tego, żadna budowa nie ruszy.
Z kolei zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego, jeżeli działka nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, właściciel może żądać ustanowienia służebności drogi koniecznej – ale to długotrwały i kosztowny proces sądowy.
Dlaczego „asfaltowa droga” może być pułapką
Wiele dróg dojazdowych to:
- drogi wewnętrzne deweloperów – zarządzane przez wspólnoty lub spółki,
- drogi prywatne współwłaścicieli – bez ustanowionej służebności,
- drogi rolnicze lub techniczne, które formalnie nie mają statusu drogi publicznej.
Dopóki nie istnieje formalny dostęp do drogi publicznej (czyli wpis w księdze wieczystej lub decyzja o zjeździe), urząd może odmówić pozwolenia na budowę, nawet jeśli droga wygląda jak „gminna”.
Jak sprawdzić, czy droga jest publiczna?
- Sprawdź w ewidencji gruntów i budynków (EGiB)
- Zajrzyj do księgi wieczystej drogi
- Złóż zapytanie w urzędzie gminy
- Sprawdź plan miejscowy (MPZP)
Brak drogi dojazdowej = brak pozwolenia na budowę
Urząd odmówi pozwolenia, jeżeli:
- dojazd prowadzi przez działkę prywatną bez służebności,
- droga ma status „wewnętrznej”,
- działka jest „odcięta” od drogi publicznej linią cudzego gruntu.
Nie pomoże argument „wszyscy tamtędy jeżdżą”.
Liczy się stan prawny, nie faktyczny.
Co można zrobić, jeśli działka nie ma dostępu do drogi?
- Ustanowić służebność drogi koniecznej (art. 145 k.c.) – przez sąd, przy czym trwa to miesiące i może kosztować kilka tysięcy złotych (opłaty + biegły).
- Zawrzeć umowę cywilną z właścicielem drogi– czasem wystarczy odpłatne porozumienie, ale trzeba je ujawnić w KW (służebność gruntowa)
- Złożyć wniosek o wydzielenie pasa drogowego – gmina może przejąć fragment działki jako publiczną, ale to rzadkość.
Uwaga na deweloperów i „dobre oferty”
Sprzedający często mówią:
„Droga jest asfaltowa, więc wszystko w porządku.”
A potem okazuje się, że droga jest prywatna i właściciel żąda opłat za przejazd lub blokuje dostęp. Takie sytuacje to jedne z najczęstszych pułapek przy zakupie działki w 2025 roku.
Podsumowanie
Nie każda droga asfaltowa jest publiczna.
Nie każda działka z dojazdem ma prawo do budowy.
Nie każde „da się załatwić” naprawdę się da.
Zanim kupisz działkę – sprawdź, czy masz prawo do niej dojechać.
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
#BezpiecznaTransakcja24 #nieruchomości2025 #pozwolenienabudowę #drogawewnętrzna #drogaasfaltowa #działkabudowlana #prawo #służebność #brakdrogi #sprawdźzanimkupisz
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.