„Nie każda droga asfaltowa jest drogą publiczną” – brak drogi dojazdowej może Cię zablokować
1 lis
Co mówi prawo (i czego nie mówią sprzedający)
Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe tylko wtedy, gdy teren ma dostęp do drogi publicznej – bez tego, żadna budowa nie ruszy.
Z kolei zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego, jeżeli działka nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, właściciel może żądać ustanowienia służebności drogi koniecznej – ale to długotrwały i kosztowny proces sądowy.
Dlaczego „asfaltowa droga” może być pułapką
Wiele dróg dojazdowych to:
- drogi wewnętrzne deweloperów – zarządzane przez wspólnoty lub spółki,
- drogi prywatne współwłaścicieli – bez ustanowionej służebności,
- drogi rolnicze lub techniczne, które formalnie nie mają statusu drogi publicznej.
Dopóki nie istnieje formalny dostęp do drogi publicznej (czyli wpis w księdze wieczystej lub decyzja o zjeździe), urząd może odmówić pozwolenia na budowę, nawet jeśli droga wygląda jak „gminna”.
Jak sprawdzić, czy droga jest publiczna?
- Sprawdź w ewidencji gruntów i budynków (EGiB)
- Zajrzyj do księgi wieczystej drogi
- Złóż zapytanie w urzędzie gminy
- Sprawdź plan miejscowy (MPZP)
Brak drogi dojazdowej = brak pozwolenia na budowę
Urząd odmówi pozwolenia, jeżeli:
- dojazd prowadzi przez działkę prywatną bez służebności,
- droga ma status „wewnętrznej”,
- działka jest „odcięta” od drogi publicznej linią cudzego gruntu.
Nie pomoże argument „wszyscy tamtędy jeżdżą”.
Liczy się stan prawny, nie faktyczny.
Co można zrobić, jeśli działka nie ma dostępu do drogi?
- Ustanowić służebność drogi koniecznej (art. 145 k.c.) – przez sąd, przy czym trwa to miesiące i może kosztować kilka tysięcy złotych (opłaty + biegły).
- Zawrzeć umowę cywilną z właścicielem drogi– czasem wystarczy odpłatne porozumienie, ale trzeba je ujawnić w KW (służebność gruntowa)
- Złożyć wniosek o wydzielenie pasa drogowego – gmina może przejąć fragment działki jako publiczną, ale to rzadkość.
Uwaga na deweloperów i „dobre oferty”
Sprzedający często mówią:
„Droga jest asfaltowa, więc wszystko w porządku.”
A potem okazuje się, że droga jest prywatna i właściciel żąda opłat za przejazd lub blokuje dostęp. Takie sytuacje to jedne z najczęstszych pułapek przy zakupie działki w 2025 roku.
Podsumowanie
Nie każda droga asfaltowa jest publiczna.
Nie każda działka z dojazdem ma prawo do budowy.
Nie każde „da się załatwić” naprawdę się da.
Zanim kupisz działkę – sprawdź, czy masz prawo do niej dojechać.
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
#BezpiecznaTransakcja24 #nieruchomości2025 #pozwolenienabudowę #drogawewnętrzna #drogaasfaltowa #działkabudowlana #prawo #służebność #brakdrogi #sprawdźzanimkupisz
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
3 gru
„Wynajmę Ci nie swoje mieszkanie – i jeszcze podpiszemy to na umowie notarialnej” . Nowy trend 2025
Rok 2025 przyniósł nowy, bardzo niebezpieczny trend na rynku nieruchomości: oszuści wynajmują mieszkania, których… nie są właścicielami. Co najgorsze – nie chodzi o prymitywne SMS-y czy fałszywe ogłoszenia. Dzisiejsi oszuści: pokazują realne mieszkanie, dysponują prawdziwymi kluczami (czasem po krótkim wynajmie na AirBnB), podają prawdziwe dane właściciela, a nawet proponują umowę notarialną, by wzbudzić pełne zaufanie. To nowa, wyrafinowana forma przestępstwa, która wchodzi w niszę pomiędzy: najem krótkoterminowy, podnajem bez zgody, kradzież tożsamości właściciela, oraz technicznie dopracowane oszustwo internetowe. Wszystko po to, by wyłudzić kaucję 3–7 tys. zł, a czasem nawet „opłatę rezerwacyjną”.
5 gru
Jak sprzedać mieszkanie będąc za granicą – legalnie, bezpiecznie i bez ryzyka (2025)
Sprzedaż mieszkania z zagranicy jest nie tylko możliwa, ale wręcz standardowa. W 2025 r. ponad 30% transakcji sprzedaży nieruchomości dokonują osoby mieszkające poza Polską. Warunek jest jeden: pełnomocnictwo musi być sporządzone w formie akceptowanej przez prawo polskie. To właśnie forma pełnomocnictwa jest najczęstszym źródłem problemów, odmów dokonania czynności i odrzucenia wpisów w księdze wieczystej. Ten artykuł jest kompletnym przewodnikiem — opartym na praktyce notarialnej, przepisach prawa i rzeczywistych przypadkach naszych klientów.
4 gru
Czy można eksmitować najemcę, jeśli w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji podał fikcyjny adres?
Najem okazjonalny miał chronić właścicieli. W praktyce coraz częściej dochodzi do sytuacji, w której najemca wskazuje fałszywy, fikcyjny lub niemożliwy do wykonania adres w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji — kluczowym elemencie najmu okazjonalnego. Co wtedy? Czy właściciel nadal może skutecznie eksmitować najemcę? Czy fikcyjny adres „psuje” całą umowę? Czy najemca może unikać wyprowadzki tylko dlatego, że adres okazał się nieprawdziwy?
2 gru
Kupno mieszkania od starszej osoby – pułapki prawne
Zakup mieszkania od osoby starszej nie jest – wbrew pozorom – transakcją „łatwiejszą” czy „bezpieczniejszą”. W praktyce prawniczej to właśnie takie transakcje rodzą najwięcej ukrytych ryzyk: od nieważności umowy, przez roszczenia spadkobierców, aż po zarzut wyzysku lub brak świadomości i swobody przy składaniu oświadczeń woli. Poniżej przedstawiamy pełną, profesjonalną analizę – wraz z problemami, które rzadko pojawiają się w standardowych poradnikach.