Sprzedaż mieszkania po darowiźnie – kiedy można sprzedać i co z podatkiem?

Wstęp

„Dostałam mieszkanie od mamy dwa lata temu. Czy mogę je sprzedać?” „Czy po darowiźnie można sprzedać mieszkanie od razu?” „Czy sprzedaż mieszkania z darowizny przed upływem 5 lat jest zabroniona?” Takie pytania często wynikają z pomieszania dwóch zupełnie różnych kwestii: prawa do rozporządzania nieruchomością oraz skutków podatkowych jej sprzedaży. Jeżeli na podstawie darowizny skutecznie nabyłeś własność nieruchomości, co do zasady możesz nią rozporządzać, również ją sprzedać. Nie istnieje ogólna zasada prawa cywilnego nakazująca każdemu obdarowanemu odczekać pięć lat przed sprzedażą mieszkania. Pięcioletni okres pojawia się natomiast w przepisach dotyczących podatku dochodowego od odpłatnego zbycia nieruchomości. Ministerstwo Finansów wskazuje, że przy sprzedaży przed upływem pięciu lat okres ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. W Bezpiecznej Transakcji 24 nie świadczymy doradztwa podatkowego. W tym artykule wyjaśniamy więc podatki tylko w zakresie niezbędnym do zrozumienia transakcji. Koncentrujemy się na tym, co trzeba sprawdzić prawnie, zanim mieszkanie otrzymane w darowiźnie trafi do sprzedaży.

Czy można sprzedać mieszkanie po darowiźnie?

Tak. Sam fakt otrzymania nieruchomości w darowiźnie nie wprowadza generalnego zakazu jej sprzedaży przez określony czas. Dlatego pytanie „darowizna mieszkania – kiedy można sprzedać?” wymaga rozdzielenia dwóch spraw. Pierwsza to możliwość prawnego rozporządzania nieruchomością. Druga to konsekwencje, które sprzedaż może wywołać w konkretnej sytuacji właściciela. Jeżeli więc otrzymałeś mieszkanie miesiąc, rok albo trzy lata temu, nie można automatycznie powiedzieć, że sprzedaż jest niemożliwa tylko dlatego, że od darowizny nie minęło pięć lat. Zanim jednak podpiszesz umowę przedwstępną, trzeba ustalić, co dokładnie zostało Ci darowane i jaki jest aktualny stan prawny nieruchomości.

Sprzedaż mieszkania z darowizny przed upływem 5 lat – skąd wzięło się pięć lat?

To przede wszystkim kwestia podatku dochodowego, a nie zakazu sprzedaży. Według aktualnych informacji Ministerstwa Finansów odpłatne zbycie nieruchomości poza działalnością gospodarczą przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, może powodować obowiązek rozliczenia PIT. Po upływie tego okresu odpłatne zbycie nie podlega PIT z tego tytułu. Jeżeli więc darowizna mieszkania nastąpiła w 2024 roku, samo stwierdzenie „minęło już kilka lat” nie wystarcza. Dla reguły pięcioletniej istotny jest sposób liczenia okresu od końca roku nabycia. Sprzedaż mieszkania z darowizny po 5 latach oraz sprzedaż mieszkania z darowizny przed upływem 5 lat mogą więc wywoływać inne konsekwencje podatkowe, ale nie oznacza to, że w drugim przypadku właściciel nie może zawrzeć umowy sprzedaży. Jeżeli potrzebujesz ustalenia konkretnej kwoty podatku, kosztów podatkowych, zastosowania zwolnienia albo sposobu wypełnienia PIT-39, właściwym specjalistą jest doradca podatkowy. Ministerstwo Finansów wskazuje PIT-39 jako formularz właściwy dla objętego tym obowiązkiem odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat.

Otrzymałeś mieszkanie w darowiźnie? Najpierw przeczytaj akt

Wiele osób po kilku latach pamięta z aktu darowizny tylko jedno: „rodzice przepisali mi mieszkanie”. Przed sprzedażą trzeba wrócić do dokumentu. Akt notarialny pokazuje, co rzeczywiście zostało przeniesione. Mogło to być całe prawo własności, udział w nieruchomości albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Darowizna mogła również zostać połączona z ustanowieniem określonych praw na rzecz darczyńcy. Dlatego sprzedaż mieszkania otrzymanego w darowiźnie zaczynamy nie od przygotowania ogłoszenia, lecz od ustalenia, co dokładnie sprzedający posiada.

Jeżeli masz wątpliwości, czy mieszkanie otrzymane w darowiźnie jest już prawnie przygotowane do sprzedaży, masz jedno pytanie do prawnika bezpłatnie. Opisz sytuację i wskaż, co wynika z aktu darowizny oraz księgi wieczystej.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź prawnika. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Darowizna mieszkania a księga wieczysta

Przed sprzedażą trzeba porównać akt darowizny z aktualną treścią księgi wieczystej. Kupującego interesuje nie tylko nazwisko właściciela w dziale II.

Znaczenie mogą mieć hipoteki, służebności, roszczenia, ostrzeżenia, wzmianki o nierozpoznanych wnioskach oraz inne wpisy wpływające na bezpieczeństwo transakcji. Samo stwierdzenie „mieszkanie dostałem od rodziców” nie odpowiada więc na pytanie, czy nieruchomość jest gotowa do sprzedaży.

Darczyńca nadal mieszka w lokalu – czy można go sprzedać?

To jedna z sytuacji, które wymagają szczególnej ostrożności. Rodzic przekazał mieszkanie dziecku, ale nadal w nim mieszka. Sam fakt zamieszkiwania nie mówi jeszcze, jakie prawa przysługują darczyńcy. Trzeba sprawdzić akt darowizny i księgę wieczystą. Jeżeli na rzecz darczyńcy ustanowiono np. służebność osobistą mieszkania, sprzedaż nieruchomości nie powinna być planowana tak, jakby lokal był całkowicie wolny od praw osoby trzeciej. Dla potencjalnego kupującego jest to jedna z podstawowych informacji wpływających na ocenę transakcji i często również na jej ekonomiczny sens. Problem pojawia się szczególnie wtedy, gdy sprzedający wystawia mieszkanie jako „wolne”, a dopiero po wpłacie zadatku okazuje się, że darczyńca ma prawo korzystać z lokalu.

Czy darczyńca może zabronić sprzedaży mieszkania?

Jeżeli darowizna została wykonana i własność przeszła na obdarowanego, samo niezadowolenie darczyńcy z planowanej sprzedaży nie oznacza automatycznie, że nadal decyduje on o nieruchomości. Trzeba jednak uważać na uproszczenie: „skoro dostałem mieszkanie, darczyńca nie ma już żadnego znaczenia”. Kodeks cywilny przewiduje możliwość odwołania wykonanej darowizny w przypadku rażącej niewdzięczności obdarowanego. Ustawa określa również termin na skorzystanie z tego uprawnienia i wymaga złożenia oświadczenia o odwołaniu darowizny na piśmie. Każdy taki przypadek wymaga jednak indywidualnej analizy i nie można utożsamiać samej sprzedaży darowanego mieszkania z rażącą niewdzięcznością. Jeżeli pomiędzy darczyńcą i obdarowanym istnieje już spór dotyczący darowizny, nie należy go ignorować tylko dlatego, że w księdze wieczystej jako właściciel figuruje obdarowany.

Sprzedaż darowanego mieszkania, gdy dostałeś tylko udział

Darowizna nie zawsze obejmuje całe mieszkanie. Rodzice mogą przekazać dziecku udział, jeden współwłaściciel może otrzymać część należącą wcześniej do innej osoby, a udziały mogą należeć do kilku członków rodziny. Wtedy pytanie „czy mogę sprzedać mieszkanie po darowiźnie?” jest źle postawione. Najpierw trzeba ustalić, czy jesteś właścicielem całej nieruchomości, czy jedynie udziału. Sprzedaż całego mieszkania wymaga udziału wszystkich właścicieli. Posiadanie udziału nie daje jednej osobie prawa do samodzielnego sprzedania całej nieruchomości. To szczególnie ważne przy rodzinnych darowiznach, w których przez lata nikt nie planował sprzedaży, a problem pojawia się dopiero po znalezieniu kupującego.

Mieszkanie z darowizny obciążone hipoteką

Darowizna nie powoduje automatycznie zniknięcia hipoteki z księgi wieczystej. Jeżeli nieruchomość jest obciążona, trzeba ustalić aktualny stan zadłużenia, wierzyciela oraz sposób przeprowadzenia sprzedaży i wykreślenia hipoteki. Dla kupującego informacja „kredyt był jeszcze rodziców” nie rozwiązuje problemu. Bank kupującego i notariusz będą potrzebowali odpowiednich dokumentów, a sposób zapłaty ceny powinien uwzględniać istniejące zabezpieczenie. Więcej o samym wykreślaniu zabezpieczenia przeczytasz w artykule

„Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej – wniosek, list mazalny i opłata”.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/wykreslenie-hipoteki-z-ksiegi-wieczystej

Darowizna a sprzedaż mieszkania i zachowek

Wyszukiwanie „sprzedaż mieszkania z darowizny a zachowek” pokazuje kolejny problem: sprzedaż nieruchomości i rozliczenia rodzinne związane z wcześniejszą darowizną to nie zawsze ta sama kwestia. Sam fakt sprzedaży darowanego mieszkania nie pozwala odpowiedzieć, czy w przyszłości powstanie roszczenie o zachowek ani jaka byłaby jego wysokość. Zależy to od sytuacji rodzinnej, osoby darczyńcy, czasu i charakteru darowizny oraz szeregu innych okoliczności. Nie warto jednak zakładać, że sprzedaż nieruchomości „usuwa” wcześniejszą darowiznę z historii prawnej i rodzinnej. Jeżeli darowizna może mieć znaczenie dla przyszłych rozliczeń spadkowych, ten problem powinien zostać oceniony odrębnie.

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w darowiźnie a wcześniejsza ulga podatkowa

Jest jeszcze jedna pułapka związana z hasłem „pięć lat”. Nie każdy pięcioletni okres dotyczący darowanej nieruchomości oznacza to samo.

Ministerstwo Finansów opisuje również odrębną ulgę mieszkaniową w podatku od spadków i darowizn, której warunki mogą obejmować zamieszkiwanie, zameldowanie oraz niezbywanie lokalu przez określony okres. To inna konstrukcja niż pięcioletnia reguła dotycząca PIT przy sprzedaży nieruchomości. Jeżeli przy nabyciu darowizny korzystałeś z konkretnej ulgi podatkowej, jej warunki trzeba zweryfikować przed sprzedażą z doradcą podatkowym. Nie należy zakładać, że każda osoba, która dostała mieszkanie od członka rodziny, znajduje się w identycznej sytuacji.

Jakie dokumenty sprawdzić przed wystawieniem mieszkania po darowiźnie?

Najgorszy moment na odkrywanie problemów z dokumentacją to chwila, gdy kupujący wpłacił już zadatek, ma decyzję kredytową i czeka na termin aktu. Dlatego przed wystawieniem mieszkania analizujemy przede wszystkim dokument stanowiący podstawę nabycia oraz aktualny stan prawny nieruchomości. Zakres dalszych dokumentów zależy od rodzaju prawa, sposobu nabycia, treści KW, obciążeń i konkretnej sytuacji. Nie istnieje jedna uniwersalna teczka „dokumentów po darowiźnie”, która pasuje do każdej sprzedaży. Inne dokumenty będą potrzebne przy odrębnej własności lokalu, inne przy spółdzielczym własnościowym prawie, jeszcze inne przy hipotece, współwłasności czy prawach osoby trzeciej.

Najpierw sprawdź darowane mieszkanie, potem przyjmuj zadatek

Sprzedający często zaczyna od znalezienia kupującego. Dopiero potem szuka aktu darowizny, sprawdza księgę wieczystą i dowiaduje się, czego zażąda notariusz. Kolejność powinna być odwrotna. Zanim zobowiążesz się sprzedać mieszkanie w określonym terminie i przyjmiesz zadatek, powinieneś wiedzieć, czy możesz wykonać to zobowiązanie na warunkach wpisanych do umowy przedwstępnej. Szczególnie przy nieruchomości otrzymanej w darowiźnie trzeba uważać na gotowe wzory umów pobrane z internetu. Wzór nie wie, że darczyńca ma służebność, w KW widnieje hipoteka, właścicieli jest kilku albo dokumentacja nie odpowiada temu, co sprzedający zamierza obiecać kupującemu.

Jeżeli planujesz sprzedaż mieszkania po darowiźnie i chcesz wiedzieć, co trzeba uporządkować przed znalezieniem kupującego, masz jedno pytanie do prawnika bezpłatnie.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź prawnika. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Lepiej wykryć problem przed podpisaniem umowy przedwstępnej niż tłumaczyć go kupującemu kilka dni przed aktem.

Dostałem mieszkanie w darowiźnie, ale w księdze wieczystej nadal widnieje darczyńca

To, że akt darowizny został podpisany, a w księdze wieczystej nadal widnieje poprzedni właściciel, nie oznacza automatycznie, że darowizna jest nieważna. Przy sprzedaży taki stan wymaga jednak wyjaśnienia i właściwego udokumentowania. Kupujący, jego prawnik albo bank finansujący zakup będą chcieli wiedzieć, dlaczego osoba sprzedająca mieszkanie nie jest ujawniona w dziale II księgi wieczystej. Trzeba sprawdzić akt darowizny, treść KW, ewentualną wzmiankę o złożonym wniosku oraz aktualny stan postępowania wieczystoksięgowego. Nie warto zostawiać tego na dzień podpisania umowy przedwstępnej. Jeżeli kupujący korzysta z kredytu hipotecznego, niezgodność dokumentów ze stanem ujawnionym w księdze może dodatkowo skomplikować przygotowanie finansowania. Więcej o znaczeniu aktualnych wpisów przeczytasz w artykule

„Jak czytać księgę wieczystą? Najczęstsze błędy i niezgodności w KW”.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-czytac-ksiege-wieczysta-najczestsze

Czy w akcie darowizny mogą być postanowienia ważne przy późniejszej sprzedaży?

Tak, dlatego aktu darowizny nie powinno się traktować wyłącznie jako dokumentu potwierdzającego, skąd sprzedający ma mieszkanie. Darowizna może być związana z ustanowieniem określonych praw na rzecz darczyńcy albo z poleceniem. Zgodnie z Kodeksem cywilnym darczyńca może nałożyć na obdarowanego obowiązek oznaczonego działania lub zaniechania, nie czyniąc nikogo wierzycielem. To nie oznacza, że każde polecenie wpisane do aktu automatycznie uniemożliwia późniejszą sprzedaż nieruchomości. Oznacza natomiast, że treść aktu trzeba przeczytać przed przyjęciem od kupującego pieniędzy i złożeniem mu konkretnych zobowiązań. Szczególnie ostrożnie należy podejść do sytuacji, w której właściciel pamięta jedynie, że „mieszkanie zostało na niego przepisane”, ale nie pamięta dodatkowych postanowień aktu sporządzonego kilka czy kilkanaście lat wcześniej.

Sprzedaż działki po darowiźnie – czy obowiązują podobne zasady?

Wiele podstawowych problemów pojawia się również przy sprzedaży działki otrzymanej w darowiźnie. Trzeba ustalić tytuł własności, udziały, wpisy w księdze wieczystej, obciążenia i dokumenty niezbędne do konkretnej transakcji. Sprzedaż działki po darowiźnie może jednak wymagać dodatkowej analizy ze względu na rodzaj gruntu, dostęp do drogi, przeznaczenie terenu czy ograniczenia dotyczące nieruchomości rolnych. Jeżeli przedmiotem darowizny była działka, zobacz również

„Działka bez dostępu do drogi publicznej – co sprawdzić przed zakupem i sprzedażą?”

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/dzialka-bez-dostepu-do-drogi-publicznej-co

Darowane mieszkanie można sprzedać. Pytanie brzmi: czy jest gotowe do sprzedaży?

To najważniejszy wniosek. Sprzedaż mieszkania po darowiźnie nie powinna zaczynać się od pytania: „czy minęło pięć lat?”. Najpierw trzeba rozdzielić możliwość sprzedaży od konsekwencji podatkowych, a następnie sprawdzić stan prawny nieruchomości. Możesz być właścicielem mieszkania i jednocześnie mieć do rozwiązania problem służebności, hipoteki, współwłasności, wpisów w KW albo dokumentów potrzebnych do aktu. Kupujący nie płaci za historię rodzinną nieruchomości. Kupuje określone prawo do określonego lokalu i chce wiedzieć, czy po zapłacie ceny stanie się jego właścicielem na uzgodnionych warunkach. Im wcześniej przygotujesz odpowiedź na to pytanie, tym mniejsze ryzyko, że problem pojawi się już po znalezieniu kupującego.

Pakiet PRO dla sprzedającego – 1690 zł

Pakiet PRO jest dla właściciela, który nie chce jedynie „sprawdzić dokumentów”, ale chce prawnie przygotować sprzedaż zanim transakcja zacznie żyć własnym życiem. Analizujemy księgę wieczystą i dokumenty nieruchomości, sprawdzamy ryzyka i wskazujemy, co trzeba przygotować do sprzedaży. Otrzymujesz listę potrzebnych dokumentów, raport „Bezpieczna sprzedaż”, analizę umowy przedwstępnej i projektu aktu notarialnego, wsparcie negocjacyjne oraz łącznie 120 minut konsultacji. Przy mieszkaniu otrzymanym w darowiźnie szczególnie ważne jest to, żeby kupujący nie odkrył problemu przed Tobą. Służebność, stara hipoteka, niejasność dotycząca udziału czy brak potrzebnego dokumentu mogą zatrzymać transakcję dokładnie wtedy, gdy kupujący ma już kredyt, a termin aktu został ustalony. PRO pozwala przygotować sprzedaż zanim pojawi się presja czasu.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-pro-2

Pakiet ELITE dla sprzedającego – 2790 zł

ELITE jest dla właściciela, który chce sprzedać nieruchomość, ale nie chce sam pilnować prawnej strony całej transakcji. To pełny nadzór prawny od przygotowania sprzedaży do jej zakończenia. Analizujemy stan prawny i dokumenty, identyfikujemy ryzyka, pilnujemy dokumentacji do aktu, wspieramy negocjacje, kontrolujemy umowę przedwstępną i projekt aktu notarialnego, monitorujemy księgę wieczystą i prowadzimy transakcję od strony prawnej aż do finalizacji. Pakiet obejmuje również raport końcowy oraz nielimitowane konsultacje w ramach prowadzonej transakcji. Ty możesz zajmować się sprzedażą. My pilnujemy, żeby prawna strona sprzedaży nie rozsypała się pomiędzy znalezieniem kupującego a podpisaniem aktu. Przy nieruchomości z darowizny ma to szczególne znaczenie. Historia własności jest już częścią transakcji i nie zniknie dlatego, że ogłoszenie wygląda dobrze, kupujący jest zdecydowany, a cena została ustalona.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-elite-2

Nie czekaj, aż problem znajdzie kupujący

Jeżeli dostałeś mieszkanie w darowiźnie i planujesz sprzedaż, nie zaczynaj od wystawienia ogłoszenia. Zacznij od sprawdzenia tego, co rzeczywiście będziesz sprzedawać. Kupujący może negocjować cenę. Bank może zażądać dodatkowych dokumentów. Notariusz może zwrócić uwagę na problem, którego wcześniej nikt nie zauważył. Najgorszym momentem na porządkowanie stanu prawnego jest kilka dni przed aktem. Bezpieczna Transakcja 24 przygotuje prawną stronę sprzedaży i może nadzorować transakcję od początku do końca. Najpierw sprawdź nieruchomość. Potem znajdź kupującego. Nie odwrotnie.