Prawo pierwokupu nieruchomości – kto może wejść w miejsce kupującego?

Wstęp

Prawo pierwokupu kojarzy się najczęściej z działkami rolnymi i KOWR. To jednak tylko część problemu. Ustawowe prawo pierwokupu może wynikać z różnych przepisów, a dodatkowo strony mogą ustanowić prawo pierwokupu w umowie. Dla sprzedającego najważniejszy jest praktyczny skutek: jeżeli określonemu podmiotowi rzeczywiście przysługuje prawo pierwokupu, nie można traktować go jak nieistotnej formalności. Uprawniony może, po spełnieniu przewidzianych prawem warunków, nabyć nieruchomość na warunkach ustalonych przez sprzedającego z wybranym kupującym. Dlatego analiza powinna zaczynać się wcześniej niż w dniu aktu. Trzeba ustalić rodzaj nieruchomości, jej przeznaczenie, sposób nabycia, istniejące umowy, wpisy w księdze wieczystej oraz przepisy szczególne, które mogą mieć zastosowanie do konkretnej sprzedaży.

Co to jest prawo pierwokupu nieruchomości?

Najprościej mówiąc, prawo pierwokupu pozwala określonemu podmiotowi wejść w transakcję sprzedaży na warunkach uzgodnionych przez właściciela z innym kupującym. Nie oznacza to, że osoba uprawniona sama ustala cenę albo może zmusić właściciela do sprzedaży nieruchomości wtedy, gdy właściciel w ogóle nie zamierza jej sprzedawać. Mechanizm uruchamia się w związku ze sprzedażą na rzecz osoby trzeciej i działa według zasad określonych w Kodeksie cywilnym oraz – w przypadku ustawowych praw pierwokupu – w przepisach szczególnych. Jeżeli uprawniony wykonuje prawo pierwokupu, pomiędzy nim a sprzedającym dochodzi do skutku umowa tej samej treści co umowa zawarta przez sprzedającego z osobą trzecią, z uwzględnieniem regulacji dotyczących postanowień mających udaremnić pierwokup. Dlatego ustalenie ceny na nierealnym poziomie albo wpisanie do umowy sztucznych warunków tylko po to, aby zniechęcić uprawnionego, nie powinno być traktowane jako bezpieczny sposób na obejście pierwokupu.

Kto ma prawo pierwokupu nieruchomości?

Nie istnieje jedna odpowiedź właściwa dla każdej nieruchomości. Kto ma prawo pierwokupu, zależy od stanu prawnego i rodzaju sprzedawanego gruntu lub lokalu oraz od podstawy konkretnego uprawnienia. W praktyce trzeba sprawdzić zarówno ustawowe prawo pierwokupu, jak i możliwość istnienia pierwokupu wynikającego z umowy. Przy nieruchomościach rolnych może pojawić się dzierżawca oraz Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Przy określonych gruntach leśnych znaczenie może mieć prawo pierwokupu Lasów Państwowych. Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje natomiast przypadki prawa pierwokupu gminy. Szczególna regulacja dotyczy także sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości rolnej. To właśnie dlatego odpowiedź „w księdze wieczystej nic nie ma, więc nikt nie ma pierwokupu” może być zbyt pochopna.

Prawo pierwokupu KOWR – dlaczego trzeba sprawdzić je przed sprzedażą?

Prawo pierwokupu KOWR jest jednym z najczęściej wyszukiwanych zagadnień dotyczących pierwokupu nieruchomości. Nie oznacza jednak, że KOWR ma prawo pierwokupu każdej działki, która w jakikolwiek sposób kojarzy się z rolnictwem. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego określa zarówno zakres jej zastosowania, jak i przypadki, w których poszczególnych regulacji dotyczących pierwokupu się nie stosuje. Dlatego przed sprzedażą trzeba ustalić rzeczywisty status nieruchomości i przeanalizować konkretny stan faktyczny, zamiast opierać się wyłącznie na nazwie działki w ogłoszeniu albo potocznym określeniu „działka rolna”. Jeżeli ustawowe przesłanki są spełnione, KOWR może wykonać prawo pierwokupu i nabyć nieruchomość na warunkach ustalonych ze wskazanym przez sprzedającego kupującym. KOWR sam wskazuje, że mechanizm pierwokupu nieruchomości rolnych jest elementem kontroli obrotu gruntami rolnymi, a pominięcie właściwych zasad może prowadzić do bardzo poważnych konsekwencji dla transakcji. Dlatego przy sprzedaży nieruchomości o charakterze rolnym pytanie o KOWR powinno paść zanim sprzedający zobowiąże się wobec kupującego do przeprowadzenia transakcji w określony sposób i terminie.

Masz jedno pytanie do prawnika bezpłatnie. Jeżeli sprzedajesz nieruchomość i nie wiesz, czy KOWR, gmina, Lasy Państwowe, dzierżawca albo inny podmiot może mieć prawo pierwokupu, możesz przesłać jedno konkretne zagadnienie do Bezpiecznej Transakcji 24.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Prawo pierwokupu dzierżawcy – nie każda dzierżawa je daje

Samo istnienie dzierżawy nie oznacza automatycznie, że dzierżawca każdej nieruchomości ma ustawowe prawo pierwokupu. Szczególne znaczenie ma ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Przy sprzedaży nieruchomości rolnej ustawowe prawo pierwokupu może przysługiwać dzierżawcy, jeżeli spełnione są ustawowe przesłanki. Aktualne przepisy wymagają między innymi, aby umowa dzierżawy była zawarta na piśmie, miała datę pewną i była wykonywana co najmniej przez trzy lata licząc od tej daty, a nabywana nieruchomość rolna wchodziła w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Dopiero po zbadaniu tych elementów można odpowiedzieć, czy w konkretnej transakcji rzeczywiście istnieje prawo pierwokupu dzierżawcy. Ma to również znaczenie dla KOWR. Ustawa przewiduje, że w przypadku braku uprawnionego dzierżawcy albo niewykonania przez niego prawa pierwokupu prawo to może następnie przysługiwać KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa, z uwzględnieniem ustawowych wyjątków.

Prawo pierwokupu Lasów Państwowych

Przy sprzedaży gruntu zawierającego las albo związanego z gospodarką leśną również nie wystarczy patrzeć wyłącznie na to, jak właściciel wykorzystuje nieruchomość. Ustawa o lasach przewiduje ustawowe prawo pierwokupu Skarbu Państwa reprezentowanego przez Lasy Państwowe w określonych przypadkach sprzedaży gruntów. Znaczenie może mieć między innymi oznaczenie gruntu jako las w ewidencji gruntów i budynków, przeznaczenie do zalesienia wynikające z określonych aktów planistycznych czy objęcie gruntu uproszczonym planem urządzenia lasu. Ustawa przewiduje przy tym wyjątki, dlatego każdą nieruchomość trzeba oceniać indywidualnie. Szczególnie interesująca jest sytuacja, w której nieruchomość ma jednocześnie cechy powodujące zastosowanie regulacji rolnych i leśnych. KOWR wskazuje w swoich aktualnych wyjaśnieniach przykład nieruchomości rolnej, której część oznaczona jest w ewidencji jako las. W takim przypadku mogą pojawić się zarówno uprawnienia Lasów Państwowych, jak i KOWR, a przepisy określają kolejność wykonywania tych praw. To pokazuje, dlaczego sprzedaży skomplikowanej działki nie warto przygotowywać wyłącznie na podstawie numeru księgi wieczystej.

Prawo pierwokupu przez gminę

Prawo pierwokupu gminy również nie dotyczy automatycznie każdej nieruchomości położonej na jej terenie. Ustawa o gospodarce nieruchomościami wskazuje konkretne przypadki, w których gminie przysługuje prawo pierwokupu. Jeżeli dana sprzedaż podlega tym przepisom, prawo wykonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Aktualna ustawa przewiduje co do zasady miesięczny termin na wykonanie prawa pierwokupu od otrzymania zawiadomienia o treści umowy sprzedaży. Dlatego pytanie o prawo pierwokupu przez gminę powinno zostać rozstrzygnięte na podstawie konkretnej podstawy prawnej i stanu nieruchomości, a nie na podstawie samego faktu, że właściciel kupił kiedyś grunt od gminy albo że nieruchomość znajduje się na określonym obszarze.

Prawo pierwokupu współwłaściciela – czy każdy współwłaściciel ma pierwszeństwo?

Nie. Sam fakt współwłasności nieruchomości nie daje automatycznie każdemu współwłaścicielowi ustawowego prawa pierwokupu każdego sprzedawanego udziału. Kodeks cywilny przewiduje szczególną regulację dotyczącą nieruchomości rolnej. W razie sprzedaży przez współwłaściciela udziału we współwłasności takiej nieruchomości lub części tego udziału pozostali współwłaściciele mogą mieć prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Przepis zawiera jednak wyjątki, a w przypadku nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego trzeba dodatkowo uwzględnić regulacje tej ustawy. Dlatego hasło „prawo pierwokupu współwłaściciela” wymaga dopowiedzenia: jakiej nieruchomości dotyczy sprzedaż, jaki udział jest sprzedawany, kto jest kupującym i jakie przepisy mają zastosowanie.

Pierwszeństwo nabycia nieruchomości a prawo pierwokupu – to nie zawsze to samo

W praktyce pojęcia „prawo pierwszeństwa nabycia nieruchomości” i „prawo pierwokupu nieruchomości” bywają używane zamiennie. Prawnie nie należy jednak automatycznie utożsamiać każdego pierwszeństwa nabycia z prawem pierwokupu. Pierwokup ma określony mechanizm działania. Uprawniony może skorzystać z niego w związku ze sprzedażą na rzecz osoby trzeciej i na warunkach wynikających z zawartej umowy. Inne rodzaje pierwszeństwa mogą działać na odmiennej podstawie i na innym etapie procedury. Dlatego również określenie „umowne prawo pierwszeństwa nabycia nieruchomości” trzeba oceniać przez treść konkretnej umowy. Sama nazwa klauzuli nie rozstrzyga jeszcze, jakie dokładnie uprawnienie strony ustanowiły.

Czy prawo pierwokupu zawsze znajduje się w księdze wieczystej?

Nie należy przyjmować takiego założenia. Księga wieczysta jest jednym z podstawowych dokumentów przy przygotowaniu sprzedaży nieruchomości i trzeba ją dokładnie przeanalizować. Jednak ustawowe prawo pierwokupu może wynikać bezpośrednio z przepisów odnoszących się do określonego rodzaju nieruchomości lub sytuacji prawnej. Przy analizie trzeba więc zestawić treść księgi wieczystej z dokumentami dotyczącymi nieruchomości, ewidencją gruntów, sposobem korzystania z gruntu, istniejącymi umowami oraz przepisami, które mogą mieć zastosowanie do konkretnej transakcji.

To jeden z powodów, dla których samo pobranie wydruku KW nie jest jeszcze pełnym sprawdzeniem stanu prawnego przed sprzedażą.

Co się dzieje, gdy uprawniony wykonuje prawo pierwokupu?

Dla sprzedającego najważniejsze jest to, że warunki ekonomiczne transakcji nie są po prostu negocjowane od początku z uprawnionym. Istotą pierwokupu jest możliwość nabycia na warunkach ustalonych w transakcji z osobą trzecią. Dla pierwotnego kupującego oznacza to natomiast ryzyko, że mimo negocjacji, uzgodnienia ceny i przygotowania finansowania ostatecznie nie zostanie właścicielem nieruchomości, ponieważ skutecznie z prawa skorzysta uprawniony. Dlatego również kupujący powinien wiedzieć o możliwym pierwokupie przed poniesieniem kosztów i ułożeniem całej transakcji tak, jak gdyby nabycie nieruchomości było już przesądzone. Szczegółowy mechanizm zawierania umowy warunkowej omawiamy osobno w naszym artykule o warunkowej umowie sprzedaży nieruchomości.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/umowa-warunkowa-sprzedazy-nieruchomosci-a

Co jeśli prawo pierwokupu zostanie pominięte?

To zdecydowanie nie jest obszar, w którym warto zakładać: „najwyżej później poprawimy dokumenty”. Kodeks cywilny różnicuje skutki naruszenia prawa pierwokupu. Co do zasady zobowiązany może odpowiadać za szkodę, jeżeli sprzedał rzecz bezwarunkowo, nie zawiadomił uprawnionego albo przekazał mu nieprawdziwe istotne postanowienia umowy. Jednak gdy ustawowe prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna. Przy nieruchomościach rolnych dodatkowe konsekwencje wynikają z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. To wystarczający powód, aby sprawdzić pierwokup przed skonstruowaniem sprzedaży, a nie dopiero po podpisaniu dokumentów.

Zadatek przed sprawdzeniem pierwokupu może skomplikować transakcję

Sprzedający często zaczyna od znalezienia kupującego. Kupujący ogląda nieruchomość, strony negocjują cenę, następnie pojawia się umowa przedwstępna i zadatek. Przy nieruchomości, której stan prawny nie został jeszcze dokładnie przeanalizowany, taka kolejność może być ryzykowna. Jeżeli dopiero później okaże się, że transakcja podlega szczególnym ograniczeniom albo prawu pierwokupu, trzeba sprawdzić, czy wcześniejsze zobowiązania stron zostały prawidłowo skonstruowane i czy terminy są realne. Dlatego przed przyjęciem znaczącego zadatku warto wiedzieć, jak ma wyglądać cała droga od umowy przedwstępnej do przeniesienia własności. Więcej o zabezpieczeniu pieniędzy i skutkach zadatku piszemy w artykule Zadatek przy zakupie mieszkania – kiedy przepada, a kiedy trzeba oddać podwójnie?.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/zadatek-przy-zakupie-mieszkania-kiedy

„Notariusz to sprawdzi” – dlaczego nie warto czekać do aktu?

Notariusz ma obowiązki związane z prawidłowym dokonaniem czynności notarialnej. Nie oznacza to jednak, że przygotowanie prawne sprzedaży warto odłożyć do momentu przesyłania dokumentów do kancelarii notarialnej. Sprzedający wcześniej negocjuje cenę, przyjmuje rezerwację lub zadatek, ustala termin, składa kupującemu określone zapewnienia i może podpisywać umowę przedwstępną. Kupujący z kolei może uruchomić finansowanie, ponieść koszty i podejmować dalsze decyzje w przekonaniu, że kupi właśnie tę nieruchomość. Jeżeli problem z pierwokupem zostanie zauważony dopiero na końcu, prawna konstrukcja sprzedaży może wymagać zmiany w momencie, gdy strony zdążyły już zaciągnąć wobec siebie zobowiązania. Znacznie bezpieczniej jest wiedzieć wcześniej, komu przysługuje pierwokup nieruchomości i jak powinien wyglądać proces jej sprzedaży. Masz jedno pytanie do prawnika bezpłatnie.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Jeżeli w dokumentach nieruchomości znalazłeś zapis o pierwokupie albo nie wiesz, czy przy Twojej sprzedaży może pojawić się KOWR, gmina, Lasy Państwowe, dzierżawca lub inny uprawniony, możesz przesłać jedno konkretne pytanie do Bezpiecznej Transakcji 24.

Prawo pierwokupu może wynikać również z umowy

Nie każde prawo pierwokupu wynika z ustawy. Może zostać ustanowione także w umowie na rzecz określonej osoby. Dlatego przed sprzedażą nie wystarczy sprawdzić, czy pierwokup może przysługiwać KOWR, gminie, Lasom Państwowym, dzierżawcy albo współwłaścicielowi. Trzeba również przeanalizować dokumenty dotyczące konkretnej nieruchomości. Jeżeli właściciel jest związany umownym prawem pierwokupu, sprzedaż nieruchomości osobie trzeciej wymaga uwzględnienia tego uprawnienia. Nie warto więc zakładać, że skoro w sprawie nie występuje żaden podmiot publiczny, problem pierwokupu nie istnieje.

Sprzedajesz nieruchomość nabytą wiele lat temu? Sprawdź stary akt

Przed sprzedażą warto wrócić do aktu, na podstawie którego właściciel nabył nieruchomość, oraz późniejszych dokumentów dotyczących jej stanu prawnego. Stary akt może zawierać informacje istotne dla obecnej transakcji, w tym postanowienia dotyczące prawa pierwokupu, pierwszeństwa nabycia albo innych ograniczeń. Nie należy zakładać, że zapis sprzed wielu lat „na pewno już nie obowiązuje”. Trzeba ustalić jego charakter, podstawę oraz aktualne znaczenie dla planowanej sprzedaży. Podobnie wpisu w księdze wieczystej nie powinno się oceniać wyłącznie po jego nazwie. Znaczenie ma również dokument stanowiący podstawę wpisu. Dopiero zestawienie aktualnej księgi wieczystej, aktu nabycia i pozostałych dokumentów pozwala ocenić, czy sprzedaż może przebiec dokładnie tak, jak zaplanował właściciel.

Najpierw sprawdź nieruchomość. Dopiero potem obiecuj ją kupującemu

Największy problem z prawem pierwokupu polega na tym, że właściciel może dowiedzieć się o nim dopiero wtedy, gdy uważa sprzedaż za praktycznie zakończoną. Ma kupującego. Cena została uzgodniona. Kupujący chce wpłacić zadatek. Termin aktu jest już omawiany. Dopiero analiza dokumentów pokazuje, że transakcja nie może przebiegać tak, jak strony zakładały. Dlatego w Bezpiecznej Transakcji 24 patrzymy na sprzedaż szerzej niż tylko na sam projekt aktu notarialnego. Sprawdzamy stan prawny nieruchomości, dokumenty i ryzyka zanim problem zacznie sterować całą transakcją.

PRO – prawny nadzór nad sprzedażą za 1690 zł

Pakiet PRO dla sprzedającego kosztuje 1690 zł. To rozwiązanie dla właściciela, który nie chce sam ustalać, czy dokumenty są kompletne, czy umowa przedwstępna odpowiednio go zabezpiecza i czy w stanie prawnym nieruchomości znajduje się coś, co może utrudnić sprzedaż. Analizujemy księgę wieczystą i dokumenty, wskazujemy ryzyka, pomagamy przygotować transakcję, obejmujemy wsparciem umowę przedwstępną i projekt aktu notarialnego, a także wspieramy sprzedającego w negocjacjach. W pakiecie są również konsultacje w łącznym wymiarze 120 minut. Jeżeli przy nieruchomości pojawia się prawo pierwokupu, najważniejsze jest nie tylko wiedzieć, że istnieje. Trzeba uwzględnić je w całej konstrukcji planowanej sprzedaży.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-pro-2

ELITE – pełny nadzór prawny nad sprzedażą od początku do końca za 2790 zł

Pakiet ELITE kosztuje 2790 zł i jest przeznaczony dla sprzedającego, który chce przekazać nam nadzór nad prawną stroną całej transakcji. Pilnujemy procesu od przygotowania nieruchomości do sprzedaży aż do finalizacji. Sprawdzamy stan prawny i dokumenty, pomagamy skompletować dokumentację do aktu, analizujemy ryzyka, nadzorujemy ustalenia z kupującym, umowę przedwstępną, zadatek, negocjacje, projekt aktu, zapłatę ceny i wydanie nieruchomości. Monitorujemy księgę wieczystą, a po zakończeniu transakcji przygotowujemy raport końcowy. W pakiecie ELITE konsultacje są nielimitowane. Nie pobieramy procentu od ceny nieruchomości. Cena pakietu jest z góry określona.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-elite-2

Masz kupującego? To właśnie teraz warto sprawdzić, czy możesz sprzedać nieruchomość dokładnie tak, jak planujesz

Nie czekaj, aż problem znajdzie notariusz kilka dni przed aktem. Nie przyjmuj zadatku tylko dlatego, że kupujący chce szybko zamknąć transakcję. Nie zakładaj, że skoro w księdze wieczystej nie widzisz słowa „pierwokup”, żaden przepis szczególny nie ma znaczenia. Masz nieruchomość. Masz kupującego. My sprawdzamy, co może wydarzyć się pomiędzy jednym a drugim. Ty ustalasz cenę i sprzedajesz nieruchomość. Bezpieczna Transakcja 24 pilnuje prawnej strony sprzedaży — zanim błąd stanie się problemem wartym znacznie więcej niż koszt obsługi prawnej.