Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego – co jeśli najemca podał fikcyjny adres?

Wstęp

Najem okazjonalny jest często sprowadzany do prostego schematu: umowa, wizyta najemcy u notariusza, adres zastępczy i można przekazać klucze. To niebezpieczne uproszczenie. Ustawa wymaga kilku odrębnych elementów. Do umowy dołącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania wynajmowanego lokalu. Osobnym elementem jest wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji. Potrzebne jest również oświadczenie właściciela tego lokalu albo innej osoby posiadającej do niego tytuł prawny, która wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących. Na żądanie wynajmującego oświadczenie to przedstawia się z podpisem notarialnie poświadczonym. Tak wynika z art. 19a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. To oznacza, że samo stwierdzenie „najemca był u notariusza” mówi zdecydowanie za mało o bezpieczeństwie właściciela mieszkania. Trzeba wiedzieć, czego dotyczył akt notarialny, kto wskazał inny lokal, kto zgodził się przyjąć najemcę oraz na jakiej podstawie ta osoba twierdzi, że może takiej zgody udzielić.

Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego – co właściwie powinno zabezpieczać?

W języku potocznym mówi się o adresie zastępczym albo adresie do eksmisji. Ustawa konstruuje to nieco inaczej. Najemca wskazuje inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia wynajmowanego mieszkania. Do tego dochodzi oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim mieszkających. Oświadczenie właściciela lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy nie jest więc przypadkową kartką dołączaną do umowy tylko po to, aby dokumentacja wyglądała na kompletną. Za tą zgodą powinien stać konkretny lokal i osoba, która rzeczywiście posiada do niego odpowiedni tytuł prawny. Dlatego przy najmie okazjonalnym samo wskazanie adresu nie powinno kończyć zainteresowania wynajmującego. Jeżeli bezpieczeństwo umowy ma zależeć od określonych dokumentów, warto wiedzieć, co właściwie znajduje się w teczce przed przekazaniem najemcy kluczy do mieszkania.

Czy oświadczenie właściciela lokalu zastępczego musi mieć podpis notarialnie poświadczony?

Nie zawsze. To jedna z kwestii, wokół których powstaje najwięcej nieporozumień. Ustawa stanowi, że na żądanie wynajmującego dołącza się oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do innego lokalu z podpisem notarialnie poświadczonym. Wynajmujący może więc takiego poświadczenia zażądać, ale nie oznacza to, że podpis musi być notarialnie poświadczony w każdym najmie okazjonalnym. To istotne również dlatego, że podpis notarialnie poświadczony nie jest tym samym co sporządzenie całego oświadczenia w formie aktu notarialnego. Prawo o notariacie wymienia poświadczenie własnoręczności podpisu jako odrębną czynność notarialną. I właśnie tutaj właściciel mieszkania powinien uważać na jedno z najbardziej zdradliwych uproszczeń: dokument ma pieczęć notariusza, więc wszystko, co w nim napisano, zostało przez notariusza sprawdzone. Nie można przyjmować takiego założenia.

Poświadczenie podpisu u notariusza – co właściwie oznacza?

Prawo o notariacie w art. 96 wskazuje, że notariusz poświadcza między innymi własnoręczność podpisu. Przepisy rozróżniają tę czynność od innych czynności notarialnych. Dlatego trzeba odróżnić pytanie „czy dokument rzeczywiście podpisała określona osoba?” od pytania „czy wszystkie informacje zawarte w tym dokumencie zostały kompleksowo zweryfikowane?”. Dla wynajmującego różnica może być ogromna. Jeżeli oświadczenie zawiera informację, że konkretna osoba posiada tytuł prawny do lokalu i zgadza się na zamieszkanie w nim najemcy, właściciel wynajmowanego mieszkania nie powinien automatycznie zakładać, że sama klauzula poświadczenia podpisu stanowi pełną weryfikację stanu prawnego tego lokalu.

Można więc mieć dokument z podpisem notarialnie poświadczonym i nadal mieć pytanie, które dla bezpieczeństwa najmu jest zasadnicze: na jakiej podstawie osoba składająca oświadczenie może dysponować wskazanym lokalem? To właśnie dlatego samo „był u notariusza” nie powinno zamykać sprawy.

Najem okazjonalny i tytuł prawny do lokalu – nie zawsze wystarczy sprawdzić właściciela w księdze wieczystej

Przepis nie mówi wyłącznie o właścicielu innego lokalu. Posługuje się sformułowaniem „właściciel lokalu lub osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu”.

To bardzo ważne. Jeżeli oświadczenie składa właściciel ujawniony w księdze wieczystej, możliwość weryfikacji może być stosunkowo prosta. Ale nie każda osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu musi być jego właścicielem ujawnionym w księdze. Dlatego najem okazjonalny i tytuł prawny do lokalu trzeba analizować szerzej niż przez samo wpisanie adresu do wyszukiwarki ksiąg wieczystych. Znaczenie ma to, kto składa oświadczenie, na jaki tytuł się powołuje i czy z przedstawionych dokumentów rzeczywiście wynika sytuacja odpowiadająca treści składanego oświadczenia. Jeżeli najemca przedstawia dokument, którego treści właściciel nie rozumie albo którego nie potrafi zweryfikować, moment przed wydaniem kluczy jest znacznie lepszy na wyjaśnienie problemu niż moment, w którym najemca już mieszka w lokalu i przestaje regulować czynsz.

Masz jedno konkretne pytanie dotyczące swojej umowy najmu okazjonalnego, oświadczenia właściciela innego lokalu albo dokumentów przedstawionych przez najemcę? Zadaj je prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 bezpłatnie.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź prawnika. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Co jeśli najemca podał fikcyjny adres?

To jest sytuacja, w której pozornie drobna formalność może zmienić się w poważny problem. Właściciel podpisuje umowę. Najemca wskazuje konkretny adres. Jest oświadczenie właściciela innego lokalu. Dokumentacja trafia do segregatora, najemca dostaje klucze i przez kilka miesięcy wszystko działa prawidłowo. Później najemca przestaje płacić. Umowa zostaje rozwiązana albo wygasa, lecz mieszkanie nie zostaje dobrowolnie wydane. Dopiero wtedy właściciel zaczyna szczegółowo analizować dokumenty i okazuje się, że ze wskazanym lokalem jest problem. Takich sytuacji nie wolno jednak wrzucać do jednego worka. Czym innym jest zwykła pomyłka w adresie, czym innym utrata możliwości zamieszkania w prawidłowo wskazanym lokalu już podczas trwania najmu, a czym innym sytuacja, w której od początku posłużono się informacjami nieodpowiadającymi rzeczywistości albo zgodę podpisała osoba niemająca deklarowanego tytułu prawnego. Dlatego odpowiedź na pytanie „co jeśli adres jest fikcyjny?” wymaga sprawdzenia konkretnej dokumentacji, a nie tylko samego adresu.

Co jeśli osoba podpisująca oświadczenie nie ma tytułu prawnego do lokalu?

To jeden z najciekawszych i zarazem najbardziej niedocenianych problemów związanych z najmem okazjonalnym. Ustawa wymaga oświadczenia właściciela albo osoby posiadającej tytuł prawny do wskazanego lokalu. Jeżeli więc zgodę składa osoba, która w rzeczywistości nie spełnia tego warunku, powstaje problem dotyczący jednego z dokumentów przewidzianych w konstrukcji najmu okazjonalnego. Nie warto jednak automatycznie wyciągać z tego wniosku, że każda wada oświadczenia powoduje nieważność całej umowy najmu. To zbyt daleko idące uproszczenie. Trzeba rozdzielić istnienie stosunku najmu od możliwości korzystania ze szczególnego mechanizmu przewidzianego dla najmu okazjonalnego oraz ustalić, jaka dokładnie wada występuje w konkretnej sprawie. Dla właściciela praktyczny wniosek jest prostszy: jeżeli dokument ma stanowić element jego zabezpieczenia, warto sprawdzić go zanim pojawi się potrzeba korzystania z tego zabezpieczenia.

Co jeśli właściciel wskazanego lokalu w ogóle nie wie o oświadczeniu?

Jeżeli wynajmujący ma wątpliwości co do autentyczności oświadczenia, sprawa przestaje sprowadzać się do zwykłego sprawdzania adresu. Właśnie tutaj możliwość zażądania podpisu notarialnie poświadczonego nabiera praktycznego znaczenia. Poświadczenie własnoręczności podpisu ogranicza ryzyko sytuacji, w której wynajmujący przyjmuje zwykłą kartkę podpisaną rzekomo przez określoną osobę, nie mając pewności co do samego podpisu. Nie rozwiązuje to jednak automatycznie wszystkich pozostałych kwestii dotyczących tytułu prawnego i realnej możliwości zamieszkania. Dlatego rozsądna weryfikacja nie kończy się na pytaniu: „czy jest podpis?”. Trzeba jeszcze wiedzieć, co ten podpis potwierdza i jakie znaczenie ma dokument, pod którym został złożony.

Co jeśli adres był prawdziwy, ale najemca później stracił możliwość zamieszkania w tym lokalu?

To zupełnie inna sytuacja i została wprost przewidziana przez ustawodawcę. Jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu, ma 21 dni od dnia, w którym dowiedział się o tym zdarzeniu, na wskazanie innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać w przypadku egzekucji, oraz przedstawienie odpowiedniego oświadczenia właściciela albo osoby posiadającej tytuł prawny do nowego lokalu. Jeżeli najemca nie wykona tego obowiązku, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego na piśmie z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia. To pokazuje, dlaczego nie można automatycznie utożsamiać każdego problemu z adresem zastępczym z oszustwem czy fikcyjnym adresem. Lokal mógł być prawidłowo wskazany w chwili zawierania umowy, a możliwość zamieszkania mogła zniknąć później.

Czy fikcyjny adres oznacza nieważność umowy najmu okazjonalnego?

Nie można przyjąć prostego równania: błędny albo fikcyjny adres = automatyczna nieważność całej umowy. Znaczenie ma rodzaj wady, treść dokumentów oraz moment, w którym problem powstał. Co innego oznacza brak prawidłowego elementu dokumentacji już przy zawieraniu umowy, a co innego późniejsza utrata możliwości zamieszkania w innym lokalu, dla której ustawa przewiduje szczególny mechanizm. Dlatego przy problematycznym najmie trzeba ustalić, czy właściciel ma prawidłowo zawartą umowę, jakie załączniki otrzymał, czy dochowano wymaganej formy, jaka jest treść aktu notarialnego najemcy, co dokładnie wskazano jako inny lokal i kto złożył zgodę na zamieszkanie. Dopiero wtedy można oceniać skutki konkretnej nieprawidłowości.

Akt notarialny najemcy nie oznacza, że notariusz sprawdził całą konstrukcję najmu

To jedno z najważniejszych zdań w tym artykule. Ustawa wyraźnie rozdziela oświadczenie najemcy składane w formie aktu notarialnego od wskazania innego lokalu oraz od oświadczenia osoby posiadającej do niego tytuł prawny. Dlatego właściciel nie powinien zakładać, że skoro najemca przyniósł akt notarialny, cała umowa najmu okazjonalnego, wszystkie załączniki i adres zastępczy zostały przez notariusza kompleksowo sprawdzone. Akt notarialny jest niezwykle ważnym elementem konstrukcji. Nie zastępuje jednak analizy całej dokumentacji po stronie wynajmującego.

Jeżeli chcesz szerzej poznać różnice pomiędzy poszczególnymi formami najmu, przeczytaj również nasz artykuł o najmie okazjonalnym, zwykłym i instytucjonalnym.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/najem-okazjonalny-a-zwykly-i-instytucjonalny

Najem okazjonalny bez prawidłowych dokumentów może dawać pozorne poczucie bezpieczeństwa

Najem okazjonalny nie chroni właściciela dlatego, że na pierwszej stronie umowy wpisano słowa „najem okazjonalny”. Znaczenie ma prawidłowe przygotowanie całej konstrukcji. Jeżeli po wygaśnięciu albo rozwiązaniu umowy najemca dobrowolnie nie opróżni mieszkania, właściciel doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem. Termin wskazany w takim żądaniu nie może być krótszy niż siedem dni od jego doręczenia. Po bezskutecznym upływie terminu właściciel może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu najemcy. Ustawa określa również dokumenty, które trzeba dołączyć do wniosku. Właśnie wtedy może się okazać, czy właściciel przez cały okres najmu posiadał prawidłowo przygotowane zabezpieczenie, czy jedynie komplet dokumentów, który wyglądał profesjonalnie.

Nie zapomnij o zgłoszeniu najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego

Adres zastępczy, oświadczenie właściciela innego lokalu i akt notarialny najemcy to jeszcze nie wszystko. Właściciel ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jeżeli tego obowiązku nie wykona, ustawa wyłącza stosowanie art. 19c i 19d, a więc również szczególnej procedury żądania opróżnienia lokalu. Można więc bardzo dokładnie pilnować aktu notarialnego, adresu i podpisów, a mimo to osłabić zabezpieczenie przez pominięcie innego obowiązku. Najem okazjonalny działa jako całość. Jeden dokument ściągnięty z internetu nie zastępuje prawidłowo przygotowanej konstrukcji.

Zanim sprawdzisz adres zastępczy, sprawdź również samego najemcę

Prawidłowo przygotowany najem okazjonalny ma zabezpieczać właściciela na wypadek problemów, ale nie oznacza to, że wcześniej nie warto sprawdzić osoby, której przekazujesz mieszkanie. Weryfikacja najemcy i prawidłowa dokumentacja powinny działać razem. Nawet najlepiej przygotowana umowa nie zmienia faktu, że przez miesiące albo lata z Twojego lokalu będzie korzystała obca osoba. Czy w Polsce istnieje legalna czarna lista lokatorów? Czy można sprawdzić przyszłego najemcę w rejestrze dłużników i jak zrobić to zgodnie z prawem?

Wyjaśniamy to w artykule https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czarna-lista-najemcow-czy-istnieje-i-jak

Nie chodzi o znalezienie „idealnego” lokatora. Chodzi o ograniczenie ryzyka z dwóch stron: sprawdzić, komu przekazujesz klucze, a następnie zadbać o to, żeby umowa, akt notarialny, wskazanie innego lokalu i oświadczenie osoby posiadającej do niego tytuł prawny rzeczywiście tworzyły spójną konstrukcję.

Sprawdź umowę przed przekazaniem kluczy, nie po pierwszym problemie

Najgorszy moment na odkrycie błędu w najmie okazjonalnym przychodzi wtedy, gdy najemca już mieszka w lokalu, przestaje płacić i nie zamierza się wyprowadzić. Przed przekazaniem kluczy można jeszcze sprawdzić umowę, poprawić jej postanowienia, zweryfikować załączniki, wyjaśnić niezgodności i zażądać właściwych dokumentów. Można ustalić, czego brakuje i dlaczego określony zapis nie chroni właściciela tak, jak mu się wydawało. Po powstaniu konfliktu nie poprawiamy już umowy na przyszłość. Próbujemy rozwiązać problem, który już istnieje. Masz gotową umowę najmu okazjonalnego albo dokumenty przedstawione przez najemcę i jeden konkretny zapis budzi Twoją wątpliwość? Zadaj pytanie prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 bezpłatnie.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź prawnika. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Masz już umowę najmu okazjonalnego? Nie potrzebujesz kolejnego wzoru z internetu

Internet jest pełen gotowych umów najmu okazjonalnego. Jedne mają dwie strony, inne kilkanaście. Jedne pochodzą od pośredników, inne od znajomych, jeszcze inne zostały złożone z kilku różnych wzorów. Problem polega na tym, że liczba stron nie mówi nic o bezpieczeństwie właściciela.

Umowa może wyglądać profesjonalnie, zawierać paragrafy, odwołania do ustaw i miejsce na podpis notariusza, a mimo to pozostawiać właściciela z ryzykiem, którego nie zauważy do dnia pierwszego poważnego konfliktu z najemcą. Dlatego w Bezpiecznej Transakcji 24 nie musisz od razu zamawiać kosztownej obsługi prawnej. Możesz zacząć od sprawdzenia dokumentu, który rzeczywiście zamierzasz podpisać.

Sprawdzenie umowy najmu okazjonalnego – 79 zł

Masz już przygotowaną umowę i chcesz wiedzieć, czy nie zawiera błędów? Sprawdzimy ją pod kątem prawnym i wskażemy zapisy oraz elementy wymagające Twojej uwagi. To usługa dla właściciela, który nie chce kupować kolejnego wzoru. Chce odpowiedzi na znacznie ważniejsze pytanie: czy dokument, który leży przed nim na stole, rzeczywiście nadaje się do podpisania? Za 79 zł możesz sprawdzić umowę przed przekazaniem komuś mieszkania wartego kilkaset tysięcy złotych. To niewielki koszt w chwili podpisywania umowy. Błąd odkryty dopiero wtedy, gdy najemca nie płaci i nie chce opuścić lokalu, może mieć zupełnie inną cenę.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/umowa-najmu-okazjonalnego-sprawdzenie-przed

Poprawa umowy najmu okazjonalnego – 299 zł

Jeżeli samo wskazanie problemów to za mało i chcesz otrzymać poprawiony dokument, wybierz poprawę umowy najmu okazjonalnego za 299 zł.

Analizujemy przedstawioną umowę i poprawiamy jej postanowienia tak, aby usunąć wykryte błędy i lepiej zabezpieczyć właściciela w konkretnej sytuacji. Nie dostajesz informacji: „ten paragraf jest zły, proszę go zmienić”. Dostajesz poprawiony dokument. To zasadnicza różnica dla właściciela, który nie chce po konsultacji prawnej samodzielnie zastanawiać się, jakie zdanie wpisać do umowy, co wykreślić, co dodać i czy po poprawieniu jednego paragrafu nie stworzył sprzeczności w innym miejscu.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/poprawa-umowy-najmu-okazjonalnego-i

79 zł przed wydaniem kluczy czy sprawdzanie umowy dopiero wtedy, gdy najemca przestanie płacić?

Wynajmujesz mieszkanie warte kilkaset tysięcy złotych. Przekazujesz obcej osobie klucze, pozwalasz jej zamieszkać w swoim lokalu i zakładasz, że dokumenty zabezpieczą Cię wtedy, gdy coś pójdzie nie tak. To właśnie dlatego pytanie nie powinno brzmieć: „Czy mam umowę najmu okazjonalnego?”

Znacznie ważniejsze jest: „Czy moja umowa najmu okazjonalnego rzeczywiście została prawidłowo przygotowana?” Nie czekaj z analizą do pierwszego nieopłaconego czynszu. Wtedy nie potrzebujesz już lepszej umowy. Potrzebujesz rozwiązania problemu, który być może można było zatrzymać przed przekazaniem kluczy.

BezpiecznaTransakcja24.pl – prawna ochrona nieruchomości bez prowizji. Najpierw sprawdź. Jeżeli trzeba – popraw. A dopiero potem oddaj klucze.